In de komende jaren zal erfpacht in de Woonstad Rotterdam een belangrijke rol spelen in de ontwikkeling van duurzame en betaalbare woonruimte. Het huidige erfpachtbeleid wordt momenteel herzien en uitgewerkt in een nieuw kader, dat gericht is op zekerheid, transparantie en flexibiliteit voor de erfpachter. In dit artikel bespreken we de kernaspecten van het huidige beleid, de toekomstige richting van de gemeente, de financiële en fiscale gevolgen, en de keuzes die woonruimte-eigenaars voor 2035 kunnen maken.
Inleiding
Erfpacht is een juridisch vastgelegde vorm van grondeigendom, waarbij de eigenaar van een woning geen grondeigenaar is. In plaats daarvan huurt hij of zij de grond onder het huis aan de gemeente, op basis van een contract. Dit systeem is in Nederland historisch ontstaan en is vooral aanwezig in stadsgebieden. In Rotterdam is het erfpachtbeleid vanaf 2025 en verder in 2035 centraal in het beleid rond woningbouw en grondbeheer.
De gemeente Rotterdam streeft naar een balans tussen financiële zekerheid voor erfpachters en de duurzame ontwikkeling van de stad. De nieuwe beleidsrichtlijnen, zoals beschreven in de Nota Grondbeleid 2024–2027, leggen uit dat erfpachters meer keuzes krijgen, zoals het periodiek betalen van canon, de mogelijkheid om grond te kopen voor maximaal 60% van de marktwaarde, of het afkoopen van canonverplichtingen. Dit alles binnen een juridisch en administratief kader dat zekerheid biedt en toekomstverwachtingen versterkt.
Het huidige erfpachtbeleid in kaart
In de huidige situatie zijn er verschillende opties voor erfpachters die hun contract nader op loop. Deze opties zijn niet alleen gericht op financiële zekerheid, maar ook op de juridische en fiscale aspecten van de overgang van tijdelijk erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht of volledige grondeigendom.
Canon betalen: minder kosten, meer zekerheid
Sinds vorig jaar is het canonpercentage verlaagd van 5,11% naar 3,06% van de actuele grondwaarde. Dit maakt het betalen van canon betaalbaarder, met een gemiddelde netto maandlast van €164 in 2025. Voor erfpachters die het niet kunnen betalen, is er nu een nieuwe regeling voor uitstel van betaling. Hierbij wordt de uitgestelde canon afgelost uit de overwaarde van de woning bij verkoop. Als er al overwaarde is, kan deze ook direct gebruikt worden om canon te betalen.
Kiezen voor het kopen van grond
Een andere optie is het kopen van de grond onder de woning. Dit is nu voor het eerst in de komende vijf jaar mogelijk, en de prijs is maximaal 60% van de actuele grondwaarde, berekend op 1 januari 2024. Deze maatregel maakt het kopen van grond aantrekkelijker, omdat het bedrag dat erfpachters moeten betalen significant lager is dan de marktwaarde. Het kopen is echter nog steeds een keuze, geen verplichting.
Daarnaast is er een bindende procedure opgesteld voor erfpachters die niet akkoord gaan met de onafhankelijke taxatie van de grondwaarde. Drie deskundigen stellen dan een bindend oordeel vast, wat juridische zekerheid biedt.
Afkoop van canonverplichting
Voor mensen die een woning op erfpacht kopen, is er een optie om de canonverplichting tot het einde van het contract af te kopen. De prijs hiervoor is gebaseerd op de grondwaarde bij uitgifte (historische grondwaarde), maar er zijn voorwaarden: het contract moet nog binnen 50 jaar aflopen, en de aanvraag moet binnen een maand na aankoop worden ingediend.
Een nieuw kader: eeuwigdurende erfpacht en conversieregeling
De gemeente Rotterdam heeft vastgesteld dat de toekomst van het erfpachtbeleid gericht is op eeuwigdurende erfpacht. Dit betekent dat er geen tijdelijke contracten meer zullen zijn, zoals in het huidige systeem. In plaats daarvan wordt er een vaste grondwaarde bepaald bij uitgifte, en op basis daarvan wordt de canon berekend. Hierdoor ontstaat meer zekerheid voor erfpachters en minder administratieve complexiteit voor de gemeente.
