Belastingtechnisch aandeel in het vermogen van een VvE: Wat appartementseigenaren moeten weten

Voor eigenaren van appartementen in een Vereniging van Eigenaren (VvE) is het aandeel in het vermogen van de VvE een belangrijk fiscaal aspect. Dit aandeel moet verwerkt worden in de aangifte inkomstenbelasting, en heeft gevolgen voor het belastbare vermogen in Box 3. De Belastingdienst ziet het aandeel van de VvE-reservefondsen als deel van het vermogen van de eigenaar, waardoor het belast wordt op basis van een verondersteld rendement.

De wijze waarop dit aandeel belast wordt, is echter niet altijd eenduidig. Tot voor kort werd het aandeel in het reservefonds gezien als overige bezittingen met een forfaitair rendement van 6,17%. Echter, recente rechtspraak en wetswijzigingen wijzen op een mogelijke verandering in de kwalificatie van dit aandeel. Zo suggereert het Belastingplan 2024 dat het aandeel in het vermogen van de VvE behandeld zou kunnen worden als een banktegoed in plaats van als overige bezittingen. Dit zou betekenen dat het rendementpercentage zou dalen van 6,04% naar 1,44%. Deze wijziging zou met terugwerkende kracht gelden, met directe gevolgen voor de aangifte inkomstenbelasting in 2023 en 2024.

In dit artikel worden de belangrijkste belastingtechnische aandachtspunten voor eigenaren van appartementen in een VvE besproken. Naast de kwalificatie van het aandeel in het reservefonds, worden ook mogelijke aftrekposten en recente juridische ontwikkelingen behandeld. De inhoud is gebaseerd op de meest actuele en betrouwbare informatie uit gerenommeerde bronnen.

De rol van de VvE en het reservefonds

De Vereniging van Eigenaren (VvE) is een vereniging die ontstaat bij de opbouw van een appartementencomplex. Elke eigenaar is lid van deze VvE en heeft een aandeel in het vermogen van de vereniging. Het vermogen van de VvE omvat onder andere het reservefonds, dat wordt gebruikt voor het onderhouden van gemeenschappelijke ruimten en infrastructuur.

Hoewel het aandeel in het reservefonds van de VvE fiscaal gezien een deel van het vermogen van de eigenaar is, is de VvE zelf meestal belastingvrij. Een VvE betaalt in de regel geen inkomstenbelasting of overwinstmarge, omdat het een vereniging is die niet commercieel is gericht. Uitzonderingen zijn vooral van toepassing op grotere VvE’s of VvE’s die winst als doel hebben.

De beheerder van de VvE speelt een belangrijke rol bij het informeren van de eigenaren over hun aandeel in het reservefonds. Deze beheerder is verantwoordelijk voor het opstellen van jaarverslagen en het onderhouden van het reservefonds. Eigenaren kunnen bij de beheerder terecht om informatie te verkrijgen over hun aandeel en hoe dit moet worden verwerkt in de inkomstenbelastingaangifte.

Het aandeel in het reservefonds wordt berekend op basis van het aandeel van de eigenaar in de VvE. Dit aandeel wordt meestal gelijk verdeeld onder alle eigenaren van het appartementencomplex. De beheerder houdt hierover jaarlijks een overzicht bij, dat meestal is opgenomen in het jaarverslag van de VvE.

Belastingaangifte: Het aandeel in het reservefonds in Box 3

Het aandeel in het vermogen van de VvE moet worden aangemeld in Box 3 van de inkomstenbelastingaangifte. Dit is enkel nodig als het totale vermogen van de aangiftehouder boven de heffingsvrijgrens ligt. De Belastingdienst berekent de belasting op basis van een verondersteld rendement over het vermogen. Voor 2024 is het rendementpercentage voor banktegoeden 1,44%, en voor overige bezittingen 6,04%.

Tot voor kort werd het aandeel in het reservefonds van de VvE beschouwd als overige bezittingen met een forfaitair rendement van 6,17%. Echter, recente rechtspraak wijst op een mogelijke wijziging in de kwalificatie van dit aandeel. Zo heeft het Gerechtshof in Leeuwarden bekrachtigd dat het aandeel in een reservefonds van de VvE gezien kan worden als een banktegoed, en dus belast moet worden tegen het lagere tarief van 1,44%. Dit is gunstig voor eigenaren, omdat het betekent dat de belasting op hun aandeel in het vermogen van de VvE lager kan zijn.

Het Belastingplan 2024 bevat een belangrijke wijziging: het aandeel in het vermogen van de VvE zou behandeld kunnen worden als een banktegoed in plaats van als overige bezittingen. Als deze wijziging wordt ingevoerd, heeft het een positief effect op de belastingaangifte in 2023 en 2024, aangezien het met terugwerkende kracht zou gelden tot en met januari 2023. Dit betekent dat eigenaren nu al lager belast zouden kunnen worden, afhankelijk van de eventuele goedkeuring door de Eerste Kamer.

