Inleiding
Erfpacht is een specifieke vorm van grondbezit die al sinds het begin van de 20e eeuw in Den Haag een centrale rol speelt in het woningbouwbeleid. In tegenstelling tot volledige eigendom aan de grond, houdt erfpacht in dat de grond in bezit blijft bij de gemeente of een andere grondeigenaar, terwijl deze in gebruik wordt gegeven tegen een vergoeding. Deze vergoeding, ook wel bekend als de erfpachtcanon, kan jaarlijks variëren en is afhankelijk van de WOZ-waarde van het terrein en een percentage dat door de gemeente is vastgesteld.
Het uitgiftebeleid van de gemeente Den Haag bepaalt sinds 2008 op welke voorwaarden grond wordt uitgegeven: in eigendom of in erfpacht. Sinds 2021 zijn deze voorwaarden aangepast, met name op basis van het beleid dat gericht is op duurzame stadontwikkeling en de wens van de gemeente om meer controle te hebben over de ruimtelijke ordening. Voor investeerders, woningkopers en ondernemers is het begrip van erfpacht dus essentieel, zowel qua juridische kaders als qua financiële en praktische gevolgen.
In dit artikel wordt een overzicht gegeven van het erfpachtsysteem in Den Haag, inclusief de wijze waarop erfpacht wordt berekend, de voordelen en nadelen, en de rol van het uitgiftebeleid van de gemeente. Daarnaast wordt ingegaan op de huidige ontwikkelingen rond heruitgifte en afkoopmogelijkheden.
Wat is erfpacht?
Erfpacht is een vorm van grondbezit waarbij de grond niet in volledige eigendom wordt verkocht, maar in gebruik wordt gegeven tegen een jaarlijkse canon. De persoon die in erfpacht bezit heeft, is de erfpachter, en de grondeigenaar, meestal de gemeente in het geval van Den Haag, is de erfpachtgever. De erfpachter betaalt een vergoeding aan de gemeente, die als een vaste last jaarlijks wordt afgelast. Deze canon is gebaseerd op de WOZ-waarde van het terrein en een percentage dat door de gemeente wordt vastgesteld.
Een belangrijk verschil tussen erfpacht en volledige eigendom is dat de erfpachter geen eigenaar is van de grond. Dit heeft gevolgen voor de vrijheid in het gebruik van het terrein, de verkoopmogelijkheden van de woning en de verantwoordelijkheid rond belastingen. Bij volledige eigendom is de koper volledig eigenaar van zowel de grond als de bovenbouw, terwijl bij erfpacht de grond niet deel uitmaakt van de aankoop.
De erfpachtcanon is elk jaar onderwerp van aanpassing. Het percentage dat wordt toegepast op de WOZ-waarde varieert en kan tussen 1,5% en 5% liggen, afhankelijk van de locatie en de wijk. De gemeente Den Haag stelt dit percentage jaarlijks vast. Voor erfpachters kan dit leiden tot onzekerheid, omdat de canon jaarlijks kan stijgen. Daarom is het voor woningkopers belangrijk om deze aspecten goed in overweging te nemen bij de aankoop van een woning in erfpacht.
Kosten van erfpacht in Den Haag
De kosten van erfpacht in Den Haag kunnen variëren, afhankelijk van meerdere factoren zoals de locatie van het terrein, de grootte van het terrein en de duur van de erfpacht. In de praktijk betaalt een erfpachter gemiddeld tussen de €50 en €100 per jaar per 100 m² aan erfpachtcanon. Daarnaast zijn er ook eenmalige kosten die optreden bij het aangaan van een erfpachtcontract of bij de heruitgifte van een erfpacht.
Eenmalige kosten kunnen onder andere bestaan uit notariskosten, administratiekosten en eventuele taxatiekosten. Deze kosten kunnen oplopen tot enkele duizenden euro’s. Daarnaast is het mogelijk om de erfpacht af te kopen. Dit gebeurt wanneer een erfpachter ervoor kiest om de erfpacht voor altijd af te kopen door een eenmalig bedrag te betalen. De hoogte van dit bedrag is afhankelijk van de waarde van het terrein en de resterende looptijd van de erfpacht.
Een belangrijk punt bij de afkoop is dat de gemeente Den Haag een bepaalde methode gebruikt om de waarde van het terrein vast te stellen. Deze methode is de WOZ/Grondquote-methode. Hierbij wordt de WOZ-waarde van de woning als uitgangspunt genomen, en wordt de grondwaarde bepaald als percentage van de WOZ-waarde. Deze methode wordt bepaald door interne taxateurs van de gemeente en kan dus variëren afhankelijk van de wijk en het type woning.
