Het aandeel in het reservefonds van een VvE en het eigen vermogen

Bij de belastingaangifte is het belangrijk om rekening te houden met verschillende vermogensposten. Voor eigenaren van appartementen in een Vereniging van Eigendom (VvE) betreft dit bijvoorbeeld hun aandeel in het reservefonds. Hoewel dit aandeel niet direct beschikbaar is voor gebruik, heeft het wel een juridisch en fiscaal karakter dat bepalend is voor het eigen vermogen van de VvE en de belastingaangifte van individuele eigenaren.

In dit artikel wordt ingegaan op de rol van het reservefonds binnen de VvE, hoe het aandeel van de eigenaren in het fonds wordt bepaald, en hoe dit aandeel bijdraagt tot het eigen vermogen. Daarnaast wordt uitgelegd hoe het aandeel in het reservefonds fiscaal wordt behandeld, inclusief de recente wijzigingen in de belastingregels.

Wat is het reservefonds van een VvE?

Het reservefonds is een verplicht fonds dat wordt aangegaan binnen elke VvE. Het doel van dit fonds is om geld beschikbaar te hebben voor groot onderhoud aan het woonpand. Dit onderhoud kan zowel op korte als op lange termijn benodigd zijn, zoals het vervangen van daken, liften, deuren of rioolbuizen.

De bijdrage aan het reservefonds wordt meestal bepaald met behulp van een MJOP (Meerjarige Onderhoudsplan) of, bij afwezigheid van zo’n plan, een vaste percentage van de herbouwwaarde van het pand. De verdeling van het aandeel in het reservefonds per eigenaar is gebaseerd op hun breukdeel in de VvE. Dit breukdeel wordt vastgelegd in documenten zoals de splitsingsakte of het splitsingsreglement.

Het reservefonds is dus een collectief vermogensobject van alle VvE-leden. Hoewel individuele eigenaren een aandeel in het fonds hebben, hebben zij er geen directe beschikking over. Dit is van belang bij de belastingaangifte, zoals verder in dit artikel uitgelegd wordt.

Het eigen vermogen van een VvE

Het eigen vermogen van een VvE wordt gevormd door de optelsom van het reservefonds en het exploitatieresultaat. Dit is belangrijk bij het bepalen van de financiële gezondheid van een VvE, maar ook bij juridische en fiscale aangelegenheden.

Wat is het exploitatieresultaat?

Het exploitatieresultaat is het verschil tussen de begroting die een VvE voor het komende boekjaar opstelt en de werkelijke uitgaven na afloop van het boekjaar. Dit kan zowel positief als negatief zijn:

Exploitatieoverschot: Als de VvE minder geld heeft uitgegeven dan gepland was, ontstaat er een overschot.
Exploitatietekort: Als de VvE meer geld heeft uitgegeven dan gepland was, ontstaat er een tekort.

In het geval van een exploitatietekort moet dit in mindering worden gebracht op het saldo van het reservefonds om het eigen vermogen van de VvE te bepalen.

Wanneer een VvE meerdere reservefondsen en exploitatieresultaten heeft, wordt het eigen vermogen gevormd door de optelsom van alle reservefondsen en exploitatieresultaten. Dit is een belangrijke juridische en fiscale aanduiding, aangezien het eigen vermogen van een VvE volgens de Hoge Raad moet worden aangemerkt als een vermogensrecht dat in de rendementsgrondslag van box 3 dient te worden opgenomen.

Fiscaal karakter van het aandeel in het reservefonds

Hoewel het aandeel in het reservefonds niet direct beschikbaar is voor individuele eigenaren, wordt het toch fiscaal gezien als hun bezit. Dit betekent dat het aandeel in het reservefonds opgenomen moet worden in de aangifte inkomstenbelasting, namelijk in box 3, samen met andere bezittingen zoals spaargeld of beleggingen.

Belasting in box 3

Box 3 is bedoeld voor vermogensbezittingen die niet direct verkoopbaar zijn, zoals woningen, spaargeld of beleggingen. Het aandeel in het reservefonds valt hierin, omdat het eigenaar is van een deel van de VvE. De belasting in box 3 wordt geheven over het totale vermogen, waarbij het heffingsvrij vermogen een belangrijke rol speelt.

In 2025 is het heffingsvrij vermogen per persoon € 57.684. Als een persoon een fiscaal partner heeft, wordt dit bedrag verdubbeld. Het aandeel in het reservefonds is dus enkel relevant voor belastingdoeleinden als het totale vermogen boven deze drempel komt.

Wijzigingen in de fiscale behandeling

Tot en met 2022 werd het aandeel in het reservefonds net zo zwaar belast als beleggingen. Dit leidde tot kritiek van bepaalde belangenorganisaties, die vonden dat het aandeel in het reservefonds niet moest worden belast zoals beleggingen, omdat het niet terug te keren is bij verkoop van het appartement.

In het Belastingplan 2024 is dit aangepast. Sinds 1 januari 2023 wordt het aandeel in het reservefonds belast als spaargeld en valt het onder de categorie ‘banktegoeden’ in box 3. Deze wijziging is met terugwerkende kracht van toepassing en maakt de belastingaangifte voor eigenaren minder onvoordelig.

