Inleiding
In de Nederlandse vastgoedsector is het fenomeen van het ondersplitsen van appartementsrechten steeds vaker van toepassing, vooral in het kader van vastgoedbeleggingen of omwille van erfopvolging. Ondersplitsing betekent dat een bestaand appartementsrecht opnieuw wordt opgedeeld in kleinere rechten. Dit proces is van groot belang voor eigenaren, erfpachters en opstallers die hun vastgoedbelegging willen optimaliseren of aanpassen aan veranderende omstandigheden.
Volgens de Nederlandse wetgeving is een appartementseigenaar in principe bevoegd om zijn appartementsrecht ondersplitst zonder toestemming van andere eigenaren, mits de splitsingsakte dat niet anders bepaalt. Echter, voor erfpachters of opstallers geldt een striktere regelgeving. Zij moeten toestemming van de grondeigenaar verkrijgen voordat zij mogen splitsen. Bovendien is het ondersplitsen vaak niet aan het bestuur van de Vereniging van Eigenaars (VvE) gemeld, wat administratieve complicaties kan opleveren.
In dit artikel wordt ingegaan op de juridische voorwaarden van het ondersplitsen, de rol van de notaris en de Kadaster, de financiële gevolgen, en de administratieve verplichtingen. Daarnaast wordt uitgelegd hoe het ondersplitsen beïnvloedt door het modelreglement 2017 en wat de praktische stappen zijn bij het aanvragen van een splitsing. Het artikel richt zich aan (potentiële) eigenaren, investeerders en professionals in de vastgoedsector die betrokken zijn bij of geïnteresseerd zijn in het proces van ondersplitsing.
Juridische bevoegdheid bij ondersplitsing
Het ondersplitsen van appartementsrechten is een juridisch proces dat geregeld wordt in de Wet op de Eigendom van Goederen (BW). Artikel 5:106 van de BW geeft duidelijk aan dat een eigenaar, erfpachter of opstaller bevoegd is om zijn recht op een gebouw en de bijbehorende grond te splitsen in appartementsrechten. Dit betekent dat een appartementsrecht op zijn beurt weer in kleinere rechten kan worden opgedeeld, wat ook wel ondersplitsing wordt genoemd.
Voor een appartementseigenaar geldt dat hij vrij is om te ondersplitsen zonder toestemming van de andere appartementseigenaars, zolang de splitsingsakte daar niet anders over beslist. Dit is een belangrijk juridisch principe dat vrije handen biedt aan eigenaren die hun vastgoed willen scheidbaar maken of aanpassen aan veranderende situaties. Echter, voor erfpachters en opstallers is er een extra bevoegdheidsvoorwaarde: zij moeten toestemming van de grondeigenaar verkrijgen voordat ze mogen splitsen. Indien de grondeigenaar deze toestemming zonder redelijke grond weigert of niet reageert, kan de kantonrechter een machtiging verlenen.
Het belang van de splitsingsakte is hierbij niet van ondergeschikt belang. De splitsingsakte bevat namelijk de juridische basis van de splitsing en regelt de goederenrechtelijke relaties tussen de eigenaars en de gemeenschap. De rechter interpreteert de splitsingsakte objectief, wat betekent dat de bedoeling van de splitser minder belangrijk is dan de feitelijke bewoording van de akte. Daarom is het van groot belang dat de akte duidelijk en precies is opgesteld, zodat er geen ruimte is voor misverstanden of juridische uitdagingen in de toekomst.
De rol van de notaris bij ondersplitsing
Bij elke splitsing, inclusief ondersplitsing, is het onmisbaar dat de notaris betrokken is. De notaris is verantwoordelijk voor het opstellen van de splitsingsakte, die een juridisch bindend document is dat de details van de splitsing vastlegt. Deze akte moet worden ingeschreven bij het Kadaster, omdat pas op dat moment de nieuwe appartementsrechten juridisch worden erkend. De notaris kan adviseren over de inhoud van de akte en de juridische gevolgen van de splitsing, waardoor het proces voor de betrokken partijen transparanter en veiliger wordt.
Bij het ondersplitsen van appartementsrechten moet de notaris ook letten op de eventuele beperkingen die zijn opgenomen in de splitsingsakte. Bijvoorbeeld kan een splitsingsakte bepalen dat ondersplitsing enkel toegestaan is met toestemming van een meerderheid van de VvE. In zulke gevallen dient de notaris ervoor te zorgen dat deze beperkingen zijn geïntegreerd in de splitsingsakte.
Daarnaast moet de notaris ervoor zorgen dat de nieuwe appartementsrechten voldoen aan de wettelijke eisen, zoals de vereisten uit het Bouwbesluit of de huisvestingsverordening. Indien nodig, moet hij ook een splitsingsvergunning aanvragen, vooral in gevallen waarin de ondersplitsing invloed heeft op de woningvoorziening in de regio. De notaris stuurt vervolgens de benodigde stukken aan het Erfpachtbedrijf, waaronder de splitsingsakte, de splitsingstekening, het taxatierapport, en eventueel de splitsingsvergunning.
