Klachten en kosten bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht

Het overstappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht is voor velen een aantrekkelijke optie om de onzekerheid van jaarlijks stijgende canon te vermijden. In de praktijk leidt deze overstap echter vaak tot juridische en financiële complicaties. In dit artikel worden de recente ontwikkelingen en klachten rondom de kosten voor het aanpassen van hypotheekakten bij de overstap besproken, op basis van officiële klachten, uitspraken van het klachteninstituut Kifid en praktijkvoorbeelden uit Amsterdam en Diemen. Het artikel richt zich op de juridische context, de kostenverdeling, de rol van de notaris en de betrokkenheid van hypotheekverstrekkingen.

Wat is de overstap naar eeuwigdurende erfpacht?

De overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht betekent dat de huiseigenaar zijn of haar woning op eeuwigdurende erfpachtgrond van de gemeente wil vastleggen. In tegenstelling tot de voortdurende erfpacht, waarbij de canon regelmatig aangepast wordt, blijft de canon bij eeuwigdurende erfpacht stabiel. De gemeente Amsterdam biedt sinds enkele jaren deze overstapmogelijkheid aan, om huiseigenaren te ontlasten van de voortdurende canonstijgingen.

De overstap wordt juridisch vastgelegd door een notaris, die een nieuwe erfpachtopinie opstelt. Deze overstap vereist meestal ook het aanpassen van de hypotheekakte, indien er een hypotheek op de woning is gevestigd. Het is deze aanpassing van de hypotheekakte – en de bijbehorende kosten – die centraal staat in de meeste klachten.

De rol van de notaris bij de overstap

Een notaris speelt een essentiële rol in de juridische afhandeling van de overstap. De notaris stelt een nieuwe erfpachtopinie op en zorgt voor de registratie van de wijzigingen bij het Kadaster. Daarnaast wordt er vaak een nieuwe hypotheekakte opgesteld, indien de hypotheekverstrekker (de bank) dit vereist.

Volgens de praktijk die sinds maart 2022 geldt – zoals uitgebreid beoordeeld door Kifid – mag de bank inderdaad om een nieuwe hypotheekakte vragen. De kosten voor het opstellen van deze nieuwe akte zijn echter niet langer voor rekening van de huiseigenaar, maar voor rekening van de bank. Dit is het kernpunt van de recente klachten en uitspraken.

Klachten over kosten en berekeningen

Onjuiste berekeningen en communicatieproblemen

Een aantal klachten heeft te maken met fouten in de berekeningen van de overstap, zoals verkeerde EPC-waardes of inconsistenties in de onbezwaarde waarde van de woning. De klachten zijn vooral gericht op de traagheid en chaotische afhandeling door bureau Erfpacht. Klagers vragen transparantie in de berekeningen en willen weten of de verstrekte kosten voor rekening van de consument gaan.

Een klachtpasser wijst op fouten in de erfpachtberekeningen en verzoekt om kosten te typeren – of in ieder geval duidelijk te maken of ze verplicht zijn. Dit is van groot belang, gezien de hoge kosten die een nieuwe hypotheekakte kan opleveren.

Kifid-uitspraken en kostenverdeling

Het Klachteninstituut voor Financiële Dienstverlening (Kifid) heeft meerdere klachten in behandeling en heeft uitspraken gedaan over wie de kosten voor een nieuwe hypotheekakte dient te betalen. In hoger beroep is bepaald dat een bank mag eisen dat de hypotheekakte wordt aangepast, maar dat de kosten voor deze aanpassing voor rekening van de bank gaan.

Een recente uitspraak betreft de Rabobank en een Amsterdamse huiseigenaar. Het Kifid besliste dat de bank inderdaad een nieuwe hypotheekakte mag eisen, maar de kosten voor het opstellen van deze akte zelf moet betalen. De Rabobank heeft aangegeven tegen deze uitspraak in beroep te gaan, wat opdukt uit de beschikbare bronnen.

Een belangrijk argument in deze uitspraak is dat de overstap naar eeuwigdurende erfpacht niet zo wezenlijk is dat er sprake is van een nieuw recht van erfpacht. Hieruit volgt dat het risico voor de bank – dat het bestaande hypotheekrecht niet meer van toepassing zou zijn – miniem is. Dit maakt het volgens Kifid niet noodzakelijk om een nieuwe hypotheekakte op te stellen, en als dat toch gebeurt, dient de bank de kosten te dragen.

De praktijk in Amsterdam en Diemen

In Amsterdam en Diemen is het mogelijk om voortdurende erfpacht om te zetten in eeuwigdurende erfpacht. Deze overstap vereist een juridische vastlegging, meestal via een notaris. De notaris regelt het juridische kader en zorgt voor de nodige communicatie met de hypotheekverstrekker.

