De keuze van een bank voor een Vereniging van Eigenaren (VvE) is tegenwoordig geen eenvoudige zaak. Historisch gezien was het voor VvE’s relatief eenvoudig om een bankrekening te openen, maar in de huidige omstandigheden worden VvE’s steeds vaker geconfronteerd met complexe regelgeving, verhoogde administratieve eisen en beperkte bankopties. Banken zijn verplicht om het witwassen en terrorismefinanciering tegen te gaan aan de hand van de Wet ter voorkoming van witwassen en terrorismefinanciering (WWFT). Deze wettelijke verplichtingen hebben het bankbeleid voor VvE’s sterk beïnvloed en leiden vaak tot praktische uitdagingen voor VvE-besturen.
In dit artikel geven we een overzicht van de huidige realiteit van bankkeuze voor VvE’s. We bespreken de juridische context, de praktische problemen die VvE’s tegenkomen, de rol van UBO’s (Ultimate Beneficial Owners), en de beschikbare financiële opties. Daarnaast geven we concrete adviezen voor VvE-besturen om de uitdagingen met banken te omzeilen.
Juridische achtergrond: WWFT en VvE’s
De Wet ter voorkoming van witwassen en terrorismefinanciering (WWFT) is van toepassing op alle banken en financiële instellingen in Nederland. Deze wet bevat verplichtingen voor banken om cliënten goed te onderzoeken, inclusief het identificeren van UBO’s. Ondanks dat een VvE juridisch gezien een collectieve rechtsvorm is, is de WWFT niet van toepassing op VvE’s zoals deze oorspronkelijk bedoeld is voor UBO’s. Echter, in de praktijk verplicht de WWFT banken om ook een cliëntenonderzoek uit te voeren bij VvE’s, wat leidt tot het invullen van formulieren die soms verward worden met UBO-onderzoek.
In een recente rechtspraak heeft de rechtbank duidelijk gemaakt dat de WWFT wel degelijk op een VvE van toepassing is, maar dat het UBO-concept in dit geval anders wordt toegepast. Het oordeel benadrukt dat banken inderdaad een instelling zijn zoals bedoeld in de WWFT, en dat het cliëntenonderzoek dus wettelijk verplicht is. Dit betekent dat VvE’s zich met het bankproces moeten inlaten, ook al is het risico op witwassen bij een VvE vermoedelijk beperkt.
De praktijk: Waarom is het openen van een rekening voor VvE’s moeilijker geworden?
In de praktijk blijkt het openen van een bankrekening voor een VvE tegenwoordig sterk afhankelijk te zijn van de betrokken bank. Het artikel van Sjoerd Munnik op LinkedIn wijst erop dat de drie grote banken – Rabobank, ING en ABN Amro – een dominante positie innemen in de markt. Hoewel deze banken in principe VvE’s kunnen bedienen, blijkt het proces niet altijd vlot te verlopen, vooral bij ABN Amro. Volgens Munnik is de Rabobank en ING beter georganiseerd in het ondersteunen van VvE’s, maar ook dan blijft het proces vooral gericht op grotere beheerders, waardoor kleinere VvE’s vaak op hun rug vallen.
Een groot probleem blijkt te zijn dat banken vaak een zakelijke betaalrekening eisen als tegenrekening bij een spaarrekening. Dit leidt tot extra kosten, terwijl de rente op de spaarrekening tegenwoordig laag is. Hierdoor kunnen de kosten van het bankbeheer sneller groeien dan de opbrengsten, wat voor VvE’s van belang is om te wegen.
UBO-onderzoek en VvE’s: Risico’s en verwarrend proces
Hoewel banken bij VvE’s geen UBO-onderzoek hoeven uit te voeren, is het cliëntenonderzoek onderdeel van de WWFT en dus verplicht. In de praktijk leiden dit tot het invullen van formulieren die soms verward worden met UBO-onderzoek. Dit heeft geleid tot onrust onder VvE-besturen, die bang zijn dat ze aansprakelijk kunnen worden gesteld door het ondertekenen van deze formulieren.
VvE Belang, een organisatie die VvE’s representeert, hekelt het beleid van de banken. Volgens hen wordt het leven van VvE-besturen er moeilijker op, omdat zij vaak niet weten wat ze precies ondertekenen. Bovendien kan het niet ondertekenen leiden tot het blokkeren van bankrekeningen, zoals beschreven in het artikel van Nederlandvve.nl.
