Amsterdammers tonen weinig interesse in afkopen van erfpacht: oorzaken, gevolgen en opties

In Amsterdam, waar ruim 110.000 woningen op een erfpachtconstructie staan, is de overstap naar eeuwigdurende erfpacht sinds 2017 mogelijk. Toch is er een duidelijke trend waarin een aanzienlijk aantal huizenbezitters heeft gekozen voor nietsdoen. Uit recent onderzoek van de Stichting Erfpachtersbelang (SEBA), op verzoek van diverse partijen in de gemeenteraad, blijkt dat ruim 56% van de huizenbezitters met contracten die voor 2032 aflopen, niet heeft ingegaan op het aanbod van de gemeente. Deze keuze kan op termijn financiële complicaties opleveren, aangezien de canon bij het aflopen van het contract fors kan stijgen. De vraag is dan ook: waarom is er zo weinig interesse in het afkopen van de erfpacht, en wat zijn de gevolgen van deze ontwikkeling?

De erfpacht in Amsterdam: een overzicht

Erfpacht is een oudere vorm van grondeigendom waarbij de gemeente de grond eigenaar blijft, terwijl particuliere huizenbezitters een jaarlijkse canon betalen voor het gebruik ervan. In Amsterdam is dit fenomeen al eeuwenlang aanwezig, met contracten die meestal een looptijd van 50 of 75 jaar hebben. In 2016 lanceerde de gemeente een initiatief om huizenbezitters in staat te stellen om hun erfpacht te omzetten naar een eeuwigdurende erfpacht, wat betekent dat de canon voor eeuwig vast blijft. Dit werd gezien als een kans om onzekerheid te verminderen en de woningwaarde te verhogen.

De overstap naar eeuwigdurende erfpacht was mogelijk tot 8 januari 2020, met een tussentijdse spijtoptantenregeling tot 2022. De overgangsperiode was bedoeld om erfpachters te stimuleren tot een eerder overstap, aangezien het afkopen tegen gunstige voorwaarden gunstig was voor zowel woningwaarde als langdurige financiële zekerheid.

Toch is deze kans voor veel huizenbezitters niet gegrepen. Uit het onderzoek van SEBA aan 17.402 aflopende contracten in Amsterdam blijkt dat ruim 9.700 contracten nog niet zijn omgezet. Een aanzienlijk deel van deze huizenbezitters heeft bewust gekozen voor nietsdoen, wat nu de aandacht trekt van politici en belangenorganisaties.

Oorzaken van het gebrek aan interesse

De vraag waarom zoveel Amsterdammers niet zijn overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht is niet eenvoudig te beantwoorden, maar er zijn wel enkele duidelijke trends en motieven die uit de bronmateriaal naar voren komen.

1. Onbegrip en complexiteit van het systeem

Een van de meest genoemde redenen voor het niet overstappen is dat het systeem te ingewikkeld wordt ervaren. Veel huizenbezitters hebben er moeite mee om de voor- en nadelen van het afkopen van de erfpacht te doorzien. Zij zien niet duidelijk hoe het werkt, hoeveel het kost en wat de langdurige gevolgen zijn. De complexiteit van het systeem is hier een belangrijke factor.

2. Financiële beperkingen

Een tweede reden is dat het afkopen van de erfpacht niet betaalbaar was voor een groot deel van de huizenbezitters. In de jaren 2017–2020 was de overstap mogelijk tegen gunstige voorwaarden, met een korting en een basisprijs gebaseerd op de marktwaarde uit 2014–2015. Toch was het bedrag voor velen onbetaalbaar, vooral voor huizenbezitters zonder sterke financiële positie. Het afkopen van een contract kostte in sommige gevallen al meer dan €8.000, wat voor een aantal mensen niet haalbaar was.

3. Onzekerheid over de toekomst

Een derde factor is de onzekerheid over de toekomst van het erfpachtsysteem. Vele huizenbezitters dachten dat de stijging van de canon in de toekomst niet zo hard zou zijn en dat ze er genoeg tijd voor zouden hebben om een beslissing te nemen. Zoals aangegeven in de bronnen, noemden huizenbezitters ook vaak: "Het leek toen nog heel ver weg", als reden voor hun beslissing om niets te doen.

4. Gebrek aan actieve communicatie

De gemeente heeft wel pogingen ondernomen om huizenbezitters te informeren via brieven en campagnes, maar volgens verschillende bronnen was de uitvoering van deze communicatie niet effectief genoeg. Veel huizenbezitters voelen zich niet voldoende geïnformeerd over de gevolgen van het niet afkopen van hun contract. Ook de timing van de communicatie is hierin een probleem gebleven. Vele huizenbezitters zijn pas geïnformeerd wanneer het contract alweer dichtbij is, waardoor er geen tijd meer is om een goed geïnformeerde keuze te maken.

De gevolgen van het niet afkopen van de erfpacht

Het niet afkopen van de erfpacht kan verschillende gevolgen hebben voor huizenbezitters, zowel financieel als voor de toekomst van hun woning.

1. Stijgende canon bij het aflopen van het contract

Een van de belangrijkste risico’s van het niet afkopen van de erfpacht is dat de canon bij het aflopen van het contract fors zal stijgen. De canon is namelijk gebaseerd op de WOZ-waarde van de woning, die jaarlijks kan veranderen. Als een huizenbezitter zijn contract niet heeft omgezet, kan de canon in een later stadium aanzienlijk hoger uitvallen.

