Inleiding
De buurtstraatquote (BSQ) speelt een centrale rol bij de bepaling van de grondwaarde in Amsterdam. Deze waarde bepaalt onder andere de canon die erfpachters betalen voor het gebruik van gemeentegrond. Aan de hand van de WOZ-waarde (waarde van het onroerend goed) en de opstalwaarde (waarde van de bebouwing), wordt de BSQ berekend als het percentage dat aangeeft hoeveel van de WOZ-waarde op de grond is te herleiden. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de berekening en toepassing van buurtstraatquotes in Amsterdam, inclusief relevante beleidsregels en uitzonderingen. De informatie is gebaseerd op officiële documenten en publicaties van de gemeente Amsterdam en gerelateerde instanties.
Wat is de buurtstraatquote?
De buurtstraatquote (BSQ) is een percentage dat aangeeft welk deel van de WOZ-waarde van een woning toegeschreven kan worden aan de waarde van de grond. Het overige deel van de WOZ-waarde wordt toegeschreven aan de opstalwaarde, d.w.z. de waarde van de bebouwing. De BSQ wordt gebruikt bij de bepaling van de grondwaarde, die essentieel is voor het bepalen van de canon bij erfpachtcontracten.
In Amsterdam zijn buurtstraatquotes gedefinieerd voor zowel eengezins- als meergezinswoningen. De hoogte van de BSQ varieert afhankelijk van de locatie en de aantrekkelijkheid van de buurt. In populairere gebieden is het aandeel van de grondwaarde in de totale WOZ-waarde vaak hoger dan in minder aantrekkelijke gebieden. Daarom is de buurtstraatquote in dergelijke buurten ook relatief hoger.
De BSQ wordt berekend door de individuele grondquotes van woningen in een buurtstraat te middelen. De individuele grondquote wordt bepaald aan de hand van de methode van de Grondwaardecommissie: de grondwaarde is gelijk aan de WOZ-waarde verminderd met de opstalwaarde. De grondquote is dan de verhouding tussen de grondwaarde en de WOZ-waarde.
De gemeente Amsterdam heeft een minimum en maximum percentage vastgelegd voor de BSQ. De minimale buurtstraatquote is 5%, en de maximale buurtstraatquote is 49%. Deze grenzen zijn vanwege het feit dat de WOZ-waarde in uiterst gunstige locaties een hogere grondwaarde kan vertegenwoordigen, terwijl in minder gunstige locaties de grondwaarde relatief lager ligt.
Toepassing van de buurtstraatquote bij erfpacht
De gemeente Amsterdam heeft sinds juli 2016 alle nieuwe erfpachtrechtuitgiften in eeuwigdurende erfpacht geregeld. Echter, er zijn ook voortdurende erfpachtrechten in bestaan die over kunnen stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Bij deze overstap wordt de buurtstraatquote gebruikt om de grondwaarde te bepalen. Deze waarde bepaalt de canon die erfpachters betalen aan de gemeente.
Voor erfpachters die overwegen om hun contract te wijzigen, is de BSQ daarom van groot belang. Het percentage beïnvloedt direct de hoogte van de grondwaarde en daarmee de aanpassing van de canon. De overstapregeling is ook van toepassing op afzonderlijke parkeerplaatsen die eigendom zijn van de erfpachter van een woning. In dergelijke gevallen wordt de buurtstraatquote voor wonen gebruikt om ook de grondwaarde van de parkeerplaats te bepalen.
Het beleid van de gemeente Amsterdam legt ook uit dat in sommige gevallen de marktconforme residuele grondwaarde nihil of negatief kan zijn. In dergelijke gevallen hanteert de gemeente een minimum grondwaarde voor parkeren. Deze minimumwaarde is gelijk aan de grondprijs van nieuwe erfpachtuitgiften met bestemming parkeren, waarbij ook de depreciatiefactor wordt toegepast. Dit zorgt ervoor dat complexe berekeningen bij een enkele parkeerplaats worden voorkomen.
Beleidsregels rondom de buurtstraatquote
De berekening van de buurtstraatquote in Amsterdam gebeurt volgens duidelijke beleidsregels en kaders. Een van de kernaspecten van deze regels is het gebruik van standaardisatie. In plaats van woning-specifieke berekeningen uit te voeren, wordt gebruik gemaakt van gestandaardiseerde normen en uitgangspunten. Hierdoor wordt een consistente aanpak gegarandeerd binnen buurtstraten en buurten.
Een belangrijk beleidskader is het gebruik van de WOZ-waarde en de opstalwaarde voor de berekening van de BSQ. De WOZ-waarde moet volgens de regels gebaseerd zijn op een volledig afgeronde bebouwing. De opstalwaarde wordt dan afgetrokken van de WOZ-waarde om de grondwaarde te bepalen. De grondquote is vervolgens gelijk aan de verhouding tussen grondwaarde en WOZ-waarde.