Het opstellen van een splitsingsakte is dus een verantwoordelijke en complexe taak, waarbij zorgvuldigheid en kennis van de juridische en technische aspecten essentieel zijn. Een duidelijke en juridisch sluitende splitsingsakte voorkomt conflicten en onduidelijkheden in de toekomst.
Administratieve verplichtingen en de VvE
Het ondersplitsen van appartementsrechten heeft ook administratieve gevolgen, met name voor de Vereniging van Eigenaars (VvE). Volgens het modelreglement 2017 is de eigenaar die ondersplitst verplicht om binnen 14 dagen na de ondersplitsing de VvE te informeren over de nieuwe situatie. Dit betekent dat de eigenaar de persoonsgegevens en adressen van de ondereigenaars moet doorgeven aan het bestuur van de VvE. Deze verplichting is opgenomen om ervoor te zorgen dat de VvE op de hoogte is van alle appartementseigenaars en kan functioneren als collectieve organisatie voor het beheer van het gemeenschappelijke domein.
Het niet melden van ondersplitsingen kan leiden tot administratieve problemen, zoals onjuiste notificaties van gemeentelijke verplichtingen of onduidelijkheden bij het stemmegezag tijdens vergaderingen van de VvE. In zulke gevallen kan de VvE geacht worden dat zij niet op de hoogte is van alle betrokken partijen, wat kan leiden tot juridische complicaties. Daarom is het van belang dat de eigenaar deze administratieve verplichting serieus neemt.
Bij een ondersplitsing kan de VvE ook bepaalde juridische beperkingen opleggen, afhankelijk van wat is opgenomen in de splitsingsakte. Bijvoorbeeld kan in de splitsingsakte worden bepaald dat een ondersplitsing enkel toegestaan is bij toestemming van de VvE of bij instemming van een bepaald aantal appartementseigenaars. In zulke gevallen is het noodzakelijk dat de eigenaar de VvE raadpleegt voordat hij actie ondernemt.
Bij het ondersplitsen kan ook de vraag rijzen of een nieuwe VvE moet worden opgericht. Dit is vooral relevant in gevallen waarin de ondersplitsing leidt tot meerdere appartementsrechten in meerdere gebouwen of in gebouwen met verschillende functies (zoals wonen en winkelruimte). In zulke gevallen is het handiger om te werken met een hoofdsplitsing en één of meerdere ondersplitsingen. Dit zorgt voor duidelijkheid in de organisatie en vermindert de administratieve lasten voor de VvE.
Financiële gevolgen en kosten van ondersplitsing
Het ondersplitsen van appartementsrechten heeft ook financiële gevolgen, zowel voor de eigenaar die de ondersplitsing initieert als voor de gemeente en het Erfpachtbedrijf. De kosten van de ondersplitsing worden meestal gedragen door de eigenaar, aangevuld met eventuele bijdragen van de ondereigenaars. Deze kosten omvatten onder meer de notariskosten voor het opstellen van de splitsingsakte, de kosten voor het Kadaster, eventuele taxatiekosten, en administratiekosten van de gemeente.
De gemeente berekent de kosten van de splitsing per te vormen appartements- of erfpachtrecht. Bij het ondersplitsen in meerdere rechten geldt de regel dat het aantal rechten min 1 wordt genomen in de berekening. De exacte tarieven hangen af van het type rechten en de waarde van de woningen. Voor 2025 zijn deze tarieven bijvoorbeeld vastgesteld op € 186,00 per recht, met aanvullende tarieven afhankelijk van de WOZ-waarde. Daarnaast zijn er bijdragen voor taxatiekosten, zoals € 750,00 voor het geval van een verzoek tot vervroegde heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht.
Naast deze directe kosten kan er ook sprake zijn van indirecte gevolgen. Zo kan het ondersplitsen leiden tot veranderingen in de huurwaarde of verkoopprijs van de appartementen, afhankelijk van de markt en de voorwaarden van de splitsing. Bovendien kan het ondersplitsen beïnvloeden hoe de canon van het eeuwigdurende recht van erfpacht is opgesteld. In zulke gevallen moet rekening worden gehouden met de beheerkosten die worden toegevoegd aan de canon. Deze kosten worden bij de afkoop van de canon als eenmalige afkoopsom berekend, wat financieel kan van invloed zijn op de totale opbrengst of uitgaven van de eigenaar.
Wijziging en juridische beperkingen van de splitsingsakte
Wanneer een splitsingsakte eenmaal is opgesteld en ingeschreven bij het Kadaster, is het niet eenvoudig om deze akte te wijzigen. Een wijziging vereist namelijk de instemming van minstens 80% van de appartementseigenaars, of in sommige gevallen zelfs van alle eigenaars. Dit betekent dat de eigenaar die de splitsing heeft aangebracht, geen enkele garantie heeft op de mogelijke wijziging van de splitsingsakte in de toekomst, tenzij alle betrokken partijen het erover eens zijn.
