In de stad Amsterdam is de erfpacht sinds eind 2019 veranderd. Het oude stelsel van voortdurende erfpacht is afgevoegd en vervangen door een nieuw systeem van eeuwigdurende erfpacht. Dit betekent dat huiseigenaren de mogelijkheid hebben om hun erfpacht eeuwigdurend af te kopen, in plaats van jaarlijks een canon te betalen. Deze overstap biedt meerdere voordelen, maar vereist ook een goed begrip van de processtappen, financiële gevolgen en juridische aspecten. In dit artikel geven wij een overzicht van de mogelijkheden, voordelen en nadelen van het eeuwigdurend afkopen van erfpacht in Amsterdam, evenals de procedure en de rol van de notaris.
Wat is eeuwigdurende erfpacht?
Eeuwigdurende erfpacht is een vorm van eigendom aan de grond die voldoet aan de Algemene Bepalingen 2016. In dit stelsel is het gebruik van de grond vastgelegd voor onbepaalde tijd, zodat de huiseigenaar eeuwigdurend recht heeft op het gebruik van de grond, zonder jaarlijks een erfpachtcanon te hoeven betalen. Dit verschilt van het oude systeem, waarbij de erfpacht afhing van een bepaald looptijdvak, meestal 50 jaar. In het oude stelsel moesten erfpachters aan het einde van het looptijdvak beslissen of ze wilden overwegen tot een nieuwe periode of overstapten naar een eeuwigdurend contract.
Bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht wordt de grondrechtelijke positie van de huiseigenaar vastgelegd, en is het gebruik van de grond eeuwigdurend. Dit betekent dat de huiseigenaar of eventuele toekomstige eigenaar van de woning nooit meer een canon hoeft te betalen aan de gemeente Amsterdam.
Voordelen van het afkopen van eeuwigdurende erfpacht
Het afkopen van eeuwigdurende erfpacht kan een interessante optie zijn voor huiseigenaren die langdurig in hun woning willen blijven wonen. De voordelen zijn zowel financieel als praktisch en kunnen van belang zijn bij eventuele toekomstige verkoop van de woning. Hieronder geven we een overzicht van de belangrijkste voordelen:
1. Geen erfpachtcanon meer betalen
De meest directe voordelen van het afkopen van eeuwigdurende erfpacht is dat de huiseigenaar na het betalen van de afkoopsom geen jaarlijks een canon hoeft te betalen aan de gemeente. Dit betekent dat er in de toekomst geen onvoorspelbare veranderingen kunnen optreden in de hoogte van de erfpacht, zoals bij het oude stelsel het geval was.
2. Hypotheekrente aftrek mogelijk
Als de afkoopsom wordt gefinancierd via de hypotheek, dan is de huiseigenaar in aanmerking voor hypotheekrente-aftrek. Dit is een fiscaal voordeel dat bijdrage kan leveren aan het verminderen van de maandelijkse lasten. Let echter op: de afkoopsom zelf is niet aftrekbaar van het belastbaar inkomen, maar de rente die op de afkoop wordt gerekend, wel.
3. Hogere woningwaarde
Een woning met eeuwigdurende erfpacht heeft volgens de bronnen een hogere marktwaarde dan een woning met voortdurende erfpacht. Dit komt doordat kopers van een huis met eeuwigdurende erfpacht geen zorgen hoeven te maken over toekomstige erfpachtverplichtingen. De zekerheid die eeuwigdurende erfpacht biedt, maakt de woning voor kopers aantrekkelijker.
4. Eenvoudigere verkoopprocedure
Een huis met eeuwigdurende erfpacht is makkelijker te verkopen dan een woning waarbij er nog een looptijd is of waarbij de erfpacht opnieuw moet worden vastgelegd. Kopers zijn vaak voorzichtiger bij het kopen van een woning met een looptijd, omdat ze dan moeten rekenen op mogelijke veranderingen in de erfpachtcanon in de toekomst.
Nadelen van het afkopen van eeuwigdurende erfpacht
Hoewel het afkopen van eeuwigdurende erfpacht meerdere voordelen biedt, zijn er ook een aantal nadelen die overwogen moeten worden. Deze gaan vooral over de financiële investering en eventuele fiscale beperkingen.
