De erfpacht is een tijdelijke grondeigendom, die vaak wordt uitgegeven door waterschappen in het kader van hun wettelijke taak om de waterkering en waterhuishouding te waarborgen. In de praktijk lopen erfpachterverhoudingen vaak tegen hiaten aan, met name rondom de verlenging van de erfpacht en de bepaling van de canon. Het Waterschap, als erfverpachter, is bij het doen van een aanbod tot heruitgifte gehouden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en redelijkheid en billijkheid. Dit artikel brengt in kaart hoe deze beginselen in de praktijk worden toegepast, op basis van rechtspraak en praktijkvoorbeelden uit diverse geschillen tussen waterschappen en erfpachters.
Inleiding
Een waterschap is een openbaar lichaam dat bevoegd is om grond in erfpacht uit te geven, vaak met een duur van tientallen jaren. Het doel is om grond beschikbaar te stellen voor bouw of ontwikkeling, zonder dat de erfpachter directe eigendom verkrijgt. Bij het einde van de erfpachtduur kan de erfpacht worden verlengd, of – in sommige gevallen – het grondrecht kan worden heruitgegeven. De vraag die zich dan stelt, is of het aanbod tot heruitgifte voldoet aan de eisen van redelijkheid en billijkheid.
In de rechtspraak is duidelijk geworden dat het Waterschap niet vrij is om de erfpachter volledig opnieuw te belasten met een canon die niet in overeenstemming is met de beginselen van behoorlijk bestuur. Deze beginselen zijn verankerd in het Algemene Besluit van de Minister van Algemene Zaken (ABGZ) en de Algemene Bepalingen van het Besluit Verordeningen (ABW). Het Gerechtshof Den Bosch heeft in meerdere gelegenheden benadrukt dat het Waterschap, bij het doen van een aanbod tot heruitgifte, de belangen van de erfpachter – zoals financierbaarheid en marktconformiteit – moet meewegen.
In dit artikel worden de juridische en praktische aspecten van erfpacht met waterschappen besproken, met aandacht voor verlenging, canonbepaling, de rol van de NVB-normen, en de rechtsgrondslagen die bepalen of een aanbod tot heruitgifte als redelijk en billijk wordt beschouwd.
Erfpacht als Tijdelijke Grondrechtsverhouding
Erfpacht is een tijdelijke grondrechtsverhouding. In tegenstelling tot eigendom, heeft de erfpachter geen onbeperkte rechten op de grond. De erfpachtduur kan variëren, maar vaak worden perioden van 30 of 40 jaar gebruikt. Na afloop van de erfpachtduur is de erfpachter meestal verplicht om de grond vrij te geven.
De erfpachter ontvangt een grondrecht, maar heeft geen eigendom. Dit maakt de erfpachter in bepaalde opzichten afhankelijker van de wil van de grondeigenaar – in dit geval het Waterschap. De erfpachter kan niet eisen dat het Waterschap de erfpacht wil verlengen. Verlenging of heruitgifte is een keuze van het Waterschap, maar wel onder voorwaarden die moeten voldoen aan de beginselen van behoorlijk bestuur.
Het Gerechtshof Den Bosch heeft in zijn arrest van 15 maart 2022 (ECLI:NL:GHSHE:2022:828) benadrukt dat het Waterschap gehouden is om bij het doen van een aanbod tot heruitgifte rekening te houden met de belangen van de erfpachter. Dit omvat niet alleen de financiële aspecten, zoals de hoogte van de canon, maar ook de financierbaarheid van de erfpacht. Het Hof benadrukte dat het Waterschap niet vrij is om de erfpachter volledig aan zijn voeten te zetten, en dat het aanbod tot heruitgifte moet voldoen aan de eisen van redelijkheid en billijkheid.
Verlenging van Erfpacht: Rechten en Verplichtingen
Erfpachters kunnen in sommige gevallen eisen dat de erfpacht wordt verlengd, afhankelijk van de clausules in de oorspronkelijke erfpachtakte. In het arrest van het Gerechtshof Den Bosch uit 2022 werd een casus besproken waarin een erfpachter in 1986 een duingrond perceel in erfpacht had gekregen voor een periode van 25 jaar. De erfpachter had een woning op het perceel gebouwd. Bij het einde van de erfpachtduur stelde de erfpachter een verzoek tot verlenging.
Het Waterschap antwoordde dat het aan bezien was of het een nieuwe erfpacht wilde uitgeven, vanwege mogelijke dijkverzwaring. Na enkele jaren stelde het Waterschap voor om een nieuwe erfpacht van 30 jaar aan te gaan, tegen de algemene voorwaarden van 2004 en met een nieuwe canon. Het Waterschap liet de erfpachter weten dat een taxatie zou plaatsvinden. De erfpachter verwerpte het aanbod vanwege een forse canonstijging.
