Inleiding
Het Baken van Narva, gelegen in de Houthavens van Amsterdam, is een toonaangevend ontwikkelingsproject dat sinds 2018 deel uitmaakt van een complexe juridische en economische context. De grond is uitgegeven in voortdurende erfpacht aan BPD Ontwikkeling B.V. (BPD), een ontwikkelingsmaatschappij die verantwoordelijk is voor de bouw en verkoop van woningen aan particuliere kopers. De gronduitgifte geschiedde onder de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000 (LJN AB2000), met een canonpercentage van 3%. De grondwaarde bedraagt € 24.307.217, wat overeenkomt met een gemiddelde grondprijs van € 1.923 per m² gebruiksoppervlakte. De erfpachtrechten zijn ingegaan op 1 september 2018.
Sindsdien is er discussie ontstaan over de marktconformiteit van de canon, de hoge grondwaarde en de juridische status van de uitgifte als voortdurende erfpacht, terwijl het eeuwigdurende erfpachtstelsel al was ingevoerd. De kopers in het Baken van Narva vrezen dat de gemeente Amsterdam zich in strijd met haar eigen beleid en algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft gedragen. Dit heeft geleid tot een juridisch geschil waarbij verzoekers een voorlopig deskundigenverzoek hebben ingediend bij de rechtbank Amsterdam.
Het stelsel van erfpacht in de Houthavens
Historisch en juridisch kader
De Houthavens zijn een prioritaire ontwikkelzone in Amsterdam, waarin de gemeente samenwerkt met particuliere ontwikkelaars om duurzame woningbouw te realiseren. In dit kader wordt vaak gebruikgemaakt van erfpacht, een stelsel waarbij de gemeente grond uitgeeft aan een ontwikkelaar in ruil voor jaarlijks te betalen canon. In de Houthavens zijn er twee soorten erfpacht in gebruik: voortdurende erfpacht en eeuwigdurende erfpacht.
Voortdurende erfpacht bestaat uit meerdere tijdvakken van 50 jaar, na afloop van welke de erfpachtrecht verlengbaar is onder voorwaarden. Eeuwigdurende erfpacht daarentegen is een modernisering van het stelsel, waarbij de erfpachtrecht eindeloos kan worden verlengd, mits de canon op tijd wordt betaald. De keuze voor een van deze vormen hangt af van de ontwikkelingssituatie, de financieringsmodellen en de beleidslijnen van de gemeente.
In het geval van het Baken van Narva is er tussen 2014 en 2016 een belangrijke wisselwerking tussen de twee stelsels. De Sok 1999, een samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente en een v.o.f., is in 2014 vervangen door de Sok 2014. Hierin is bepaald dat uitgifte in erfpacht zou geschieden op basis van de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000 (LJN AB2000). De Sok 2014 vervat ook het grondprijsbeleid van de gemeente en het uitgiftebeleid voor grond in erfpacht. De Sok 2014 is daarna in 2016 verder uitgebreid in de Sok 2016, waarin BPD betrokken raakt bij de ontwikkeling van marktwoningen.
Invoering van eeuwigdurende erfpacht
De gemeenteraad Amsterdam heeft op 22 juni 2016 besloten om eeuwigdurende erfpacht in te voeren per 1 juli 2016. De overgang is echter niet volledig automatisch verlopen. Voor projecten waarin contractvorming was gestart vóór 1 juli 2016, is er een overgangsbeleid opgesteld. Daarin is bepaald dat contractvorming die al was begonnen op basis van voortdurende erfpacht, voort zou gaan onder dezelfde voorwaarden tenzij onder bepaalde voorwaarden zou worden overgeschakeld naar eeuwigdurende erfpacht.
Het Baken van Narva was een van de projecten waarin contractvorming reeds was begonnen vóór 1 juli 2016. Uiteindelijk is besloten om de uitgifte toch te laten geschieden op basis van voortdurende erfpacht onder LJN AB2000. Deze keuze is deels verantwoord door het bestaande grondprijsbeleid en de residuele grondwaardemethodiek die de gemeente toentertijd gebruikte. De grondwaarde is berekend met een canonpercentage van 3%, wat hoger is dan het minimum dat sinds 1 oktober 2014 is vastgelegd (3,0%).
