Hoeveel mag erfpacht stijgen in Nederland: Uitleg, voorbeelden en gevolgen

Inleiding

Een woning kopen is een belangrijke stap in het leven. Voor veel huiseigenaren is het echter niet alleen de aankoop van een huis, maar ook van het grondstuk waarop het huis staat. In sommige gevallen koop je het huis, maar huren je de grond. Dit betekent dat je verplicht bent om jaarlijks of maandelijks een bedrag aan erfpacht te betalen aan de gemeente of erfverpachter. De stijging van bouwgrondprijzen in recente jaren heeft geleid tot aanzienlijke verhogingen in de erfpachtcanon voor veel huiseigenaren, waardoor velen zich financieel in het nauw komen te zitten.

In dit artikel geven we een overzicht van hoeveel erfpacht mag stijgen, welke factoren er een rol spelen, hoe de verhogingen berekend worden en wat huiseigenaren kunnen doen om zich daarop voor te bereiden. We baseren ons uitsluitend op de informatie uit betrouwbare bronnen die ter beschikking zijn gesteld, waaronder officiële berekeningsmethoden, actuele voorbeelden uit Den Haag, en uitleg van de mechanismen achter erfpachtverhogingen.

Hoe werkt erfpacht?

Eerst is het belangrijk om te begrijpen hoe erfpacht werkt. Er zijn twee vormen van erfpacht: voortdurende erfpacht en eeuwigdurende erfpacht.

Bij voortdurende erfpacht verloopt het contract op een bepaald moment en wordt de canon herberekend op basis van de actuele grondwaarde en het marktpercentage. Dit kan leiden tot aanzienlijke verhogingen, zoals recent gebeurd in Den Haag, waar sommige bewoners plots met verhogingen van honderd tot duizend euro per maand geconfronteerd werden.

Bij eeuwigdurende erfpacht is de canon vast en wordt deze niet meer herzien. Dit biedt meer zekerheid, maar betekent ook dat de canon in het begin vaak hoger is.

De erfpachtcanon wordt berekend met de volgende formule:

$$ \text{Erfpachtcanon} = \text{Grondwaarde} \times \text{Canonpercentage} $$

Het canonpercentage hangt af van de marktrente, eventuele risico-opslag en eventuele stimuleringsmaatregelen zoals in Den Haag. In het voorbeeld uit bron [3] is de canonpercentage 5%. Als de grondwaarde stijgt van €150.000 naar €200.000, stijgt de erfpacht van €7.500 naar €10.000 per jaar, oftewel van €625 naar €833 per maand.

Factoren die bepalen hoeveel erfpacht mag stijgen

De hoogte van de erfpachtverhoging hangt af van meerdere factoren, die we hieronder toelichten.

1. Grondwaarde

De grondwaarde is een van de belangrijkste variabelen in de berekening van de erfpacht. Hoe hoger de grondwaarde, hoe hoger de erfpacht. In recente jaren is de waarde van bouwgrond in Nederland aanzienlijk gestegen. In sommige regio's zijn de stijgingen zelfs meer dan 100% sinds 2015 (bron [1]). Dit heeft directe gevolgen voor de erfpachtcanon, aangezien deze gebaseerd is op de actuele grondwaarde.

2. Canonpercentage

Het canonpercentage is een percentage dat wordt toegepast op de grondwaarde om de jaarlijkse erfpacht te bepalen. Het canonpercentage hangt af van de marktrente, eventueel een risico-opslag en eventuele stimuleringsmaatregelen.

In Den Haag, bijvoorbeeld, is er in 2023 een plan opgesteld om het canonpercentage te herzien. De gemeente wilde de kosten voor erfpachters halveren. In het huidige stelsel was het canonpercentage 4%, wat betekende dat een huiseigenaar met een grondwaarde van €430.000 jaarlijks €2.365 aan erfpacht moest betalen. In het nieuwe plan zou dit percentage dalen naar 1,9%, waardoor de jaarlijkse kosten gedaald zouden zijn tot €1.123 (bron [2]).

3. Risico-opslag

Om risico’s in het stelsel te dekken, wordt vaak een risico-opslag opgenomen in de berekening van het canonpercentage. In Den Haag is een risico-opslag van 2,5% gebruikt, die samen met de marktrente een disconteringsvoet van 3,5% oplevert (bron [5]).

4. Stimuleringsmaatregelen

In sommige gevallen brengt de gemeente maatregelen in om de erfpacht te verlagen of om erfpachters te stimuleren om hun erfpacht te afkopen. In Den Haag is een stimuleringspremie ingevoerd voor de afkoop van erfpacht in de eerste vijf jaar vanaf 1 januari 2025 (bron [5]). Deze maatregel geldt alleen voor huidige erfpachters en niet voor toekomstige contracten.

5. Marktrente

De marktrente speelt ook een rol in de berekening van het canonpercentage. Wanneer de marktrente stijgt, kan dit leiden tot hogere erfpachtverhogingen. In Den Haag zijn erfpachtverhogingen ontstaan vanwege stijgende rentes, wat leidde tot schokkende bedragen voor veel huiseigenaren (bron [2]).

Voorbeelden van erfpachtverhogingen

Om het mechanisme van erfpachtverhogingen duidelijk te maken, geven we hier een aantal voorbeelden uit de praktijk.

