In de Nederlandse vastgoedsector speelt de NV Bank voor de Bouwnijverheid een centrale rol, met name in het beheer van Verenigingen van Eigenaars (VvE’s). De bank is niet alleen actief in vastgoedfinanciering en verzekeringen, maar ook in het professionele beheer van VvE’s. Dit artikel biedt een overzicht van de rol en de wijzigingen binnen de bank, met een focus op de gevolgen voor VvE’s. Naast organisatorische en operationele aspecten wordt ook ingegaan op juridische en praktische uitdagingen, zoals de financiering van verduurzamingsprojecten en de mogelijkheid om naar nul-op-de-meter te stappen.
Inleiding
De NV Bank voor de Bouwnijverheid heeft zich gespecialiseerd in het beheer van VvE’s en is een van de voornaamste beheerders in dit gebied. Inmiddels beheert de bank meer dan 400 VvE’s met een collectief aantal van 30.000 appartementsrechten. Een belangrijke wijziging binnen de organisatie betreft het overnemen van het VvE-beheer door Newomij VvE Beheer B.V., een dochteronderneming van de bank die in september 2014 is opgericht. Deze overgang heeft gevolgen voor het beheer van financiële processen, zoals betalingen en spaaractiviteiten, die nu via ABN AMRO worden uitgevoerd. Bovendien is er een juridisch aspect bij betrokken: wanneer een contract of overeenkomst wordt aangepast, is een vergadering van eigenaars nodig om de wijziging juridisch correct te maken.
Aan de andere kant zien we ook innovatieve ontwikkelingen in het beheer van VvE’s, zoals het succesvolle project van VvE Ellen in Assen, die op weg is naar nul-op-de-meter (NOM) via een gebouwgebonden financiering. Dit project toont aan hoe VvE’s via een nieuwe financieringsvorm verduurzamingsmaatregelen kunnen realiseren, met de instemming van de gemeente, de provincie en financiële partners. Het artikel zal deze ontwikkelingen en de rol van de NV Bank voor de Bouwnijverheid in detail belichten.
De NV Bank voor de Bouwnijverheid: organisatie en activiteiten
De NV Bank voor de Bouwnijverheid is een bank die zich specifiek richt op de vastgoedsector. Haar activiteiten worden onderverdeeld in drie hoofddomeinen:
- Vastgoedfinanciering: Hierin helpt de bank zowel particulieren als vastgoedontwikkelaars bij het verkrijgen van hypotheeken en andere financieringsvormen voor woningbouwprojecten.
- Beheer van VvE’s: De bank is een van de grootste beheerders van Verenigingen van Eigenaars in Nederland. Ze verzorgt het administratieve en financiële beheer van deze verenigingen, waaronder het opstellen van jaarverslagen, het beheren van servicekosten en het uitvoeren van betalingsverkeer.
- Assurantiebemiddeling: De bank biedt ook verzekeringen aan voor VvE’s en appartementseigenaars, zoals verzekeringen tegen schade en verzekeringen voor de gemeenschappelijke bouwvallast.
De organisatie is gevestigd in Amsterdam en heeft een klare focus op professionaliteit en betrouwbaarheid in haar dienstverlening. Deze triple-activiteit maakt de NV Bank voor de Bouwnijverheid uniek in de markt, aangezien zij zowel financiering als beheer en verzekeringen aanbiedt.
Wijzigingen in het VvE-beheer en de rol van Newomij VvE Beheer B.V.
In januari 2015 heeft de NV Bank voor de Bouwnijverheid het VvE-beheer overgenomen onder een nieuwe naam: Newomij VvE Beheer B.V. Deze dochteronderneming werd begin september 2014 opgericht en is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder het nummer 61402990. De overgang betekent dat het VvE-beheer nu formeel onder de verantwoordelijkheid van een aparte entiteit valt, wat mogelijk gevolgen heeft voor de juridische en operationele relaties tussen de bank, de VvE en de eigenaars.
