De erfpacht in Alkmaar: Huidige regels, kosten en mogelijkheden voor eigenaren

Een van de kernvragen die eigenaren van woningen op erfpachtgrond in Alkmaar zich stellen, is: hoeveel moet er in 2025 precies worden betaald aan erfpachtcanon? Deze vraag is niet alleen van belang voor de eigenaren zelf, maar ook voor investeerders en professionals in de vastgoedbranche die betrokken zijn bij woningbeleid, woningbouw en eigendom. In dit artikel worden de huidige regels, kosten en toekomstige scenario’s voor erfpachters in Alkmaar uitgebreid en feitelijk toegelicht. Alle informatie is gebaseerd op de recente ontwikkelingen in 2025, zoals voorgesteld en besproken door de gemeente Alkmaar.

Inleiding

In de gemeente Alkmaar zijn ongeveer 6.000 adressen gevestigd op erfpachtgrond. Dit betekent dat de grond onder de woningen, garages, bedrijven en maatschappelijke gebouwen eigendom is van de gemeente, terwijl de gebruikers (erfpachters) deze grond gebruiken onder voorwaarden die in een erfpachtregeling zijn vastgelegd. Deze regelingen zijn meestal voor een bepaald tijdsbestek, vaak van 50 tot 75 jaar, waarin de canon wordt bepaald.

Een belangrijk punt is dat de meeste huidige erfpachtperiodes tussen 2027 en 2037 aflopen. Na deze periode zullen erfpachters de keuze krijgen om ofwel de canon verder te betalen, ofwel het grondrecht te kopen (zgn. bloot eigendom aankopen). In mei 2025 heeft de gemeente Alkmaar nieuwe regels vastgesteld voor de erfpacht, waarin ook aandacht is besteed aan het maken van het beleid begrijpelijker en betaalbaarder voor bewoners. Deze regels zijn ontwikkeld na uitvoerige discussies tijdens erfpachtbijeenkomsten in juni 2024, waarbij zowel vragen als suggesties zijn verwerkt in het beleid.

Wat is erfpacht?

Erfpacht betekent dat een persoon of organisatie (de erfpachter) mag beschikken over grond die eigendom is van een andere partij, in dit geval de gemeente Alkmaar. De gebruiker betaalt een jaarlijkse canon voor dit recht. Deze canon wordt geregeld op basis van een contractuele erfpachtregeling die per adres kan verschillen.

De canon is een vergoeding die de erfpachter jaarlijks of per kwartaal betaalt aan de gemeente voor het gebruik van de grond. De hoogte van de canon wordt meestal berekend op basis van de grondwaarde van de grond en het tijdsbestek van de erfpachtperiode. Tot nu toe zijn de meeste adressen in Alkmaar met een erfpachtperiode van 50 jaar uitgerust, waarin de canon voor deze periode is afgekocht. Dit betekent dat erfpachters momenteel geen canon hoeven te betalen, maar na afloop van de 50-jarige periode zal er weer een canon gelden.

De nieuwe erfpachtregels in Alkmaar

In mei 2025 heeft de gemeente Alkmaar nieuwe regels vastgesteld die vanaf het nieuwe erfpachttijdvak (dat ook 50 jaar zal duren) van toepassing zijn. Deze regels zijn ontworpen om het beleid begrijpelijker te maken en tegelijkertijd zoveel mogelijk te waarborgen dat zowel de belastingen voor de erfpachters als de inkomsten voor de gemeente duurzaam zijn.

Een van de kernpuntjes in deze regels is de manier waarop de grondwaarde wordt bepaald. De gemeente heeft gekozen voor een vastgestelde grondwaarde van 425 euro per vierkante meter. Dit is volgens de gemeente een waarde die onder de marktwaarde ligt, wat betekent dat de toekomstige canon niet onredelijk hoog zal zijn. De keuze voor deze grondwaarde is mede beïnvloed door marktgegevens en is een manier om het beleid transparanter en voorspelbaarder te maken voor de erfpachters.

Daarnaast is er aandacht voor de mogelijkheid om erfpacht te "omzetten" in volledig eigendom. Dit betekent dat erfpachters in de toekomst de grond kunnen kopen en zo volledig eigenaar worden van hun woning, inclusief het grondrecht. Deze regeling is tijdelijk en biedt voordelen bij het aankoopproces.

De canon: hoe wordt deze berekend?

