Inleiding
Een substantieel deel van het Nederlandse vastgoed wordt geëxploiteerd via het recht van erfpacht. In veel steden, zoals Amsterdam, zijn percelen uitgegeven in erfpacht, waarbij de gemeente de eigenaar is van de grond en de gebruiker (erfpachter) bevoegd is om de onroerende zaak te gebruiken. Het erfpachtrecht is geregeld in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (artikelen 5:85 tot en met 5:100), wat betekent dat het een zakelijk recht is, vergelijkbaar met eigendom, maar met bepaalde beperkingen. In dit artikel wordt ingegaan op de vraag of een gemeente mag en hoe zij in de praktijk kan omgaan met de grond in erfpacht. Hierbij wordt aandacht besteed aan de juridische kaders, praktijkvoorbeelden uit verschillende gemeenten en de mogelijkheden voor erfpachters om hun situatie te bepalen of aan te passen.
Het wettelijk kader van erfpacht
Definitie en wettelijke basis
Het erfpachtrecht is een zakelijk recht dat de erfpachter bevoegdheid geeft om een onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. Dit recht is wettelijk geregeld in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW), met name in artikelen 5:85 tot en met 5:100. Artikel 5:85 BW definieert erfpacht als volgt: “Een erfpachter heeft het recht om een onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken.”
Hoewel erfpachtrechten vaak worden vergeleken met huurovereenkomsten, is er een belangrijk verschil: een erfpachter heeft meer rechten dan een huurder. Volgens artikel 5:89 BW heeft de erfpachter dezelfde genotsrechten als een eigenaar. Dit betekent dat de erfpachter de grond kan gebruiken alsof hij de eigenaar is, zonder daadwerkelijk eigenaar te zijn.
Duur van het erfpachtrecht
De duur van het erfpachtrecht is juridisch bepaald. Artikel 5:86 BW stelt dat het erfpachtrecht voor onbepaalde tijd kan worden vastgesteld, of voor een bepaalde periode. In veel gevallen zijn erfpachtrechten voor onbepaalde tijd gevestigd. In dergelijke gevallen geldt dat het erfpachtrecht normaal gesproken wordt verlengd na afloop van een bepaald tijdvak, waardoor de erfpachter en de erfverpachter (in dit geval de gemeente) de voorwaarden kunnen herzien.
De gemeente heeft, als erfverpachter, de bevoegdheid om, bij het eind van een tijdvak, nieuwe voorwaarden aan te passen. Dit kan betreffen onder meer de hoogte van de canon (de vergoeding voor het erfpachtrecht), de duur van het tijdvak en eventuele bijzondere verplichtingen.
Praktijkuitvoering van erfpacht door gemeenten
De rol van de gemeente
In veel gemeenten zijn percelen uitgegeven in erfpacht. De gemeente is in deze situatie de eigenaar van de grond, terwijl de gebruiker (erfpachter) het recht heeft om het gebouw of de onroerende zaak te gebruiken. Dit geldt zowel voor woningen als voor bedrijventerreinen of andere onroerende zaken.
De gemeente kan, in overleg met de erfpachter, bepalen hoe het erfpachtrecht moet worden uitgevoerd. Dit kan gebeuren via een notariële erfpachtakte, die is ingeschreven in de openbare registers. In deze akte worden de voorwaarden van het erfpachtrecht vastgelegd, waaronder de hoogte van de canon, eventuele wijzigingsvoorwaarden en de duur van het recht.
Daarnaast kunnen gemeenten ook algemene voorwaarden opstellen die van toepassing zijn op een breed spectrum van erfpachtrechten. Deze voorwaarden kunnen bijvoorbeeld bepalen hoe de canon wordt berekend of hoe de erfpacht kan worden beëindigd. In de praktijk zijn er verschillen tussen gemeenten in de uitwerking van deze voorwaarden.
Voorbeeld: gemeente Amsterdam
In steden zoals Amsterdam zijn veel percelen uitgegeven in erfpacht. De gemeente Amsterdam is eigenaar van de grond met gebouwen, terwijl de gebruikers (erfpachters) het recht hebben om de onroerende zaken te gebruiken. Deze erfpachters kunnen de woning zelf bewonen of verhuren.
