Inleiding
De opkomst van platforms zoals Airbnb heeft de manier waarop mensen tijdelijk hun woning kunnen verhuren volledig veranderd. Voor eigenaren van appartementen in een Vereniging van Eigenaars (VvE) brengt dit echter een aantal belangrijke juridische en praktische kwesties met zich mee. Een van de meest voorkomende vragen is of het mogelijk is om via Airbnb te verhuren zonder toestemming van de VvE. In dit artikel wordt ingegaan op de juridische situatie, de rol van de VvE, de mogelijkheid tot uitzonderingen en de gevolgen van verhuren zonder toestemming.
Juridische kaders voor vakantieverhuur in een VvE
1. Het splitsingsreglement en de bestemming van het appartement
In de meeste gevallen is het vakantieverhuur van appartementen in een VvE niet toegestaan, tenzij uitdrukkelijk anders is bepaald in het splitsingsreglement. Dit reglement bepaalt de bestemming van de ruimtes binnen het appartementencomplex. Meestal is de bestemming van de woning beperkt tot “wonen” of “woonruimte”.
De rechtspraak heeft hierover een duidelijke lijn ontwikkeld. Het Gerechtshof Amsterdam stelde in 2016 dat Airbnb-verhuur in beginsel niet valt onder de toegestane bestemming van een appartement als deze beperkt is tot wonen. Dit geldt ook als er geen expliciet verbod in het reglement staat. In dat geval geldt het principe van een “algemeen verbod”, tenzij de VvE expliciet toestemming heeft verleend.
2. Drie mogelijke situaties in het splitsingsreglement
In het splitsingsreglement van een VvE kunnen drie mogelijkheden voorkomen:
- Bedrijfsmatige verhuur is expliciet toegestaan. In dit geval mag de eigenaar zijn appartement verhuren via Airbnb, mits aan de voorwaarden in het reglement is voldaan.
- Bedrijfsmatige verhuur is expliciet verboden. Dan is vakantieverhuur zonder toestemming van de VvE niet toegestaan.
- Er is geen uitspraak over bedrijfsmatige verhuur. Ook dan is vakantieverhuur zonder toestemming meestal niet toegestaan, aangezien het standaard principe is dat woningen zijn bestemd voor woningbouwdoeleinden en niet voor commerciële activiteiten.
Het is daarom van groot belang dat eigenaren de akte van splitsing en eventuele wijzigingen daarin goed doorlezen en eventueel juridisch advies inwinnen.
Praktische gevolgen van verhuren zonder toestemming
1. Mogelijkheid tot boetes en sancties
Als een eigenaar zonder toestemming van de VvE verhuurt, kan de VvE een sanctie opleggen. Dit kan gaan van een geldboete tot uitsluiting van de vergadering of zelfs de uitsluiting van het appartementencomplex. In extreme gevallen kan een eigenaar ook juridisch aansprakelijk worden gesteld, bijvoorbeeld als het vakantieverhuur leidt tot overlast of schade aan het complex.
In een rechtszaak uit 2016 gaf het hof in Amsterdam de VvE gelijk in een zaak waarbij een eigenaar zonder toestemming zijn appartement als B&B gebruikte. De rechter concludeerde dat dit niet paste binnen de bestemming van de woning en dus in strijd was met het splitsingsreglement.
2. Verlies van rechten binnen de VvE
Een eigenaar die zonder toestemming verhuurt, kan ook zijn stemrechten en andere rechten binnen de VvE verliezen. In het splitsingsreglement kunnen bepalingen voorkomen die aangeven dat commercieel gebruik van het appartement leidt tot het verlies van bepaalde privileges.
3. Verlies van toegang tot de woning
Hoewel uiterst zeldzaam, is het theoretisch mogelijk dat een rechter de toegang tot de woning ontzegt aan een eigenaar die zonder toestemming verhuurt. Dit is echter een extreme maatregel en wordt meestal alleen overwogen in ernstige gevallen van schending van de regels.
Uitzonderingen en toestemming van de VvE
1. Mogelijkheid tot vergaderbesluit
Als een VvE expliciet toestemming wil geven tot vakantieverhuur, moet dit via een vergaderbesluit worden vastgelegd. Dit besluit kan voorwaarden aan vakantieverhuur stellen, zoals een maximum aantal verhuringen per jaar of beperkingen op de oppervlakte die commercieel gebruikt mag worden.