Conversieregeling: van tijdelijk naar eeuwigdurend
De conversieregeling stelt erfpachters in staat om hun huidige contract om te zetten in een nieuw eeuwigdurend contract. Dit kan op elk moment, zolang het bestaande contract nog niet is verlopen. De voorwaarden voor deze conversie zijn vastgelegd in het beleid:
- De gemeente stelt binnen drie jaar voor expiratie van het contract duidelijk of er heruitgifte mogelijk is.
- Ongeveer twee jaar voor expiratie ontvangt de erfpachter een aanbieding.
- Uiterlijk drie maanden voor het einde van het contract ontvangt de erfpachter een eindaanbieding.
Bij heruitgifte wordt de grondwaarde bepaald op basis van een WOZ-waarde met een peildatum van twee jaar voor het jaar van conversie. Daarnaast wordt een grondwaarde berekend via een grondquote die afgeleid is van de WOZ-waarde. Deze waarde wordt verlaagd met een depreciatiepercentage van 40% om de canonwaarde te bepalen.
Administratieve kosten en handelingskosten
De administratieve kosten voor conversie en verkoop zijn voor 2025 vastgesteld:
- Conversie met of zonder afkoop: €250
- Verkoop bloot eigendom: €650
Deze tarieven worden elk vijf jaar herzien. Deze kosten zijn bedoeld om de administratie en juridische procedures te dekken.
Financiële en fiscale gevolgen
Het erfpachtbeleid heeft ook invloed op fiscale aspecten zowel voor de gemeente als voor de erfpachter. De gemeente Rotterdam stelt in de Nota Grondbeleid 2024–2027 duidelijk dat de uitgifte van grond in eeuwigdurende erfpacht in beginsel niet als een levering wordt gezien voor fiscale doeleinden. Dit betekent dat er geen btw verschuldigd is bij heruitgifte of conversie. Bij heruitgifte die gepaard gaat met herontwikkeling van een gebied kan het echter fiscaal voordelig zijn om bouwrijpe grond te verkrijgen.
Voor de erfpachter gelden fiscale gevolgen afhankelijk van de keuze die gemaakt wordt. Als de grond wordt gekocht, bijvoorbeeld, kan dit gevolgen hebben voor belastingaangifte, aangezien het betreft een vastgoedoverdracht. Bij afkoop van de canonverplichting kan de betaling als een voordeel worden gezien, maar dit moet wel binnen de fiscale kaders blijven.
Toekomstverwachtingen en de situatie in 2035
In 2035 zullen de huidige maatregelen volledig ingetrapt zijn. Het huidige kader voor erfpacht is ontworpen om tot die tijd te leiden tot een duurzaam en transparant systeem dat zowel de gemeente als de woningeigenaar voordeel oplevert. De verwachting is dat het aantal woningen op grond van eeuwigdurende erfpacht zal stijgen, en dat erfpachters meer controle zullen hebben over hun woning en grondeigendom.
De rol van de gemeente in 2035
De gemeente zal in 2035 functioneren als een partner in het woningbouwproces. Zij zorgt voor het juridische en administratieve kader, maar laat de erfpachter de keuze open. De gemeente geeft geen advies over welke keuze gemaakt moet worden, omdat zij betrokken is bij het contract.
Een belangrijk aandachtspunt in 2035 is de toekomst van de huidige erfpachters die hun contract in die periode verliezen. De gemeente stelt hen op tijd inlichting over de mogelijkheden en helpt hen bij het maken van een keuze die het beste aansluit bij hun persoonlijke situatie.
Conclusie
Erfpacht in de Woonstad Rotterdam is op weg naar een nieuw kader dat zekerheid, transparantie en keuzevrijheid biedt. Het huidige beleid richt zich op het verlagen van canonlasten, het aanbieden van een kooptariefeffect en de mogelijkheid om canonverplichtingen af te kopen. In de toekomst, en met name in 2035, wordt het systeem gericht op eeuwigdurende erfpacht, wat juridisch, financieel en administratief betekent dat erfpachters meer controle krijgen over hun woning.
De gemeente Rotterdam heeft een duidelijk beleidskader ontwikkeld dat zowel de woningeigenaar als de gemeente in de toekomst voordeel oplevert. Het huidige systeem is ontworpen om tot 2035 te leiden tot een duurzame en betaalbare woonstijl in de stad. Voor investeerders, woningkopers en woningeigenaren is het nu belangrijk om kennis te nemen van deze ontwikkelingen en hun keuzes op tijd te maken.