Inleiding
Airbnb is sinds zijn opkomst een veelbesproken fenomeen geworden in de Nederlandse vastgoedwereld. Vooral in Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) stelt de vraag of verhuur via Airbnb is toegestaan veel discussie op. De regels zijn vaak ingewikkeld en afhankelijk van de specifieke situatie van de VvE en de splitsingsakte. In dit artikel wordt ingegaan op de juridische en praktische aspecten van Airbnb-verhuur binnen een VvE. Op basis van recente rechtspraak, praktijkrichtlijnen en juridisch advies uit betrouwbare bronnen wordt duidelijk gemaakt wat wel en niet is toegestaan en hoe woningeigenaren hiermee om kunnen gaan.
Het verschil tussen publiekrecht en privaatrecht
Om te begrijpen waarom Airbnb-verhuur binnen een VvE vaak niet is toegestaan, is het belangrijk om het verschil te begrijpen tussen publiekrecht en privaatrecht.
In het publiekrecht regelt de overheid haar verhouding met burgers. Denk hierbij aan gemeentelijke regels, zoals het maximum aantal dagen dat een woning per jaar mag worden verhuurd via Airbnb. Deze regels zijn van toepassing op alle inwoners binnen een gemeente en gelden ongeacht de situatie binnen een VvE.
Het privaatrecht, daarentegen, regelt de verhouding tussen burgers onderling. In het kader van een VvE gaat het hierbij om de regels die de VvE zelf heeft opgesteld in haar splitsingsakte en eventueel in een huishoudelijk reglement. Deze regels bepalen of en hoe verhuur aan derden, zoals via Airbnb, is toegestaan.
Het gevolg is dat de toegestaanheid van Airbnb binnen een VvE niet bepaald wordt door de gemeentelijke regels, maar uitsluitend door de regels die de VvE zelf heeft vastgelegd. Pas als Airbnb binnen een VvE is toegestaan, worden gemeentelijke beperkingen – zoals het maximum aantal verhur dagen – van toepassing.
Wat bepaalt of Airbnb toegestaan is binnen een VvE?
De toegestaanheid van Airbnb binnen een VvE hangt af van de inhoud van de splitsingsakte. Elke VvE heeft een eigen splitsingsakte die de regels voor de gebruiksopties van de woningen bepaalt. In deze akte kan worden geregeld of verhuur aan derden, zoals via Airbnb, is toegestaan of verboden. Er zijn drie mogelijke situaties:
Commerciële verhuur is expliciet toegestaan in de splitsingsakte. In dit geval is Airbnb in principe toegestaan, maar het is verstandig om na te gaan of er aanvullende regels zijn opgesteld in het huishoudelijk reglement of of er beperkingen gelden volgens de gemeentelijke regels.
Commerciële verhuur is expliciet verboden in de splitsingsakte. In dat geval is het verhuren van de woning via Airbnb niet toegestaan. Een dergelijke regel is bindend voor alle eigenaars van het appartementencomplex en kan alleen worden gewijzigd met een duidelijke meerderheid in een VvE-vergadering.
Commerciële verhuur is niet geregeld in de splitsingsakte. In deze situatie kan de VvE besluiten of Airbnb wel of niet is toegestaan. Volgens rechtspraak – zoals het arrest van het Gerechtshof Amsterdam in 2016 – is commerciële verhuur mogelijk als de VvE toestemming verleent. Dit betekent dat woningeigenaren in principe mogen verhuurden via Airbnb, maar alleen als er een duidelijke meerderheid in een VvE-vergadering voor is.
Commerciële versus langdurige verhuur
Een belangrijke onderscheiding die in veel VvE’s wordt gemaakt, is die tussen commerciële verhuur en langdurige verhuur.
Commerciële verhuur betreft het verhuren van een woning aan tijdelijke huurders – zoals via Airbnb – op een regelmatige basis en meestal voor korte periodes. Deze vorm van verhuur wordt vaak verboden in VvE’s vanwege de mogelijke overlast die toeristen of korte verblijven kunnen veroorzaken. Bovendien kan commerciële verhuur leiden tot overlast in de vorm van onregelmatige bewoning, lawaaierige tijdelijke bewoners of beperkte toegang tot gemeenschappelijke ruimtes.