Voorbeeld 1: Nelleke Dadema

Nelleke Dadema woont in de Haagse wijk Bezuidenhout. Ze betaalde al meer dan 50 jaar een jaarlijks bedrag van €90 aan erfpacht. Toen het contract verloopt, bleek dat de canon aanzienlijk zou stijgen. De nieuwe jaarlijks te betalen erfpacht was bijna €3.000. Dit betekent dat de canon met ongeveer 33 keer is toegenomen. Voor Nelleke, die leeft van AOW en pensioen, is dit een enorme financiële last (bron [4]).

Voorbeeld 2: Den Haag

In Den Haag is een actieplan opgesteld om de erfpachtverhogingen te temperen. In het voorbeeld van een woning met een grondwaarde van €430.000 is de jaarlijkse erfpacht in het huidige stelsel €2.365. In het nieuwe stelsel, waarbij het canonpercentage wordt verlaagd van 4% naar 1,9%, zou dit bedrag dalen tot €1.123. Dit betekent dat de jaarlast met bijna 53% daalt.

Bij 77.000 erfpachtcontracten in Den Haag en 31.000 huishoudens die de erfpacht niet hebben afgekocht, zijn dergelijke veranderingen van groot belang voor de financiële toekomst van de huiseigenaren (bron [2]).

Voorbeeld 3: Stijging met factor 100

In sommige gevallen zijn erfpachtverhogingen zo groot dat ze met factor 100 stijgen. Hoewel dit erg uitzonderlijk is, is het een feit dat in Den Haag is voorgekomen. In een wijk als Bezuidenhout zijn bewoners plots met verhogingen van 100 tot 300 keer het oude bedrag geconfronteerd. In dergelijke gevallen is het voor huiseigenaren moeilijk om het nieuwe bedrag te betalen zonder financiële hulp of maatregelen van de gemeente (bron [4]).

Wat kun je doen als je je erfpacht moet betalen?

Als je weet dat je erfpacht kan stijgen, is het belangrijk om voorbereid te zijn. Hier zijn enkele opties:

1. Eeuwigdurende erfpacht overwegen

Veel gemeenten bieden de mogelijkheid om van voortdurende erfpacht over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Dit betekent dat de canon niet meer herzien wordt en je niet langer risico loopt op onverwachte verhogingen. Het nadeel is dat de aanvankelijke canon meestal hoger is dan bij voortdurende erfpacht.

2. Afkoop van erfpacht

Als je erfpacht wil afkoopen, betalen je een eenmalig bedrag aan de gemeente of erfverpachter om het grondstuk volledig in bezit te nemen. Dit is vaak een duur optie, maar biedt totale zekerheid. In Den Haag is er een stimuleringspremie voor de afkoop in de eerste vijf jaar vanaf 1 januari 2025 (bron [5]).

3. Financiële hulp of uitstel

In sommige gevallen bieden gemeenten financiële hulp of uitstel van betaling. In Den Haag is er bijvoorbeeld een maatregel waarbij erfpachters met een bruto inkomen tot €60.000 per gezin de keuze hebben om de betaling van de nieuwe erfpachtcanon op te schorten tot de verkoop van de woning. Voor mensen met hoger inkomen die toch in financiële problemen komen, wordt gekeken naar maatwerk (bron [2]).

4. Inzicht krijgen in toekomstige verhogingen

In Amsterdam en andere steden is een digitale erfpachtcalculator beschikbaar, waarmee je inzicht kunt krijgen in eventuele toekomstige verhogingen. Dit is een waardevolle tool voor huiseigenaren die willen weten hoeveel ze mogelijk te betalen hebben in de toekomst (bron [1]).

Risico’s van erfpachtverhogingen

Een van de grootste risico’s van erfpachtverhogingen is dat huiseigenaren in financiële problemen komen. Uit onderzoek is gebleken dat 13% van de mensen financiële problemen krijgt bij een erfpachtverhoging van €300 per maand. Bij een verhoging van €750 of meer, komt dit bij 47% van de mensen voor (bron [1]).

Een andere risico is dat de huiseigenaar gedwongen wordt om zijn woning te verkopen. In Den Haag is het doel van het actieplan om dit te voorkomen en ervoor te zorgen dat niemand in financiële problemen komt vanwege de gestegen erfpacht (bron [2]).

Conclusie

Een stijging van de erfpacht is een serieuze aangelegenheid voor huiseigenaren die hun woning op erfpachtgrond hebben gekocht. De hoogte van de verhoging hangt af van meerdere factoren, waaronder de grondwaarde, het canonpercentage, de marktrente en eventuele stimuleringsmaatregelen van de gemeente. In sommige gevallen kan de erfpacht aanzienlijk stijgen, zelfs met een factor van 100, wat voor veel huiseigenaren leidt tot financiële problemen.

Voor huiseigenaren is het belangrijk om zich goed te informeren over de regels van erfpacht en de mogelijke toekomstige verhogingen. Opties zoals het overstappen naar eeuwigdurende erfpacht, afkoop of het gebruik van financiële hulp kunnen helpen om het risico te verminderen. Gemeenten zoals Den Haag en Amsterdam bieden hulpmiddelen en maatregelen om huiseigenaren beter te informeren en te ondersteunen bij deze transities.

Door voorbereid te zijn en goed te weten wat de regels zijn, kunnen huiseigenaren zich beter afzetten tegen mogelijke verhogingen van de erfpacht en hun woning blijven behouden.