De wijziging is mede het gevolg van de bank’s beslissing om het betalingsverkeer en spaaractiviteiten niet langer zelf uit te voeren, maar deze activiteiten over te nemen via de ABN AMRO. Hierbij wordt gebruikgemaakt van de infrastructuur en diensten van de ABN AMRO, die beter aansluiten bij de moderne betalingsmethoden. Bovendien bieden andere banken spaarvormen met gunstiger voorwaarden en rentevergoedingen aan, waardoor de NV Bank voor de Bouwnijverheid kiest voor de dienstverlening van de ABN AMRO.
Voor de VvE’s betekent deze overgang dat de bestuursleden van de betreffende VvE’s, zoals bijvoorbeeld de VvE’s van Markenhoven, een ABN-AMRO-rekening moeten openen en een machtiging moeten geven aan Newomij VvE Beheer B.V. Deze machtiging is nodig voor het correct verwerken van betalingen en het uitvoeren van administratieve activiteiten.
Juridische aspecten van contractwijzigingen binnen VvE’s
Een belangrijk juridisch aspect dat bij VvE’s en hun beheer centraal staat, is het aanpassen van contracten. Bijvoorbeeld wanneer de NV Bank voor de Bouwnijverheid de overeenkomst met een VvE wijzigt of een nieuwe contractspartij invoert, zoals Newomij VvE Beheer B.V., is het niet voldoende dat het bestuur van de VvE deze wijziging goedkeurt. Volgens de juridische uitleg van Vereniging Eigen Huis en de rechtsbijstand-juristen van B&D dient ook een vergadering van eigenaars de wijziging in te stemmen. Dit is een essentieel juridisch principe dat ervoor zorgt dat alle eigenaars van het appartementencomplex in het besluit zijn betrokken.
De NV Bank voor de Bouwnijverheid is op dit moment in overleg met VvE’s om deze wijzigingen juridisch correct vorm te geven, zonder het proces van veranderingen te vertragen. Het is belangrijk dat de VvE’s duidelijk inzicht hebben in deze juridische eisen, zodat eventuele verwarring of juridische onzekerheid wordt voorkomen.
De rol van VvE’s in het bankstelsel en bancaire relaties
Voor VvE’s is het beheren van bancaire relaties een essentieel onderdeel van het functioneren van de vereniging. De NV Bank voor de Bouwnijverheid is hierin een belangrijke partner, maar het is ook van belang dat VvE’s zich bewust zijn van de rol die andere banken spelen. In 2022 stelden meerdere banken bijvoorbeeld vast dat het voor verenigingen en stichtingen, inclusief VvE’s, niet meer mogelijk was om een bankrekening te openen. Dit kwam voornamelijk door de stijgende eisen van banken op het gebied van witwascontrole.
Hoewel VvE’s in het algemeen belangstelling hebben voor bankdiensten, zijn er ook specifieke uitdagingen. Zo is het bij de meeste Nederlandse banken niet mogelijk om geld te lenen voor verduurzamingsprojecten of groot onderhoud. VvE’s kunnen hierin geen lening afsluiten, omdat ze geen onderpand hebben. Echter, bij instellingen zoals het Warmtefonds en de Stichting Voorziening Nederland (SVn) is dit wel mogelijk, waardoor deze alternatieven belangrijk zijn voor VvE’s die verduurzamingsprojecten willen realiseren.
Bovendien is het voor VvE’s duidelijk dat het aanhouden van een bankrekening extra kost. In 2022 kostte het bijvoorbeeld € 7,50 per maand voor een VvE, terwijl dit voor gewone particulieren € 2,50 per maand was. Deze kosten zijn mede het gevolg van de extra controles die banken uitvoeren om witwaspraktijken te voorkomen.
Gebouwgebonden financiering en het traject naar nul-op-de-meter
Een belangrijke ontwikkeling binnen de VvE-sector is de opkomst van gebouwgebonden financiering als middel om verduurzamingsprojecten te realiseren. Deze financieringsvorm maakt het mogelijk om investeringen in energiebesparing en duurzame energieproductie te doen, zonder dat individuele woningeigenaren apart moeten lenen. In plaats daarvan leent de VvE geld om het gehele appartementencomplex te verbouwen naar nul-op-de-meter (NOM), en verrekent ze de rente en aflossing via de servicekosten.
