Rabobank en hypotheekakte bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht: wie draagt de kosten?

De aanschaf van een woning op erfpachtgrond is een populaire keuze onder huiseigenaren in stedelijke gebieden in Nederland, met name in steden als Amsterdam. In dit type eigendom heeft de eigenaar rechten op een woning die op grond staat die hij of zij in erfpacht heeft. Deze erfpacht kan in twee vormen voorkomen: voortdurende erfpacht en eeuwigdurende erfpacht. Tijdens de afgelopen jaren heeft de gemeente Amsterdam huiseigenaren de mogelijkheid geboden om over te stappen van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht. Dit heeft geleid tot een juridisch en praktisch vraagstuk: wie moet de kosten dragen van een eventuele aanpassing van de hypotheekakte bij deze overstap?

In dit artikel worden de relevante feiten, uitspraken en consequenties van dit juridisch vraagstuk besproken, gebaseerd op de uitspraken van het Klachteninstituut voor Financiële Dienstverlening (Kifid) in de geschillen die tussen huiseigenaren en Rabobank zijn ontstaan. Bovendien wordt ingegaan op de praktische betekenis van deze uitspraken voor huiseigenaren die in overweging nemen of hebben overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht.

Wat is voortdurende en eeuwigdurende erfpacht?

In Nederland kan een woning op twee manieren op erfpachtgrond staan: voortdurende erfpacht en eeuwige erfpacht. De voortdurende erfpacht is gekenmerkt door het feit dat de erfpachtcanon, het bedrag dat aan de gemeente betaald moet worden voor het gebruik van de grond, periodiek wordt aangepast. Deze canon is afhankelijk van de grondwaarde en kan dus aanzienlijk stijgen na verloop van tijd. Dit betekent dat de kosten voor huiseigenaren, die in de praktijk ook vaak worden doorberekend in de hypotheek, in de loop van jaren kunnen toenemen.

De eeuwigdurende erfpacht daarentegen biedt meer stabiliteit. Bij deze vorm van erfpacht wordt de erfpachtcanon voorgoed vastgesteld, met uitzondering van een jaarlijks indexering van het bedrag om rekening te houden met de inflatie. Dit betekent dat huiseigenaren in de toekomst niet meer rekening hoeven te houden met een stijgende canon.

De overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht is een belangrijke keuze voor huiseigenaren, aangezien het hun wettelijke zekerheid vergroot en hun kosten beter voorspelbaar maakt. In 2020 heeft de gemeente Amsterdam bijvoorbeeld een regeling aangeboden waarmee erfpachters konden overstappen naar eeuwigdurende erfpacht.

De rol van de Rabobank bij hypotheekakten en erfpacht

Wanneer een huiseigenaar in hypotheekstaat is en overgaat naar eeuwigdurende erfpacht, kan de bank – zoals in dit geval de Rabobank – vragen dat de hypotheekakte wordt aangepast. Dit gebeurt vaak via een notaris die de juridische formaliteiten verzorgt. Deze aangepaste hypotheekakte is volgens de bank noodzakelijk om te garanderen dat het hypotheekrecht op de woning nog steeds geldig is. Het risico, aldus de Rabobank, is dat het bestaande hypotheekrecht niet meer volledig de nieuwe rechtspositie van de grond omvat.

De notariskosten voor het opstellen van een nieuwe hypotheekakte liggen in de regel boven de €1.000. Voor de huiseigenaar is dit een aanzienlijke extra kostenpost die niet direct gerelateerd is aan de aanschaf of verbouwing van de woning, maar aan een wijziging in de rechtspositie van de grond.

Het geschil: wie draagt de kosten?

De Rabobank heeft in meerdere gevallen aangestreefd dat huiseigenaren deze notariskosten zelf moeten dragen. De argumentatie van de bank is dat de aangepaste hypotheekakte nodig is om juridische zekerheid te bieden. Echter, dit heeft geleid tot geschillen tussen huiseigenaren en de bank.

In een van deze gevallen, waarin een Amsterdamse huiseigenaar gebruik heeft gemaakt van de overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht, heeft de Rabobank de eigenaar verzocht om mee te werken aan een nieuwe hypotheekakte. De huiseigenaar achtte dit echter overbodig en onredelijk, aangezien de wijziging van de erfpacht niet zo omvangrijk is dat het een nieuwe rechtspersoonlijkheid zou creëren. Daarnaast vond hij het onbillijk dat hij persoonlijk de kosten voor deze aangepaste hypotheekakte zou moeten dragen.

