Inleiding
Voor eigenaren van appartementen in een Vereniging van Eigenaren (VvE) zijn er belangrijke belastingtechnische overwegingen bij het vaststellen van de inkomstenbelastingaangifte. In het kader van box 3, die zich richt op inkomen uit vermogen, moet het aandeel in het vermogen van de VvE worden aangemeld als "overige bezittingen" in de aangifte. Dit is van toepassing zolang het totale vermogen van de aangiftehouder boven de heffingsvrij grens ligt. De Belastingdienst berekent de belasting op basis van een verondersteld rendement over het vermogen, waarbij voor 2024 het rendementpercentage voor overige bezittingen 6,04% bedraagt.
Een belangrijke wijziging in het kader van het Belastingplan 2024 is voorgesteld: het aandeel in het vermogen van de VvE zou behandeld kunnen worden als een banktegoed in plaats van als overige bezittingen. Dit betekent dat het rendementpercentage zou dalen van 6,04% naar 1,44%. Deze wijziging zou met terugwerkende kracht gelden tot en met januari 2023, wat directe gevolgen heeft voor de belastingaangifte in 2023 en 2024. De goedkeuring door de Eerste Kamer is echter nog van belang om de wijziging daadwerkelijk in werking te kunnen zetten.
Daarnaast zijn er mogelijkheden om het belastbare vermogen en daarmee de belasting te verminderen, zoals renteaftrek en het in mindering brengen van schulden aan de VvE. Het doel van dit artikel is om een overzicht te geven van de belangrijkste belastingaandachtspunten voor eigenaren van een aandeel in een VvE, met een nadruk op box 3.
Het aandeel in een VvE in box 3
Het aandeel in een VvE wordt in box 3 ingedeeld als "overige bezittingen". Voor 2023 geldt voor deze categorie een rendementspercentage van 6,17%, wat hoger ligt dan het rendementpercentage van banktegoeden (0,01%). Dit betekent dat het vermogen in de VvE tegen een hoger forfaitair rendement wordt belast dan het vermogen dat in de vorm van spaargeld beschikbaar is.
De veronderstelling is dat het aandeel in de VvE een vermogensrecht is dat in het geheel wordt ingedeeld in box 3. Hierbij wordt het rendement berekend op basis van het veronderstelde rendement van 6,17% voor 2023. Dit rendement wordt gebruikt om het belastbare inkomen in box 3 te bepalen.
Voor 2024 is het rendementpercentage voor overige bezittingen verlaagd naar 6,04%. Echter, binnen het kader van het Belastingplan 2024 is voorgesteld om het aandeel in de VvE te behandelen als banktegoed, wat zou betekenen dat het rendementpercentage zou dalen naar 1,44%. Deze wijziging zou met terugwerkende kracht gelden tot en met januari 2023. Als deze wijziging wordt ingevoerd, heeft het een positief effect op de belastingaangifte van 2023 en 2024.
Belastbaar vermogen en heffingsvrij vermogen
Het belastbaar vermogen in box 3 wordt berekend door het totale vermogen te verminderen met de heffingsvrij grens. Voor 2025 is het heffingsvrije vermogen € 57.684 per persoon, en verdubbelt dit bedrag tot € 115.368 voor een fiscaal partner. Dit betekent dat het deel van het vermogen boven deze grens belastbaar is.
De berekening van het belastbaar vermogen verloopt in meerdere stappen:
- Rendement per soort vermogen berekenen: Voor elk categorie (zoals banktegoeden en overige bezittingen) wordt het rendement berekend op basis van het veronderstelde rendementpercentage.
- Rendementsgrondslag bepalen: Dit is de totale waarde van de bezittingen min de schulden die boven de drempel uitkomen.
- Grondslag sparen en beleggen berekenen: Dit is de rendementsgrondslag verminderd met het heffingsvrije vermogen.
- Aandeel in rendementsgrondslag berekenen: Het aandeel wordt bepaald door de grondslag sparen en beleggen te delen door de totale rendementsgrondslag.
- Voordeel uit sparen en beleggen berekenen: Dit is het product van het aandeel in de rendementsgrondslag en het belastbaar rendement.
- Belasting berekenen: Het belastingtarief voor box 3 in 2025 bedraagt 36%. Het totale box 3-inkomen wordt vermenigvuldigd met dit tarief om de te betalen belasting te bepalen.
Een voorbeeldberekening voor 2025 laat zien hoe deze stappen in de praktijk worden toegepast. In het voorbeeld wordt uitgegaan van een vermogensmix van spaargeld (€ 200.000) en beleggingen (€ 100.000), zonder schulden. Het rendement op het spaargeld wordt berekend met 1,44%, en op de beleggingen met 5,88%. Het totale belastbaar rendement is € 8.760. De grondslag sparen en beleggen bedraagt € 184.632, en het aandeel in de rendementsgrondslag is 62%. Het voordeel uit sparen en beleggen is € 5.437, en de te betalen belasting is 36% × € 5.437 = € 1.957.
Belastingaangifte en terugwerkende wijzigingen
De voorgestelde wijziging van het rendementpercentage voor het aandeel in een VvE zou met terugwerkende kracht gelden tot en met januari 2023. Dit betekent dat eigenaren in 2023 en 2024 mogelijk lager belast zouden kunnen worden dan op basis van de huidige regels. Echter, deze wijziging hangt af van de goedkeuring door de Eerste Kamer, en is dus nog niet zeker.
