Erfpacht is een juridisch instrument dat in de praktijk vaak gebruikt wordt bij de overdracht van onroerend goed. Het betreft een recht van langdurige, meestal levenslange, gebruik van een onroerend goed dat eigendom is van een ander. De fiscale gevolgen van dergelijke constructies zijn echter complex en kunnen leiden tot juridische complicaties. In dit artikel bespreken we de juridische en fiscale betekenis van erfpachtconstructies, met een focus op het begrip fiscaal misbruik en de relevante jurisprudentie en wetgeving.
Inleiding
Erfpachtconstructies zijn in de afgelopen jaren regelmatig in het nieuws geweest vanwege hun fiscale implicaties. Het begrip ‘fiscaal misbruik’ speelt hierin een centrale rol, aangezien de fiscale autoriteiten regelmatig dergelijke constructies onderzoeken op mogelijke belastingontduiking. De Vlaamse Belastingdienst (VLAABEL) en andere fiscusorganen hanteren specifieke regelgeving om te bepalen of een erfpachtconstructie als fiscaal misbruik kan worden aangemerkt. In dit artikel geven we een overzicht van de juridische context, de relevante jurisprudentie en de praktische implicaties voor partijen die betrokken zijn bij erfpachtconstructies.
Wat is erfpacht?
Erfpacht is een juridisch recht dat toelaat om het gebruik van een onroerend goed te verkrijgen zonder het eigendomsrecht daadwerkelijk te verkrijgen. Dit recht wordt vaak verleend aan een particulier of een onderneming en kan uitgesteld worden voor een lange periode, meestal 99 jaar. Het verschil met huur is dat de erfpachter een soort van eigendomsrechten heeft, zoals het recht om de eigendom in de toekomst eventueel te verkrijgen.
In de praktijk kan erfpacht een waardevolle optie zijn voor personen die een woning willen kopen in een dure markt. Het verlaagt de initiële aankoopkosten en biedt flexibiliteit in de toekomst. De jaarlijkse canon die de erfpachter betaalt, kan in sommige gevallen fiscaal aftrekbaar zijn, wat extra voordelen biedt.
Fiscaal misbruik en erfpachtconstructies
Fiscaal misbruik is een juridisch begrip dat zich richt op het onwettig vermijden van belastingplicht door het gebruik van juridische constructies die specifiek zijn bedoeld om fiscale verplichtingen te omzeilen. In de context van erfpachtconstructies wordt vaak gecontroleerd of de constructie in feite is bedoeld om belastingplicht te vermijden, en of de motieven van de partijen secundair zijn ten opzichte van deze belastingdoelen.
De nieuwe antimisbruikbepaling in de Vlaamse fiscaal-wetgeving (artikel 3.17.0.0.2 VCF) stelt dat de fiscus constructies kan aanschouwen als fiscaal misbruik, indien de niet-fiscale motieven secundair zijn en kunstmatig lijken. De Vlaamse Belastingdienst heeft erfpachtconstructies opgenomen op de zogenaamde ‘zwarte lijst’ van constructies die als fiscaal misbruik worden beschouwd, sinds de invoering van deze antimisbruikbepaling op 1 juni 2012.
Voorbeelden van fiscaal misbruik
Een bekend voorbeeld is het geval waarin een huiseigenaar een erfpachtrecht vestigt op zijn eigen woning, terwijl hij tegelijkertijd de volledige eigendom verkoopt aan een beleggingsmaatschappij. In dit geval blijft de huiseigenaar wonen in de woning en geniet hij het voordeel van een lage schuldbelasting door de jaarlijkse erfpachtcanon, terwijl hij feitelijk het risico van de onroerendgoedbelegging aan een derde heeft overgedragen.
Dergelijke constructies zijn door de fiscus onderzocht en in sommige gevallen afgekeurd. Zo is in een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag een dergelijke constructie afgeschoten, omdat de fiscus er sprake van fiscaal misbruik zag.
Juridische context en jurisprudentie
Juridische principes
De beoordeling of een erfpachtconstructie als fiscaal misbruik kan worden aangemerkt, hangt af van enkele juridische principes:
- Subjectieve en objectieve motieven: De partijen moeten kunnen aantonen dat de constructie niet primair is bedoeld om belastingplicht te vermijden, maar dat er andere, niet-fiscale motieven zijn.
- Kunstmatigheid van de constructie: De fiscus controleert of de constructie kunstmatig is opgezet, wat wil zeggen dat de juridische vorm niet aansluit bij de feitelijke bedoeling.
- Subsidiaire aanslag: Als de fiscus een aanslag maakt, kan de belastingplichtige deze aanslag aanvechten. In dat geval moet de fiscus bewijzen dat er sprake is van fiscaal misbruik.
Uitspraken en jurisprudentie
Een belangrijk juridisch precedent is de uitspraak van de rechtbank in februari 2020, waarin een aanslag op een erfpachtconstructie vernietigd werd. De rechtbank oordeelde dat de aanslag niet voldoende gemotiveerd was en dat de fiscus niet had aangetoond dat er sprake was van fiscaal misbruik. De zaak werd voortgezet in het kader van een subsidiaire aanslag.
