Inleiding
In de gemeente Alkmaar wonen circa 6.000 huishoudens op grond die via erfpacht wordt aangewezen. Deze situatie betekent dat de eigenaar van de woning of het pand – zoals een woning, bedrijf, garage of maatschappelijk gebouw – geen volledige rechten heeft op de grond waarop het gebouw staat. In plaats daarvan heeft de gemeente Alkmaar de grond in eigendom en verleent zij via een erfpachtrecht toegang tot deze grond. Voor dit recht moet een vergoeding worden betaald, bekend als de erfpachtcanon, die jaarlijks of in delen aan de gemeente wordt afgedragen.
De meeste huidige erfpachttijdvakken lopen af tussen 2027 en 2037, wat betekent dat in de komende jaren een nieuwe berekening van de canon plaatsvindt. Dit is een belangrijk moment voor erfpachters, omdat de hoogte van de canon aanzienlijk kan variëren. Daarom is het belangrijk dat woningeigenaren goed begrijpen hoe de erfpachtcanon wordt berekend, wat de invloed is van de nieuwe regels vanaf 2024 en wat de alternatieven zijn, zoals het kopen van bloot eigendom.
In dit artikel worden deze kwesties gedetailleerd uitgelegd, op basis van de beschikbare gegevens. We leggen uit hoe de canon in het huidige en toekomstige tijdvak wordt berekend, wat de tijdelijke regeling van de gemeente inhoudt en hoe woningeigenaren hun lasten kunnen beheren.
Wat is erfpacht en hoe werkt het?
De basis van erfpacht
Erfpacht betekent dat een persoon, hetzij een particulier of een onderneming, het recht heeft om de grond van een ander – in dit geval de gemeente Alkmaar – te gebruiken voor de bouw of het onderhoud van een woning, bedrijf of ander pand. De persoon die dit recht heeft, is de erfpachter, en de gemeente is de grondeigenaar. Voor het gebruik van de grond moet de erfpachter een jaarlijkse vergoeding betalen, de erfpachtcanon, die meestal per tijdvak wordt berekend.
Het erfpachttijdvak kan 50 of 75 jaar duren. In Alkmaar zijn de meeste erfpachttijdvakken van 50 jaar, en deze lopen af tussen 2027 en 2037. Na het einde van het tijdvak wordt een nieuwe canon berekend, die vaak hoger is dan het vorige bedrag. Voor sommige adressen is het erfpachtrecht voortdurend, wat betekent dat het erfpachtverband opnieuw wordt opgesteld in 50-jarige perioden, maar er is geen vaste einddatum.
De canon – hoeveel moet je betalen?
De hoogte van de erfpachtcanon wordt meestal berekend op basis van de grondwaarde. In de afgelopen jaren was het gebruikelijk dat de canon werd berekend aan de hand van de WOZ-waarde (waarde van de woning), waarbij de grondwaarde werd berekend als een percentage van de WOZ-waarde, bekend als de grondquote. Deze methode kon echter leiden tot onverhoopte toenames in de canon, vooral bij woningen die zijn verduurzaamd of waarvan de WOZ-waarde is gestegen.
In januari 2024 heeft de gemeente Alkmaar daarom een tijdelijke regeling ingevoerd. Deze regeling stelt dat de grondwaarde voor de berekening van de canon niet langer wordt bepaald via de WOZ-waarde, maar via een vaste waarde van 425 euro per vierkante meter. Hiermee wordt de canon vooral voor woningen in de historische binnenstad aanzienlijk lager dan zou zijn gebeurd bij gebruik van de WOZ-waarde. Voor woningen die recent zijn verduurzaamd of waarvan de WOZ-waarde is gestegen, kan dit een aanzienlijke verlichting betekenen.
De nieuwe canon kan per adres verschillen, afhankelijk van de grootte van het perceel. Voor een typische woning van bijvoorbeeld 100 vierkante meter zou de canon rond de € 42.500 liggen. Omdat dit bedrag over een periode van 50 jaar moet worden afgelost, komt de jaarlijkse canon ongeveer uit op € 850 per jaar. Dit is aanzienlijk lager dan wat zou zijn betaald bij gebruik van de WOZ-waarde, waarbij jaarbedragen van € 1.500 tot € 3.000 mogelijk zijn.
De tijdelijke regeling vanaf januari 2024
Wat is het doel van de tijdelijke regeling?