De onmogelijkheid om eenvoudig te wijzigen van de splitsingsakte benadrukt de belangrijkheid van zorgvuldigheid bij het opstellen van deze akte. De akte moet duidelijk en precies zijn, zodat er geen ruimte is voor misverstanden of juridische uitdagingen. Het is daarom essentieel dat de notaris tijdens het opstellen van de splitsingsakte alle relevante aspecten goed in overweging neemt, zoals de juridische beperkingen, de wettelijke eisen, en de eventuele impact op de VvE.
Bij een ondersplitsing is het ook mogelijk dat de splitsingsakte bepaalt dat eventuele wijzigingen enkel mogen gebeuren met toestemming van de VvE of met instemming van een bepaald aantal appartementseigenaars. In zulke gevallen is het noodzakelijk dat de eigenaar deze beperkingen kent en naleeft. Het negeren van deze beperkingen kan leiden tot juridische complicaties en eventuele aansprakelijkheid.
Praktische stappen bij een ondersplitsing
Het proces van ondersplitsing volgt een aantal duidelijke stappen, die allemaal van groot belang zijn om tot een juridisch en administratief correcte uitkomst te komen. Het proces begint met de beslissing van de eigenaar om zijn appartementsrecht te ondersplitsen. Daarna dient hij contact op te nemen met een notaris, die hem advies geeft en de splitsingsakte opstelt.
De notaris zorgt voor het opstellen van de splitsingsakte, die moet worden ingeschreven bij het Kadaster. Voordat de akte kan worden ingeschreven, moet er zekerheid zijn dat alle wettelijke eisen zijn nagekomen. In sommige gevallen is het nodig om een splitsingsvergunning aan te vragen bij de gemeente, vooral als de ondersplitsing invloed heeft op de woningvoorziening in de regio. De notaris stuurt vervolgens de benodigde stukken aan het Erfpachtbedrijf, waaronder het concept van de splitsingsakte, de splitsingstekening, het taxatierapport, en eventueel de splitsingsvergunning.
Na de inschrijving bij het Kadaster is het belangrijk om de Vereniging van Eigenaars (VvE) te informeren over de ondersplitsing. De eigenaar is verplicht om binnen 14 dagen na de ondersplitsing de VvE te melden, met inbegrip van de persoonsgegevens en adressen van de ondereigenaars. Dit is essentieel om ervoor te zorgen dat de VvE op de hoogte is van alle betrokken partijen en kan functioneren als collectieve organisatie voor het beheer van het gemeenschappelijke domein.
Het is ook belangrijk om rekening te houden met de eventuele financiële gevolgen van de ondersplitsing. De eigenaar moet zich bewust zijn van de kosten die kunnen ontstaan, zoals notariskosten, Kadasterkosten, taxatiekosten, en administratiekosten van de gemeente. Bovendien moet hij overwegen hoe de ondersplitsing beïnvloedt op de waarde van de appartementen en de eventuele beheerkosten die zijn verbonden aan het eeuwigdurende recht van erfpacht.
Conclusie
Het ondersplitsen van appartementsrechten is een juridisch en administratief proces dat zorgvuldig moet worden aangepakt. Een appartementseigenaar is bevoegd om zijn appartementsrecht te ondersplitsen zonder toestemming van de overige eigenaars, zolang de splitsingsakte dat niet anders bepaalt. Echter, voor erfpachters en opstallers geldt dat zij toestemming van de grondeigenaar nodig hebben. Indien die toestemming niet wordt verleend, kan de kantonrechter een machtiging verlenen.
De notaris speelt een centrale rol bij het opstellen van de splitsingsakte, die juridisch bindend is en moet worden ingeschreven bij het Kadaster. Het is essentieel dat deze akte duidelijk en precies is opgesteld, omdat de rechter deze objectief interpreteert. Bovendien is het belangrijk dat de VvE wordt geïnformeerd over de ondersplitsing, om administratieve en juridische complicaties te voorkomen.
Financieel gezien zijn er kosten verbonden aan het ondersplitsen, zoals notariskosten, Kadasterkosten, en eventuele taxatiekosten. Daarnaast kan het ondersplitsen ook invloed hebben op de waarde van de appartementen en de beheerkosten van het eeuwigdurende recht van erfpacht. Daarom is het belangrijk dat de eigenaar deze financiële aspecten goed in overweging neemt.
Tot slot is het belangrijk om rekening te houden met eventuele beperkingen in de splitsingsakte en de juridische mogelijkheden om de akte te wijzigen. Een wijziging vereist de instemming van minstens 80% van de appartementseigenaars, of in sommige gevallen zelfs van alle eigenaars. Dit benadrukt de belangrijkheid van zorgvuldigheid bij het opstellen van de splitsingsakte. Een goed voorbereid en correct uitgevoerde ondersplitsing zorgt voor duidelijkheid, juridische veiligheid, en een sluitende administratie.