1. Hoge afkoopsom
Het afkoopbedrag voor eeuwigdurende erfpacht kan aanzienlijk zijn. Uit de bronnen is gebleken dat het afkoopbedrag voor een gemiddelde woning in Amsterdam varieert tussen €20.000 en €100.000 of meer. De exacte hoogte van het afkoopbedrag hangt af van factoren zoals de resterende looptijd van het huidige tijdvak, de grondwaarde en het type erfpachtcontract.
Het betalen van zo’n hoge som in één keer is niet voor iedere huiseigenaar haalbaar. Vele huiseigenaren kiezen daarom voor het financieren van de afkoopsom via hun hypotheek. Dit heeft als gevolg dat de maandlasten van de hypotheek stijgen, aangezien er nu ook rente moet worden betaald op de afkoopsom.
2. Afkoopsom is niet fiscaal aftrekbaar
Hoewel het afkoopen van eeuwigdurende erfpacht fiscaal voordelig kan zijn (zoals bij hypotheekrente-aftrek), is het belangrijk om te weten dat de afkoopsom zelf niet aftrekbaar is van het belastbaar inkomen. Dit betekent dat huiseigenaren die de afkoopsom via hun hypotheek financieren, deze niet als een fiscale vermindering kunnen opvoeren.
3. Beperkte tijd voor overstap
Er zijn beperkte tijdramen waarbinnen huiseigenaren kunnen overwegen naar eeuwigdurende erfpacht. In 2023 is de Autoriteit Consument en Markt (ACM) tot de conclusie gekomen dat de gemeente Amsterdam haar erfpachters onvoldoende had voorgelicht over de voor- en nadelen van het overstappen. Hierdoor is besloten dat het overstaprecht voor eeuwigdurende erfpacht voor een bepaalde groep huiseigenaren nog zes maanden langer beschikbaar is dan eerst gepland was. Voor huiseigenaren die niet in deze categorie vallen, geldt het reguliere stelsel.
Processtappen bij het afkopen van eeuwigdurende erfpacht
Het proces van het afkopen van eeuwigdurende erfpacht is een juridisch en administratief proces dat meerdere stappen omvat. Hieronder geven we een overzicht van de belangrijkste stappen:
1. Offerte aanvragen via het overstapportaal
Het proces begint met het aanvragen van een offerte via het overstapportaal van de gemeente Amsterdam. Via dit portaal kan een huiseigenaar een aanvraag indienen voor het afkopen van eeuwigdurende erfpacht. De gemeente stuurt vervolgens een offerte met het afkoopbedrag en eventuele voorwaarden.
Na ontvangst van de offerte heeft de huiseigenaar drie maanden bedenktermijn om te beslissen of hij of zij met de offerte wil doorgaan. In deze periode kan de huiseigenaar ook kiezen voor een andere vorm van overstap, zoals het vastzetten van de canon.
2. Overstap beslissen en offerte bevestigen
Als de huiseigenaar beslist om de erfpacht eeuwigdurend af te kopen, moet hij of zij de offerte bevestigen. Dit gebeurt via het overstapportaal. Nadat de offerte is bevestigd, wordt een nieuwe erfpachtovereenkomst opgesteld.
3. Rol van de notaris
Het opstellen van de nieuwe erpfachtovereenkomst gebeurt via een notaris. De notaris draagt er voor zorg dat alle juridische formaliteiten zijn nagekomen en dat de overeenkomst correct wordt opgesteld en ondertekend. De kosten voor de notaris zijn voor eigen rekening van de huiseigenaar. Het is daarom verstandig om bijvoorbeeld meerdere notarissen te vergelijken op prijs en kwaliteit.
4. Afkoopsom betalen
Nadat de overeenkomst is opgesteld en ondertekend, moet de huiseigenaar de afkoopsom betalen. Deze kan worden betaald in één keer of via een jaarlijkse canon. De keuze hangt af van de financiële mogelijkheden van de huiseigenaar.
5. Registratie van de nieuwe erfpacht
De nieuwe erfpacht wordt geregistreerd bij het Kadaster. Dit betekent dat het nieuwe eigendom aan de grond juridisch wordt vastgelegd en dat de huiseigenaar eeuwigdurend recht heeft op het gebruik van de grond.