Uitspraak van het Kifid: de bank draagt de kosten

Het Klachteninstituut voor Financiële Dienstverlening (Kifid) heeft deze geschillen meerdere keren behandeld. De Geschillencommissie van Kifid heeft in maart 2022 een beslissing genomen in een dergelijk geval. De commissie concludeerde dat de bank niet gerechtvaardigd is om de kosten van de nieuwe hypotheekakte te verhalen op de huiseigenaar. De redenering is dat de wijziging van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht geen essentieel verloop van het hypotheekrecht betreft en het juridisch risico voor de bank daardoor miniem is.

De Commissie van Beroep van Kifid beaamde deze beslissing in hoger beroep. In haar uitspraak (CvB 2023-0008) stelt ze dat de overstap naar eeuwigdurende erfpacht geen nieuwe rechtspersoonlijkheid opwekt en dat de veranderingen hoofdzakelijk van administratieve aard zijn. Daarom oordeelde de commissie dat de bank zelf de kosten van de nieuwe hypotheekakte moet dragen, aangezien het geen aantoonbare verhoging van het juridisch risico voor de bank inhoudt.

Praktische consequenties voor huiseigenaren

De uitspraak van Kifid heeft belangrijke praktische gevolgen voor huiseigenaren die overwegen of hebben overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht. Eerst en vooral is het duidelijk geworden dat de bank in dit geval niet gerechtvaardigd is om de huiseigenaar te verplichten tot het betalen van de notariskosten bij het aanpassen van de hypotheekakte. Dit betekent dat huiseigenaren die al zijn overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht en wel de kosten hebben betaald, mogelijk deze kosten terug kunnen vragen aan hun bank.

Het is aan te raden om bij dergelijke verzoeken een kopie van de notariële afrekening aan te sloten. De bank kan het verzoek voorlopig aanhouden totdat de Rabobank een eventueel beroep tegen de uitspraak in hoger beroep wordt beoordeeld. Dit betekent dat er nog even geen definitieve duidelijkheid is over de uitspraak, maar de richting van de beslissing is duidelijk.

Voor huiseigenaren die nog overwegen om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht, is het belangrijk te weten dat ze geen extra kosten zullen moeten dragen voor een eventuele aanpassing van de hypotheekakte. Dit verlengt hun financiële voorspelbaarheid en maakt de overstap aantrekkelijker, vooral gezien de voordelen die eeuwigdurende erfpacht biedt in termen van stabiliteit en juridische zekerheid.

De rol van de bank bij hypotheekakten

De Rabobank heeft in haar uitleg geadviseerd dat een nieuwe hypotheekakte noodzakelijk is om te verzekeren dat het hypotheekrecht op de woning niet vervalt. Deze argumentatie is gebaseerd op de bankvoorwaarden, die inderdaad verplichtingen opleggen aan huiseigenaren om voldoende zekerheid te bieden aan de bank. Echter, zoals het Kifid heeft geconcludeerd, is de wijziging in het erfpachtrecht van het grond niet zo omvangrijk dat het een nieuwe zekerheid vereist.

De Commissie van Beroep heeft benadrukt dat het risico voor de bank bij deze overstap miniem is. Er is geen concrete juridische grondslag voor de veronderstelling dat het bestaande hypotheekrecht in gevaar komt. Daarom is het onredelijk om de huiseigenaar te verplichten tot het betalen van de kosten voor een nieuwe hypotheekakte.

Conclusie

De uitspraken van het Klachteninstituut voor Financiële Dienstverlening (Kifid) in het geschil tussen huiseigenaren en de Rabobank hebben duidelijk gemaakt dat de kosten voor het aanpassen van de hypotheekakte bij de overstap naar eeuwigdurende erfpacht voor rekening van de bank komen. Deze uitspraak is niet alleen een juridische bevestiging van de rechten van huiseigenaren, maar ook een praktische garantie voor hun financiële belastbaarheid.

Voor huiseigenaren die overwegen om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht, betekent deze conclusie dat ze deze overstap kunnen doen zonder zich zorgen te maken over extra kosten. Voor huiseigenaren die al zijn overgestapt, biedt het een kans om eventueel al betaalde notariskosten terug te vragen.

In de toekomst is het van belang dat zowel huiseigenaren als financiële instellingen zich bewust zijn van deze uitspraak en haar consequenties. De overgang van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht is een stap die juridische zekerheid biedt en financiële voorspelbaarheid versterkt. Dat dit mogelijk is zonder dat de huiseigenaar hier extra voor moet betalen, is een belangrijk signaal voor het vertrouwen in het systeem van woonruimte en hypotheken in Nederland.