De tijdelijke regeling is bedoeld om woningeigenaren te ondersteunen bij de overgang van erfpacht naar volledig eigendom. De gemeente wil dit doen op een manier die transparant, betaalbaar en voorspelbaar is. De regeling is tijdelijk van aard en geldt voor het omzetten van erfpacht naar volledig eigendom tot een bepaalde datum, die nog niet officieel is vastgesteld.
De kern van de regeling is dat de gemeente de grondwaarde vaststelt op 425 euro per vierkante meter, in plaats van via de WOZ-waarde. Deze waarde is voor de meeste bewoners gunstiger en voorkomt dat ze plotseling met een aanzienlijke verhoging van hun lasten worden geconfronteerd. De gemeente benadrukt dat deze regeling geen “grote winst” voor de gemeente is bedoeld, maar eerder een belangrijke stap in de richting van moreel en maatschappelijk verantwoord bestuur.
Wat zijn de voordelen?
De voordelen van de tijdelijke regeling zijn duidelijk:
- Lagere canon: Omdat de grondwaarde lager is dan de WOZ-waarde, is de jaarlijkse canon aanzienlijk lager dan zou zijn gebeurd bij gebruik van de oude methode.
- Lage aankoopkosten voor bloot eigendom: Voor wie kiest voor het kopen van bloot eigendom – dus het volledige eigendom op de grond – is de aankoopwaarde ook vastgesteld op 425 euro per m². Dit maakt het aankopen van de grond aantrekkelijk en betaalbaar.
- Transparante berekening: De gemeente legt nu uit dat de canon wordt berekend op basis van een vaste grondwaarde, wat leidt tot meer duidelijkheid voor de woningeigenaar.
Wie is er betrokken?
De tijdelijke regeling is van toepassing op alle woningen in Alkmaar die op erfpachtgrond staan en waar het erfpachttijdvak afloopt tussen 2027 en 2037. In mei 2025 kreeg elk erfpachter een brief van de gemeente met meer informatie over de regeling en de mogelijkheden.
De gemeente benadrukt dat zij goed heeft geluisterd naar de zorgen van bewoners tijdens participatieavonden en informatiebijeenkomsten. Deze zorgen waren vooral gericht op de mogelijke stijging van lasten en de oneerlijkheid van de oude berekeningsmethode.
Alternatieve opties: Het kopen van bloot eigendom
Wat is bloot eigendom?
Het kopen van bloot eigendom betekent dat de woningeigenaar ook volledige rechten verkrijgt op de grond waarop zijn woning staat. In tegenstelling tot erfpacht, waarbij de gemeente de grond in eigendom heeft en de erfpachter slechts het recht heeft om deze te gebruiken, betekent bloot eigendom dat de woning en de grond volledig in handen van de eigenaar zijn.
Dit is een belangrijke stap, omdat het voorkomt dat er in de toekomst jaarlijks een canon moet worden betaald. Eenmaal dat de grond is aangekocht, hoef je nooit meer erfpacht te betalen. Dit maakt het een aantrekkelijke optie, vooral voor woningeigenaren die langdurig in hun woning willen blijven wonen.
Hoe werkt het aankopen van bloot eigendom?
Het aankopen van bloot eigendom gebeurt door de grond te kopen van de gemeente. De aankoopwaarde is bepaald op 425 euro per vierkante meter, zoals uitgelegd in de tijdelijke regeling van januari 2024. Dit bedrag is lager dan de marktprijs van grond, wat het een gunstige optie maakt.
De aankoop kan worden gefinancierd via een hypotheek, wat voor veel woningeigenaren het aankopen van bloot eigendom een haalbare optie maakt. De gemeente benadrukt dat zij bereid is om de onkosten te vergoeden indien nodig, wat ook een financiële verlichting kan betekenen.
Voordelen en nadelen van het kopen van bloot eigendom
Voordelen: - Geen jaarlijks betalen van erfpachtcanon - Volledig eigen recht op de grond - Stabiliteit en voorspelbaarheid van lasten - Financiering via hypotheek mogelijk
Nadelen: - Aankoopbedrag is afhankelijk van perceelgrootte - Onderhoud en beheer van de grond vallen volledig op de eigenaar - Indien er in de toekomst verkoop is, kan het proces van het verkopen van bloot eigendom langer duren dan bij erfpacht
Wat betekent dit voor de toekomstige erfpachttijdvakken?
