Inleiding
Erfpacht is een complex fenomeen dat al jarenlang discussie oproept in de woningbouwsector in Amsterdam. In 2017 heeft de gemeente Amsterdam besloten om over te stappen naar een nieuw erfpachtstelsel, waarbij de erfpacht slechts eenmaal wordt vastgesteld en daarna uitsluitend met de inflatie wordt aangepast. Bovendien is het sindsdien mogelijk om de eeuwigdurende erfpacht in één keer af te kopen. Deze veranderingen zijn geïntroduceerd om het erfpachtsysteem stabiel en voorspelbaar te maken. Echter, zoals blijkt uit diverse onderzoeken en rapportages van de Rekenkamer Amsterdam, is het beleid niet zonder kritiek. De complexiteit van het systeem, het gebrek aan transparantie, en het onvoldoende informeren van erfpachters over hun keuzemogelijkheden zijn onderwerpen die nog steeds op de voorgrond staan.
In dit artikel geven we een overzicht van de huidige praktijk van erfpacht in Amsterdam, met aandacht voor de stappen die de gemeente heeft genomen, de kritiek die is geuit, en de aanbevelingen voor verbetering. Op basis van de beschikbare informatie en de uitkomsten van recente onderzoeken wordt een realistisch beeld geschetst van het huidige erfpachtstelsel in de hoofdstad.
Een nieuw stelsel: Eeuwigdurende erfpacht
In 2017 maakte de gemeente Amsterdam de overstap naar een nieuw erfpachtstelsel. Het doel was om het systeem voorspelbaarder te maken en de financiële lasten voor erfpachters over de lange termijn te verduidelijken. Bij het nieuwe stelsel, ook wel eeuwigdurende erfpacht genoemd, wordt de erfpacht eenmalig bepaald en vervolgens slechts aangepast met de inflatie. Daarnaast is het nu mogelijk om de eeuwigdurende erfpacht in één keer af te kopen, wat het financiële beheer voor erfpachters mogelijk makkelijker maakt.
Om erfpachters te ondersteunen bij het begrijpen van hun financiële verplichtingen, introduceerde de gemeente een rekentool. Deze tool is ontworpen om erfpachters een duidelijk beeld te geven van de hoogte van hun erfpacht op lange termijn. De rekentool is opgebouwd uit een reeks eenvoudige stappen, waarbij elke stap vergezeld gaat van uitleg. Extra informatie is beschikbaar via pop-ups en uitklapopties, zodat het overzicht behouden blijft. De ingevulde waarden zijn direct zichtbaar in een rechterbalk, waardoor erfpachters het overzicht behouden tijdens het invullen.
Hoewel de tool is bedoeld om het proces te vereenvoudigen, is het resultaat niet zonder kritiek gebleven. Volgens Rekenkamer Amsterdam is de informatievoorziening voor erfpachters onvoldoende, met name in de publiekscampagne rond de overstap naar eeuwigdurende erfpacht. De kritiek richt zich op het feit dat niet alle relevante keuzemogelijkheden voor erfpachters duidelijk werden gemaakt.
Kritiek op informatievoorziening en transparantie
De Rekenkamer Amsterdam heeft herhaaldelijk gemerkt dat de communicatie rondom het erfpachtstelsel onvoldoende is. In een recente brief van de Rekenkamer benadrukt men dat erfpachters bij de overstap naar eeuwigdurende erfpacht niet voldoende werden geïnformeerd over de opties die voor hen beschikbaar zijn. Dit omvat bijvoorbeeld de mogelijkheid om aan het einde van het tijdvak voor eeuwigdurende erfpacht nog steeds over te stappen naar een voortdurende erfpacht. Daarnaast blijft de mogelijkheid bestaan dat de grondwaarde wordt bepaald door een commissie van deskundigen, wat in de communicatie volgens de Rekenkamer niet duidelijk genoeg werd uitgelegd.
Een ander punt van kritiek is de voorspelbaarheid van de canon vanaf het begin van 2025. De gemeente is niet in staat om te voorspellen hoe het inflatiepercentage, het canonpercentage, de WOZ-waarde, en de Buurt Straat Quota (BSQ) zich zullen ontwikkelen in de komende jaren. Dit leidt tot onzekerheid voor erfpachters die afhankelijk zijn van het voorspelbare karakter van hun lasten. De methode van waardebepaling van de grondwaarde, die slechts beperkt begrijpelijk en controleerbaar is, draagt verder bij aan deze onzekerheid.
De Rekenkamer heeft hierop een aanbeveling gedaan: er moet een duidelijke en begrijpelijke uitleg worden gegeven over de keuzemogelijkheden voor erfpachters. Daarnaast is het belangrijk om de waardebepaling van de grondwaarde zodanig te verduidelijken dat deze controleerbaar en transparant wordt. Hiermee kan het vertrouwen van erfpachters in het systeem worden vergroot.
De rol van SEBA en het Berenschot-rapport
SEBA (Stichting Erfpachters Belang ADAM) speelt een centrale rol in de kritische discussie rondom het erfpachtbeleid in Amsterdam. De stichting heeft al jaren geleden een volksinitiatief opgestart om een raadsenquête in te stellen over consumentenbescherming in het erfpachtsysteem. Hieruit is het Berenschot-rapport ontstaan, dat in 2021 verscheen. Dit rapport is een grondig onderzoek naar het erfpachtbeleid van de gemeente Amsterdam in de periode 2000–2020 en toont aan dat de gemeente via aanpassingen in het systeem systematisch prijsopdrijving heeft veroorzaakt.