De Belastingdienst heeft voor de jaren 2021 t/m 2025 een tijdelijke regeling ingevoerd voor box 3, genaamd de "spaarvariant". In deze regeling wordt het vermogen in box 3 verdeeld in drie categorieën: banktegoeden, overige bezittingen en schulden. Elk categorie heeft haar eigen rendementspercentage. Voor 2023 was het rendement op sparen (banktegoeden) 0,01%, op overige bezittingen 6,17% en op schulden 2,5%. Het aandeel in een VvE valt onder de categorie overige bezittingen, en wordt dus belast tegen het hogere rendementspercentage.
Aftrekposten en belastingvermindering
Eigenaren van appartementen in een VvE hebben meerdere mogelijkheden om het belastbare vermogen en daarmee de belasting te verminderen. Twee belangrijke aftrekposten zijn renteaftrek en het in mindering brengen van schulden aan de VvE.
Renteaftrek is mogelijk voor de rente die wordt betaald op een lening die is gebruikt om een aandeel in een VvE te kopen. Dit betekent dat een deel van de rente op de lening kan worden afgerekend tegen de inkomstenbelasting. Dit kan resulteren in een lager belastbaar vermogen en dus een lager box 3-inkomen.
Schulden aan de VvE kunnen ook in mindering worden gebracht op het belastbare vermogen. Dit is mogelijk voor schulden die boven een bepaalde drempel liggen. Voor 2024 is de drempel € 3.700 per persoon, en € 7.400 voor een fiscaal partner. De aftrekbare schulden worden verwerkt in de berekening van het belastbaar rendement, wat kan leiden tot een lager box 3-inkomen.
Belastingtechnische aandachtspunten voor 2025
In 2025 zijn er enkele belangrijke belastingtechnische aandachtspunten voor eigenaren van een aandeel in een VvE. Het heffingsvrije vermogen is € 57.684 per persoon, en verdubbelt tot € 115.368 voor een fiscaal partner. Het rendementpercentage voor banktegoeden is 1,44%, en voor overige bezittingen is het 5,88%. Het belastingtarief in box 3 is 36%.
Een belangrijk punt is het gebruik van de "spaarvariant" voor de berekening van het box 3-inkomen. Deze regeling is tijdelijk ingevoerd voor de jaren 2021 t/m 2025, en geeft eigenaren de mogelijkheid om het vermogen in box 3 te verdelen in drie categorieën: banktegoeden, overige bezittingen en schulden. Deze regeling kan voordelig zijn voor eigenaren, omdat het mogelijk is om het aandeel in een VvE te behandelen als banktegoed, wat zou leiden tot een lager rendementpercentage.
Belastingaangifte en rechtsherstel
Voor de jaren 2021 t/m 2023 is er een rechtsherstel mogelijk voor eigenaren van een aandeel in een VvE. Dit rechtsherstel is bedoeld om de belastingaangifte te corrigeren in geval van onjuiste berekening. Het rechtsherstel is mogelijk als de Belastingdienst een fout heeft gemaakt in de berekening van het box 3-inkomen.
Een belangrijk aspect van het rechtsherstel is dat eigenaren kunnen kiezen voor de voordeeligste berekening. Dit betekent dat eigenaren kunnen kiezen tussen de "oude methode" en de "spaarvariant" voor de berekening van het box 3-inkomen. De voordeeligste berekening wordt gebruikt in de belastingaanslag.
Conclusie
Eigenaren van een aandeel in een VvE moeten rekening houden met meerdere belastingtechnische aandachtspunten bij het vaststellen van hun inkomstenbelastingaangifte. Het aandeel in de VvE wordt ingedeeld in box 3 als "overige bezittingen", en wordt belast tegen een verondersteld rendementpercentage. Voor 2023 was dit rendementpercentage 6,17%, en voor 2024 is het verlaagd naar 6,04%. Echter, binnen het kader van het Belastingplan 2024 is voorgesteld om het aandeel in de VvE te behandelen als banktegoed, wat zou leiden tot een lager rendementpercentage van 1,44%. Deze wijziging zou met terugwerkende kracht gelden tot en met januari 2023.
Eigenaren hebben meerdere mogelijkheden om het belastbare vermogen en daarmee de belasting te verminderen, zoals renteaftrek en het in mindering brengen van schulden aan de VvE. Daarnaast is het belangrijk om rekening te houden met de tijdelijke regeling voor box 3, genaamd de "spaarvariant", en de mogelijkheid van rechtsherstel voor de jaren 2021 t/m 2023.
Bij het opstellen van de inkomstenbelastingaangifte is het belangrijk om alle relevante belastingtechnische aandachtspunten te overwegen. Dit helpt bij het berekenen van het box 3-inkomen en het bepalen van de te betalen belasting. Eigenaren kunnen dit doen met behulp van de berekeningsmethodes die worden aangeboden door de Belastingdienst, zoals de "oude methode" en de "spaarvariant". Door deze methodes te gebruiken, kunnen eigenaren ervoor zorgen dat hun belastingaangifte accuraat en voordelig is.