Het Gerechtshof concludeerde dat het Waterschap niet had voldaan aan de eisen van behoorlijk bestuur en redelijkheid en billijkheid. Het Hof oordeelde dat het Waterschap de belangen van de erfpachter niet voldoende had meegewogen. Het Hof gaf het Waterschap opdracht om medewerking te verlenen aan de heruitgifte van het erfpachtrecht voor een periode van minimaal 30 jaar.
Canonbepaling en de Beginselen van Behoorlijk Bestuur
De hoogte van de canon bij heruitgifte is een cruciaal aspect. Het Waterschap is verplicht om een canon te bepalen die voldoet aan de beginselen van behoorlijk bestuur en redelijkheid en billijkheid. Dit betekent dat de canon niet willekeurig kan worden bepaald, maar moet gebaseerd zijn op objectieve criteria.
In de rechtspraak is gebleken dat het Waterschap niet vrij is om bijvoorbeeld een canon te bepalen op basis van de waarde van bouwrijpe grond, als de grond oorspronkelijk in ruwe staat was uitgegeven. In een zaak voor de Rechtbank Zeeland-West-Brabant (ECLI:NL:RBZWB:2015:5207) oordeelde de rechter dat het Waterschap in strijd was gegaan met de beginselen van behoorlijk bestuur, omdat het uitging van een verkeerde basis bij de bepaling van de canon. De rechter concludeerde dat de toegroeiregeling bij de canonstijging onvoldoende was, en dat de canonpercentage niet verifieerbaar was als redelijk en billijk.
Het Gerechtshof Den Bosch benadrukte in een ander arrest dat het Waterschap een mate van vrijheid heeft bij het bepalen van de uitgangspunten voor de taxatie. Denk hierbij aan de duur van de erfpacht, het doel van de erfpacht, de geschiedenis van het gebruik van het perceel, en de eventuele beperkingen. Echter, in die uitgangspunten moet voldoende kenbaar zijn dat de belangen van de erfpachter zijn meegewogen. Het Hof concludeerde dat het Waterschap in het betreffende geval niet redelijk had gehandeld bij het berekenen van de nieuwe canon.
NVB-criteria en Financierbaarheid
Een van de belangrijke aandachtpunten bij heruitgifte van erfpacht is de financierbaarheid. De erfpachter moet in staat zijn om de canon te betalen, en dit moet in overeenstemming zijn met de NVB-criteria. De NVB-criteria zijn richtlijnen die banken hanteren bij het toetsen van de financiering van erfpachtrechten. Deze criteria stellen dat de canon niet hoger mag zijn dan 60% van de huurprijs van het object, bijvoorbeeld.
Hoewel het Gerechtshof Den Bosch benadrukte dat de NVB-criteria geen directe beoordelingsmaatstaf zijn voor het Waterschap, zijn deze criteria wel van invloed op de financierbaarheid van de erfpacht. Het Hof oordeelde dat het Waterschap wel degelijk rekening moet houden met de financierbaarheid van de erfpacht, omdat de erfpachter gerechtvaardigd kan vertrouwen op een aanbod dat financierbaar is.
In de praktijk komt het vaak voor dat erfpachters aandruk uitoefenen om een canon te krijgen die voldoet aan de NVB-criteria. Het Waterschap is echter niet verplicht om aan deze criteria te voldoen, aangezien het niet om een particuliere overeenkomst gaat, maar om een openbare grondrechtverhouding.
Redelijk Aanbod Tot Heruitgifte
Het Waterschap is bij het doen van een aanbod tot heruitgifte verplicht om een redelijk aanbod te doen. Dit betekent dat het aanbod niet willekeurig mag zijn, en dat het moet voldoen aan de eisen van behoorlijk bestuur. Het Gerechtshof Den Bosch benadrukte in een arrest dat het Waterschap niet vrij is om het aanbod tot heruitgifte willekeurig te intrekken, als het eerder had aangekondigd dat het bereid was tot heruitgifte.
In een voorbeeld van een rechtszaak was het Waterschap bereid om een nieuwe erfpacht van 30 jaar aan te gaan, tegen een bepaalde canon. Na enkele jaren besloot het Waterschap om het aanbod in te trekken. De rechter oordeelde dat het Waterschap geen voldoende onderbouwd had dat het aanbod kon worden ingetrokken, en dat het dus verplicht was om alsnog een redelijk aanbod te doen.