In een andere uitspraak, op 30 juni 2020, werd een subsidiaire aanslag uitgevoerd tegen een belastingplichtige. De fiscus stelde dat de constructie bedoeld was om het verkooprecht te vermijden, wat volgens de wet niet was toegestaan. Het Hof bevestigde in een later onderzoek dat de constructie inderdaad fiscaal misbruik was, omdat de belastingplichtige feitelijk de effecten van een verkoop wilde creëren zonder het verkooprecht te hoeven betalen.
De rol van de rulingdienst
De rulingdienst speelde vroeger een belangrijke rol in de beoordeling van erfpachtconstructies. Voordat er een fiscale aanslag kon worden gedaan, kon een partij een ruling aanvragen om te weten of een bepaalde constructie fiscaal was. Echter, sinds de invoering van de nieuwe antimisbruikbepaling in 2012, worden geen nieuwe rulings meer afgeleverd voor erfpachtconstructies. De laatste bekende ruling in deze context dateert van 30 juni 2015, en betrof een constructie tussen niet-verbonden partijen.
Hoewel de rulingdienst geen nieuwe rulings meer aflevert, zijn er nog vragen over de fiscale gevolgen van erfpachtconstructies die vóór 2012 zijn opgezet. In deze gevallen kan de rulingdienst nog steeds inspraak hebben, zolang de constructie niet in strijd is met de nieuwe antimisbruikbepaling.
Praktische implicaties voor partijen
Risico’s van fiscaal misbruik
Wanneer partijen een erfpachtconstructie opzetten, lopen ze het risico dat de fiscus deze constructie aanschouwt als fiscaal misbruik. Dit kan leiden tot:
- Aanslag op de belastingplichtige
- Aanvallen op de aanslag
- Subsidiaire aanslagen
- Strafvervolging in ernstige gevallen
Het is daarom belangrijk dat partijen goed overleggen met een fiscaal jurist of belastingadviseur om te bepalen of een constructie juridisch en fiscaal veilig is.
Wedersamenstelling van eigendom
In sommige gevallen kan de volledige eigendom worden weder samengesteld, wat bijvoorbeeld kan gebeuren bij een overdracht van een erfpachtconstructie aan een derde partij. Dit kan in bepaalde gevallen fiscaal gunstig zijn, mits de constructie voldoet aan bepaalde voorwaarden. Zo moet er een verbintenis zijn om gedurende de ganse duur van de erfpacht de volledige eigendom niet te wederzamenstellen.
Een wedersamenstelling is toegelaten als deze gebeurt in het voordeel van een andere natuurlijke of rechts persoon dan de erfpachter of de tréfoncier. In dat geval is het verkooprecht van 10% van toepassing in Vlaanderen, wat de fiscale gevolgen kan beïnvloeden.
De rol van de Vlaamse Belastingdienst
De Vlaamse Belastingdienst speelt een centrale rol in de beoordeling van erfpachtconstructies. De dienst hantert een strikte aanpak bij de beoordeling van constructies die mogelijke belastingontduiking bevatten. De dienst heeft erfpachtconstructies expliciet opgenomen op de zwarte lijst van constructies die als fiscaal misbruik worden beschouwd.
Een belangrijk principe in de werkwijze van de Vlaamse Belastingdienst is de toepassing van de zogenaamde ‘bewijsregel’. Dit betekent dat de fiscus in de eerste instantie moet aantonen dat er sprake is van fiscaal misbruik. Daarna kan de belastingplichtige proberen aan te tonen dat de constructie niet is bedoeld om belastingplicht te vermijden, maar dat er andere motieven zijn.
Conclusie
Erfpachtconstructies kunnen een waardevolle optie zijn voor personen die onroerend goed willen kopen of beleggen. Echter, de fiscale gevolgen van dergelijke constructies zijn complex en kunnen leiden tot juridische complicaties. De beoordeling of een constructie als fiscaal misbruik kan worden aangemerkt, hangt af van een aantal juridische principes, zoals de kunstmatigheid van de constructie en de subjectieve en objectieve motieven van de partijen.
De Vlaamse Belastingdienst heeft een strikte aanpak bij de beoordeling van dergelijke constructies en hantert de nieuwe antimisbruikbepaling om te bepalen of er sprake is van fiscaal misbruik. Het is daarom belangrijk dat partijen die betrokken zijn bij een erfpachtconstructie goed advies zoeken bij een fiscaal jurist of belastingadviseur.
Tot slot is het belangrijk om te beseffen dat erfpachtconstructies niet langer zonder risico zijn. De fiscus heeft duidelijke richtlijnen en jurisprudentie opgesteld om constructies te onderzoeken op fiscaal misbruik, en partijen kunnen hierbij belanghebben om voorzichtig te zijn bij het opzetten van dergelijke constructies.