Een verhuizing is een belangrijke stap in het leven, en vaak bevat deze stap ook een financieel complexe fase, namelijk het afsluiten of aanpassen van een hypotheek. Voor wie wil verhuizen of een woning koopt, zijn er verschillende hypotheekvormen beschikbaar, waaronder de overbruggingshypotheek, de zelf afgesloten hypotheek, en de overwaarde hypotheek. Deze hypotheekvormen verschillen in aard, voorwaarden en toepassingen, afhankelijk van de situatie van de huiseigenaar. In dit artikel geven we een overzicht van de meest relevante hypotheekopties bij verhuizing, op basis van recente bronnen.
Inleiding
Bij verhuizing kan het van belang zijn om hypotheekveranderingen te overwegen, of om nieuwe financieringsmogelijkheden te onderzoeken. Dit kan bijvoorbeeld nodig zijn bij het kopen van een nieuwe woning, bij het verhuren van de oude woning, of bij het uitvoeren van verbouwings- of verduurzamingsprojecten. De beschikbare hypotheekvormen en de bijbehorende voorwaarden zijn belangrijk om te begrijpen, omdat ze een directe invloed hebben op de financiële belastingen en de draagkracht van de financiering. In de volgende secties geven we een gedetailleerde uitleg van de meest relevante hypotheekopties, aangevuld met voorwaarden, mogelijkheden en beperkingen.
Hypotheekopties bij verhuizing
Overbruggingshypotheek
Een overbruggingshypotheek is een tijdelijke financieringsvorm die wordt gebruikt om de financieringsspanning op te vangen tussen de verkoop van een oude woning en de aankoop van een nieuwe. Deze hypotheekvorm is vooral relevant voor wie zijn huidige woning nog niet heeft verkocht en toch een nieuwe woning wil kopen. Bij een overbruggingshypotheek worden zowel de hypotheek op de oude woning als eventueel de overbruggingslening afgelost uit de verkoopopbrengst van de oude woning.
In de offerte voor een overbruggingshypotheek bij ABN AMRO, bijvoorbeeld, is er een leningdeel van € 5.000. Dit is om administratieve redenen, want zowel dit leningdeel als de overbruggingslening worden bij de verkoop van de oude woning afgelost.
Het bepalen van de grootte van de overbruggingslening is van groot belang. Dit hangt af van de marktwaarde van de oude woning, de verkoopprijs, de huidige hypotheekschuld en de verwachte verkoopkosten. Bijvoorbeeld, bij een onder voorbehoud verkochte woning, wordt de verkoopprijs verlaagd met de huidige hypotheekschuld en verkoopkosten (zoals makelaarscourtage, die standaard wordt genomen als 1,5%). Bij een woning die nog niet verkocht is, wordt 95% (of 90% bij een Calcasa Desktop Taxatie) van de marktwaarde genomen, waarbij verkoopkosten worden afgetrokken.
Het is belangrijk om te rekening te houden met het risico dat de verkoop van de oude woning minder oplevert dan verwacht. Daarom is het verstandig om advies te zoeken bij een hypotheekadviseur, vooral bij het bepalen van de benodigde leninghoogte. Alternatief kan men tijdelijk geld lenen van familie of vrienden, maar ook dit is een risicovolle keuze.
Zelf afsluiten van hypotheek
Een andere optie bij verhuizing is om de hypotheek zelf af te sluiten, zonder advies van een hypotheekadviseur. Dit is mogelijk via een zogenaamde 'execution only'-aanpak. In dit geval vergelijkt de huiseigenaar zelf online verschillende hypotheekaanbieders en kiest er één uit. Vervolgens regelt hij of zij samen met een hypotheekexpert de hypotheek.
Een voordeel van deze aanpak is dat er geen advieskosten in rekening worden gebracht, wat betekent dat men minstens € 1.355 kan besparen ten opzichte van een hypotheek met advies. Echter, deze optie is niet geschikt voor iedereen. Voor het zelf afsluiten van een hypotheek is het noodzakelijk dat men voldoende kennis en ervaring heeft over verschillende hypotheekvormen, hun inhoud en het bijbehorende risico. Dit wordt gecontroleerd via een verplichte kennistest. Slaagt men deze test? Dan mag men de hypotheek zelf afsluiten. Zakt men? Dan mag men dat niet doen, om te voorkomen dat men zich in financiële problemen begoochelt.
Voor wie kiest voor deze optie, is het belangrijk om de aanvraag volledig online af te ronden. Dit omvat het invullen van persoonlijke gegevens, het bespreken van de aanvraag met een expert, het ontvangen van een renteaanbod, het uploaden van benodigde documenten en het ondertekenen van de definitieve offerte. Na ondertekening bij de notaris ontvangt men de sleutels van de nieuwe woning.
Overwaarde hypotheek
Een overwaarde hypotheek is een hypotheekvorm die is bedoeld om extra geld beschikbaar te maken op basis van de stijgende marktwaarde van de woning. Deze vorm van financiering is bijvoorbeeld geschikt voor verbouwingen, aanbouwprojecten of investeringen in energiebesparende maatregelen. ABN AMRO biedt bijvoorbeeld een overwaarde hypotheek aan waarbij men tot 106% van de marktwaarde van de woning kan lenen, of een extra financiering van € 9.000 zonder inkomenstoets voor woningverduurzaming.
De voorwaarden voor een overwaarde hypotheek zijn afhankelijk van de persoonlijke en financiële situatie van de huiseigenaar. ABN AMRO voert altijd een kredietcheck uit via het BKR om de financiële draagkracht te bepalen. Het inkomen en de financiële verplichtingen moeten voldoende zijn om de hogere lasten te dragen. Een belangrijke voorwaarde is dat het maximale aflossingsvrije deel van de hypotheek beperkt is tot 50% van de marktwaarde van de woning. Een bedrag daarboven dient annuïtair of lineair te worden afgelost.