Het Gerechtshof benadrukte dat de erfpachter gerechtvaardigd kan vertrouwen op een aanbod tot heruitgifte, zolang het Waterschap bereid is om een redelijk aanbod te doen. Het Waterschap is dus verplicht om bij heroverweging van het aanbod rekening te houden met de belangen van de erfpachter, zoals financierbaarheid en marktconformiteit.
Depreciatiefactor en het Verschil Tussen Woonobjecten en Bedrijfsobjecten
Een andere aandachtspunt in de praktijk is de zogenaamde depreciatiefactor. De Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft benadrukt dat er in de praktijk een verschil wordt gemaakt tussen woonobjecten en bedrijfsobjecten bij de bepaling van de depreciatiefactor. Deze factor heeft invloed op de waarde van de erfpacht en dus op de canon.
De rechter oordeelde dat het Waterschap in een casus ten onrechte was uitgegaan van de waarde van bouwrijpe grond, terwijl het grondrecht was uitgegeven in ruwe staat. De investeringen van de erfpachter in het bouwrijp maken van het perceel mogen volgens de rechter niet ten goede komen aan het Waterschap. De depreciatiefactor moet daarom worden bepaald op basis van de oorspronkelijke staat van de grond, en niet op basis van de investeringen van de erfpachter.
Rechtsgrondslagen en Praktijk
De rechtsgrondslagen die van toepassing zijn op erfpachtverhoudingen zijn verankerd in het Algemene Besluit Verordeningen (ABW) en het Algemene Besluit van de Minister van Algemene Zaken (ABGZ). Deze grondslagen stellen dat overheden, zoals waterschappen, bij het nemen van besluiten gehouden zijn aan de beginselen van behoorlijk bestuur, redelijkheid en billijkheid.
In de praktijk betekent dit dat het Waterschap bij het doen van een aanbod tot heruitgifte moet rekening houden met de belangen van de erfpachter. Dit omvat niet alleen de financiële aspecten, zoals de hoogte van de canon en de financierbaarheid, maar ook de juridische aspecten, zoals de duur van de erfpacht en de beperkingen die kunnen gelden bij het gebruik van het perceel.
Het Gerechtshof Den Bosch heeft in meerdere gevallen benadrukt dat het Waterschap bij het bepalen van de canon en de voorwaarden van heruitgifte niet volledig vrij is. Het moet rekening houden met de beginselen van behoorlijk bestuur en redelijkheid en billijkheid, en moet daarmee zorgen dat het aanbod tot heruitgifte redelijk en billijk is.
Conclusie
Erfpachtverhoudingen met waterschappen zijn complexe juridische en praktische kwesties. De erfpachter heeft geen recht op verlenging of heruitgifte van het grondrecht, maar het Waterschap is verplicht om bij het doen van een aanbod tot heruitgifte rekening te houden met de belangen van de erfpachter. Dit omvat de financierbaarheid, de marktconformiteit van de canon, en de redelijkheid en billijkheid van het aanbod.
De rechtspraak heeft geopenbaard dat het Waterschap niet vrij is om willekeurig beslissingen te nemen rondom heruitgifte. Het moet gehouden zijn aan de beginselen van behoorlijk bestuur en redelijkheid en billijkheid, en moet daarmee zorgen dat het aanbod tot heruitgifte redelijk is. Het Waterschap moet ook rekening houden met de NVB-criteria, aangezien deze een rol spelen bij de financiering van de erfpacht.
De praktijk leert dat het Waterschap bij heruitgifte van erfpacht verplicht is om een redelijk aanbod te doen. Het mag het aanbod niet willekeurig intrekken, en moet zorgen dat het aanbod financierbaar en marktconform is. In sommige gevallen kan het Waterschap zelfs verplicht worden tot medewerking bij de heruitgifte van het erfpachtrecht, als het aanbod niet voldoet aan de eisen van behoorlijk bestuur.
De rechtsgrondslagen die van toepassing zijn op erfpachtverhoudingen zijn verankerd in het ABW en ABGZ. Deze grondslagen stellen dat overheden, zoals waterschappen, bij het nemen van besluiten gehouden zijn aan de beginselen van behoorlijk bestuur, redelijkheid en billijkheid. In de praktijk betekent dit dat het Waterschap bij heruitgifte van erfpacht niet vrij is om willekeurige beslissingen te nemen, maar moet rekening houden met de belangen van de erfpachter.
De praktijk leert dat erfpachterverhoudingen met waterschappen complex zijn, en dat het belangrijk is dat zowel Waterschappen als erfpachters zich bewust zijn van hun rechten en plichten. Het Waterschap is verplicht om bij heruitgifte van erfpacht rekening te houden met de belangen van de erfpachter, en de erfpachter heeft het recht om te eisen dat het aanbod tot heruitgifte redelijk en billijk is.