Het is belangrijk om te weten dat een dergelijk besluit niet eenvoudig genomen kan worden. In de meeste gevallen is een eenduidige meerderheid nodig, en moeten de voorwaarden duidelijk en gelijkwaardig zijn voor alle eigenaren.
2. Voorwaarden bij toestemming
Als de VvE toestemming verleent, kan het ook voorwaarden stellen. Deze kunnen onder andere inhouden:
- Maximum aantal vakantieverhuringen per kalenderjaar;
- Beperking van de oppervlakte die verhuurd mag worden;
- Verplichte melding van de verhuring bij de gemeente;
- Verplichte schadeverzekering;
- Beperking van geluidsniveaus of overlast veroorzaakt door tijdelijke bewoners.
Deze voorwaarden zijn bedoeld om overlast te voorkomen en het woonklimaat in het appartementencomplex te waarborgen.
Hypotheekvoorwaarden en vakantieverhuur
Niet alleen de VvE speelt een rol bij vakantieverhuur, ook de hypotheekvoorwaarden kunnen bepalend zijn. De meeste hypotheekcontracten leggen beperkingen op aan het gebruik van de woning. In sommige gevallen is verhuur voor een korte periode toegestaan, in andere gevallen is dat niet mogelijk.
Bijvoorbeeld:
- Bij ABN Amro staat in de voorwaarden dat het huis niet mag worden verhuurd voor langere tijd. Hoewel dit niet expliciet op korte verhuringen zoals Airbnb slaat, kan dit in de praktijk leiden tot juridische problemen.
- Bij Rabobank zijn de voorwaarden soepeler en is tijdelijk onderverhuren toegestaan.
- Bij ING is verhuren via Airbnb in de voorwaarden uitdrukkelijk verboden.
Het is daarom verstandig om de hypotheekvoorwaarden altijd goed te lezen of advies in te winnen bij de bank of een jurist.
Belastinggevolgen van vakantieverhuur
Bij verhuren via Airbnb zijn er ook belastinggevolgen. De inkomsten uit vakantieverhuur vallen onder Box 1, wat betekent dat 70% van de opbrengsten belastbaar is. Aan de andere kant mogen kosten die direct verband houden met de verhuring worden afgerekend. Dit zijn bijvoorbeeld schoonmaakkosten, energiekosten en eventueel huurprijsverzekeringen.
Voorbeeldberekening:
Een eigenaar verhuurt zijn woning voor twee weken via Airbnb en verdient € 1600. Hij betaalt € 50 per keer aan schoonmaak en € 40 aan energiekosten. Dit geeft:
1600 - (50 x 2) - 40 = 1450
1450 x 0,70 = 1015
De eigenaar moet € 1015 opgeven bij de belastingdienst.
Toestemming van de gemeente
Neben de toestemming van de VvE is er ook vaak een vergunning nodig van de gemeente. Elke gemeente heeft eigen regels voor vakantieverhuur, en deze kunnen variëren per stad of gemeente. In Amsterdam bijvoorbeeld moet iedere verhuur worden gemeld bij de gemeente. Als dit niet gebeurt, kan de eigenaar een boete krijgen.
De vereisten kunnen onder andere zijn:
- Maximum aantal verhuringen per jaar;
- Minimale oppervlakte van de verhuurruimte;
- Verplichte melding bij de gemeente;
- Verplichte verklaringen over veiligheid, hygiëne en brandveiligheid.
Conclusie
Vakantieverhuur via platforms zoals Airbnb is voor eigenaren van appartementen in een VvE niet automatisch toegestaan. Het is essentieel om de akte van splitsing van de VvE goed te doorlezen, eventueel juridisch advies in te winnen en eventueel een vergaderbesluit van de VvE te verkrijgen. Bovendien moeten eigenaren rekening houden met hypotheekvoorwaarden, belastinggevolgen en eventuele gemeentelijke regels.
Verhuren zonder toestemming van de VvE kan leiden tot boetes, sancties of zelfs juridische aansprakelijkheid. Daarom is het verstandig om vooraf alle regelgeving en reglementen te bestuderen en eventueel juridisch advies in te winnen voordat er een verhuring plaatsvindt. In het ideale geval wordt vakantieverhuur binnen de VvE onder voorwaarden gereguleerd die eerlijk zijn voor alle betrokken partijen en die de woonfunctie van het appartementencomplex waarborgen.