Berekening van de erfpachtcanon
De berekening van de erfpachtcanon is gebaseerd op de WOZ-waarde van het terrein en het percentage dat jaarlijks wordt vastgesteld door de gemeente Den Haag. Dit percentage kan variëren tussen 1,5% en 5%, afhankelijk van meerdere factoren. De gemeente stelt elk jaar vast welk percentage wordt toegepast op de WOZ-waarde om de canon te berekenen. De erfpachtcanon wordt dus hoger naarmate de WOZ-waarde van het terrein stijgt.
Het is mogelijk om de erfpachtcanon aan te passen, maar dit is afhankelijk van de omstandigheden en het beleid van de gemeente. In sommige gevallen kan de erfpachter een verzoek indienen om de canon aan te passen, bijvoorbeeld als er wijzigingen zijn in de gebruiksvoorwaarden van het terrein of als er sprake is van een verandering in de ruimtelijke ordening.
Een andere methode die de gemeente Den Haag gebruikt is de WOZ/Grondquote-methode. Hierbij wordt de WOZ-waarde van de woning als uitgangspunt genomen, en wordt de grondwaarde bepaald als percentage van de WOZ-waarde. Deze methode wordt bepaald door interne taxateurs van de gemeente en kan dus variëren afhankelijk van de wijk en het type woning.
Een belangrijk gevolg van deze methode is dat de grondwaarde kan stijgen, wat leidt tot een hogere erfpachtcanon. Dit kan van invloed zijn op de verkoopbaarheid van de woning en de financiering van de aankoop. Voor investeerders is het daarom belangrijk om deze aspecten goed in overweging te nemen bij de aankoop van een woning in erfpacht.
Voordelen van erfpacht
Erfpacht kan voordelen bieden voor zowel de erfpachter als de erfpachtgever. Voor de erfpachter is het voornaamste voordeel dat het mogelijk is om een woning te kopen zonder het volledige bedrag voor de grond te moeten betalen. In plaats daarvan betaalt de erfpachter jaarlijks een canon aan de gemeente. Dit kan voordelig zijn, vooral in een tijd waarin de grondprijzen hoog zijn en het lastig kan zijn om een woning te kopen in volledige eigendom.
Een ander voordeel is dat de erfpachter in staat is om de woning te kopen zonder dat de gemeente direct beperkingen oplegt qua gebruik. Ondanks dat de erfpachter geen volledige eigenaar is van de grond, kan hij of zij vrijelijk de bovenbouw aanpassen, mits dit binnen de wettelijke bepalingen valt. Dit maakt het mogelijk om de woning volledig aan te passen aan de wensen van de eigenaar.
Voor de erfpachtgever, meestal de gemeente Den Haag, is erfpacht een manier om inkomsten te genereren uit grondbezit zonder deze grond te verkopen. Hierdoor kan de gemeente blijven bepalen hoe het terrein wordt gebruikt en welke beperkingen er op het gebruik worden opgelegd. Dit is van groot belang voor de ruimtelijke ordening en de controle op de groei van de stad.
Nadelen van erfpacht
Hoewel erfpacht voordelen biedt, zijn er ook nadelen die moeten worden overwogen. Een van de belangrijkste nadelen is dat de erfpachter geen eigenaar is van de grond. Dit betekent dat hij of zij geen volledige controle heeft over het gebruik van het terrein. De gemeente kan bijvoorbeeld beperkingen opleggen qua verdiepingen of het type woning dat op het terrein kan worden gebouwd. Dit kan beperkend zijn voor investeerders die hun woning willen aanpassen of uitbreiden.
Een ander nadeel is dat de erfpachtcanon jaarlijks kan stijgen. Omdat het percentage dat wordt toegepast op de WOZ-waarde elk jaar wordt vastgesteld door de gemeente, kan de canon oplopen. Dit leidt tot onzekerheid voor de erfpachter, die niet weet of de canon in de toekomst zal stijgen of dalen. Dit kan van invloed zijn op de financiering van de woning en de verkoopbaarheid.
Een derde nadeel is dat het lastig kan zijn om een woning in erfpacht te verkopen. Potentiële kopers kunnen aarzelen om een woning te kopen als de erfpachtcanon hoog is of als er sprake is van een aflopende erfpacht. Dit kan leiden tot een langere verkoopduur en een lagere verkoopprijs.
Het uitgiftebeleid van de gemeente Den Haag
Sinds 2008 heeft de gemeente Den Haag besloten dat grond voortaan kan worden uitgegeven in eigendom of in erfpacht. Deze keuze is echter beperkt en afhankelijk van de locatie van het terrein en de functie van de bebouwing. In 2021 zijn de voorwaarden van het uitgiftebeleid aangepast, met name om ruimtelijke controle te behouden en de duurzaamheid van de stad te bevorderen.
De gemeente maakt onderscheid tussen verschillende gebieden en functies. Zo is verkoop in eigendom bijvoorbeeld niet mogelijk voor maatschappelijke functies zoals sociale woningbouw, scholen en sport. Ook bedrijven met een bruto vloeroppervlakte groter dan 500 m² komen niet in aanmerking voor verkoop in eigendom. Voor kleine ondernemers, met een bruto vloeroppervlakte kleiner dan 500 m², zijn er onder voorwaarden mogelijkheden om de grond te kopen.