Sinds januari 2025 heeft ABN AMRO haar leen-schenk-combinatie verruimd van 20% naar 50% van de maximale hypotheek. Dit betekent dat er nu meer financiële mogelijkheden zijn voor wie wil verhogen of verbouwen. Voor meer details over het verhogen van de hypotheek is het verstandig om terecht te komen op de specifieke pagina over ABN AMRO hypotheek verhogen.
Hypotheekveranderingen en financieringsstrategieën
Bij verhuizing kan het ook nodig zijn om een bestaande hypotheek aan te passen of te veranderen. Dit kan bijvoorbeeld nodig zijn wanneer de oude hypotheek niet langer past bij de nieuwe situatie, of wanneer er verbouwings- of verduurzamingsprojecten zijn die extra financiering vereisen. In dergelijke gevallen kan het verstandig zijn om een tweede hypotheek af te sluiten of om de bestaande hypotheek te verhogen.
Er zijn verschillende manieren om de hypotheek te verhogen. Dit kan bijvoorbeeld via een onderhandse hypotheekverhoging (indien de oorspronkelijke hypotheekinschrijving voldoende ruimte biedt), het afsluiten van een tweede hypotheek, of via een combinatie van verhogen en oversluiten. Het is belangrijk om te rekening te houden met de financiële draagkracht en de risico's van een verhoogde hypotheek. Bij een verhoogde hypotheek is het verstandig om een kredietcheck te laten uitvoeren en eventueel advies te zoeken bij een hypotheekadviseur.
Een andere financieringsstrategie is het gebruik van een overbruggingshypotheek in combinatie met een tweede hypotheek. Dit kan voordelig zijn wanneer men zowel de financiering van de nieuwe woning als de financiering van een verbouwingsproject nodig heeft. In dergelijke gevallen is het verstandig om de voorwaarden van beide hypotheeken goed te begrijpen en eventueel advies te zoeken.
Risico’s en voorzichtigheid
Bij het afsluiten of aanpassen van een hypotheek bij verhuizing is het belangrijk om rekening te houden met de bijbehorende risico’s. Een hypotheek is een langdurige financiële verplichting, en de verkeerde keuze kan leiden tot financiële problemen. Het is daarom verstandig om zorgvuldig te overwegen welke hypotheekvorm het beste past bij de persoonlijke en financiële situatie.
Bijvoorbeeld, een overbruggingshypotheek kan een tijdelijke financieringsoplossing bieden, maar kan ook leiden tot extra kosten als de verkoop van de oude woning langer duurt dan verwacht. Bij een zelf afgesloten hypotheek kan het risico lopen dat men onvoldoende kennis heeft over de verschillende hypotheekvormen en hun bijbehorende risico’s. Daarom is het belangrijk om de verplichte kennistest te doen en eventueel advies te zoeken bij een hypotheekadviseur.
Bij een overwaarde hypotheek kan het risico bestaan dat men te veel geld leent op basis van de stijgende marktwaarde van de woning. Het is belangrijk om rekening te houden met de eventuele daling van de marktwaarde en de financiële draagkracht van de huiseigenaar. Daarom is het verstandig om een kredietcheck te laten uitvoeren en eventueel advies te zoeken bij een hypotheekadviseur.
Financiële voorzichtigheid en planningsaspecten
Bij verhuizing is het belangrijk om een financiële plan te maken. Dit plan moet rekening houden met de verkoop van de oude woning, de aankoop van de nieuwe woning, en eventuele financieringsbehoeften. Het is verstandig om een realistische schatting te maken van de verwachte verkoopprijs van de oude woning en de eventuele verkoopkosten. Dit kan helpen bij het bepalen van de benodigde financieringshoeveelheid voor de aankoop van de nieuwe woning.
Het is ook belangrijk om rekening te houden met eventuele extra kosten bij verhuizing. Deze kunnen bijvoorbeeld bestaan uit notariële kosten, makelaarscourtage, verhuiskosten, en eventuele kosten voor verbouwingsprojecten. Het is verstandig om deze kosten in het financiële plan op te nemen en eventueel extra financiering te regelen.
Het regelen van een hypotheek is een complexe procedure, en het is verstandig om voldoende tijd en aandacht te besteden aan de voorbereiding. Het invullen van benodigde documenten en het voltooien van de aangevraagde stappen kan tijd kosten, en het is verstandig om dit in rekening te brengen bij de planningsfase. Het is verstandig om vroegtijdig te beginnen met de hypotheekprocedure en eventueel een hypotheekadviseur in te schakelen.
Conclusie
Bij verhuizing zijn er verschillende hypotheekopties beschikbaar, afhankelijk van de situatie van de huiseigenaar. Deze opties omvatten de overbruggingshypotheek, de zelf afgesloten hypotheek en de overwaarde hypotheek. Elke hypotheekvorm heeft haar eigen voorwaarden, risico’s en toepassingen, en het is belangrijk om deze goed te begrijpen voordat er een keuze wordt gemaakt.
Het afsluiten of aanpassen van een hypotheek is een belangrijke beslissing, en het is verstandig om zorgvuldig te overwegen welke hypotheekvorm het beste past bij de persoonlijke en financiële situatie. Het is ook belangrijk om rekening te houden met de bijbehorende risico’s en eventueel advies te zoeken bij een hypotheekadviseur. Door een zorgvuldige en goed overlegde keuze te maken, kan men zich zorgen minder maken over de financiële aspecten van de verhuizing.