Erfpacht is een karakteristiek kenmerk van het vastgoedlandschap in Amsterdam. Meer dan 100.000 woningen in de stad staan op gemeentelijk erfpachtgrond, waarbij de grond eigendom blijft van de gemeente en de gebruiker jaarlijks een canon betaalt. Deze situatie heeft zowel voordelen als nadelen, en het kiezen tussen het afkopen van de erfpacht, het vastzetten van de canon of het wachten op de gemeentelijke voorstellen kan complex zijn. In deze uitgebreide uitleg bespreken we hoeveel huizen erfpacht in Amsterdam zijn gebonden, wat erfpacht precies inhoudt en welke financiële en praktische gevolgen het heeft voor eigenaren, kopers en investeerders.
Wat is erfpacht?
Erfpacht is een recht dat toestaat dat een persoon de grond gebruikt zonder deze eigen te zijn. De grond blijft eigendom van de gemeente, terwijl de gebruiker – de erfpachter – een jaarlijkse vergoeding betaalt, genaamd de ‘canon’. In Amsterdam wordt deze regeling veel toegepast, vooral bij woningen en commerciële panden.
Erfpachtcontracten worden periodiek herzien. Bij het oude stelsel (voordat 2017) werd de canon elke 50 of 75 jaar opnieuw bepaald, waardoor het bedrag aanzienlijk kon stijgen. Sinds 2017 geldt in Amsterdam het stelsel van eeuwigdurende erfpacht, waarbij de canon elk jaar wordt aangepast aan de inflatie. Dit nieuwe stelsel biedt meer financiële zekerheid, maar ook beperkte mogelijkheden om de canon aan te passen aan veranderende grondwaarden.
Hoeveel huizen in Amsterdam zijn gebonden aan erfpacht?
Volgens de beschikbare bronnen zijn er tussen 110.000 en 191.000 woningen in Amsterdam met een erfpachtcontract. De discrepantie in getallen kan te maken hebben met het feit dat het aantal huizen met erfpacht in de loop der jaren is veranderd. De gemeente Amsterdam biedt regelmatig aanbiedingen aan om het erfpachtrecht te omzetten of af te kopen. Voor 2024 geldt dat tot 31 december 2034 gunstige voorwaarden zijn van kracht voor de omzetting van oude erfpacht naar het nieuwe stelsel.
De verdeling van erfpachtwooningen over Amsterdam varieert per buurt. In populaire stadsdelen zoals de Jordaan, Oud-Zuid en de Pijp zijn de afkoopbedragen hoger dan in buurten zoals Nieuw-West of Zuidoost. Dit is te verklaren door de hogere grondwaarden in de centrale delen van de stad. Voor een gemiddelde woning in Amsterdam kan het afkoopbedrag variëren van €20.000 tot €100.000 of meer, afhankelijk van locatie, grootte en type erfpachtcontract.
Het oude en het nieuwe stelsel in vergelijking
Het oude stelsel van erfpacht werkte met een vast tarief dat elke 50 of 75 jaar herzien werd. Bij deze herziening kon de canon sterk stijgen, omdat de gemeente opnieuw een grondwaarde bepaalde. Dit betekende dat bewoners, na het einde van het tijdvak, plotselinge extra kosten konden krijgen. De procedure verloopt als volgt:
- De gemeente informeert ongeveer twee jaar voor het einde van het tijdvak.
- Er wordt een nieuwe grondwaarde vastgesteld.
- Op basis daarvan wordt een nieuwe canon berekend.
- De eigenaar krijgt de keuze om deze canon jaarlijks te betalen of de erfpacht af te kopen.
In het nieuwe stelsel van eeuwigdurende erfpacht (sinds 2017) is er geen einddatum meer. De canon wordt elk jaar aangepast aan de inflatie, wat meer voorspelbaarheid biedt. De berekening van de canon is gebaseerd op de WOZ-waarde, het buurtstraatquote (BSQ, percentage grondwaarde ten opzichte van de totale woningwaarde) en het canonpercentage (momenteel ongeveer 2,39%). Dit stelsel biedt eigenaren dus meer zekerheid, maar ook minder flexibiliteit bij veranderingen in grondwaarden.
Voordelen en nadelen van erfpacht
Voordelen
- Lagere aankoopprijs: Bij erfpacht koopt de eigenaar alleen het gebouw, niet de grond. Dit betekent dat de aankoopprijs vaak lager is dan bij volledige grondeigendom.
- Flexibiliteit: Eigenaren kunnen later nog kiezen om de erfpacht af te kopen of om te zetten naar eeuwigdurende erfpacht.
- Gereguleerde rechten en plichten: Omdat het gaat om gemeentegrond, zijn er duidelijke regels en rechten voor de erfpachter.
- Vermogen tot waardevermeerdering: Het afkopen van de erfpacht kan de waarde van de woning verhogen. Potentiële kopers zijn vaak bereid meer te betalen voor een woning zonder erfpacht.
Nadelen
- Jaarlijkse canon: Eigenaren moeten jaarlijks een bedrag betalen aan de gemeente, wat extra kosten inhoudt.
- Onzekerheid over toekomstige stijgingen: Bij het oude stelsel kon de canon plotseling sterk stijgen bij herziening.