Alternatieve opties bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht
Niet alle huiseigenaren willen of kunnen de erfpacht direct afkopen. Daarom biedt de gemeente Amsterdam ook alternatieve opties voor huiseigenaren die willen overwegen naar eeuwigdurende erfpacht. Hieronder geven we een overzicht van de belangrijkste alternatieven:
1. Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht en jaarlijks een canon betalen
In plaats van de erfpacht eeuwigdurend af te kopen, kan een huiseigenaar kiezen voor het jaarlijks betalen van een canon. Deze canon is voor eeuwigdurende erfpacht vastgelegd en wordt alleen aangepast aan inflatie. Dit betekent dat de canon niet verandert vanwege marktwaarden of andere factoren.
Deze optie is aantrekkelijk voor huiseigenaren die de afkoopsom niet willen of kunnen betalen, maar toch de zekerheid willen van een vaste canon in de toekomst. Bovendien ontvangt de huiseigenaar in deze optie een korting van 10% op de afkoopsom en op de jaarlijkse canon.
2. Niet overstappen en blijven in het oude stelsel
Een huiseigenaar kan kiezen om niet over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht en te blijven in het oude stelsel van voortdurende erfpacht. In dit geval moet de erfpachtcanon aan het einde van het looptijdvak opnieuw worden vastgelegd, op basis van de marktwaarde van de grond. Dit betekent dat de canon kan stijgen of dalen, afhankelijk van de marktsituatie.
Hoewel deze optie minder zekerheid biedt, kan het voor sommige huiseigenaren een gunstiger optie zijn, vooral als ze niet van plan zijn langdurig in de woning te blijven wonen.
Fiscale en fiscale overwegingen bij het afkopen van erfpacht
Het afkopen van eeuwigdurende erfpacht heeft ook fiscale gevolgen. Een van de belangrijkste fiscale voordelen is de mogelijkheid om hypotheekrente-aftrek te verkrijgen. Dit is mogelijk als de afkoopsom wordt gefinancierd via de hypotheek. De rente die op de afkoopbedrag wordt gerekend, kan dan worden afgerekend op het belastbaar inkomen.
Hoewel het afkoopbedrag zelf niet fiscaal aftrekbaar is, zijn er andere overwegingen die belangrijk zijn bij het afkopen van erfpacht. Zo kan de waarde van de woning stijgen, wat kan leiden tot een hogere verkoopprijs in de toekomst. Dit kan leiden tot een hogere winst op de verkoop, maar het kan ook betekenen dat er een hogere belastingplicht ontstaat.
Samenvatting van de belangrijkste stappen
| Stappen | Omschrijving |
|---|---|
| 1. Offerte aanvragen | Via het overstapportaal van de gemeente Amsterdam wordt een offerte opgevraagd. |
| 2. Offerte ontvangen | De gemeente stuurt een offerte met het afkoopbedrag en eventuele voorwaarden. |
| 3. Beslissen over overstap | De huiseigenaar heeft drie maanden bedenktermijn om te beslissen. |
| 4. Overstap bevestigen | De offerte wordt bevestigd via het overstapportaal. |
| 5. Notaris betreft | Een notaris opstelt de nieuwe erfpachtovereenkomst. |
| 6. Afkoopsom betalen | De afkoopsom wordt betaald in één keer of via een jaarlijkse canon. |
| 7. Registratie bij Kadaster | De nieuwe erfpacht wordt geregistreerd bij het Kadaster. |
Conclusie
Het afkopen van eeuwigdurende erfpacht in Amsterdam biedt huiseigenaren een aantal aanzienlijke voordelen, zoals de zekerheid van een vaste canon, hypotheekrente-aftrek en een mogelijke stijging van de woningwaarde. Echter, het afkoopbedrag kan aanzienlijk zijn, en het is belangrijk om de financiële gevolgen goed te overwegen.
Huiseigenaren die willen overwegen naar eeuwigdurende erfpacht hebben meerdere opties, van het afkopen in één keer tot het kiezen van een jaarlijkse canon. Het is verstandig om een duidelijk overzicht te maken van de voor- en nadelen en eventueel professionele advies in te winnen.
Het proces van het afkopen van eeuwigdurende erfpacht is juridisch en administratief goed gereguleerd, maar vereist wel enige tijd en moeite. Het is daarom verstandig om zowel de offerte van de gemeente als de kosten van de notaris zorgvuldig te beoordelen voordat een definitieve keuze wordt gemaakt.