Een voorbeeld van deze financieringsvorm is te vinden in Assen, waar VvE Ellen de eerste VvE in Nederland is die een gebouwgebonden financiering heeft afgesloten voor de stap naar nul-op-de-meter. Deze financiering is opgenomen in het regeerakkoord, wat aantoont dat het een nationaal prioritaire ontwikkeling is. Het traject in Assen begon drie jaar geleden, toen de gemeente Assen op zoek was naar pilot-VvE’s die bereid waren om hun complex te renoveren naar nul-op-de-meter. VvE Ellen stapte op korte termijn in het project en startte een samenwerking met de gemeente, adviesbureau Segon, de provincie Drenthe, de Triodosbank en bouwpartij Renolution.
De uitdaging voor het project was het vinden van een financieringsmodel dat juridisch en financieel haalbaar was. Marco Attema, projectleider vanuit de gemeente Assen, en Joost Schretlen van Segon, kwamen hierbij op het idee om de financiering te koppelen aan het object in plaats van aan de persoon. Hierdoor is de financiering overdraagbaar bij verkoop van een woning en blijft het investeringsrisico op de VvE liggen in plaats van op individuele bewoners. De financiering wordt via een waarborgfonds mogelijk gemaakt, wat in dit geval is verwerkt in samenwerking met de provincie Drenthe.
De betekenis van het project in Assen voor de energietransitie
Het project van VvE Ellen in Assen is een belangrijke stap in de energietransitie, omdat het een model biedt dat overdraagbaar is op andere VvE’s. Het is de eerste VvE in Nederland die een gebouwgebonden financiering heeft afgesloten en daarmee op weg is naar nul-op-de-meter. Deze financieringsvorm is een innovatieve oplossing voor de problemen die VvE’s tegenkomen bij verduurzamingsprojecten: het gebrek aan financiële middelen, het juridisch onzeker karakter van leningen en het feit dat individuele bewoners vaak geen zin hebben in grootschalige renovaties.
De financiering via een VvE maakt het mogelijk om het gehele appartementencomplex te renoveren, zodat alle bewoners er baat bij hebben. Dit vermindert het risico van asymmetrische informatie en het risico dat enkelvoudige woningeigenaren hun woning verkopen voor de financiering is volledig afgesloten. Bovendien is de financiering overdraagbaar, wat het makkelijker maakt voor toekomstige eigenaars om deel te nemen aan het duurzamheidsproject.
De financiering is ook een voorbeeld van hoe publieke en particuliere partners samen kunnen werken om duurzame doelen te bereiken. De gemeente Assen, de provincie Drenthe, de Triodosbank en bouwpartij Renolution hebben allemaal een rol gespeeld in het succes van het project. Deze samenwerking is essentieel geweest om de financiering juridisch en financieel haalbaar te maken.
De rol van de NV Bank voor de Bouwnijverheid in het beheer van VvE’s
De NV Bank voor de Bouwnijverheid speelt een centrale rol in het beheer van VvE’s in Nederland. Het is een van de grootste beheerders van VvE’s en verzorgt het administratieve en financiële beheer van deze verenigingen. Door de oprichting van Newomij VvE Beheer B.V. is het VvE-beheer nu formeel ondergebracht in een aparte dochteronderneming, wat juridische en operationele gevolgen heeft voor de VvE’s en hun besturen.
De bank is ook actief in het opstellen van jaarverslagen, het beheren van servicekosten en het uitvoeren van betalingsverkeer. Deze activiteiten zijn essentieel voor het functioneren van een VvE en het behoud van de gemeenschappelijke bouwvallast. Bovendien biedt de bank ook verzekeringen aan voor VvE’s en appartementseigenaars, wat een extra laag van bescherming biedt tegen schade en andere risico’s.
De betekenis van een goede financiering voor VvE’s
Financiering speelt een cruciale rol bij verduurzamingsprojecten en andere grote renovatieprojecten binnen VvE’s. Zonder een passende financieringsvorm is het vaak niet mogelijk om grootschalige investeringen te realiseren, omdat individuele bewoners vaak niet in staat zijn om het benodigde bedrag op te brengen of bereid zijn om het risico van een lening te dragen.