Daarnaast is er ook een buurtquote (BQ), die twee functies vervult. Enerzijds dient de BQ als maatstaf om de "bruikbaarheid/representativiteit" van de BSQ te beoordelen. Anderzijds wordt de BQ gebruikt als vervangende waarde in gevallen waarin de buurtstraatquote niet bruikbaar wordt geacht. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer niet voldoende woningen in een buurtstraat een individuele grondquote hebben of wanneer de berekening van de BSQ niet representatief is.
Uitzonderingen op de berekening
Er zijn bepaalde uitzonderingen waarbij de buurtstraatquote niet bruikbaar is of waarbij een alternatieve aanpak moet worden gevolgd. Een voorwaarde voor de bruikbaarheid van de buurtstraatquote is dat voor minimaal 50% van de woningen in de buurtstraat een individuele grondquote moet zijn berekend. Bovendien moet er minstens voor vijf woningen in de buurtstraat een individuele grondquote zijn bepaald. Als deze voorwaarden niet zijn voldaan, kan de buurtstraatquote niet worden gebruikt.
Daarnaast worden de buurtstraatquotes ook niet gebruikt in gevallen waarin de WOZ-waarde en de opstalwaarde van een buurtstraat significant afwijken van de gemiddelde waarden in de buurt. Dit geldt bijvoorbeeld wanneer de WOZ-waarde per m² in een buurtstraat meer dan € 250 hoger is dan de gemiddelde WOZ-waarde in de buurt en de opstalwaarde in die straat lager is dan de gemiddelde opstalwaarde in de buurt. In dergelijke gevallen wordt de buurtstraatquote bepaald door deze gelijk te stellen aan de buurtquote.
Belang van de buurtstraatquote voor woonmarktpartijen
De buurtstraatquote heeft een directe impact op zowel erfpachters als de gemeente Amsterdam. Voor erfpachters bepaalt de BSQ de hoogte van de grondwaarde, die essentieel is voor het bepalen van de canon. Een hogere BSQ leidt tot een hogere grondwaarde en dus tot een hogere canon. Dit heeft gevolgen voor de woonkosten van de betrokken huurder of eigenaar.
Voor de gemeente Amsterdam is de buurtstraatquote een instrument om het erfpachtbeleid consistent en transparant te houden. Door een standaardisering van de berekeningswijze en het gebruik van beleidsregels, wordt voorkomen dat er individuele afwijkingen of discrepanties optreden. Daarnaast zorgt de buurtstraatquote ervoor dat er geen ingewikkelde berekeningen nodig zijn voor individuele woningen of parkeerplaatsen, wat leidt tot een efficiëntere administratie en beleidsuitvoering.
Samenwerking met externe instanties
De berekening van de buurtstraatquote in Amsterdam wordt ook ondersteund door externe instanties. Zo is er een externe beoordeling geweest van de uitvoering van het beleid rondom de grondwaardebepaling. Deze beoordeling is uitgevoerd door een externe partij en is gevolgd door een externe second opinion. Dit toont aan dat de gemeente Amsterdam zich bewust is van de complexiteit en verantwoordelijkheid die verbonden zijn aan het bepalen van grondwaarden en de toepassing van buurtstraatquotes.
Daarnaast is er ook een externe beoordeling geweest van de formulering van bepaalde beleidsregels. Zo is het criterium in paragraaf 4.1 van het beleid aangepast om ervoor te zorgen dat de WOZ-waarde niet alleen op grond is gebaseerd, maar ook op de bebouwing. Deze aanpassing zorgt ervoor dat de berekening van de grondwaarde en de opstalwaarde nauwkeuriger en betrouwbaarder is.
Conclusie
De buurtstraatquote is een belangrijk instrument in het erfpachtbeleid van de gemeente Amsterdam. Het percentage dat aangeeft hoeveel van de WOZ-waarde op de grond is te herleiden, bepaalt de grondwaarde, die weer invloed heeft op de hoogte van de canon. Door middel van standaardisatie en beleidsregels wordt ervoor gezorgd dat de berekening van de buurtstraatquote consistente en betrouwbare resultaten oplevert.
De toepassing van de buurtstraatquote is van betekenis voor zowel erfpachters als de gemeente Amsterdam. Het biedt een duidelijke en transparante methode om de grondwaarde te bepalen, wat essentieel is bij wijzigingen van erfpachtrecht, zoals de overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. Bovendien zorgt het beleid ervoor dat complexe berekeningen voor individuele woningen of parkeerplaatsen worden voorkomen.
Aan de hand van het beleid en de uitzonderingen is duidelijk dat de buurtstraatquote niet altijd bruikbaar is. In dergelijke gevallen wordt er gebruik gemaakt van een buurtquote of wordt een alternatieve aanpak gevolgd. Deze regels zorgen ervoor dat er een consistente en eerlijke aanpak blijft, ook in complexe of uitzonderlijke situaties.