Inleiding
Het kopen van een appartement is een aanzienlijke investering, waarbij diverse juridische, financiële en bouwkundige aspecten in kaart moeten worden gebracht. Een van de cruciale factoren die de financiering van een appartement beïnvloeden, is de aanwezigheid en functie van een Vereniging van Eigenaren (VvE). De VvE zorgt voor het beheer van de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex en is verantwoordelijk voor het opstellen van een onderhoudsplan en het beheren van een reservefonds. Sinds 2018 is het wettelijk verplicht voor VvE's om minimaal een jaarlijks reservepercentage van 0,5% van de herbouwwaarde in te storten of een meerjaren onderhoudsplan (MJOP) op te stellen.
Appartementen zonder actieve VvE of met een slapende VvE kunnen bij het verkopen of financieren van een appartement extra complicaties opleveren. Banken en hypotheekverstrekker eisen vaak een taxatierapport dat aantoont dat de VvE functioneert volgens de wettelijke eisen. Als dit niet het geval is, kan de financiering lager uitvallen of zelfs worden afgewezen.
Dit artikel biedt een overzicht van de juridische en financiële voorwaarden bij het financieren van een appartement zonder actieve VvE. Het legt uit wat de gevolgen zijn van een slapende of ontbrekende VvE, welke alternatieven er zijn, en welke aandachtspunten kopers en investeerders in overweging moeten nemen.
Wat is een VvE en waarom is het belangrijk?
Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een rechtspersoon die wordt gevormd door de eigenaren van appartementen in een complex. De VvE is verantwoordelijk voor het beheer van de gemeenschappelijke delen zoals de hal, trapgevel, lift, daken, enzovoort. De vereniging zorgt ook voor het opstellen van een onderhoudsplan en het beheren van een reservefonds voor grote onderhoudskosten.
Sinds 1 januari 2025 is het wettelijk verplicht voor VvE's om ofwel een goed onderbouwd meerjaren onderhoudsplan (MJOP) te hebben, ofwel minstens 0,5% van de herbouwwaarde jaarlijks in een reservefonds te storten. Deze verplichting dient om ervoor te zorgen dat onvoorziene kosten voor onderhoud aan de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex voldoende worden voorzien.
De structuur van een actieve VvE
Een actieve VvE is een vereniging die op een regelmatige basis functioneert en aan de volgende eisen voldoet:
- Inschrijving bij de Kamer van Koophandel (KvK): De VvE moet formeel zijn opgericht en ingeschreven staan bij de KvK.
- Jaarlijkse ledenvergaderingen: Er moet minimaal één vergadering per jaar plaatsvinden waarin besloten wordt over de beheerder, verzekeringen, budgetten en onderhoudsplan.
- Gemeenschappelijke verzekeringen: De VvE dient een opstal- en aansprakelijkheidsverzekering te houden voor de gemeenschappelijke delen.
- Reservefonds: Het moet een reservefonds bestaan waarin jaarlijks geld wordt gestort voor groot onderhoud.
- Onderhoudsplan: Er moet een MJOP zijn dat het onderhoud van de gemeenschappelijke delen gedetailleerd beschrijft voor een periode van ten minste vijf jaar.
Een VvE die deze eisen niet volledig voldoet, wordt vaak aangeduid als een slapende VvE. Dit betekent dat de vereniging formeel bestaat, maar dat ze niet actief functioneert.
Gevolgen van een slapende of ontbrekende VvE voor de financiering
Het financieren van een appartement zonder actieve VvE kan problemen opleveren, zowel voor de koper als voor de financier. Banken en hypotheekverstrekker zijn steeds kritischer geworden in hun eisen rondom de financiële gezondheid van VvE’s. Hieronder worden de belangrijkste gevolgen besproken:
1. Hypotheekrisico’s bij een slapende VvE
Een slapende VvE kan leiden tot een verlaagde hypotheekvergunning. Banken eisen vaak dat een taxatierapport aantoont dat de VvE correct functioneert. Taxateurs moeten sinds 1 april 2024 specifieke vragen stellen over het reservefonds en het onderhoudsplan van de VvE. Als blijkt dat er geen MJOP is en het reservefonds niet voldoet aan de wettelijke eisen, kan de taxateur dit in het rapport opnemen.
De verlaagde waarde van het appartement dat hieruit voortkomt, heeft directe gevolgen voor de hypotheken die erop kunnen worden genomen. Banken kunnen dan kiezen om minder te financieren dan de koper had aangevraagd, of in het ergste geval de financiering volledig te weigeren.
2. Risico op onvoorziene kosten
Een VvE zonder reservefonds of MJOP maakt de koper van een appartement vatbaar voor onaangename verrassingen. Stel dat er grof onderhoud nodig is aan de gemeenschappelijke delen, zoals het vervangen van het dak of de lift. In dat geval is de koper wettelijk verplicht om zijn aandeel in de kosten te betalen, gebaseerd op de mede-eigendomsverhouding. Dit kan leiden tot aanzienlijke onkosten die niet voorzien zijn in de budgettering van de koper.
3. Beperkte aantrekkingskracht voor particuliere kopers
Een appartement zonder actieve VvE is vaak lastiger te verkopen aan een particuliere koper. Banken en financiers zijn onwillekeurig voorzichtiger geworden en eisen steeds meer garanties. Voor een particulier is het risico dat er geen financiering mogelijk is of dat de financiering verlaagd wordt, een aanzienlijke belemmering. Hierdoor is het voordeliger om een appartement met actieve VvE te kopen, wat het aanbod van appartementen zonder VvE beperkt.
