Inleiding
Erfpacht is een complex instrument binnen de Nederlandse woningeigendom. Het biedt zowel kansen als beperkingen, afhankelijk van de duur en het rekenmodel. Sinds de invoering van het nieuwe erfpachtbeleid in 2023 is het berekenmodel voor het canonpercentage veranderd, met name in relatie tot de rekenrente en de depreciatiefactor. Deze veranderingen hebben directe gevolgen voor de waardering van grond op erfpacht en voor de financiële verplichtingen van de erfpachter.
In dit artikel wordt ingegaan op de rol van de rekenrente bij langdurige erfpacht, met name de invloed op het canonpercentage. Op basis van de beschikbare bronnen wordt geanalyseerd hoe de rekenrente wordt bepaald, hoe de canon wordt berekend, en wat de gevolgen zijn voor de erfpachter bij een omzetting in volle eigendom of een heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht.
Rekenrente en canonpercentage: de basis
De rekenrente speelt een centrale rol in het bepalen van het canonpercentage bij erfpacht. In het nieuwe erfpachtbeleid is de rekenrente niet langer gebaseerd op de wisselende rente die de Europese Commissie voor Nederland hanteert, maar op het voortschrijdend gemiddelde van de dagelijkse renten die de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) heeft gehanteerd voor 25-jarige lineaire leningen in de afgelopen vier jaar. Dit percentage wordt vervolgens verhoogd met een opslag van 0,625%, met een absolute ondergrens van 1%. Deze wijziging dient om de canonrente stabiel te maken en voorspelbaar te houden over de tijd.
De canonrente wordt jaarlijks geïndexeerd, wat betekent dat het percentage meebeweegt met de economische ontwikkelingen. Dit zorgt ervoor dat de canon op langere termijn niet in reële termen daalt, maar wel flexibel is in relatie tot de marktrente. Het nieuwe beleid is vanaf 1 april 2023 van kracht en geldt voor zowel woningen als niet-woningen.
Invloed van de rekenrente op de waarde van erfpachtgrond
Het effect van de rekenrente op de waarde van erfpachtgrond is niet lineair, maar afhankelijk van de duur van de erfpacht. Bij korte termijnen (tot 75 jaar) is de depreciatie van de waarde van de grond aanzienlijk. De waarde van een grondperceel op erfpacht is namelijk altijd lager dan die van een grondperceel in volle eigendom, omdat de erfpachter beperkte rechten heeft. De waardeverschil wordt vertaald naar het canonpercentage via een economisch model dat de gedisconteerde waarde van de verwachte opbrengsten berekent.
In het rapport Groene erfpacht in balans uit 2009 is duidelijk gesteld dat de depreciatie bij een 30-jarige termijn circa 20-25% bedraagt, bij 50 jaar 10-15%, en bij 75 jaar 0-5%. De precieze percentages hangen af van de rekenrente en de beperkingen van de erfpacht. In Den Haag bijvoorbeeld is bij proeftaxaties gebleken dat eeuwigdurende erfpacht leidt tot een depreciatie van 45%, voornamelijk door de beperkingen rondom heruitgifte en de bindingsverplichtingen van de partijen.
Deze waardering heeft directe gevolgen voor de berekening van de koopsom bij een omzetting in volle eigendom. De koopsom wordt berekend op basis van de getaxeerde grondwaarde, verlaagd met de depreciatiefactor. Bij het nieuwe beleid is de maximale aftrek van de getaxeerde grondwaarde beperkt tot 30%, wat een aanzienlijk verschil maakt ten opzichte van het oude beleid.
Canonberekening bij heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht
Bij heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht wordt de aanvangscanon berekend op basis van de getaxeerde grondwaarde en de rekenrente. In 2022 was de rekenrente gelijk aan de gemeentelijke rekenrente van 1,5%. Vanaf 1 april 2023 is de rekenrente verhoogd met een opslag van 1,5%, wat tot een canonrente van 2,5% leidt. Deze opslag is tijdelijk en geldt voor de rest van 2023; per 1 januari 2024 wordt een nieuwe canonrente vastgesteld.
De aanvangscanon is dus afhankelijk van de getaxeerde grondwaarde en de rekenrente. Bijvoorbeeld: een grondwaarde van € 38.500 leidt bij een canonrente van 2,5% tot een canon van € 963 per jaar. Dit bedrag is aanzienlijk hoger dan de canon die bijvoorbeeld bij een 50-jarige erfpacht zou gelden. De nieuwe canon wordt jaarlijks geïndexeerd, wat betekent dat het bedrag meebeweegt met de inflatie en marktrente.
Gevolgen voor de erfpachter: omzetting in volle eigendom
Als de erfpachter kiest voor omzetting in volle eigendom, wordt de koopsom berekend op basis van de getaxeerde grondwaarde en de depreciatiefactor. In het oude beleid was de maximale aftrek van de getaxeerde grondwaarde hoger dan in het nieuwe beleid. Bijvoorbeeld bij een grondwaarde van € 55.000 was de koopsom in het oude beleid € 33.000 (40% aftrek), terwijl het in het nieuwe beleid € 38.500 is (30% aftrek).
Een belangrijk aspect bij de omzetting is de mogelijkheid tot terugbetaling van het teveel betaalde deel van de afkoopsom. Als een erfpachter een canon heeft afgekocht en deze binnen de looptijd verzoekt om omzetting, kan hij het teveel betaalde deel terugvragen. Dit is enkel mogelijk als de huidige erfpachter het verzoek indient, en niet als de koper van een object op erfpachtgrond dit doet.
