Erfpacht in Emmer-Compascuum: een juridisch en economisch fenomeen uit de 19e eeuw

Erfpacht is een juridisch instrument dat in Nederland al sinds de 19e eeuw wordt toegepast. Het betreft een zakelijk recht dat een partij toestaat om grond van een ander te gebruiken, terwijl het eigendom van de grond bij een ander, de zogenaamde 'bloot eigenaar', blijft. In het Drentse dorp Emmer-Compascuum treft men een bijzondere vorm van erfpacht aan: de zogenaamde twintigste penning. Deze regeling, afkomstig uit de 19e eeuw, bevat een specifieke voorwaarde waarbij bij elke overdracht van een perceel of woning met erfpacht, 5% van de koopsom aan de grondeigenaar wordt betaald. In dit artikel worden de juridische, economische en praktische aspecten van deze erfpachtregeling besproken, met een focus op de impact op de lokale woningmarkt en de pogingen om de regeling te afschaffen.

Juridische basis van erfpacht en de twintigste penning

Erfpacht is vastgelegd in erfpachtacten, meestal uit de 19e eeuw, en vormt een juridisch bindende overeenkomst tussen de grondeigenaar en de erfpachter. De erfpachter verkrijgt hiermee het recht om grond te gebruiken, waaronder de constructie van een woning of gebouw. In Emmer-Compascuum is sprake van particuliere erfpacht, wat betekent dat de erfpacht niet is aangegaan met een overheidsinstantie, maar met een particuliere partij. In dit geval is dat de familie Kröner, die sinds het begin van de erfpachtregeling de grond in eigendom heeft.

De twintigste penning is een voorwaarde in die erfpachtregeling. Het betreft een percentage van de koopsom dat de koper van een woning of perceel aan de grondeigenaar moet betalen bij overdracht van het erfpachtrecht. Deze regeling is eeuwigdurend, wat betekent dat de voorwaarden van de erfpachtacte blijven gelden zolang het perceel bestaat. Bij elke verkoop van een woning met erfpacht is de twintigste penning dus opnieuw van toepassing.

Onvermijdelijke verplichting bij verkoop

De twintigste penning is een juridisch bindende voorwaarde. Koop je een woning in Emmer-Compascuum die onder deze erfpachtregeling valt, dan is het onvermijdelijk om 5% van de koopsom aan de grondeigenaar af te dragen. Dit geldt ook bij meerdere overdrachten. Zoals vermeld in de bronnen, kan dit leiden tot aanzienlijke bedragen. Als een woning bijvoorbeeld wordt verkocht voor 300.000 euro, moet 15.000 euro aan de grondeigenaar worden betaald. Dit geldt ook bij vervolgens de tweede of derde verkoop van dezelfde woning.

Deze verplichting is in feite een belasting op de verkoop, aangevuld met een lage jaarlijkse canon. In de 19e eeuw was dit bedrag een rijksdaalder per jaar. Sinds de invoering van de euro is dit bedrag omgezet in 1,13 euro per jaar. Het is dus een symbolische betaling die in juridisch opzicht geen aanzet meer geeft, maar wel een belangrijke economische impact heeft.

Economische gevolgen voor de woningmarkt

De twintigste penning in Emmer-Compascuum heeft een duidelijke impact op de lokaal woningmarkt. Dorpsbewoners en verenigingen zoals Dorpsbelangen Emmer-Compascuum stellen dat het systeem achterhaald is en de lokale economie belemmert. Voorzitter Gerard Gustin heeft dit meerdere keren benadrukt in interviews en artikelen.

Verstoring van de woningmarkt

Een van de grootste kritieken op de twintigste penning is dat het de woningmarkt verstoort. Verkopers van woningen zijn gedwongen om een deel van de opbrengst te afdragen aan de grondeigenaar. Dit kan het verkoopproces bemoeilijken en de koopkracht van potentiële kopers verminderen. Voor de koper betekent dit extra kosten, die niet in verband staan met de onderhoudsverplichtingen van de woning of grond. Dit wordt gezien als oneerlijk, omdat de grondeigenaar op indirecte manier profiteert van de verbouwingen en investeringen van de koper.