Volgens het Berenschot-rapport is het erfpachtsysteem in Amsterdam onnodig complex en onduidelijk. De rekenmethoden zijn niet duidelijk meer voor de gemiddelde Amsterdammer, en de gevolgen van keuzemogelijkheden en betaalopties zijn niet goed overzichtelijk. De eenzijdige wijzigingen die de gemeente in de afgelopen 20 jaar heeft doorgevoerd, hebben voor de erfpachter nadelige gevolgen gehad. Het rapport stelt dat het grondwaardebeleid niet veilig is voor huiseigenaren.
In het licht van het Berenschot-rapport en de kritiek van SEBA is er in 2022 een normenkader voorgesteld dat het erfpachtbeleid moet toetsen. Dit normenkader is bedoeld om consumentenbescherming te verankeren als uitgangspunt voor het beleid. Een raadsbrede meerderheid heeft hierin ingestemd, wat een belangrijk stuk vooruitgang is in de richting van transparantie en betrouwbaarheid.
De huidige praktijk en toekomstige uitdagingen
De huidige praktijk van erfpacht in Amsterdam is het resultaat van jarenlange aanpassingen en wijzigingen in het systeem. Hoewel de overstap naar eeuwigdurende erfpacht in 2017 een belangrijk moment was, blijven er zowel juridische als praktische uitdagingen. Een van de grootste uitdagingen is de complexiteit van het systeem. Zowel de rekenmethoden voor de waardebepaling als de diverse opties voor erfpachters zijn niet eenvoudig te begrijpen voor de gemiddelde huiseigenaar. Dit heeft geleid tot klachten en geschillen, zoals uit de uitspraak van rechter Midden-Nederland in 2024 is gebleken. In deze uitspraak werd een onredelijke verhoging van de canon bij heruitgifte van erfpachtrecht afgestraft.
Daarnaast zijn er vragen over de rechtsbescherming voor erfpachters. In reactie op kamervragen heeft de regering in 2024 een handreiking en een beslisnota naar de Kamer gestuurd, waarin onder andere rechtsbescherming, rechtszekerheid, rechtsgelijkheid, transparantie en participatie van erfpachters centraal staan. Hoewel dit een stap in de goede richting is, wordt door SEBA opgemerkt dat de tekst zo is opgesteld dat de gemeente zich er niets van aan hoeft te trekken. Dit benadrukt de noodzaak van concreet beleid dat werkelijk leidt tot verandering.
De invloed van de Rekenkamer en verkenningen van het beleid
De Rekenkamer Amsterdam heeft in de afgelopen jaren meerdere onderzoeken uitgevoerd naar de doelmatigheid van het erfpachtbeleid. Deze onderzoeken hebben onder andere gefocust op de canonherziening aan het einde van een tijdvak, de informatievoorziening over verlengde afkoop van erfpacht, en het accepteren van taxatieverslagen van deskundigen door de gemeente. In 2019 is een verkenning uitgevoerd om na te gaan of de aanbevelingen uit eerdere onderzoeken nog steeds relevant zijn gezien de wijzigingen in het beleid. Het resultaat van deze verkenning was dat veel van de vroegere aanbevelingen nog steeds actueel zijn.
In een recente rekenkamerbrief, gepubliceerd in november 2019, worden de bevindingen van deze verkenning samengevat. Hierin wordt benadrukt dat erfpachters in de publiekscampagne over de overstapregeling niet over alle relevante keuzemogelijkheden zijn geïnformeerd. Dit benadrukt opnieuw de noodzaak van een duidelijke en transparante communicatie van het beleid.
Conclusie
Het erfpachtstelsel in Amsterdam is een complex fenomeen dat jarenlang discussie oproept. De overstap naar eeuwigdurende erfpacht in 2017 was bedoeld om het systeem voorspelbaarder te maken, maar de kritiek op informatievoorziening en transparantie is onverminderd. Rekenkamer Amsterdam heeft herhaaldelijk benadrukt dat erfpachters niet voldoende worden geïnformeerd over de keuzemogelijkheden die voor hen beschikbaar zijn. Daarnaast is het systeem van waardebepaling van de grondwaarde niet voldoende begrijpelijk of controleerbaar, wat leidt tot onzekerheid.
De kritiek van SEBA en het Berenschot-rapport benadrukken dat het erfpachtsysteem in Amsterdam niet veilig is voor huiseigenaren. De complexiteit van het systeem, de eenzijdige wijzigingen in het beleid, en het gebrek aan transparantie zijn allemaal problemen die niet mogen worden genegeerd. In 2022 is een normenkader voorgesteld om consumentenbescherming te verankeren als uitgangspunt voor het beleid, wat een positieve stap is in de richting van verandering.
Toekomstige uitdagingen voor de gemeente Amsterdam zijn het verbeteren van de transparantie van het erfpachtsysteem, het verduidelijken van de rekenmethoden, en het zorgen voor een betere communicatie van keuzemogelijkheden aan erfpachters. Alleen dan kan het erfpachtstelsel functioneel en eerlijk worden voor alle betrokkenen.