Inleiding
De toepassing van zonnepanelen op vastgoed is een belangrijk onderdeel van de duurzame woningbouwtransitie. Echter, wanneer het vastgoed niet in eigendom, maar in erfpacht wordt gehouden, ontstaan complexe juridische en praktische vraagstukken. Erfpacht is een vaste, eindig of oneindig, overdraagbare, onafhankelijke en niet-afhankelijke rechtenverhouding tussen grondeigenaar en erfpachter. Deze juridische constructie brengt specifieke beperkingen met zich mee bij het aanbrengen van zonnepanelen.
De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft in 2020 twee modelakten opgesteld voor de uitgifte van zonnepanelen in ondererfpacht en via een operational lease. Deze modelakten zijn ontworpen om de financierbaarheid van zonnepanelen op bedrijfsgebouwen te bevorderen. Tegelijkertijd zijn er ook juridische beperkingen die kunnen voorkomen dat zonnepanelen überhaupt worden aangebracht, zoals in een recent geval waarin een erfpachter zonder toestemming zonnepanelen plaatste, wat leidde tot juridische complicaties.
In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de juridische, praktische en financiële aspecten van het aanbrengen van zonnepanelen op vastgoed dat in erfpacht is uitgegeven. We zullen onder andere ingaan op de rol van opstalrecht, ondererfpacht en rangwisseling in het kader van financiering en eigendomsverhoudingen.
Erfpacht en de mogelijkheid tot zonnepaneleinrichting
Wanneer een woning of bedrijfsgebouw in erfpacht wordt uitgegeven, bepaalt de grondeigenaar via de erfpachtvoorwaarden of erpachtregelingen hoe het vastgoed gebruikt mag worden. Dit is een fundamentele juridische beperking. Zoals uit een geval blijkt waarin een man zonder toestemming zonnepanelen plaatste op een bungalow in erfpacht, kan een dergelijke handeling leiden tot juridische aansprakelijkheid. De erfpachtvoorwaarden bepalen of en op welke voorwaarden zonnepanelen op het dak of op de gevel mogen worden geplaatst. Als in de erfpachtvoorwaarden staat dat zonnepanelen niet zijn toegestaan, is het voor de erfpachter verboden deze zonder toestemming van de grondeigenaar aan te brengen.
Deze situatie maakt duidelijk dat de juridische beperkingen van erfpacht van groot belang zijn bij zonnepaneleinrichting. Het is dus essentieel dat de erfpachter de erfpachtvoorwaarden zorgvuldig onderzoekt, en bij twijfel contact legt met de grondeigenaar of juridisch advies zoekt.
Modelakten voor financiering en uitgifte van zonnepanelen
De NVB heeft in 2020 twee modelakten opgesteld om de financiering van zonnepanelen op bedrijfsgebouwen te faciliteren. Deze zijn ontworpen voor situaties waarin het bedrijfsgebouw in erfpacht is uitgegeven. De modelakten zijn onderdeel van een reeks maatregelen om de financiering van duurzame energieprojecten te stimuleren, met name in het commerciële vastgoedsegment.
Modelakte variant ondererfpacht
In de modelakte variant ondererfpacht is het uitgangspunt dat zonnepanelen worden aangebracht op bedrijfsgebouwen die op in erfpacht uitgegeven gronden staan. De erfpachter heeft het recht om de zaak waarop het recht van erfpacht rust in ondererfpacht uit te geven. De ondererfpachter verkrijgt dan het recht om (delen van) het dak en of de gevel van het gebouw en de onroerende zaak te gebruiken voor het aanbrengen van zonnepanelen.
Dit model biedt een juridisch kader waarin de financiering en uitvoering van zonnepaneleinrichting mogelijk is, ook wanneer het grondrecht in erfpacht is uitgegeven. Het is een belangrijke ontwikkeling omdat het juridisch onzekerheden kan verminderen en het mogelijk maakt om zonnepanelen op bedrijfsgebouwen te installeren zonder dat de grondeigenaar direct betrokken hoeft te zijn bij het beheer of de financiering van het project.
Modelakte variant operational lease
De modelakte variant operational lease is gericht op situaties waarin zonnepanelen worden verhuurd. In deze akte wordt een recht van opstal gevestigd om de eigendom van de zonnepanelen te scheiden van de eigendom van het bedrijfsgebouw waarop deze zijn geplaatst. De exploitant van de zonnepanelen, die gerechtigd is tot het recht van opstal, huurt vervolgens de zonnepanelen uit aan de gebouweigenaar of huurder.
Dit model is bedoeld om zowel de financiering van de zonnepanelen als de exploitatie ervan te faciliteren. Het is vooral geschikt voor grotere zonnepaneleinrichtingen, zoals die op bedrijfsdaken, waar sprake is van langdurige en professionele beheer.