De gemeente Amsterdam heeft een duidelijke procedure opgesteld voor de (her)uitgifte van erfpachtrechten. Volgens de beschikbare informatie geldt het volgende:
- Drie jaar voor expiratie van het erfpachtrecht wordt de zittende erfpachter meedeelde of de gemeente bereid is tot heruitgifte.
- Ongeveer twee jaar voor expiratie van het erfpachtrecht wordt een aanbieding gedaan onder welke voorwaarden de gemeente bereid is tot heruitgifte.
- Uiterlijk drie maanden voordat het bestaande erfpachtcontract afloopt ontvangt de erfpachter een eindaanbieding.
Deze procedure biedt zekerheid voor de erfpachter, omdat het voorkomt dat het recht zonder voorafgaande overleg of transparantie wordt beëindigd.
Canonberekening en grondwaardebepaling
De hoogte van de canon is een belangrijk aspect bij het erfpachtrecht. In veel gevallen wordt de canon berekend op basis van de waarde van de grond. Voor grondgebonden woningen buiten het centrum wordt bijvoorbeeld een vaste grondprijs van €425 per vierkante meter gehanteerd (prijspeil 2025).
De waardegrondslag wordt bepaald op basis van een overeenkomst tussen de gemeente en de erfpachter. Deze waardegrondslag ligt ten grondslag aan de berekening van de canon. In het geval van bouwrijpe grond wordt het grondprijsbeleid van de gemeente als uitgangspunt genomen. Dit beleid wordt jaarlijks vastgelegd in de Grondprijsbrief, die de grondprijzen voor verschillende functies bepaalt.
Tijdelijke en voortdurende erfpacht
Niet alle erfpachtrechten zijn gelijk. In de praktijk onderscheidt men tussen tijdelijke en voortdurende erfpacht. Tijdelijke erfpacht is een erfpachtrecht dat is ingesteld voor een bepaalde periode. Na afloop van die periode kan het recht worden verlengd, maar de voorwaarden kunnen dan worden aangepast.
Voortdurende erfpacht daarentegen geldt voor onbepaalde tijd, maar wordt opgedeeld in tijdvakken (erfpachtperiodes). Deze tijdvakken duren in sommige gemeenten bijvoorbeeld 25 jaar. Tijdens deze periodes gelden bepaalde voorwaarden, die na afloop kunnen worden herzien.
Een voorbeeld van deze praktijk is te vinden in de brief van een gemeente die is gestuurd in oktober 2024. In deze brief wordt aangekondigd dat de nieuwe tijdvakken van 25 jaar zijn ingesteld. De gemeente heeft tijdens erfpachtbijeenkomsten met erfpachters gesproken en heeft op basis van de reacties van de erfpachters de plannen aangepast.
Beëindiging en omzetting van erfpachtrechten
Beëindiging van het erfpachtrecht
Het erfpachtrecht kan worden beëindigd op verschillende manieren. Eén van de mogelijkheden is dat het erfpachtcontract eindigt. In dat geval heeft de gemeente, als erfverpachter, bepaalde rechten en verplichtingen. Zo kan de gemeente bijvoorbeeld besluiten om het erfpachtrecht niet te verlengen. In dat geval moet de erfpachter het gebouw of de onroerende zaak opgeven.
Een andere mogelijkheid is dat het erfpachtrecht wordt beëindigd door overeenkomst. In dat geval wordt er een afspraak gemaakt tussen de gemeente en de erfpachter over het einde van het recht. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer de erfpachter besluit om de onroerende zaak te verkopen of te verlaten.
Omzetting naar volledig eigendom
Een derde mogelijkheid is dat de erfpachter de mogelijkheid krijgt om het erfpachtrecht om te zetten in volledig eigendom. In sommige gevallen is dit mogelijk via de aankoop van het bloot eigendom. Dit betekent dat de erfpachter de grond in eigendom kan krijgen, terwijl het gebouw al onder het erfpachtrecht staat.
In de praktijk is het zo dat niet alle soorten erfpachtrechten kunnen worden omgezet in volledig eigendom. Dit geldt bijvoorbeeld niet voor alle soorten erfpacht in ontwikkelingsgebieden. In dergelijke gevallen blijft het erfpachtrecht zoals het is en kan het niet worden omgezet.