De banken stellen echter dat ze hun wettelijke verplichtingen nakomen en dat het blokkeren van bankrekeningen niet aan de orde is. De ING en ABN Amro benadrukken dat ze begrip hebben voor de verwarring, maar dat het wettelijk verplicht is om de juiste formulieren in te vullen. Rabobank wijst erop dat zij nog nooit afscheid hebben hoeven nemen van een VvE als klant.
Financiële strategieën: Spreiden van het reservefonds
Voor VvE’s met een groot reservefonds – bijvoorbeeld meer dan 100.000 euro – is het verstandig om het geld te spreiden over meerdere banken. Dit heeft te maken met het depositogarantiestelsel, waarbij banken onder dat systeem een spaartegoed tot 100.000 euro verzekeren in het geval van faillissement. Voor VvE’s met een reservefonds van meer dan 100.000 euro is het dan ook verstandig om het bedrag over meerdere rekeningen te spreiden. Dit is echter niet zonder uitdagingen, aangezien het openen van meerdere rekeningen administratief tijdrovend is.
VvE Metea, bijvoorbeeld, opent standaard een zakelijke rekening bij ABN Amro en een vermogensspaarrekening. Voor VvE’s met meer dan 100.000 euro in het reservefonds wordt een tweede spaarrekening geopend bij de Volksbank. Voor VvE’s met meer dan 200.000 euro in het reservefonds zijn de opties beperkt, zoals beschreven in de publicatie van VvE Metea. Robeco, Regio Bank (nu onderdeel van de Volksbank), Van Lanschot en Triodos Bank zijn banken waar VvE Metea in het verleden rekeningen heeft geopend, maar deze zijn tegenwoordig commercieel gezien minder toegankelijk.
Praktische tips voor VvE-besturen bij het kiezen van een bank
Bekijk het complete bankaangebot: Niet alle banken zijn even toegankelijk voor VvE’s. Het is verstandig om vooraf te onderzoeken welke banken een VvE-afdeling hebben en hoe deze het proces omgaat.
Weeg kosten tegen opbrengsten: Het openen van een spaarrekening en een tegenrekening kan extra kosten met zich meebrengen. Weeg deze kosten af tegen de rente en eventuele administratiekosten.
Begrijp het cliëntenonderzoek: De formulieren die bij het cliëntenonderzoek moeten worden ingevuld, zijn niet hetzelfde als een UBO-onderzoek. Zorg ervoor dat het bestuur goed weet wat wordt gevraagd en wat de risico’s zijn.
Spreid het reservefonds: Als het reservefonds groter is dan 100.000 euro, is het verstandig om het over meerdere banken te spreiden. Dit kan bijvoorbeeld door meerdere spaarrekeningen te openen.
Werk nauw samen met je beheerder of VvE-manager: Deze partijen kunnen vaak verduidelijkingen bieden over het bankproces en helpen met het inleveren van de juiste documenten.
Vraag duidelijkheid bij onzekerheid: Als het bestuur twijfelt over de inhoud van een formulier of het proces, is het verstandig om duidelijkheid aan te vragen bij de bank of via een juridisch adviseur. Het ondertekenen van verkeerde documenten kan later tot problemen leiden.
Blijf op de hoogte van de juridische ontwikkelingen: De toepassing van de WWFT op VvE’s is nog niet volledig gesloten. Het is verstandig om regelmatig te checken of er nieuwe rechtszaken of wijzigingen zijn in de wetgeving.
Conclusie
De keuze van een bank voor een VvE is tegenwoordig een complexe en vaak uitdagende taak. De juridische verplichtingen van banken om witwassen en terrorismefinanciering tegen te gaan beïnvloeden de praktijk, waardoor VvE’s vaak met extra administratie en kosten worden geconfronteerd. Hoewel de drie grote banken (Rabobank, ING en ABN Amro) dominant zijn op de markt, zijn zij niet altijd even toegankelijk voor alle VvE’s.
Het is belangrijk dat VvE-besturen goed informeerd zijn over de juridische context en de praktische stappen die zij moeten nemen bij het openen van een rekening. Het spreiden van het reservefonds en het begrijpen van het cliëntenonderzoek zijn sleutelstrategieën om risico’s te beperken en het bankbeheer zo efficiënt mogelijk te maken.
Voor VvE’s met grotere financiële middelen is het verstandig om strategisch te denken over de financiering en het bankbeheer. Het gebruik van meerdere banken kan niet alleen juridisch verstandig zijn, maar ook de financiële veiligheid verhogen. Het is daarom verstandig om deze strategieën vooraf te plannen en samen met beheerders of VvE-managers te bespreken.