Een voorbeeld uit de bronnen illustreert dit goed: een huizenbezitter in Amsterdam West betaalt momenteel €320 per jaar voor zijn erfpacht. Als hij niet onder de gunstigere voorwaarden is overgestapt, kan zijn canon stijgen tot €2.609 per jaar bij het aflopen van het contract. Dit is een toename van meer dan 700%.

2. Verhoogde kosten bij verkoop van de woning

Nebeneffecten van het niet afkopen van de erfpacht zijn ook voelbaar bij de verkoop van een woning. Een woning zonder afgekochte erfpacht kan minder waardevol zijn op de markt, omdat potentiële kopers zich zorgen maken over toekomstige kostenstijgingen. Dit maakt het lastiger om de woning te verkopen, vooral in een markt waar de vraag naar woningen groter is dan het aanbod.

3. Minder financiële zekerheid

Het afkopen van de erfpacht biedt huizenbezitters langdurige financiële zekerheid. Door het afkopen van de erfpacht is de canon voor eeuwig vast, wat betekent dat er geen onverwachte stijgingen meer mogelijk zijn. Voor mensen die lang in hun woning willen blijven, is dit een belangrijke factor. Het niet afkopen van de erfpacht betekent dat huizenbezitters hun financiële toekomst blootstellen aan mogelijke stijgingen.

4. Risico’s voor latere generaties

Een ander aspect is dat het niet afkopen van de erfpacht risico’s kan betekenen voor latere generaties. Als een huizenbezitter zijn contract niet omzet, loopt hij het risico dat de canon op termijn zo hoog wordt dat hij gedwongen is om de woning te verkopen. Dit kan vooral invloed hebben op erfgenamen of toekomstige bewoners, die er plotseling last van kunnen krijgen.

Opties voor huizenbezitters

Hoewel het niet afkopen van de erfpacht risico’s met zich meebrengt, zijn er nog steeds enkele opties voor huizenbezitters die hun contract niet hebben omgezet.

1. Alsnog overstappen naar eeuwigdurende erfpacht

Hoewel de spijtoptantenregeling is verlopen, is het nog steeds mogelijk om te over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Echter, het bedrag dat daarvoor nodig is, is aanzienlijk gestegen. In plaats van €8.000, zoals in de overgangsperiode, kost het nu al €100.000. Voor velen is dit financieel niet haalbaar.

Toch blijft het een optie voor huizenbezitters die willen voorkomen dat hun canon in de toekomst zal stijgen. De overstap biedt de voordelen van langdurige zekerheid en een mogelijke waardeverhoging van de woning.

2. Wachten tot het contract afloopt

Een andere optie is om te wachten tot het contract afloopt. In dat geval moet de huizenbezitter beslissen of hij de nieuwe canon wil betalen of toch nog wil overgaan op eeuwigdurende erfpacht. In beide gevallen kan het bedrag fors zijn.

Een voordeel van deze keuze is dat de huizenbezitter geen beslissing hoeft te nemen in een korte tijdspanne. Echter, wachten tot het contract afloopt betekent dat hij zijn financiële toekomst blootstelt aan mogelijke stijgingen.

3. Verkoop van de woning

Als het niet afkopen van de erfpacht leidt tot financiële problemen, kan het ook een optie zijn om de woning te verkopen. In dit geval is het belangrijk om te weten dat de verkoop van een woning met een aflopende erfpacht minder aantrekkelijk kan zijn voor kopers. Dit betekent dat het verkopen van de woning lastiger kan zijn en dat de huizenbezitter mogelijk een lager bod moet accepteren.

Conclusie

Het feit dat zoveel Amsterdammers niet zijn overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht duidt op een gebrek aan interesse, begrip en financiële mogelijkheden. De complexiteit van het systeem, de hoge kosten van het afkopen en het gevoel van onzekerheid over de toekomst zijn allemaal factoren die hebben geleid tot de huidige situatie. Hoewel de gemeente heeft geprobeerd om huizenbezitters te informeren via campagnes en brieven, lijkt dit niet voldoende te zijn geweest om het aantal overstappers op te voeren.

Het niet afkopen van de erfpacht kan op termijn leiden tot financiële complicaties, aangezien de canon bij het aflopen van het contract aanzienlijk kan stijgen. Daarnaast kan het ook invloed hebben op de marktwaarde van de woning en de toekomstige opties van de huizenbezitter. Voor velen is het alsnog overstappen naar eeuwigdurende erfpacht financieel niet haalbaar, maar het blijft een optie voor diegenen die willen voorkomen dat hun canon in de toekomst zal stijgen.

De situatie duidt op een breuk tussen de verwachtingen van de gemeente en de daadwerkelijke opties van de huizenbezitters. Het vraagt om een open discussie over de toekomst van het erfpachtsysteem en de vraag of dit systeem nog geschikt is voor de huidige realiteit. Tegen de achtergrond van stijgende woningprijzen en onzekerheid over de toekomst, is het van belang om te kijken of er alternatieven zijn voor het huidige systeem of of er maatregelen kunnen worden genomen om huizenbezitters beter te informeren en te ondersteunen in hun beslissingen.