Impact op woningbouw en ontwikkelingen

De twintigste penning werkt ook tegen nieuwe woningbouwprojecten en ontwikkelingen in het dorp. Als een project wil worden uitgevoerd dat een perceel van de familie Kröner betreft, moet er eerst een overleg worden aangegaan en moet er een betaling worden gedaan. Dit vertraagt het proces en maakt het voor ontwikkelaars en gemeenten minder aantrekkelijk om in Emmer-Compascuum te investeren. Zoals Gustin benadrukt, ligt de regeling “elke ontwikkeling in het dorp dwars”.

Afschaffingspogingen en politieke inzet

De regeling is niet zonder gevolg gebleven op de politiek. In de afgelopen jaren zijn er meerdere pogingen geweest om de twintigste penning af te schaffen. Een werkgroep heeft vanaf het einde van de jaren tachtig geprobeerd om via wetgeving een einde te maken aan de regeling. Deze pogingen strandden echter, waarschijnlijk door juridische complexiteit of een gebrek aan consensus. Ook is er in 2023 sprake van Kamervragen gesteld door D66, een Nederlandse partij, om de regeling onder de loep te nemen en te onderzoeken of het mogelijk is om haar te afschaffen of te aanpassen.

Verwarring tussen particuliere en gemeentelijke erfpacht

Een belangrijk verschil in de discussie over erfpacht is het onderscheid tussen particuliere erfpacht en gemeentelijke erfpacht. Bij gemeentelijke erfpacht is de grond in eigendom van een overheidsinstantie, en zijn de voorwaarden vaak aanpasbaar of kunnen worden beëindigd. Bij particuliere erfpacht, zoals in Emmer-Compascuum, zijn de voorwaarden vastgelegd in historische contracten en is het beëindigen van de regeling juridisch complexer. Dit maakt het voor dorpsbesturen en gemeenten lastiger om de regeling te beëindigen of te herschrijven.

De rol van waterschappen en overdracht van rechten

In sommige gevallen zijn erfpachtregelingen overgedragen aan waterschappen, zoals in het nabije dorp Emmer-Erfscheidenveen. Daar lag het recht aan bij de veenschappen, die verantwoordelijk waren voor vervening en waterbeheer. Deze rechten werden in 2006 overgedragen aan de erfpachters, wat leidde tot een andere situatie. Emmer-Compascuum is hierin een uitzondering, omdat de rechten bij de particuliere familie Kröner zijn gebleven.

Conclusie

Erfpachtregelingen zoals de twintigste penning in Emmer-Compascuum illustreren hoe historische juridische instrumenten nog steeds een grote impact kunnen hebben op de huidige woningmarkt en lokaal beleid. De regeling is eeuwigdurend, juridisch bindend en heeft economische gevolgen voor zowel kopers als verkopers. Zij kan de woningmarkt belemmeren, de koopkracht verminderen en investeringen tegenwerken.

Hoewel er pogingen zijn geweest om de regeling af te schaffen, is dit tot nu toe niet gelukt. De complexiteit van de juridische situatie, het feit dat het gaat om particuliere erfpacht, en het gebrek aan consensus op politiek niveau hebben ervoor gezorgd dat de twintigste penning nog steeds van kracht is. Voor dorpsbewoners en verenigingen is dit een aanhoudend probleem. Zij zien in de regeling een vloek op de lokale economie en woningmarkt. Voor de grondeigenaar daarentegen blijft het een zeker en onverminderd inkomstenbron.

De toekomst van de twintigste penning in Emmer-Compascuum is nog steeds onzeker. Aan de ene kant is de regeling verankerd in historische contracten en juridisch bindend. Aan de andere kant is het juridisch en politiek mogelijk om een einde aan de regeling te maken. Of dat zal gebeuren, blijft afwachten.