In een voorbeeld wordt duidelijk: een canon van € 30.000 is afgekocht voor een looptijd van 50 jaar. Als de erfpachter na 40 jaar een omzetting verzoekt, heeft hij al 50 jaar betaald, waarvan 10 jaar teveel. In dit geval ontvangt hij een deel van de afkoopsom terug van de gemeente. Dit mechanisme maakt het voor de erfpachter mogelijk om op een verstandig moment te kiezen voor de omzetting, zonder onnodige kosten te maken.
Procedure en kosten
De procedure voor omzetting in volle eigendom of heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht is standaard. De erfpachter dient een verzoek in bij de gemeente, waarbij hij aangeeft of hij kiest voor volledige eigendom of voor een nieuwe eeuwigdurende erfpacht. Na ontvangst van het verzoek krijgt hij een factuur voor de behandelingskosten, die in 2023 voor woningen € 521 bedraagt en voor niet-woningen € 1.200. Vanaf 1 april 2023 is dit onderdeel van het nieuwe beleid.
De gemeente voert vervolgens een grondwaartetaxatie uit. Op basis van deze waartering wordt de koopsom of de aanvangscanon berekend. De verzoeker ontvangt vervolgens een offerte, die hij kan aanvaarden of afwijzen. Als hij het verzoek aanvaardt, volgt een notariële akte waarin de overdracht wordt vastgelegd. De kosten van deze notariële akte zijn voor rekening van de verzoeker.
Invloed van het nieuwe beleid op de markt
Het nieuwe erfpachtbeleid heeft directe gevolgen voor de marktprijs van woningen op erfpachtgrond. Door de hogere canonrente en de beperkte aftrek bij de koopsom, is de waarde van een woning op erfpachtgrond in het nieuwe beleid lager dan in het oude beleid. Dit heeft gevolgen voor zowel de erfpachter als eventuele kopers die overwegen om een woning op erfpachtgrond aan te schaffen.
In een rekenvoorbeeld wordt duidelijk dat een woning op een 125 m² perceel in 1975 met een canon van € 250 in het oude beleid verkocht kon worden voor € 33.000, terwijl de koopsom in het nieuwe beleid € 38.500 is. Voor de koper betekent dit dat het eigen vermogen dat nodig is om de koopsom te financieren, groter is dan in het oude systeem. Voor de erfpachter betekent dit dat de koopsom hoger is, maar dat hij daarentegen ook de mogelijkheid heeft om een deel van de afkoopsom terug te vragen.
Invloed van de rekenrente op langdurige investeringen
Voor investeerders en bouwbedrijven is de rekenrente een belangrijke variabele bij het plannen van langdurige projecten. De waarde van een investering in een woning op erfpachtgrond hangt sterk af van de verwachte rendementen over de looptijd van de erfpacht. Een hogere rekenrente zorgt ervoor dat de gedisconteerde waarde van de verwachte opbrengsten lager is, wat de investering minder aantrekkelijk maakt.
Bijvoorbeeld: een investeerder overweegt het aankopen van een woning op erfpachtgrond met een getaxeerde grondwaarde van € 135.000. De koopsom in het oude beleid was € 81.000, terwijl het in het nieuwe beleid € 94.500 bedraagt. De canon die bij een heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht zou gelden, is € 2.363 per jaar. Als de verwachting is dat de huurprijs over de komende 50 jaar meebeweegt met de inflatie, is het rendement van deze investering lager dan in het oude beleid, doordat de koopsom hoger is en de canon per slot van rekening groter.
Voor bouwbedrijven die woningen op erfpachtgrond bouwen, is het belangrijk om rekening te houden met de koopsom en de canonrente bij het bepalen van de totale kostprijs. Een hogere koopsom betekent dat de totale investering groter is, wat op zijn beurt invloed heeft op de verkoopprijs en het rendement voor de ontwikkelaar.
Conclusie
De rekenrente speelt een centrale rol in het bepalen van het canonpercentage bij langdurige erfpacht. Het nieuwe beleid, dat per 1 april 2023 is ingevoerd, heeft geleid tot een hogere canonrente en een beperkte aftrek bij de koopsom. Dit heeft gevolgen voor zowel de erfpachter als voor investeerders en bouwbedrijven.
De waarde van een woning op erfpachtgrond hangt af van de duur van de erfpacht, de rekenrente en de beperkingen van de erfpacht. De depreciatie is aanzienlijk bij korte termijnen, maar wordt kleiner bij langere termijnen. Bij eeuwigdurende erfpacht is de depreciatie het hoogst, doordat de erfpachter geen rechten heeft op heruitgifte of wijziging van de voorwaarden.
Voor de erfpachter is het belangrijk om de gevolgen van het nieuwe beleid goed in te zien. De keuze voor omzetting in volle eigendom of heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht heeft financiële gevolgen, die afhankelijk zijn van de getaxeerde grondwaarde, de rekenrente en de duur van de erfpacht. Het mechanisme van terugbetaling van het teveel betaalde deel van de afkoopsom biedt een extra flexibiliteit voor de erfpachter, zodat hij op het juiste moment kan kiezen voor de omzetting.
Voor investeerders en bouwbedrijven is het belangrijk om rekening te houden met de veranderde berekeningswijze bij het plannen van langdurige projecten. De koopsom en de canonrente bepalen de totale kostprijs en het rendement van het project, wat invloed heeft op de beslissing om te investeren in een woning op erfpachtgrond.
In het licht van de veranderingen in het erfpachtbeleid is het noodzakelijk om zowel juridische, financiële en technische aspecten nauwkeurig te analyseren, om de beste keuze te maken voor de toekomst.