De klachten die opduiken in de praktijk gaan meestal over het feit dat de bank extra kosten oplegt aan de huiseigenaar. Ondanks de uitspraken van Kifid blijken er nog steeds situaties te zijn waarin huiseigenaren worden geconfronteerd met kosten die volgens de laatste jurisprudentie voor rekening van de bank behoren te zijn.

Voorbeeld: De Rabobank-zaak

Een concrete zaak die door Kifid is behandeld, betreft de Rabobank. Een huiseigenaar wilde overstappen naar eeuwigdurende erfpacht en werd hierbij geconfronteerd met een verzoek van de bank om een nieuwe hypotheekakte. De bank stelde dat dit noodzakelijk was om risico’s te vermijden. De huiseigenaar liet echter zien dat de wijziging van erfpacht niet zo wezenlijk was om het hypotheekrecht van de bank te veranderen. Hierop besliste Kifid dat de bank de kosten voor de nieuwe hypotheekakte zelf dient te betalen.

De Rabobank is echter niet akkoord gegaan met deze uitspraak en heeft in beroep geadviseerd. Dit onderstreept het feit dat de klachten in de praktijk nog steeds voorkomen en dat er onduidelijkheid kan zijn over wie de kosten moet betalen, afhankelijk van de tijd waarin de overstap is aangebracht.

Kifid-lijn en kosten uit 2020/2021

Een belangrijk punt in de uitspraken van Kifid is dat de verdeling van kosten anders is voor overstaten die zijn aangebracht vóór 11 maart 2022. Voordat deze datum was bereikt, was er nog een andere rechtsopvatting. Kifid oordeelde destijds dat het niet onredelijk was om de kosten voor een nieuwe hypotheekakte op de consument te leggen. Sinds maart 2022 is de lijn veranderd: het is nu onredelijk om de consument te verplichten tot het betalen van deze kosten.

Dit betekent dat huiseigenaren die in 2020 of 2021 een overstap hebben aangebracht, niet alsnog vergoeding kunnen eisen voor kosten die toen zijn gemaakt. Volgens Kifid is het naar redelijkheid en billijkheid begrijpelijk en niet onaanvaardbaar dat een bank dergelijke kosten voor rekening van de consument laat.

Juridische en praktische implicaties

Wat betekent dit voor huiseigenaren?

Voor huiseigenaren die overwegen om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht is het belangrijk om te weten dat de bank mag eisen dat de hypotheekakte wordt aangepast. De kosten voor deze aanpassing zijn echter sinds maart 2022 voor rekening van de bank. Dit betekent dat huiseigenaren niet meer verplicht zijn om extra geld te betalen voor deze juridische formaliteit.

Toch is het verstandig om dit van te voren te bespreken met de hypotheekverstrekker en eventueel met een notaris. Niet alle banken hanteren dezelfde procedures, en in sommige gevallen kan het voorkomen dat een bank extra kosten oplegt, zonder te weten dat deze nu voor rekening van de bank gaan.

Wat betekent dit voor notarissen en banken?

Notarissen spelen een centrale rol in het juridische proces. Zij moeten ervoor zorgen dat de overstap juridisch correct wordt vastgelegd. In de praktijk betekent dit dat ze regelmatig in contact treden met banken om toestemming te verkrijgen voor de wijziging van het hypotheekrecht.

Banken daarentegen moeten zich richten op de verandering in de rechtspraak. Het is niet langer toegestaan om de kosten voor een nieuwe hypotheekakte op de consument te leggen. Dit betekent dat banken hun interne beleid moeten bijstellen en zorgen dat hun medewerkers deze regels goed begrijpen.

Conclusie

De overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht is een wenselijke maatregel voor huiseigenaren die de onzekerheid van de canonstijging willen vermijden. In de praktijk blijkt echter dat deze overstap juridische en financiële complicaties met zich meebrengt. Een belangrijk punt is het opstellen van een nieuwe hypotheekakte, waarvoor sinds maart 2022 de kosten voor rekening van de bank gaan.

Hoewel de uitspraken van Kifid dit duidelijk maken, blijken er nog steeds klachten te zijn in de praktijk. Het is daarom van groot belang dat huiseigenaren deze regels goed begrijpen en dit bespreken met hun hypotheekverstrekker en eventueel met een notaris. Voor notarissen en banken is het essentieel dat ze zich aanpassen aan deze nieuwe rechtspraak om potentiële geschillen te voorkomen.

De beschikbare informatie geeft aan dat de klachten in de praktijk vooral gericht zijn op de kostenverdeling en de juridische formaliteiten. Voor nu is de lijn duidelijk: de bank moet de kosten voor een nieuwe hypotheekakte betalen, als het bestaan van het hypotheekrecht niet in gevaar is. Dit is een belangrijke stap naar meer transparantie en billijkheid in de financiële dienstverlening rondom erfpacht.