Inleiding
Erfpacht is een oud instituut dat nog steeds van toepassing is op veel onroerend goed in Nederland. In Den Haag is het een onderwerp dat regelmatig discussie oplevert, zowel binnen de gemeente als onder de eigenaren en gebruikers van erfpachtgoed. Voor erfpachters is het belangrijk om te begrijpen hoe het erfpachtstelsel werkt, welke betalingsmethoden beschikbaar zijn, en welke voorwaarden gelden. Bovendien is het nodig om op de hoogte te blijven van de huidige ontwikkelingen, aangezien het erfpachtstelsel opnieuw in de aandacht komt door diverse initiatieven en overlegprocessen.
In dit artikel behandelen we de essentiële informatie over erfpacht in Den Haag, inclusief betalingsprocedures, juridische voorwaarden, en de actuele stand van zaken. We richten ons hierbij op feiten die zijn afgeleid van betrouwbare bronnen zoals officiële pagina’s van de gemeente Den Haag en stichtingen die zich bezighouden met de belangen van erfpachters.
Erfpacht: Definitie en Juridische Voorwaarden
Erfpacht is een recht op grond dat wordt verleend door de gemeente en dat wordt vergoed met een jaarlijkse canon. In Den Haag is erfpacht een juridisch bindende overeenkomst tussen de gemeente (de erfverpachter) en de erfpachter. Deze overeenkomst is vastgelegd in een akte of obligatoire overeenkomst en bevat zowel algemene als bijzondere voorwaarden.
Algemene en Bijzondere Voorwaarden
De voorwaarden van het erfpachtstelsel zijn verdeeld in twee categorieën:
Algemene voorwaarden: Deze regels zijn van toepassing op alle erfpachters in Den Haag. Ze bepalen de basisregels voor het gebruik van het grondrecht en de betaling van de canon. De meest voorkomende soorten zijn de Algemene Voorwaarden 1923, 1977, 1986 en de Algemene Voorwaarden Scheveningen. Deze voorwaarden verschillen vooral in de duur van het erfpachtrecht:
- Algemene Voorwaarden 1923: Tijdelijke erfpachtrechten met een einddatum. Na die einddatum moet er een nieuw erfpachtrecht komen zonder einddatum.
- Algemene Bepalingen 1977: Deze rechten gelden voor onbepaalde tijd, maar zijn verdeeld in perioden van 50 jaar. Aan het eind van zo’n periode worden deze rechten verlengd tot eeuwigdurende erfpacht.
- Algemene Bepalingen 1986: Deze rechten zijn vanaf het begin eeuwigdurend en zijn in 1993 en 2008 aangepast.
- Algemene Voorwaarden Scheveningen: Deze rechten gelden voor specifieke gronden in de omgeving van het Gevers Deynootplein en hebben een einddatum.
Bijzondere voorwaarden: Deze zijn specifiek voor een bepaalde locatie of een bepaalde partij. Ze worden meestal vermeld in de eigen akte of obligatoire overeenkomst. Deze voorwaarden kunnen bijvoorbeeld aangeven welke verbouwingsregels gelden of hoe de canon wordt berekend.
Het is belangrijk om te weten dat zowel de algemene als de bijzondere voorwaarden alleen gelden zolang beide partijen instemmen. Wijzigingen kunnen alleen voorkomen als er een nieuw contract wordt gesloten.
Betalen van Erfpacht: Methoden en Mogelijkheden
Erfpachters moeten jaarlijks een canon betalen aan de gemeente Den Haag. Deze betaling is verplicht en kan niet worden afgelost in termijnen zonder toestemming van de gemeente. Er zijn verschillende manieren om de erfpachtfactuur te betalen, waarbij online betalingen de voorkeur lijken te hebben.
Betaling via Online Bankieren
Momenteel is het niet mogelijk om direct via de MijnDenHaag-portal te betalen, zoals de gemeente aan het ontwikkelen is. Daarom wordt aangeraden om de betaling via online bankieren te doen. De betaling dient op het volgende rekeningnummer te gebeuren:
- IBAN: NL 04 BNGH 0285 1389 60
- BIC: BNGHNL2G
- Naam van rekeninghouder: Gemeente Den Haag DSO Erfpacht
Bij de betaling is het verstandig om de volgende gegevens mee te geven:
- Het debiteurennummer
- Het factuurnummer
- Het erfpachtadres
Zo kan de gemeente de betaling sneller toekennen en eventuele fouten verhelpen.
Betalen in Termijnen
Als een erfpachter een factuur heeft ontvangen, maar het bedrag niet in één keer kan betalen, is het mogelijk om een afspraak te maken voor het betalen in termijnen. Dit gebeurt door een e-mail te sturen naar de gemeente met de volgende gegevens:
- De vraag om betaling in termijnen
- Naam van de erfpachter
- Adres
- Het erfpachtadres
- Het debiteurennummer
De gemeente bepaalt vervolgens hoeveel termijnen mogelijk zijn en welke voorwaarden gelden.