De grondprijsberekening en grondwaarde
Grondprijsbeleid en grondwaardemethodiek
De gemeente Amsterdam hanteert sinds 2014 een grondprijsbeleid dat verwerkt is in de Grondprijzenbrief 2015. Deze brief legt uit hoe grondprijzen worden berekend bij gronduitgiftes in erfpacht. De gemeente gebruikt de residuele grondwaardemethodiek, waarbij de grondprijs wordt berekend aan de hand van de opbrengsten die de gemeente verwacht te ontvangen over de levensduur van de erfpacht. Deze methode is toegepast bij de uitgifte in 2018 van de erfpachtrechten voor het Baken van Narva.
De grondprijs is hierbij afhankelijk van meerdere factoren, waaronder:
- Het canonpercentage (3%);
- De levensduur van de erfpacht (voortdurend, met meerdere tijdvakken van 50 jaar);
- De verwachte opbrengsten over de tijd;
- De stichtingskosten van het project;
- De marktomstandigheden ten tijde van de uitgifte.
De totale grondwaarde voor het Baken van Narva is vastgelegd in de Bouwenvelopovereenkomst in oktober 2017. Deze waarde is gebaseerd op de berekeningsmethode zoals beschreven in de Grondprijzenbrief en is een centraal element bij de uitgifte in 2018.
De uitgifteprijs per vierkante meter is hieruit afgeleid en bedraagt gemiddeld € 1.923 per m² gebruiksoppervlakte. Deze prijs is in lijn met het beleid van de gemeente om bouwrijpe grond via tenders op de markt te zetten en zorgt voor een balans tussen inkomsten en ontwikkelingsdoelstellingen.
Juridische kwesties en marktconformiteit
Aanvankelijke geschil en verzoek tot deskundigenbericht
Hoewel de uitgifte van de erfpachtrechten in 2018 formeel heeft plaatsgevonden onder LJN AB2000, zijn er juridische kwesties opgekomen rondom de marktconformiteit van de canon en de keuze voor voortdurende erfpacht. De kopers in het Baken van Narva hebben het vermoeden dat de gemeente Amsterdam haar eigen beleid heeft geschonden door niet marktconforme voorwaarden te hanteren. Hierbij wordt er sprake van gemaakt dat de canon te hoog is vergeleken met vergelijkbare projecten in de Houthavens en dat de gemeente haar macht heeft misbruikt door een ongunstigere vorm van erfpacht te kiezen dan mogelijk was.
Als gevolg is er in november 2022 een juridisch verzoek ingediend bij de rechtbank Amsterdam om een voorlopig deskundigenbericht. De verzoekers stellen dat de gemeente zich eventueel schuldig maakt aan oneerlijke handelspraktijken in de zin van artikel 6:193a van het Wetboek van Koophandel (BW), aan misbruik van machtspositie of aan een schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De rechtbank heeft de zaak onderzocht en heeft een mondelinge behandeling bepaald, waarbij zowel partijen als verweerster hun standpunten hebben kunnen uiten.
De kern van het geschil
Het juridisch geschil draait om twee kernvragen:
- Was de uitgifte van de erfpachtrechten in 2018 juist onder LJN AB2000 of had de gemeente moeten kiezen voor eeuwigdurende erfpacht?
- Is de huidige canon marktconform en in overeenstemming met het beleid van de gemeente?
Het verzoekerschap betwist dat de gemeente in strijd is gegaan met haar eigen beleid en het principe van marktconformiteit. Volgens hen is de keuze voor voortdurende erfpacht in combinatie met een canonpercentage van 3% onverwacht en ongunstig. De verweerster, de gemeente Amsterdam, betwist deze aanschouwing en wijst op de geldigheid van de uitgiftebeleid en de grondprijsberekening.
Mogelijke gevolgen van het geschil
Als de rechtbank in het voordeel van de verzoekers beslist, kan dat geleiden tot een herziening van de erfpachtvoorwaarden, inclusief een lagere canon of een overgang naar eeuwigdurende erfpacht. Dit zou betekenen dat de huidige kopers in het Baken van Narva in het nadeel zouden komen ten opzichte van latere kopers. Daarnaast zou de gemeente zich mogelijk schuldig hebben gemaakt aan oneerlijke handelspraktijken, wat juridische en reputatiele gevolgen kan hebben.