Aftrek van rente en schulden

Eigenaren van appartementen in een VvE hebben meerdere mogelijkheden om het belastbare vermogen en daarmee de belasting te verminderen. Twee belangrijke aftrekposten zijn renteaftrek en in mindering brengen van schulden aan de VvE.

Renteaftrek

Renteaftrek is een mogelijkheid waarbij de rente die betaald wordt op een hypothecaire lening kan worden verrekt tegen de inkomstenbelasting. Deze aftrek is echter niet van toepassing op alle leningen en hangt af van het totale inkomen en vermogen van de aangiftehouder. De Belastingdienst heeft bepaalde voorwaarden gesteld voor het gebruik van renteaftrek, die jaarlijks kunnen worden aangepast.

In mindering brengen van schulden aan de VvE

Eigenaren kunnen eventuele schulden aan de VvE in mindering brengen op hun aandeel in het reservefonds. Dit betekent dat het belastbare vermogen wordt verlaagd, wat leidt tot een lager belastbaar vermogen in Box 3. Een schuld kan bijvoorbeeld ontstaan door achterstallige betalingen van eigenaarsbijdrage.

Daarnaast geldt dat eigenaren die vooruit hebben betaald, dit vooruitbetaalde bedrag strikt genomen moet worden opgenomen in het aandeel in het reservefonds. Dit heeft gevolgen voor het belastbare vermogen en moet daarom correct worden verwerkt in de belastingaangifte.

Recentere juridische ontwikkelingen

De kwalificatie van het aandeel in het reservefonds van de VvE is onderwerp van juridische discussie en rechtspraak. Zo is er in het kader van een inspectieprocedure een geschil ontstaan over het forfaitaire rendement dat wordt gebruikt voor het aandeel in de vve-reserves. De belastingplichtige stelde zich op het standpunt dat het forfaitaire rendement van 5,38% voor die reserves hoger is dan het werkelijk behaalde rendement. Hij vond dat hij onvoldoende rechtsherstel zou krijgen.

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden stelde dat de inspecteur onvoldoende rekening had gehouden met het werkelijke rendement op het aandeel in de vve-reserves. Het hof nam daarom in aanmerking dat bijdragen aan dergelijke reserves op grond van artikel 5:126, lid 3, BW op een afzonderlijke betaal- of spaarrekening horen. Het hof ging daarom voor de berekening van het rechtsherstel uit van een forfaitair rendement van 0,12% van het aandeel in de vve-reserves. Dit leidde tot een vermindering van de aanslag.

Deze rechtspraak heeft gevolgen voor de belastingaangifte en wijst op de noodzaak om voorzichtig te zijn bij het kwalificeren van het aandeel in het reservefonds. Het is duidelijk dat de kwalificatie van dit aandeel niet altijd eenduidig is, en dat juridische ontwikkelingen van invloed kunnen zijn op de belastingaangifte.

Conclusie

Het aandeel in het reservefonds van de VvE is een belangrijk fiscaal aspect voor appartementseigenaren in Nederland. Dit aandeel moet verwerkt worden in Box 3 van de inkomstenbelastingaangifte en heeft gevolgen voor het belastbare vermogen. De wijze waarop dit aandeel belast wordt, is echter niet altijd eenduidig. Tot 2023 werd het reservefonds beschouwd als overige bezittingen met een forfaitair rendement van 6,17%, maar recente rechtspraak en wetswijzigingen wijzen op een mogelijke wijziging in de kwalificatie.

Het Belastingplan 2024 bevat een belangrijke wijziging: het aandeel in het vermogen van de VvE zou behandeld kunnen worden als een banktegoed in plaats van als overige bezittingen. Dit zou betekenen dat het rendementpercentage zou dalen van 6,04% naar 1,44%. Als deze wijziging wordt ingevoerd, heeft het een positief effect op de belastingaangifte in 2023 en 2024, aangezien het met terugwerkende kracht zou gelden tot en met januari 2023.

Eigenaren van appartementen in een VvE kunnen bovendien meerdere aftrekposten gebruiken om het belastbare vermogen en daarmee de belasting te verminderen. Belangrijke aftrekposten zijn renteaftrek en in mindering brengen van schulden aan de VvE. Deze aftrekposten moeten correct worden verwerkt in de belastingaangifte en kunnen leiden tot een lager belastbaar vermogen in Box 3.

De kwalificatie van het aandeel in het reservefonds is onderwerp van juridische discussie en rechtspraak. Zo is er in het kader van een inspectieprocedure een geschil ontstaan over het forfaitaire rendement dat wordt gebruikt voor het aandeel in de vve-reserves. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden stelde dat de inspecteur onvoldoende rekening had gehouden met het werkelijke rendement op het aandeel in de vve-reserves. Het hof nam daarom in aanmerking dat bijdragen aan dergelijke reserves op grond van artikel 5:126, lid 3, BW op een afzonderlijke betaal- of spaarrekening horen. Het hof ging daarom voor de berekening van het rechtsherstel uit van een forfaitair rendement van 0,12% van het aandeel in de vve-reserves.