Opstalrecht en financiering van zonnepanelen
Het vestigen van een recht van opstal is een belangrijke juridische maatregel bij zonnepaneleinrichting. Het recht van opstal maakt het mogelijk om de eigendom van de zonnepanelen en het onderliggende vastgoed te scheiden. Dit is vooral van belang bij financiering, omdat het recht van opstal kan worden bezwaard met een hypotheekrecht. Hierdoor kan de financiering van zonnepanelen worden afgesloten, en kan het risico worden beheerst.
In de praktijk zijn gebouwen vaak gefinancierd met hypotheekleningen. Het vestigen van een recht van opstal op zonnepanelen kan problemen opleveren, omdat het hypotheekrecht anders prioriteit heeft. Daarom is het noodzakelijk om een rangwisseling af te spreken tussen de hypotheekhouder en de partij die het recht van opstal wil vestigen. Bij rangwisseling heeft het later gevestigde recht (zoals het recht van opstal) voorrang boven eerder ingeschreven hypotheken.
De NVB heeft in de modelakten een bepaling over rangwisseling opgenomen. Dit betekent dat bij executie door de hypotheekhouder, het recht van opstal of de ondererfpacht in stand blijft. Voor een dergelijke rangwisseling is de medewerking van de hypotheekhouder vereist bij de vestiging van het recht van opstal of de ondererfpacht.
Erfpacht en eigendomsvoorbehoud
Een ander juridisch aspect dat bij zonnepaneleinrichting op erfpacht vastgoed een rol speelt, is eigendomsvoorbehoud. Veel leveranciers van zonnepanelen bieden financiering aan met het voorbehoud van eigendom tot de betaling van de aankoopprijs is voltooid. Echter, wanneer de zonnepanelen worden aangebracht op een gebouw dat in erfpacht is uitgegeven, is het effectief karakter van dit eigendomsvoorbehoud niet altijd zeker.
In het goederenrecht is het standaardarrest HR 15 november 1999 (Dépex/curatoren) een belangrijk precedent. In dit geval was een geïnstalleerde installatie aan een failliet bedrijf geleverd, en wilde de leverancier de installatie verwijderen, beroepend op een eigendomsvoorbehoud. De rechter oordeelde dat het voorbehoud niet effectief was, omdat de installatie een bestanddeel was geworden van het vastgoed.
Dit principe is ook van toepassing op zonnepanelen. Wanneer zonnepanelen worden aangebracht op een gebouw, kunnen zij beschouwd worden als een bestanddeel van de onroerende zaak. Dit maakt eigendomsvoorbehoud minder effectief, omdat de zonnepanelen dan niet als een afzonderlijk bezit kunnen worden verwijderd. Dit is een belangrijk juridisch risico voor leveranciers die financiering aanbieden met eigendomsvoorbehoud.
Zonnepanelen op appartementsrechten
Een ingewikkelder situatie ontstaat wanneer zonnepanelen worden aangebracht op een gebouw dat is verdeeld in appartementsrechten. In dergelijke situaties is het nodig om akkoord te komen tussen alle appartementsrechthebbenden over het aanbrengen en het beheer van zonnepanelen. Dit kan leiden tot juridische complicaties, aangezien niet alle partijen automatisch bereid zijn om hun rechten op te geven of concessies te maken voor het aanbrengen van zonnepanelen.
Daarnaast kan het ook voorkomen dat een enkele appartementsrechthebber zonnepanelen aanbrengt zonder toestemming van de andere partijen. Dit kan leiden tot juridische geschillen, omdat het aanbrengen van zonnepanelen invloed kan hebben op het uiterlijk en de waarde van het gehele gebouw.
Conclusie
Het aanbrengen van zonnepanelen op vastgoed in erfpacht brengt een aantal juridische, praktische en financiële aspecten met zich mee. De NVB heeft modelakten opgesteld om de financiering en uitgifte van zonnepanelen in deze situaties te faciliteren. Deze modelakten bieden een juridisch kader voor het aanbrengen van zonnepanelen via ondererfpacht of operational lease. Dit is een belangrijke ontwikkeling voor de duurzame verduurzaming van vastgoed.
Echter, is het ook belangrijk om rekening te houden met de juridische beperkingen van erfpacht. De erfpachtvoorwaarden bepalen of zonnepanelen überhaupt mogen worden aangebracht. Daarnaast kan het vestigen van een recht van opstal juridische complicaties opleveren, aangezien dit recht moet worden geïntegreerd in het bestaande hypotheekrecht. Dit vereist een rangwisseling, waarbij de hypotheekhouder zijn medewerking moet verlenen.
Ten slotte is het belangrijk om te beseffen dat eigendomsvoorbehoud bij zonnepaneleinrichting niet altijd effectief is, vooral wanneer de zonnepanelen als een bestanddeel van het vastgoed worden beschouwd. Dit is een juridisch risico voor leveranciers en financieringspartijen.
In de huidige duurzame transitie is het aanbrengen van zonnepanelen een belangrijke stap. Echter, moet dit worden gedaan met een goed juridisch begrip van de situatie, zowel voor particulieren als voor ondernemers.