Nieuwe erfpachtregels vanaf 2027
In oktober 2024 heeft de gemeente Alkmaar de nieuwe erfpachtregels vastgesteld. Deze regels zijn het resultaat van maandenlang overleg en inbreng van erfpachters tijdens bijeenkomsten. De gemeente benadrukt dat deze regels zijn ontwikkeld met drie belangrijke doelen voor ogen:
- Duidelijkheid: De regels zijn eenduidig en transparant opgesteld.
- Beperking van kosten: De gemeente streeft naar een situatie waarin de kosten voor de erfpachter zo laag mogelijk zijn.
- Inkomsten gelijk of licht stijgend: De gemeente wil dat haar inkomsten uit erfpacht stabiel of licht stijgend zijn.
Hoofdpunten van de nieuwe regels
De belangrijkste wijzigingen in de nieuwe regels zijn:
- De grondwaarde wordt nu vastgesteld op 425 euro per m², in plaats van via de WOZ-waarde.
- De canon wordt berekend op basis van deze vaste grondwaarde.
- Er is geen grondquote meer van 20% van de WOZ-waarde.
- De gemeente stelt dat deze regels vooral voordelig zijn voor woningen in de historische binnenstad, waar bewoners vaak al langer erfpacht betalen.
De gemeente benadrukt dat zij heeft geluisterd naar de zorgen van de bewoners en dat de nieuwe regels zijn afgestemd op hun wensen en behoeften. Ze benadrukken ook dat zij geen streven hebben naar maximale inkomsten, maar dat het belang van de bewoners centraal staat in hun besluitvorming.
Wat betekent dit voor bewoners?
Voor de meeste bewoners betekent de nieuwe regelgeving een aanzienlijke verlichting van hun lasten. De canon die ze nu zullen moeten betalen is aanzienlijk lager dan wat zou zijn gebeurd bij gebruik van de WOZ-waarde. Daarnaast is het kopen van bloot eigendom nu een veel gunstiger optie, omdat de aankoopwaarde vast staat en de gemeente bereid is om ondersteuning te bieden.
Conclusie
In de gemeente Alkmaar zijn ongeveer 6.000 woningen gevestigd op erfpachtgrond. Voor deze woningeigenaren betekent dat dat ze jaarlijks een canon moeten betalen aan de gemeente voor het gebruik van de grond waarop hun woning staat. De meeste huidige erfpachttijdvakken lopen af tussen 2027 en 2037, wat betekent dat in de komende jaren een nieuwe berekening van de canon plaatsvindt.
De gemeente Alkmaar heeft in januari 2024 een tijdelijke regeling ingevoerd die aanzienlijke verlichting biedt. Deze regeling stelt dat de grondwaarde voor de berekening van de canon wordt vastgesteld op 425 euro per vierkante meter, in plaats van via de WOZ-waarde. Hierdoor is de jaarlijkse canon voor de meeste woningeigenaren aanzienlijk lager dan wat zou zijn gebeurd bij gebruik van de oude methode.
Daarnaast is het kopen van bloot eigendom – dus het volledige eigendom op de grond – een aantrekkelijke optie. De aankoopwaarde is vastgesteld op 425 euro per m², en de gemeente stelt dat ze bereid is om onkosten te vergoeden. Deze optie biedt woningeigenaren de mogelijkheid om in de toekomst nooit meer een canon te hoeven betalen.
In oktober 2024 zijn de nieuwe erfpachtregels vastgesteld, waarin de gemeente benadrukt dat zij goed heeft geluisterd naar de zorgen van bewoners. De nieuwe regels zijn ontworpen met drie doelen voor ogen: duidelijkheid, beperking van kosten en stabiele inkomsten. Deze regels zijn vooral gunstig voor woningen in de historische binnenstad en voor woningeigenaren die al langer erfpacht betalen.
Voor de meeste woningeigenaren betekent dit dat de lasten in de toekomst aanzienlijk lager zijn dan zou zijn gebeurd bij gebruik van de oude methode. Het is daarom belangrijk dat woningeigenaren deze regels goed begrijpen en eventueel overwegen om het kopen van bloot eigendom in overweging te nemen. Dit kan hen helpen om hun lasten te beheren en in de toekomst een voorspelbare situatie te creëren.