- Beperkte hypotheekmogelijkheden: Niet alle geldverstrekkers accepteren erfpacht bij de financiering van een woning, of stellen extra voorwaarden.
- Financiële risico’s bij verkoop: Het feit dat een woning op erfpacht staat kan de koopkracht beïnvloeden. Sommige kopers zijn minder bereid om een woning met erfpacht te kopen.
Kiezen tussen afkopen, vastzetten of wachten
Een belangrijke beslissing die eigenaren moeten nemen, is of ze de erfpacht afkopen, vastzetten of gewoon wachten op gemeentelijke voorstellen. Elke optie heeft zijn eigen voor- en nadelen.
Erfpacht afkopen
Het afkopen van de erfpacht betekent dat een eenmalig bedrag betaald wordt aan de gemeente, waarna de canon niet meer hoeft te worden betaald. Dit biedt financiële zekerheid en verhoogt de waarde van de woning. Het is vooral interessant voor eigenaren die lang in de woning willen blijven wonen.
Voordelen: - Geen toekomstige canonbetalingen. - Verhoging van de woningwaarde. - Bescherming tegen toekomstige stijgingen van de canon.
Nadelen: - Hoog afkoopbedrag, vooral in centrale delen. - Voorwaarden kunnen veranderen, waardoor het gunstiger kan zijn om te wachten.
Canon vastzetten
Het vastzetten van de canon betekent dat de huidige canon niet verandert voor de resterende looptijd van het huidige tijdvak. Na het einde van dit tijdvak kan de canon opnieuw worden bepaald, wat opnieuw leidt tot mogelijke stijgingen. Deze optie is gunstig voor eigenaren die niet direct de erfpacht willen afkopen, maar wel willen voorkomen dat de canon stijgt in de komende jaren.
Voordelen: - Gekende canon voor de resterende looptijd. - Geen directe kosten bij afkoop.
Nadelen: - Mogelijke stijging na het einde van het tijdvak. - Minder zekerheid dan bij afkoop.
Wachten op gemeentelijke voorstellen
Een deel van de eigenaren kiest ervoor om geen actie te ondernemen en te wachten op gemeentelijke voorstellen. Dit kan risico’s met zich meebrengen, omdat de canon kan stijgen bij herziening of de voorwaarden van het afkoopbod kunnen gunstiger worden in de toekomst.
Voordelen: - Geen directe kosten. - Mogelijk gunstiger voorwaarden in de toekomst.
Nadelen: - Onzekerheid over toekomstige stijgingen. - Minder controle over de situatie.
De invloed van het nieuwe canonpercentage
Sinds 2017 geldt in Amsterdam een hoger canonpercentage van 2,39 procent, terwijl het eerder 1,45 procent was. Dit heeft geleid tot een gemiddelde overbetaling van circa €940 per jaar per woning, wat bij duurdere grondwaarden in centrale delen van de stad honderden euro’s per maand kan betekenen. Volgens een CDA-onderzoek is deze verhoging van 64,8 procent gebaseerd op een zogenaamde ‘risico-opslag’, die nooit goed onderbouwd werd. Onafhankelijke commissies adviseerden een maximale opslag van 0,5 procent, maar de gemeente koos voor 1,5 procent, wat leidde tot hogere kosten voor bewoners.
Hoewel erfpacht niet gezien wordt als een financieel product door het ministerie van Financiën, heeft deze regeling wel een aanzienlijke impact op de woninglasten van burgers. Het ontbreken van wettelijke bescherming of transparantie vergroot het risico op financiële onzekerheid.
Erfpacht en hypotheekfinanciering
Een van de belangrijkste overwegingen bij het kopen van een woning met erfpacht is de impact op de hypotheekfinanciering. Niet alle geldverstrekkers accepteren erfpacht, of stellen extra voorwaarden. Het is daarom belangrijk om bij de financiering rekening te houden met de erfpachtsituatie van het pand. Sommige geldverstrekkers kunnen bijvoorbeeld aanvullende garanties of hogere rentevoeten vragen bij vastgoed op erfpachtgrond.
Bij vastgoedaankopen in Amsterdam is het essentieel om de erfpachtvoorwaarden goed te laten controleren. Verrassingen achteraf kunnen duizenden euro’s kosten. Het is daarom verstandig om altijd vooraf goed advies in te winnen van een vastgoedadviseur of hypotheekdeskundige.
Conclusie
Erfpacht is een veelvoorkomende regeling in Amsterdam, met meer dan 100.000 woningen die op gemeentelijk erfpachtgrond staan. Deze situatie heeft zowel voordelen als nadelen. Het afkopen van de erfpacht biedt financiële zekerheid en waardevermeerdering, maar kan duur zijn. Het vastzetten van de canon biedt tijdelijke voordelen, maar beperkt de controle over toekomstige kosten. Het wachten op gemeentelijke voorstellen is risicovol, maar kan gunstiger worden in de toekomst.
De keuze tussen deze opties hangt af van factoren zoals de locatie van de woning, de resterende looptijd van het huidige tijdvak en de financiële situatie van de eigenaar. Het is belangrijk om deze beslissing goed te overdenken en eventueel professioneel advies in te winnen. Erfpacht hoeft geen belemmering te zijn, maar vereist wel een duidelijke inzicht in de regels, kosten en mogelijkheden.