Hypotheek zonder VvE: Mogelijkheden en beperkingen
Hoewel het financieren van een appartement zonder actieve VvE uitdagingen met zich meebrengt, is het niet onmogelijk. Er zijn alternatieven, maar deze zijn afhankelijk van de situatie van het appartement en de koper.
1. Financiering via particuliere kopers of vastgoedbedrijven
Enkele vastgoedbedrijven en particuliere kopers zijn bereid om appartementen zonder actieve VvE te kopen of te financieren. Deze partijen zijn vaak flexibel en hebben minder strikte eisen dan banken. Ze zijn bijvoorbeeld bereid om verborgen gebreken of het ontbreken van een MJOP te accepteren. Voorbeelden zijn bedrijven die direct appartementen kopen, zoals Huis Verkopen Met Huurder Erin en Sons Real Estate.
2. Hypotheekonderhandelingen zonder VvE
Hoewel banken vaak problemen hebben met een slapende of ontbrekende VvE, zijn er ook hypotheken die zonder VvE toegestaan worden. Dit is meestal het geval bij kopers die genoeg inkomsten hebben om de hypotheek zelfstandig te betalen, zonder dat de VvE als een soort garantie fungeert. In dat geval kan de financiering weliswaar hoger zijn, maar het risico dat er geen financiering is, is kleiner.
3. VvE opstellen of herstarten
Een alternatief is om na aankoop van het appartement een VvE op te starten of te reorganiseren. Dit kan zinvol zijn, vooral als de woning in een appartementencomplex staat met meerdere eigenaren. Het oprichten van een VvE kan het beheer van de gemeenschappelijke delen efficiënter maken en het reservefonds vullen. In sommige gevallen is het zelfs mogelijk om een MJOP op te stellen met hulp van een bouwkundig bureau of bouwadviseur.
4. Bouwkundige keuring en voorbehoud
Voor kopers die overwegen om een appartement zonder actieve VvE te kopen, is het verstandig om de bouwkundige staat van het appartement en de gemeenschappelijke delen nauwkeurig te laten inspecteren. Dit kan worden gedaan onder voorbehoud van een bouwkundige keuring. Zo kan voorkomen worden dat onvoorziene kosten of tekortkomingen aan het einde van het proces onverwacht opduiken.
Aanbevolen stappen bij het kopen van een appartement zonder actieve VvE
Voor een koper die overweegt om een appartement zonder actieve VvE te kopen, zijn er een aantal stappen die moeten worden genomen om risico’s te beperken en financiële onzekerheid te verminderen.
1. Inspectie van de VvE
Een eerste stap is om te onderzoeken of er een VvE bestaat en of die actief is. Dit betekent dat men moet checken:
- Of de VvE ingeschreven staat bij de Kamer van Koophandel.
- Of er jaarlijks ledenvergaderingen plaatsvinden.
- Of er een MJOP is.
- Of er een reservefonds bestaat en hoe groot dat is.
- Of er een verzekering op de gemeenschappelijke delen is.
2. Bouwkundige staat onderzoeken
De bouwkundige staat van het appartement en de gemeenschappelijke delen is cruciaal. Het is verstandig om een bouwkundige inspectie te laten uitvoeren. Dit kan helpen om eventuele onherstelbare schade of kosten te signaleren voordat een bod wordt gedaan.
3. Hypotheekonderzoek uitvoeren
Een hypotheekonderzoek moet worden gedaan bij verschillende financieringsinstanties. Het is belangrijk om te onderzoeken of de financiering zonder VvE mogelijk is en hoe groot de financiering kan zijn. In sommige gevallen is het nodig om een andere financier te zoeken die bereid is om de risico’s te accepteren.
4. Onderhandelingen met de verkoper
Als het appartement zonder actieve VvE te koop is, kunnen er onderhandelingen worden aangegaan met de huidige verkoper om eventuele verborgen gebreken of kosten te verwerken in de verkoopvoorwaarden. In sommige gevallen is het mogelijk om de verkoopprijs te verlagen of om bepaalde onderhoudskosten over te nemen.
5. Alternatieve beheersystemen overwegen
Als er geen actieve VvE is, kan overwogen worden om een alternatief beheersysteem in te stellen. Dit kan bijvoorbeeld een bouwadviseur of een beheerder zijn die op contract het beheer van de gemeenschappelijke delen overneemt. In dit geval kan een MJOP worden opgesteld en kan een reservefonds worden opgebouwd.
Conclusie
Het financieren van een appartement zonder actieve VvE is uitdagingend, maar niet onmogelijk. De wettelijke verplichting voor VvE’s om een MJOP of reservefonds te hebben is een cruciale factor in het bepalen van de financieringsmogelijkheden. Kopers en investeerders moeten zich bewust zijn van de risico’s, zoals verlaagde financiering of onvoorziene kosten, en deze in hun overwegingen opnemen.
Hoewel banken en financieringsinstanties steeds strikter zijn in hun eisen, zijn er alternatieven beschikbaar. Deze omvatten onder andere het kopen via particuliere kopers, het opstellen van een MJOP na aankoop, en het uitvoeren van een bouwkundige keuring onder voorbehoud. Het is verstandig om zorgvuldig te onderzoeken of het appartement zonder VvE een geschikte investering is en of er een financiële oplossing beschikbaar is.
Voor wie overweegt om een appartement zonder actieve VvE te kopen, is het raadzaam om professionele advies in te winnen bij een makelaar, bouwkundig bureau of hypotheekadviseur. Op die manier kan een verstandige beslissing genomen worden die zowel juridisch als financieel verantwoord is.