De verduurzaming van woningen in Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) is een complex en maatschappelijk belangrijk onderwerp. In Amsterdam en de omringende gemeenten vormen VvE’s een aanzienlijk deel van het woningbestand – in Amsterdam zelfs 54%. De uitdaging om deze woningcorporaties duurzaam te maken, is niet alleen technisch, maar ook juridisch, financieel en sociaal. In het licht van deze complexiteit is het van essentieel belang dat VvE’s en hun bewoners niet alleen ondersteuning ontvangen, maar ook kennis maken van best practices en praktische voorbeelden die succesvol zijn geweest.
In dit artikel worden de belangrijkste aspecten van verduurzaming in Amsterdamse VvE’s besproken. Aan de hand van beschikbare informatie uit gemeentelijke programma’s, publicaties en praktijkvoorbeelden uit de regio, wordt ingegaan op de huidige uitdagingen, juridische aandachtspunten, beschikbare subsidies en leningen, en hoe een VvE strategisch kan omgaan met verduurzaming. De nadruk ligt op concrete stappen die een VvE kan zetten, en op de rol die zowel de gemeente, particuliere partijen als bewoners kunnen spelen in het duurzaam maken van woningcorporaties.
De huidige situatie en de rol van VvE’s in de verduurzaming
In Amsterdam is 54% van het woningbestand opgenomen in een VvE. Dit maakt verduurzaming binnen deze organisaties een cruciale factor bij de realisatie van de stad’s duurzaamheidsdoelstellingen. Toch blijkt uit recente ervaringen dat de verduurzaming van VvE’s langzaam verloopt. Dit komt niet doordat er geen wil is, maar juist doordat er vele barrières zijn – juridische, financiële, maar ook sociale.
Een illustratie hiervan is het boek ‘De lange hordenloop – Een lesje verduurzaming van twee Amsterdamse VvE’s’, verschenen op initiatief van de gemeente Amsterdam, Actienetwerk GasTerug en de Metropoolregio Amsterdam. Het boek beschrijft hoe de bewoners van twee Amsterdamse flatgebouwen erin zijn geslaagd om een eigen verduurzamingsproject te organiseren. Hoewel deze VvE’s succesvolle projecten voltooide, blijkt uit het boek dat de meeste VvE’s nog steeds te veel obstakels tegenkomen om een verduurzamingsproject in gang te zetten.
Wethouder Robbert Berkhout, lid van het MRA Bestuur, benadrukte tijdens de presentatie van het boek dat het belangrijk is om ervaringen uit te wisselen en samen te werken om deze obstakels te verminderen. Het boek is gratis beschikbaar en biedt concrete lessen en aanbevelingen voor gemeenten, VvE’s en bewoners.
Juridische aandachtspunten bij verduurzaming
De juridische structuur van een VvE speelt een centrale rol bij verduurzaming. De besluitvorming in een VvE wordt geregeld via de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Deze documenten bepalen onder andere de stemverhouding bij algemene vergaderingen. Het is daarom belangrijk dat VvE’s deze documenten goed kennen en begrijpen, aangezien verduurzamingsprojecten vaak juridisch complexe besluiten vereisen die door een meerderheid van de eigenaren moeten worden genomen.
Bij het nemen van besluiten over verduurzaming is het belangrijk dat de VvE het stemrecht op grond van appartementseigendommen correct interpreteert. In sommige gevallen kan het stemrecht van individuele eigenaren anders zijn dan het oppervlakrecht, wat invloed heeft op de juridische geldigheid van besluiten.
Daarnaast is het belangrijk om te overwegen welke delen van het woningbestand gemeenschappelijk eigendom zijn. Veel VvE’s hebben bijvoorbeeld een gemeenschappelijk dak of gemeenschappelijke buitenspullen. Verduurzamingsmaatregelen op deze delen vereisen toestemming van de eigenaren. Zo is het bijvoorbeeld noodzakelijk dat alle appartementseigenaren akkoord gaan met het plaatsen van zonnepanelen op het gemeenschappelijke dak.
Financiële ondersteuning en leningmogelijkheden voor VvE’s
De financiële haalbaarheid van verduurzaming is een van de grootste uitdagingen voor VvE’s. Veel VvE’s beschikken niet over voldoende eigen middelen om verduurzamingsprojecten te realiseren. Gelukkig biedt de gemeente Amsterdam en andere partijen een aantal subsidies en leningen aan die specifiek bedoeld zijn voor VvE’s. Deze ondersteuning kan een belangrijke rol spelen bij het succes van een verduurzamingsproject.
Een voorbeeld is de SVVE-subsidie (Subsidieregeling Verduurzaming voor VvE’s), die VvE’s in staat stelt om een deskundig en onafhankelijk verduurzamingsonderzoek te laten uitvoeren. Deze subsidie is beschikbaar tot 31 december 2027 en bedraagt 75% van de factuurbedragen, inclusief btw, van adviezen en onderzoeken. Meer informatie over deze subsidie is te vinden via de Rijksdienst voor ondernemend Nederland (RvO).
Daarnaast zijn er leningen beschikbaar via het Nationale Warmtefonds (NWF). Deze leningen worden niet beoordeeld op de kredietwaardigheid van individuele VvE-leden, maar op de algemene situatie van de VvE. Elke appartementseigendom draagt een deel van de lening mee, en bij verkoop gaat het niet afgeloste deel over naar de nieuwe eigenaar. Dit maakt het mogelijk om grotere investeringen in verduurzamingsmaatregelen te doen zonder dat individuele bewoners financieel overbelast worden.