Hoe wordt het aandeel in het reservefonds berekend?

Het aandeel in het reservefonds per eigenaar wordt bepaald door het breukdeel van hun appartement. Dit breukdeel geeft aan hoeveel procent van de VvE een eigenaar bezit en dus ook hoeveel van het reservefonds bij hen toekomt. Het breukdeel is vermeld in documenten zoals de splitsingsakte of het splitsingsreglement van de VvE.

Een eigenaar kan het aandeel in het reservefonds op twee manieren bepalen:

Via het bestuur of beheerder van de VvE: Deze partijen kunnen het aandeel van een eigenaar berekenen of uit de administratie halen.
Zelf berekenen: Op basis van het breukdeel en het totale reservefonds kan het aandeel worden berekend. Bijvoorbeeld: als het totale reservefonds € 1.000.000 bedraagt en een eigenaar een breukdeel van 0,1 heeft, dan is zijn aandeel € 100.000.

Het is belangrijk om het correcte aandeel te kennen, omdat dit aandeel moet worden opgenomen in de aangifte inkomstenbelasting.

Aangifte inkomstenbelasting en het aandeel in het reservefonds

Bij het invullen van de aangifte inkomstenbelasting moet het aandeel in het reservefonds worden opgenomen in box 3 van de belastingaangifte. Dit geldt alleen als het totale vermogen in box 3 boven de heffingsvrijheid ligt. Voor 2025 is dit € 57.684 per persoon.

De Belastingdienst heeft het invullen van de aangifte eenvoudiger gemaakt. Veel gegevens worden automatisch ingevuld, en de aangifte kan digitaal worden gedaan. Toch is het belangrijk om de juiste informatie te verstrekken. Het aandeel in het reservefonds kan worden opgevraagd bij het bestuur of de beheerder van de VvE. Deze partijen kunnen informatie verstrekken over het aandeel van de eigenaar in het fonds, of de eigenaar kan het zelf berekenen met behulp van de verhouding tussen zijn appartement en het totale oppervlak van het pand.

Het is ook mogelijk om de aangifte inkomstenbelasting te laten behandelen door een belastingadviseur. Deze experts zijn op de hoogte van eventuele uitzonderingen of veranderingen in de wetgeving, en kunnen zorgen voor een correcte invulling van de aangifte.

Uitzonderingen en fiscale voordelen

Hoewel het aandeel in het reservefonds in de regel in box 3 valt, zijn er uitzonderingen mogelijk. Belastingadviseurs kunnen helpen bij het bepalen van eventuele fiscale voordelen of uitzonderingen. Voor eigenaren die het proces complex vinden, is het aanbevolen om professionele hulp in te schakelen.

De rol van de beheerder in het beheren van het reservefonds

Het beheer van een VvE kan een complexe en tijdrovende taak zijn. Daarom kiezen veel voor het beheer van de VvE uitbesteden. Deze beheerder neemt verschillende taken op zich, waaronder het financiële beheer. Het opstellen van een MJOP en het beheren van het reservefonds zijn daarbij belangrijke onderdelen.

Door het beheer uit te besteden, kunnen VvE-leden zich focussen op andere belangrijke zaken en wordt het beheer van de VvE efficiënter en professioneler geregeld. De beheerder zorgt onder andere voor het juiste beheer van het reservefonds en de administratie van de VvE. Dit is van belang bij de belastingaangifte, omdat het aandeel in het reservefonds nauwkeurig moet worden vastgelegd en verwerkt in de fiscale administratie.

Conclusie

Het aandeel in het reservefonds van een VvE is een belangrijk fiscaal aspect dat moet worden meegenomen bij de aangifte inkomstenbelasting. Hoewel het aandeel niet direct beschikbaar is voor individuele eigenaren, wordt het toch opgenomen in box 3 van de belastingaangifte. De hoogte van het aandeel wordt bepaald door het breukdeel van de eigenaar in de VvE, en kan worden berekend of opgevraagd bij het bestuur of beheerder van de VvE.

Het reservefonds is verplicht voor elke VvE en wordt gebruikt om groot onderhoud aan het woonpand te financieren. Het eigen vermogen van een VvE wordt gevormd door de optelsom van het reservefonds en het exploitatieresultaat. Dit is van belang bij juridische en fiscale aangelegenheden, aangezien het eigen vermogen volgens de Hoge Raad moet worden aangemerkt als een vermogensrecht dat in de rendementsgrondslag van box 3 dient te worden opgenomen.

Aangezien de fiscale regels rond het aandeel in het reservefonds veranderd zijn, is het belangrijk dat eigenaren op de hoogte zijn van de huidige regels en deze correct toepassen bij de aangifte inkomstenbelasting. Voor eigenaren die het proces complex vinden, is het aanbevolen om professionele hulp in te schakelen bij de invulling van de aangifte.

Het beheer van het reservefonds en de administratie van de VvE kan worden uitbesteed aan een professionele beheerder, waardoor het beheer van de VvE efficiënter en professioneler wordt. Dit is niet alleen voordelig voor de belastingaangifte, maar ook voor de financiële gezondheid en duurzaamheid van de VvE als geheel.