In de stad Amsterdam is erfpacht al jaren een belangrijk onderdeel van het vastgoedlandschap. Het huidige stelsel van voortdurende erfpacht, waarbij de canon periodiek wordt herzien, heeft geleid tot onzekerheid en financiële risico’s voor woningeigenaren. Om deze onzekerheid te verkleinen, heeft Amsterdam in 2017 een nieuw stelsel ingevoerd: eeuwigdurende erfpacht. Dit betekent dat woningeigenaren nu de mogelijkheid hebben om hun erfpachtrecht te converteren naar een eeuwigdurende vorm, waarbij de voorwaarden en canon slechts één keer worden bepaald en daarna alleen nog worden aangepast met de inflatie. Voor woningeigenaren die onder een Vereniging van Eigenaren (VVE) vallen, is het mogelijk om individueel of gezamenlijk overstap aan te vragen. Dit artikel bespreekt de juridische, financiële en praktische aspecten van overstappen naar eeuwigdurende erfpacht binnen een VVE in Amsterdam.
Wat is eeuwigdurende erfpacht?
Eeuwigdurende erfpacht is een systeem waarbij woningeigenaren de grond onder hun woning voor eeuwig mogen gebruiken, tegen betaling van een canon. In tegenstelling tot voortdurende erfpacht, waarbij de canon periodiek (meestal na 50 of 75 jaar) wordt bijgesteld op basis van de grondwaarde, blijft de canon bij eeuwigdurende erfpacht hetzelfde, behalve voor eventuele aanpassingen ten gevolge van inflatie. Dit biedt een hogere mate van zekerheid voor woningeigenaren, aangezien de kosten niet meer periodiek worden herzien.
De gemeente Amsterdam heeft in 2017 een overstapregeling ingevoerd, waarmee woningeigenaren kunnen overstappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. Deze regeling is bedoeld voor alle woningeigenaren in Amsterdam, inclusief woningen die onder een VVE vallen. De overstap is vrijwillig en kan zowel individueel als gezamenlijk door een VVE worden aangevraagd.
Algemene voorwaarden voor overstappen
Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht is niet voor iedereen mogelijk. De gemeente heeft een aantal algemene voorwaarden vastgelegd die moeten worden voldaan:
- Voortdurend erfpacht: De woning moet momenteel onder een voortdurend erfpachtrecht vallen.
- Geen betalingsachterstand: De woningeigenaar mag geen betalingsachterstand hebben.
- Geen commerciële ruimte: De woning mag geen commerciële ruimte bevatten, zoals bedrijfsruimte, winkel of kantoor.
- Geen vicarierecht of tijdelijk recht: Deze vormen van rechten kunnen ook worden omgezet naar eeuwigdurende erfpacht, maar dit gebeurt niet via het Overstapportaal. In dat geval dient een aanvraag per e-mail te worden ingediend bij [email protected].
- Geen commercieel of maatschappelijk vastgoed: Woningen die commercieel of maatschappelijk vastgoed zijn (zoals kantoren, scholen of sportclubs), kunnen niet overstappen naar eeuwigdurende erfpacht.
Deze voorwaarden zijn van toepassing op alle woningeigenaren, ongeacht of ze onder een VVE vallen of individueel hun erfpachtrecht beheren.
Overstappen als VVE
Voor woningeigenaren die onder een VVE vallen, is het mogelijk om individueel of gezamenlijk overstap aan te vragen. Dit biedt bepaalde voordelen, zoals het mogelijk maken van een gezamenlijke overeenkomst bij de notaris en eventuele besparing op notariële kosten.
Individuele overstap
Een individuele overstap betekent dat één woningeigenaar binnen een VVE zijn eigen erfpachtrecht omzet in een eeuwigdurend recht. Dit gebeurt zonder toestemming van de rest van de VVE. De woningeigenaar sluit een eigen overeenkomst met de gemeente en deze wordt vastgelegd bij de notaris. Deze vorm van overstap is vooral geschikt voor eigenaren die niet wensen of kunnen meewerken met de rest van de VVE.
Gezamenlijke overstap
Een gezamenlijke overstap betekent dat alle leden van de VVE in één keer overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. Deze vorm vereist een aantal stappen en voorbereiding:
- Overstapportaal doorlopen: Elke woningeigenaar dient individueel het Overstapportaal door te lopen om een overstapaanbieding van de gemeente aan te vragen.
- Mail naar de gemeente: Zodra alle leden dit hebben gedaan, mag een e-mail worden gestuurd naar [email protected], waarin staat dat de hele VVE in één keer wil overstappen.
- Beoordeling door de gemeente: De gemeente beoordeelt of het mogelijk is om de aanbiedingen tegelijk te versturen. Als dat het geval is, ontvangt de VVE binnen 3 maanden een aanbieding.