De gemeente Amsterdam heeft ook een VvE-activatieteam in de 170 geselecteerde buurten. Dit team helpt bij het vergroten van de opkomst op algemene vergaderingen over verduurzaming, zodat besluiten juridisch geldig genomen kunnen worden. Deze hulp is van groot belang, aangezien verduurzamingsprojecten vaak een brede steun binnen de VvE vereisen.
Planmatig onderhoud en verduurzaming: combinaties en timing
Een van de meest effectieve manieren om verduurzaming te realiseren is het gebruik van het meerjaren onderhoudsplan (MJOP). Dit plan bevat een overzicht van de benodigde onderhoudswerkzaamheden, de planning en de kosten. Het MJOP biedt een unieke kans om verduurzamingsmaatregelen te combineren met regulier onderhoud, waardoor kosten en werk kunnen worden bespaard.
Het is bijvoorbeeld onlogisch om in 2024 de kozijnen te schilderen en in 2025 de kozijnen te vervangen voor ramen met trippleglas. Door deze maatregelen te combineren, kan de VvE niet alleen geld besparen, maar ook het energieverbruik verminderen. Dit is een goed voorbeeld van hoe verduurzaming kan worden geïntegreerd in het reguliere onderhoudsplan.
Typische combinaties zijn:
- Dakisolatie en zonnepanelen bij het vernieuwen van een dak
- Dubbel- of HR++-glas bij een schilderbeurt
- LED-verlichting bij het vervangen van oude lampen
Deze maatregelen zijn meestal goed te combineren met reguliere onderhoudsprojecten en vormen een kostenefficiënte manier om energiebesparing te realiseren. Bovendien biedt het MJOP een visie op toekomstige investeringen, zodat de VvE kan sparen en plannen op lange termijn.
Samenwerking tussen VvE’s, bewoners en particuliere partijen
Een van de belangrijkste ervaringen uit het boek ‘De lange hordenloop’ is de rol die bewoners en particuliere partijen kunnen spelen in verduurzaming. In het beschreven geval koos een VvE voor een samenwerking met Patrizia, een particuliere belegger. Terwijl Patrizia bereid was om mee te denken over verduurzamingsmaatregelen, bleken er verschillen te zijn in de scope van de maatregelen die gewenst waren. Patrizia wilde bijvoorbeeld de investeringen volledig zelf financieren, terwijl de VvE liever leningen wilde afhankelijk maken van het Nationaal Warmtefonds.
Deze ervaring toont aan dat samenwerking tussen VvE’s en particuliere partijen mogelijk is, maar dat het belangrijk is dat alle partijen duidelijke doelen en verwachtingen hebben. Bovendien is het cruciaal dat VvE’s en bewoners voldoende inzicht hebben in de beschikbare financiële middelen en subsidies, zodat ze kunnen beslissen welke optie het beste aansluit bij hun doelstellingen.
Invloed van de gemeente en regionale samenwerking
De rol van de gemeente en andere regionale partijen is essentieel bij verduurzaming. De gemeente Amsterdam heeft een breed scala aan programma’s en initiatieven opgestart om VvE’s te ondersteunen. Deze omvatten onder andere:
- Gratis verduurzamingsadvies voor VvE’s in geselecteerde buurten
- Een stappenplan voor verduurzaming
- Een overzicht van subsidies en leningen
- Informatie over de plannen voor gasvrijheid in verschillende buurten
- Een VvE-activatieteam om de besluitvorming te vergemakkelijken
Daarnaast werkt de gemeente samen met partijen zoals het Actienetwerk GasTerug en de Metropoolregio Amsterdam om verduurzaming te stimuleren. Deze samenwerking heeft geleid tot het publiceren van het boek ‘De lange hordenloop’, dat concrete lessen en aanbevelingen biedt voor gemeenten en VvE’s. Deze samenwerking is van groot belang, aangezien verduurzaming niet alleen een lokale uitdaging is, maar ook een regionale en nationale.
Conclusie
De verduurzaming van woningen in VvE’s is een complex proces dat juridische, technische, financiële en sociale aspecten omvat. In Amsterdam, waar ruim de helft van het woningbestand in VvE’s zit, is het van essentieel belang dat deze organisaties duurzaam worden gemaakt. De uitdagingen zijn groot, maar er zijn ook veel kansen.
Voor VvE’s is het belangrijk om te weten dat er juridische hulpmiddelen, subsidies en leningen beschikbaar zijn. Het MJOP biedt een uitstekend kader om verduurzamingsmaatregelen te combineren met regulier onderhoud. Daarnaast is samenwerking tussen VvE’s, bewoners en particuliere partijen essentieel om verduurzamingsprojecten tot een goed einde te brengen.
De rol van de gemeente Amsterdam en andere regionale partijen is cruciaal bij het stimuleren van verduurzaming. Door middel van programma’s, initiatieven en samenwerking wordt de weg voor VvE’s gelittekend. Het boek ‘De lange hordenloop’ biedt concrete voorbeelden van succesvolle verduurzamingsprojecten en laat zien dat het mogelijk is om obstakels te overwinnen.
Tot slot is het duidelijk dat verduurzaming in VvE’s geen eenvoudig proces is, maar dat het met de juiste hulp en samenwerking wel kan worden gerealiseerd. Door ervaringen te delen, ondersteuning te bieden en samen te werken, kan de weg naar duurzame woningcorporaties in Amsterdam en de omringende gemeenten worden gelittekend.