Als de gemeente verkoop in eigendom toestaat, kunnen erfpachters van een afgekocht eeuwigdurend recht van erfpacht ook volledig eigenaar worden. Dit gebeurt door de bloot eigendom van de gemeente te kopen. Een voorwaarde is echter dat een nieuw bestemmingsplan van kracht is geworden. Pas dan is verkoop in eigendom mogelijk.
Heruitgifte en afkoopmogelijkheden
Voor erfpachters die hun recht op erfpacht willen vernieuwen of uitbreiden, biedt de gemeente Den Haag de mogelijkheid tot heruitgifte. Deze heruitgifte is een aanbieding die de gemeente maakt aan erfpachters wanneer hun erfpachtrecht bijna verloopt. In dit geval wordt een nieuwe erfpacht aangeboden onder nieuwe voorwaarden, waaronder een nieuwe erfpachtcanon en eventueel nieuwe gebruiksvoorwaarden.
Een belangrijk aspect van heruitgifte is de grondwaarde. De gemeente gebruikt de WOZ/Grondquote-methode om de waarde van het terrein te bepalen. In sommige gevallen kan deze methode leiden tot een hogere grondwaarde dan verwacht, wat weer invloed heeft op de afkoopsom. Voor erfpachters die hun recht willen afkopen, is het daarom belangrijk om deze aspecten goed in overweging te nemen.
Het is mogelijk om bezwaar te maken tegen de taxatie van de grondwaarde. Als een erfpachter het niet eens is met de aanbieding van de gemeente, kan hij of zij een bezwaar indienen. Op de website van de gemeente is informatie beschikbaar over de bezwaarprocedure, evenals over de mogelijkheid om advies in te winnen bij een notaris of taxateur.
Mijn Erfpacht Den Haag: Platform voor informatie en administratie
In 2022 lanceerde de gemeente Den Haag het online platform Mijn Erfpacht Den Haag. Dit platform is bedoeld voor inwoners die willen terecht komen voor informatie en administratie rond erfpacht. Via het platform kunnen erfpachters inzicht krijgen in hun erpachtrechten, de canon berekenen en eventueel een offerte aanvragen voor het afkopen van erfpacht.
Het platform biedt ook de mogelijkheid om het erfpachtcontract aan te passen of te vernieuwen. Daarnaast kan er een erfpachtverklaring worden aangevraagd, die nodig is bij de notaris bij aankoop of verkoop van een woning in erfpacht.
Mijn Erfpacht Den Haag is ook bedoeld voor erfpachters die een aanbieding tot heruitgifte hebben ontvangen. Op het platform kunnen erfpachters kiezen voor meer informatie over de aanbieding en uitleg krijgen over de mogelijkheden om het aanbod te accepteren of te weigeren.
Notarissen en erfpachtzaken
Niet alle notarissen zijn gespecialiseerd in erfpachtzaken, maar er zijn wel notariskantoren in Den Haag die hier ervaring mee hebben. Voorbeelden zijn Notariskantoor Van der Stap en Notariskantoor Van der Zwan. Deze notarissen kunnen advies geven en de benodigde documenten opstellen voor erfpachtzaken.
Bij aankoop of verkoop van een woning in erfpacht is het belangrijk om een ervaren notaris te raadplegen. De notaris helpt bij de voorbereiding van de erfpachtverklaring en controleert of de erfpachtvoorwaarden in orde zijn. Ook kan de notaris advies geven over de afkoopmogelijkheid en de financiële gevolgen van erfpacht.
Conclusie
Erfpacht speelt een belangrijke rol in de woningbouwmarkt van Den Haag. Het is een vorm van grondbezit die de gemeente gebruikt om controle te behouden over de ruimtelijke ordening en inkomsten te genereren. Voor woningkopers, investeerders en ondernemers is het begrip van erfpacht essentieel, zowel qua juridische kaders als qua financiële en praktische gevolgen.
De erfpachtcanon is jaarlijks onderwerp van aanpassing en kan variëren afhankelijk van de WOZ-waarde van het terrein en het percentage dat wordt vastgesteld door de gemeente. Voor erfpachters kan dit leiden tot onzekerheid, maar er zijn ook mogelijkheden om de canon aan te passen of de erfpacht af te kopen. De gemeente Den Haag biedt via het platform Mijn Erfpacht Den Haag een breed aanbod van informatie en administratieopties voor erfpachters.
Voor wie overweegt om een woning in erfpacht te kopen, is het belangrijk om de voordelen en nadelen goed in overweging te nemen. Het uitgiftebeleid van de gemeente speelt een belangrijke rol in de keuze tussen erfpacht en volledige eigendom. Door goed te informeren en eventueel advies in te winnen bij een notaris of taxateur, kan men een weloverwogen keuze maken.