- Notaris kiezen: Alle leden van de VVE moeten dezelfde notaris kiezen. Dit vereist voorafgaand contact met de notaris om kosten en beschikbaarheid te bespreken.
- Akte bij de notaris: Na het ontvangen van de aanbieding is er 6 maanden de tijd om de akte bij de notaris te laten passeren. Dit betekent dat alle leden van de VVE samen naar de notaris kunnen, wat kan leiden tot besparing op notariskosten.
Specifieke situaties bij VVE-overstap
Er zijn enkele situaties die specifieke aandacht vereisen bij een gezamenlijke overstap binnen een VVE:
- Coöperatieve Flatexploitatie (CFEV): Als de VVE een CFEV is, is een individuele overstap enkel mogelijk als het erfpachtrecht van de CFEV is gesplitst in appartementsrechten. In dat geval dient contact opgenomen te worden met de bestuurder van de CFEV voor meer informatie.
- Vicarierecht: Als een deel van de VVE erfpacht op vicarierecht heeft, kan deze ook worden omgezet, maar niet via het Overstapportaal. Een aanvraag dient dan per e-mail te worden gedaan bij [email protected].
- Samenwerking met notaris: Het is de verantwoordelijkheid van de VVE-leden om contact op te nemen met de notaris en afspraken te maken. Het is belangrijk dat alle leden van de VVE hierover onderling afstemming hebben.
Financiële aspecten van eeuwigdurende erfpacht
De hoogte van de canon bij eeuwigdurende erfpacht wordt bepaald op basis van de WOZ-waarde van de woning en de locatie waar het staat. De gemeente berekent een zogenaamde buurtstraatquote (BSQ), die aangeeft hoeveel procent van de woningwaarde wordt toegerekend aan de grond. Deze waarde varieert per wijk en bepaalt indirect de hoogte van de afkoopsom of jaarlijkse canon.
Bijvoorbeeld: een woning met een BSQ van 5% betekent dat 5% van de woningwaarde wordt toegerekend aan de grond. Dit komt vaak voor in minder aantrekkelijke wijken, waar erfpachters dus een lagere canon hoeven te betalen. In wijkgebieden zoals Amsterdam-Zuid, waar de BSQ tot wel 49% kan zijn, betalen erfpachters een hogere canon.
De overstap naar eeuwigdurende erfpacht kan worden gedaan op twee manieren:
- Afkopen: De woningeigenaar betaalt een eenmalige afkoopsom aan de gemeente.
- Jaarlijks betalen: De woningeigenaar betaalt de canon jaarlijks, waarbij de hoogte slechts geregeld wordt aangepast aan de inflatie.
De keuze tussen deze opties hangt af van de financiële situatie van de woningeigenaar en de verwachtingen over toekomstige inflatieontwikkelingen.
Praktisch advies voor VVE-leden
Voor VVE-leden die overstap willen maken naar eeuwigdurende erfpacht, is het belangrijk om enkele praktische aandachtspunten in overweging te nemen:
- Tijdig handelen: De overstapregeling is beschikbaar tot het einde van het jaar. Het is verstandig om niet te wachten met het indienen van de aanvraag, omdat de aanbiedingen van de gemeente kunnen variëren per periode.
- Kostenoverzicht maken: Het is verstandig om een overzicht te maken van de verwachte kosten, inclusief notariële kosten en eventuele financieringsmogelijkheden. Een onafhankelijke vastgoedadviseur kan hierbij goed ondersteuning bieden.
- Vooraf overleg met de notaris: Bij een gezamenlijke overstap dient de notaris op voorhand geconsulteerd te worden over beschikbaarheid en kosten. Dit helpt om eventuele onverwachte kosten te voorkomen.
- Afstemming binnen de VVE: Het is belangrijk dat alle leden van de VVE onderling afstemming hebben over de keuze van notaris, de financiering en eventuele voorwaarden. Dit voorkomt eventuele geschillen bij de uitvoering van de akte.
Conclusie
Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht is een belangrijke stap voor woningeigenaren in Amsterdam, omdat het zekerheid biedt tegen een eventuele toekomstige stijging van erfpachtverplichtingen. Voor VVE-leden is het mogelijk om individueel of gezamenlijk overstap aan te vragen. Een gezamenlijke overstap biedt voordelen, zoals mogelijke besparing op notariskosten en een eenvoudiger administratieproces. De voorwaarden en financiële aspecten van overstap zijn duidelijk geregeld door de gemeente Amsterdam, maar het is verstandig om hierbij goed onderbouwd te handelen, bijvoorbeeld met behulp van een onafhankelijke vastgoedadviseur of notaris.
De overstapregeling voor eeuwigdurende erfpacht is een unieke kans voor woningeigenaren om hun woonlasten en het beheer van hun vastgoed te bepalen in een langere termijn. Zowel op individueel niveau als binnen een VVE is het belangrijk om de regeling goed door te nemen en eventuele keuzes vooraf te bespreken.