Afkoop Beheerkosten
Een aparte regeling bestaat voor erfpachters die alleen beheerkosten betalen. Deze kosten zijn administratiekosten die jaarlijks worden in rekening gebracht. Als deze kosten regelmatig worden betaald, is het mogelijk om deze in één keer af te kopen. Dit gebeurt op hetzelfde rekeningnummer als voor de canonbetaling, met de aanduiding "afkoop beheerkosten".
Voor de exacte bedragen en voorwaarden van deze afkoop wordt verwezen naar de gemeentelijke website. Het is mogelijk dat het tarief per jaar varieert, afhankelijk van de administratiekosten van de gemeente.
Nieuwe Eigenaars en Erfpachtfacturen
Als iemand een woning of bedrijfsruimte koopt die onder een erfpachtverhouding valt, moet hij of zij de volledige erfpachtfactuur aan de gemeente betalen. Dit betekent dat zowel de canon als de beheerkosten worden overgenomen.
De notaris berekent op het moment van de koop hoeveel de oude en nieuwe eigenaar respectievelijk moeten betalen. De canon wordt verdeeld over de periode tot de koopdatum. Bijvoorbeeld:
- Iemand koopt een woning op 6 april 2025. De notaris verrekent de erfpacht van januari tot 6 april.
- De oude eigenaar krijgt deze bedragen terug bij de koop.
Het is dus belangrijk dat zowel de oude als de nieuwe eigenaar op de hoogte zijn van hun plichten en rechten rondom de erfpachtfactuur. De gemeente heeft hierover duidelijke instructies op haar website staan.
Huidige Ontwikkelingen en Debat
Erfpacht in Den Haag is momenteel ook een politiek en maatschappelijk onderwerp. Er zijn verschillende stichtingen en initiatieven die zich inzetten voor lagere erfpachtkosten of een transparantere en eerlijker berekening van de canon. De Stichting Erfpacht Belangen Den Haag is hierin een actieve speler. Ze organiseren onder andere bijeenkomsten waarbij erfpachters hun zorgen kunnen uiten en waar politieke en juridische experts betrokken zijn.
Erfpachtdebat en Aanbevelingen
Een recente bijeenkomst over erfpacht werd georganiseerd in het stadhuis van Den Haag op 18 juni 2024. Deze bijeenkomst richtte zich vooral op de toekomst van het erfpachtstelsel en de mogelijkheid om het stelsel aan te passen. Er werd echter melding gemaakt van vertragingen in de besluitvorming, doordat de Commissie Ruimte en de Gemeenteraad hun agenda’s hebben aangepast. De geplande behandeling van erfpacht in de Gemeenteraad op 20 juni is uitgesteld.
Het debat over erfpacht is daarom nog steeds in uitvoering. De gemeente is bezig met een evaluatie van het huidige stelsel en de mogelijkheid om het te verbeteren. Dit betreft onder andere de manier waarop de canon wordt berekend, de administratiekosten en de juridische voorwaarden.
Canonberekening en WOZ-methode
De gemeente gebruikt momenteel de WOZ/Grondquote-methode voor het bepalen van de canon. Hierbij wordt de WOZ-waarde van de woning als uitgangspunt genomen, en de grondwaarde wordt bepaald als een percentage van die WOZ-waarde. De WOZ-waarde wordt bepaald door interne taxateurs van de gemeente.
Er zijn kritiekpunten op deze methode, vooral omdat de WOZ-waarde niet altijd accuraat weerspiegelt wat er op de markt gebeurt. De stichting Erfpacht Belangen Den Haag en andere partijen pleiten daarom voor een eerlijker en transparantere methode, waarbij de grondwaarde los van de WOZ-waarde kan worden bepaald.
Conclusie
Erfpacht in Den Haag is een complex, maar belangrijk onderdeel van het onroerend goedrecht. Voor erfpachters is het essentieel om de juridische voorwaarden te kennen, de betalingsmethoden te begrijpen en op de hoogte te blijven van de huidige ontwikkelingen. De gemeente Den Haag biedt diverse manieren om de canon te betalen, waaronder online bankieren en betalen in termijnen. Bovendien zijn er initiatieven en stichtingen die zich inzetten voor lagere kosten en een eerlijker stelsel.
De komende jaren zal het erfpachtstelsel waarschijnlijk verder worden geëvalueerd en eventueel aangepast. Het is daarom belangrijk dat zowel huidige als toekomstige eigenaars goed geïnformeerd zijn en actief meedenken over de toekomst van erfpacht in Den Haag.