Een voorbeeld van een gemeente die bereid is om het bloot eigendom aan de zittende erfpachter te verkopen, is ook genoemd in de beschikbare informatie. In dit geval is het beleid van de gemeente om het bloot eigendom aan de erfpachter te verkopen, mits het erfpachtrecht strategisch niet van belang is voor de gemeente.
Invloed van gemeentelijke wijzigingen
Nieuwe regelingen en erfpachters
In de afgelopen jaren zijn er talloze wijzigingen doorgevoerd in de erfpachtregelingen door gemeenten. Deze wijzigingen hebben betrekking op de duur van het erfpachtrecht, de hoogte van de canon en de beëindiging van het recht. In sommige gevallen is er sprake van een overgang naar een systeem van voortdurende erfpacht met tijdelijke tijdvakken.
Deze wijzigingen hebben grote gevolgen voor erfpachters, omdat ze bepalen hoe lang zij hun woning of onroerende zaak in gebruik kunnen houden en hoe de canon zich ontwikkelt. In de praktijk is het zo dat erfpachters vaak niet direct op de hoogte zijn van deze wijzigingen, waardoor het belang is om duidelijke communicatie van de gemeente te waarborgen.
Een voorbeeld van dergelijke communicatie is de brief die in oktober 2024 werd gestuurd door een gemeente. In deze brief werd uitgelegd dat de nieuwe plannen voor voortdurende erfpacht zijn ingesteld, waarbij het erfpachtrecht nu wordt opgedeeld in tijdvakken van 25 jaar. Deze tijdvakken zijn aangepast op basis van de feedback die tijdens bijeenkomsten met erfpachters werd ontvangen.
Tijdelijke erfpacht en omzetting
Een andere ontwikkeling is dat gemeenten bereid zijn om tijdelijke erfpachtrechten om te zetten naar voortdurende erfpacht. In dergelijke gevallen ontvangt de erfpachter een aparte brief, waarin wordt uitgelegd hoe de omzetting werkt. In sommige gevallen is het mogelijk om de canonverplichting op te kopen, waardoor de erfpachter in een situatie komt die vergelijkbaar is met het volledig in eigendom hebben van de grond.
Conclusie
Een gemeente heeft rechtsmacht om de grond in erfpacht te beheren en te bepalen hoe het erfpachtrecht wordt uitgevoerd. De juridische basis hiervoor is te vinden in het Burgerlijk Wetboek, met name in artikelen 5:85 tot en met 5:100. In de praktijk variëren de voorwaarden per gemeente, afhankelijk van het beleid dat zij hanteren en de doelen die zij nastreven.
De duur van het erfpachtrecht is in veel gevallen voor onbepaalde tijd, maar kan worden opgedeeld in tijdelijke tijdvakken. In de praktijk is het zo dat gemeenten een duidelijke procedure hanteren voor de (her)uitgifte van erfpachtrechten, waarbij de erfpachter meerdere stappen vooraf wordt ingelicht. Deze procedure biedt zekerheid en transparantie, wat belangrijk is voor zowel de gemeente als de erfpachter.
Bij de berekening van de canon wordt rekening gehouden met de waarde van de grond. In de praktijk is het zo dat de waardegrondslag wordt bepaald op basis van een overeenkomst tussen gemeente en erfpachter. Deze waardegrondslag is van invloed op de hoogte van de canon. In sommige gevallen is er ook de mogelijkheid voor de erfpachter om het bloot eigendom aan te schaffen, waardoor de situatie vergelijkbaar is met volledig eigendom.
Nieuwe regelingen door gemeenten hebben gevolgen voor erfpachters, omdat ze de duur van het erfpachtrecht, de hoogte van de canon en de beëindiging van het recht kunnen beïnvloeden. Het is daarom belangrijk dat gemeenten duidelijk communiceren over wijzigingen in de erfpachtregelingen, zodat erfpachters goed geïnformeerd worden.
In de huidige situatie is het duidelijk dat erfpacht een complex en belangrijk onderdeel is van het Nederlandse vastgoedlandschap. Voor zowel erfpachters als gemeenten is het noodzakelijk om goed te begrijpen hoe het erfpachtrecht werkt, wat de wettelijke bepalingen zijn en hoe het in de praktijk kan worden uitgevoerd.