Als de rechtbank voor de gemeente beslist, blijft de huidige situatie gelden, en kan de gemeente haar beleid voortzetten zoals dat is opgesteld in de Sok 2016 en de Grondprijzenbrief 2015.
De rol van de gemeente en de ontwikkelaar
Samenwerkingsovereenkomsten en verantwoordelijkheden
De ontwikkeling van het Baken van Narva is het resultaat van een samenwerking tussen de gemeente Amsterdam en BPD. Deze samenwerking is juridisch vastgelegd in meerdere overeenkomsten, waaronder de Sok 1999, Sok 2014 en Sok 2016. Deze overeenkomsten regelen de verantwoordelijkheden van beide partijen, de financieringsmodaliteiten en de voorwaarden voor gronduitgifte.
De Sok 2014 bevat bijvoorbeeld een uitgiftebeleid waarin is bepaald dat de gemeente grond uitgeeft in erfpacht aan BPD, mits bepaalde voorwaarden zijn vervuld. Deze voorwaarden omvatten onder andere het naleven van het grondprijsbeleid, de residuele grondwaardemethodiek en het minimum canonpercentage. De Sok 2016 breidt dit kader uit en bevat extra regels voor de bouw en verkoop van marktwoningen.
Bouw en verkoopproces
De gemeente heeft op 20 juli 2018 een aanbieding gedaan voor de uitgifte van 206 erfpachtrechten in het Baken van Narva aan BPD, welke aanbieding op 31 juli 2018 is geaccepteerd. De uitgifte is formeel voltrokken op 3 september 2018 onder LJN AB2000. BPD is daarna verantwoordelijk geweest voor de bouw en verkoop van de woningen aan particuliere kopers. Deze kopers hebben op hun beurt erfpachtrechten verkregen, die onder dezelfde voorwaarden gelden als de uitgifte in 2018.
Het proces van bouw en verkoop is verwerkt in koopovereenkomsten tussen BPD en de kopers. Deze overeenkomsten bepalen de woonrechten, de verplichtingen van de koper en de voorwaarden voor eventuele verkoop of overdracht van de woning. De erfpachtrechten zijn hierbij een centraal element, omdat ze bepalen de juridische status van de koper als eindgebruiker van de woning.
Conclusie
Het Baken van Narva in de Houthavens van Amsterdam is een voorbeeld van een complexe gronduitgifte in erfpacht, waarbij juridische, economische en beleidsmatige aspecten nauw met elkaar verweven zijn. De uitgifte in 2018 geschiedde onder de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000 (LJN AB2000), met een canonpercentage van 3%. De grondwaarde is berekend met een residuele methode, wat heeft geleid tot een gemiddelde grondprijs van € 1.923 per m² gebruiksoppervlakte. De keuze voor voortdurende erfpacht in plaats van eeuwigdurende erfpacht is deels bepaald door het bestaande beleid en de situatie ten tijde van de uitgifte.
Hoewel de uitgifte formeel juridisch geldig is, zijn er kwesties ontstaan rondom de marktconformiteit van de canon en de keuze voor voortdurende erfpacht. De kopers in het Baken van Narva hebben hiervoor een juridisch verzoek ingediend, waarbij de rechtbank een voorlopig deskundigenbericht kan uitspreken. Het uitslag van deze procedure kan invloed hebben op de toekomst van het project en de juridische positie van zowel de gemeente als de kopers.
De rol van de gemeente en de ontwikkelaar is hierbij centraal, aangezien beiden verantwoordelijk zijn voor de uitvoering van het project en het naleven van het uitgiftebeleid. De samenwerkingsovereenkomsten en grondprijsberekeningen vormen de juridische en economische basis voor de huidige situatie. De discussie over marktconformiteit en beleidsvoering toont aan dat er in de toekomst ruimte is voor verbetering en transparantie in het erfpachtstelsel, zowel voor particuliere kopers als voor de gemeente zelf.