De financiering van VvE Ellen in Assen is een goed voorbeeld van hoe een VvE via een gebouwgebonden financiering een stap kan zetten naar nul-op-de-meter. Deze financieringsvorm maakt het mogelijk om het gehele appartementencomplex te renoveren, waarbij de financiering overdraagbaar is bij verkoop van een woning. Dit vermindert het risico voor individuele bewoners en maakt het mogelijk om duurzame investeringen te doen op lange termijn.
Het is echter belangrijk dat VvE’s bewust worden van de juridische en financiële eisen die bij zo’n project horen. Zo is het bijvoorbeeld essentieel dat een wijziging in het contract of in het beheer van een VvE niet alleen door het bestuur, maar ook door de vergadering van eigenaars moet worden goedgekeurd. Bovendien is het nodig dat de financiering juridisch en financieel haalbaar is, wat in veel gevallen betekent dat een waarborgfonds of een andere vorm van garantie nodig is.
De toekomst van VvE’s en het beheer door de NV Bank voor de Bouwnijverheid
De toekomst van VvE’s hangt sterk af van de ontwikkelingen op het gebied van financiering, verduurzamingsprojecten en bancaire relaties. De NV Bank voor de Bouwnijverheid speelt een belangrijke rol in deze ontwikkelingen, zowel als beheerder van VvE’s als als financieringspartner bij verduurzamingsprojecten. De overgang naar Newomij VvE Beheer B.V. en het gebruik van diensten van de ABN AMRO zijn slechts enkele voorbeelden van de wijzigingen die binnen de bank plaatsvinden en die gevolgen hebben voor VvE’s en hun besturen.
Daarnaast is het ook belangrijk dat VvE’s zich bewust zijn van de juridische en financiële kansen en uitdagingen die met verduurzamingsprojecten gepaard gaan. Het project van VvE Ellen in Assen toont aan dat het mogelijk is om een VvE te renoveren naar nul-op-de-meter via een gebouwgebonden financiering. Dit model is een innovatieve oplossing voor de problemen die VvE’s tegenkomen bij grootschalige renovaties en kan dienen als voorbeeld voor andere VvE’s die op zoek zijn naar financieringsoplossingen.
Conclusie
De NV Bank voor de Bouwnijverheid is een centrale speler in de Nederlandse vastgoedsector, met een specifieke focus op het beheer van VvE’s. Het is een van de grootste beheerders van VvE’s en verzorgt het administratieve en financiële beheer van deze verenigingen. De overgang naar Newomij VvE Beheer B.V. en de samenwerking met de ABN AMRO zijn belangrijke wijzigingen binnen de organisatie die gevolgen hebben voor VvE’s en hun besturen.
Bij het beheer van VvE’s is het ook belangrijk om rekening te houden met juridische aspecten, zoals de instemming van een vergadering van eigenaars bij contractwijzigingen. Daarnaast is financiering een essentieel onderdeel bij verduurzamingsprojecten en andere grote renovatieprojecten. Het project van VvE Ellen in Assen toont aan dat het mogelijk is om een VvE te renoveren naar nul-op-de-meter via een gebouwgebonden financiering. Dit model is een innovatieve oplossing voor de problemen die VvE’s tegenkomen bij grootschalige investeringen en kan dienen als voorbeeld voor andere VvE’s.
De toekomst van VvE’s hangt sterk af van de ontwikkelingen op het gebied van financiering, verduurzamingsprojecten en bancaire relaties. De NV Bank voor de Bouwnijverheid speelt een belangrijke rol in deze ontwikkelingen, zowel als beheerder van VvE’s als als financieringspartner bij verduurzamingsprojecten. Het is essentieel dat VvE’s bewust worden van de juridische en financiële kansen en uitdagingen die met deze projecten gepaard gaan. Met de juiste financieringsvormen en samenwerking is het mogelijk om duurzame investeringen te realiseren en de energietransitie in gang te zetten.