Langdurige verhuur, zoals bijvoorbeeld hospiteren, valt daarentegen meestal wel onder de toegestane opties. Deze vorm van verhuur is minder commercieel van aard en dient meestal tot het delen van woninggebruik met betrekking tot bezoek of tijdelijke verblijven die niet op winst uit zijn. In veel gevallen is langdurige verhuur al dan niet onder voorwaarden toegestaan, mits het niet langer dan een bepaalde periode duurt en het niet in strijd is met de regels van de hypotheekverzekering of inboedelverzekering.
Een belangrijk punt is hierbij dat de hypotheekverstrekker en inboedelverzekering ook een rol spelen. Eigenaars moeten controleren of hun hypotheekverstrekker toestemming geeft voor verhuur en of de verzekering op commerciële verhuur is afgestemd. Anders kan het verhuren van de woning via Airbnb leiden tot schadeclaims of verlies van de verzekering.
Juridische uitspraken en praktijk
Een belangrijke juridische uitspraak die invloed heeft gehad op de toegestaanheid van Airbnb binnen VvE’s is het arrest van het Gerechtshof Amsterdam in 2016. In dit arrest werd bepaald dat commerciële verhuur in een VvE in principe toegestaan is, mits de VvE geen expliciet verbod heeft opgenomen in de splitsingsakte. Dit betekent dat eigenaars in sommige gevallen kunnen proberen om hun woning via Airbnb te verhuren, mits er toestemming is van de VvE.
In de praktijk is het echter vaak lastig om dergelijke toestemming te verkrijgen. VvE’s zijn vaak sceptisch over Airbnb-verhuur vanwege de mogelijke overlast en de impact op de sfeer in het appartementencomplex. Daarom is het belangrijk dat eigenaars die willen verhuurden via Airbnb bereid zijn om met andere woningeigenaren en eventueel de VvE-bestuursleden in overleg te treden. Dit kan bijvoorbeeld gaan over het opstellen van afspraken in een huishoudelijk reglement, zoals maximum verblijfsduur, regels rondom stilte en het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes, of zelfs het instellen van een proefperiode voor Airbnb-verhuur.
Richtlijnen voor VvE’s
In de praktijk zijn er verschillende richtlijnen die VvE’s kunnen opstellen om Airbnb-verhuur te reguleren. Deze richtlijnen kunnen worden opgenomen in het huishoudelijk reglement van de VvE. Voorbeelden zijn:
- Maximum aantal verhur dagen per jaar, om overlast te beperken.
- Minimale verblijfsduur, om ervoor te zorgen dat verhuur meer op langdurige huur lijkt en minder op tijdelijke verhuur.
- Gebruik van een gebruikersverklaring, waarbij de huurder verklaring geeft dat hij of zij zich houdt aan de regels van de VvE.
- Toestemming van de VvE-beheerder, vooraf aan elke verhuur, om ervoor te zorgen dat de VvE op de hoogte is van wie in de woning woont en eventueel in actie kan komen bij overlast.
Bij het opstellen van dergelijke richtlijnen is het belangrijk om te letten op de wens van woningeigenaren om hun woning te verhuren. Te strikte regels kunnen leiden tot ontevredenheid onder eigenaars, terwijl te losse regels juist kunnen leiden tot overlast en onrust in het appartementencomplex.
Conclusie
Airbnb-verhuur binnen een VvE is een complex onderwerp dat zowel juridische als praktische aspecten bevat. De toegestaanheid van verhuur hangt uitsluitend af van de regels die zijn vastgelegd in de splitsingsakte en eventueel in het huishoudelijk reglement van de VvE. Commerciële verhuur is vaak verboden, terwijl langdurige verhuur in sommige gevallen wel is toegestaan.
Het is belangrijk dat eigenaars niet alleen rekening houden met de regels van de VvE, maar ook met de bepalingen van hun hypotheekverstrekker en inboedelverzekering. Daarnaast is het verstandig om in overleg te treden met andere woningeigenaren en de VvE-bestuursleden om eventuele afspraken te maken rondom verhuur via Airbnb.
Voor VvE’s is het aan te bevelen om duidelijke richtlijnen op te stellen over commerciële verhuur en de invloed van Airbnb op de sfeer in het appartementencomplex. Dit helpt om eventuele onenigheden te voorkomen en zorgt voor een betere samenwerking tussen woningeigenaren.