De canon die erfpachters in de toekomst zullen moeten betalen, hangt af van meerdere factoren. De belangrijkste zijn:

Grondwaarde: In de nieuwe regels is de grondwaarde op 425 euro per m² vastgesteld. Dit is lager dan de marktwaarde, wat betekent dat de canon op lange termijn minder hoog zal liggen dan zou zijn gebeurd bij een marktwaarde.
WOZ-waarde: Tot nu toe was de WOZ-waarde (waarde volgens de Kadaster) vaak bepalend voor de canon. In de nieuwe regels wordt dit echter niet gebruikt. De gemeente stapt daarom van de WOZ-waarde af, omdat deze kan stijgen door verduurzaming of andere verbeteringen aan de woning. Hierdoor zou de canon automatisch stijgen, wat voor sommige eigenaren lastig kon zijn.
Erfpachttijdvak: Het tijdsbestek van de erfpachtperiode beïnvloedt ook de hoogte van de canon. In de huidige situatie lopen de meeste tijdvakken af in de jaren 2027 tot 2037. Het nieuwe tijdvak zal ook 50 jaar duren.
Vooruitbetaling of afkoop: Voor veel adressen is de canon al vooraf betaald, bijvoorbeeld door een vorige eigenaar of ontwikkelaar. In dat geval hoeft de huidige bewoner tijdens de huidige periode niets te betalen. Maar na afloop van deze periode geldt de nieuwe canon.

In de toekomst zal de jaarlijkse canon per vierkante meter berekend worden op basis van de vastgestelde grondwaarde van 425 euro. Dit betekent dat de canon per woning afhankelijk is van de grootte van de grond. Voor een typische woning met een grondoppervlakte van 100 m² zou de jaarlijkse canon bijvoorbeeld rond de 425 euro liggen. Echter, bij woningen op grondgebonden erfpacht in Alkmaar-Noord kan het bedrag hoger zijn, aangezien deze regio een hogere grondwaarde heeft.

De tijdelijke regeling voor het aankoop van bloot eigendom

Een belangrijke optie voor erfpachters die hun canon willen vermijden, is het aankoop van het bloot eigendom, ook wel het grondrecht genoemd. Dit betekent dat erfpachters de grond onder hun woning kunnen kopen en daardoor volledig eigenaar worden van hun woning, inclusief het grondrecht. De gemeente Alkmaar heeft daarvoor in januari 2024 een tijdelijke regeling aangekondigd die voordelig is voor erfpachters.

Volgens deze regeling kan de koopprijs van het bloot eigendom worden gefinancierd via een hypotheek, wat het aankoopproces makkelijker maakt. Bovendien zijn er mogelijkheden om onkosten gedeeltelijk te vergoeden. Deze regeling maakt het dus voor veel bewoners aantrekkelijk om over te stappen naar volledig eigendom, vooral als de toekomstige canon hoog zou kunnen liggen.

De gemeente benadrukt dat het doel van deze regeling is om het eigenarenchap betaalbaarder te maken, zodat erfpachters in de toekomst niet genoodzaakt zijn om jaarlijks een hoge canon te betalen. Het aankoopproces is echter zorgvuldig gepland en vereist dat erfpachters bereid zijn om een financiële verantwoording aan te nemen, bijvoorbeeld via een hypotheek.

De impact van de nieuwe erfpachtregels

De nieuwe regels voor erfpacht in Alkmaar hebben verschillende gevolgen voor zowel erfpachters als voor de gemeente. Voor erfpachters betekent het dat na afloop van de huidige 50-jarige periode een nieuwe canon zal gelden. Deze canon is gebaseerd op een vaste grondwaarde, wat de transparantie en voorspelbaarheid vergroot. Echter, voor bewoners die al langer in Alkmaar wonen, kan het nog steeds lastig zijn om de regels te begrijpen, aangezien het systeem niet eenvoudig is en per adres kan variëren.

Voor de gemeente is het doel om het erfpachtbeleid duurzaam en begrijpelijk te maken, zonder dat de inkomsten uit erfpacht te veel dalen. De keuze voor een lage grondwaarde is daarbij een compromis tussen de belastingdruk voor de erfpachters en de behoefte aan inkomsten voor de gemeente.

Een andere gevolg is dat de gemeente bereid is om erfpachters te ondersteunen bij het overstappen naar volledig eigendom. Dit is niet alleen gunstig voor de eigenaar, maar ook voor de gemeente, omdat het aankoopproces zorgt voor stabiliteit in de wijk en minder administratieve druk.

De rol van erfpachtbijeenkomsten

In juni 2024 heeft de gemeente Alkmaar vijf erfpachtbijeenkomsten georganiseerd. Deze bijeenkomsten gingen over de nieuwe regels voor erfpacht en gaven erfpachters de kans om vragen te stellen en ideeën in te brengen. Deze bijeenkomsten waren belangrijk, omdat het beleid betrekking had op veel adressen en het voor sommige bewoners niet eenvoudig was om de regels te begrijpen.

Tijdens deze bijeenkomsten werd deelgenomen aan groepjes gesprekken, waarin vragen en suggesties werden gedeeld met de tafelleiders. Deze input is verwerkt in het beleid, wat betekent dat erfpachters een directe invloed hebben gehad op de uiteindelijke besluiten van de gemeente. De gemeente benadrukt dat het belangrijk is om het beleid begrijpelijk en duidelijk te maken, en dat de input van de erfpachters een grote rol heeft gespeeld in de uitwerking van de nieuwe regels.

Toekomstige scenario’s voor erfpachters

Na het aflopen van de huidige erfpachtperiode in de jaren 2027 tot 2037, zullen erfpachters voor de keuze worden gesteld. Zij kunnen kiezen tussen het betalen van een jaarlijkse canon of het aankoop van het bloot eigendom. Beide opties hebben hun voordelen en nadeelen, afhankelijk van de persoonlijke situatie van de erfpachter.

Een jaarlijkse canon betekent dat de bewoner blijft wonen op grond die eigendom is van de gemeente, maar dat er elk jaar een bedrag moet worden betaald. Voor sommige bewoners is dit een gunstige optie, omdat het geen grote financiële verplichting inhoudt. Echter, als de canon stijgt in de toekomst, kan dit leiden tot een groter financieel verantwoordelijkheid.

Het aankoop van het bloot eigendom betekent dat de bewoner volledig eigenaar wordt van de grond onder hun woning. Dit kan gunstig zijn, omdat het de eigenaar volledige controle geeft over de grond en het verhindert dat er in de toekomst een canon moet worden betaald. Echter, het aankoopproces vereist een investering, bijvoorbeeld via een hypotheek, wat voor sommige bewoners niet mogelijk is.

De rol van de gemeente bij het afkopen van erfpacht

De gemeente Alkmaar speelt ook een actieve rol bij het afkopen van erfpacht, vooral voor bewoners die al aan het afkopen zijn van hun canon. In de tijdelijke regeling is aandacht voor het vergoeden van onkosten bij het aankoopproces. Daarnaast is er een voorkeursregeling voor erfpachters die in de historische binnenstad wonen, waar de regelgeving is afgestemd op de specifieke situatie van deze bewoners.

De gemeente benadrukt dat het doel van het beleid is om het leven in Alkmaar betaalbaarder en duurzaam te maken. Dit geldt zowel voor de erfpachters als voor de gemeente zelf. Door de canon te berekenen op basis van een vaste grondwaarde, wordt het systeem transparanter en voorspelbaarder. Bovendien biedt de gemeente hulp bij het aankoopproces, zodat bewoners die het kunnen betalen, het bloot eigendom kunnen aankopen.

De invloed van verduurzaming op de WOZ-waarde

In de verleden regels was de WOZ-waarde een belangrijke bepalende factor bij de berekening van de canon. Echter, in de nieuwe regels is deze factor niet meer van toepassing. De gemeente heeft hierbij besloten om te stappen van de WOZ-waarde, omdat deze kan stijgen als gevolg van verduurzaming of verbeteringen aan de woning. Dit betekent dat een bewoner die bijvoorbeeld investeert in duurzame verbeteringen aan zijn woning, automatisch een hogere WOZ-waarde krijgt, wat leidt tot een hogere canon.

In de nieuwe regels wordt deze verband niet meer gelegd. De gemeente heeft gekozen voor een vaste grondwaarde, ongeacht de WOZ-waarde van de woning. Dit betekent dat bewoners die investeren in verduurzaming niet automatisch een hogere canon hoeven te betalen. Dit is een belangrijk verschil ten opzichte van de oude regels en biedt voordelen voor bewoners die actief meewerken aan het verduurzamen van hun woning.

Conclusie

De erfpacht in Alkmaar is in 2025 aangepakt via een reeks nieuwe regels die het beleid transparanter en voorspelbaarder maken. De gemeente heeft gekozen voor een vaste grondwaarde van 425 euro per m², wat leidt tot een voorspelbare en betaalbare canon voor de meeste bewoners. Bovendien is er een tijdelijke regeling voor het aankoop van het bloot eigendom, wat bewoners in staat stelt om volledig eigenaar te worden van hun woning, inclusief het grondrecht.

Na afloop van de huidige erfpachtperiode (die afloopt tussen 2027 en 2037) zullen erfpachters de keuze krijgen om ofwel de canon te betalen, ofwel het grondrecht te kopen. Beide opties hebben hun voor- en nadelen, afhankelijk van de persoonlijke situatie van de bewoner. De gemeente Alkmaar benadrukt dat het doel van het beleid is om het leven in Alkmaar betaalbaarder en duurzaam te maken, zowel voor de bewoners als voor de gemeente zelf.

De erfpachtbijeenkomsten in juni 2024 hebben aangetoond dat erfpachters actief zijn betrokken bij het beleid en dat hun input een directe invloed heeft gehad op de uiteindelijke regels. Dit benadrukt de betekenis van een open en transparant beleid in Alkmaar, waarbij zowel de gemeente als de bewoners meewerken aan een duurzame toekomst.