De aangifte inkomstenbelasting 2024 brengt voor eigenaren van appartementen in een VvE (Vereniging van Eigenaars) belangrijke aandachtspunten met zich mee. In het kader van de wijzigingen die voorafgaan aan het Belastingplan 2024, wordt het aandeel in het vermogen van een VvE nu anders bejegend dan in voorgaande jaren. Deze wijziging heeft directe gevolgen voor de belasting die moet worden betaald. Het Belastingplan 2024 stelt voor om het aandeel in het vermogen van een VvE te behandelen als een banktegoed in plaats van als overige bezittingen. Dit betekent dat het veronderstelde rendement op dit aandeel aanzienlijk daalt, van 6,04% naar 1,44%. Dit heeft gevolgen voor de belastingaangifte in 2023 en 2024, aangezien de wijziging met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2023 zou kunnen gelden.
Wat is het aandeel in een VvE?
Het aandeel van een eigenaar in een VvE verwijst naar de deelname in het totale vermogen van de VvE. Dit vermogen omvat reserves, exploitatiesaldi’s en andere vaste middelen die de VvE heeft opgebouwd. Het aandeel in het vermogen van een VvE moet worden aangemeld in Box 3 van de inkomstenbelastingaangifte, mits het totale vermogen van de aangiftehouder boven de heffingsvrij grens ligt. De Belastingdienst berekent de belasting op basis van een verondersteld rendement over het vermogen. Voor 2024 is het rendementpercentage voor banktegoeden 1,44%, en voor overige bezittingen 6,04%.
Het aandeel in het vermogen van de VvE omvat meerdere onderdelen, zoals de algemene reserve, onderhoudsreserves voor liften, reserves voor groot onderhoud, en exploitatiesaldi’s. De waarde van dit aandeel is berekend als een deel van het totale eigen vermogen van de VvE. Bijvoorbeeld, in een VvE met tien identieke appartementen, waarvan het totale eigen vermogen € 31.987 is, is het aandeel van één eigenaar € 3.198.
Wijzigingen in het Belastingplan 2024
In het Belastingplan 2024 is een belangrijke wijziging voorgesteld. Het aandeel in het vermogen van een VvE zou behandeld kunnen worden als een banktegoed in plaats van als overige bezittingen. Dit betekent dat het rendementpercentage zou dalen van 6,04% naar 1,44%, wat directe gevolgen heeft voor de belasting die betaald moet worden. Deze wijziging is al bekrachtigd door het Gerechtshof in Leeuwarden, dat heeft aangegeven dat het aandeel in een reservefonds van de VvE gezien kan worden als een banktegoed.
Als deze wijziging wordt ingevoerd, heeft het een positief effect op de belastingaangifte in 2023 en 2024, aangezien het met terugwerkende kracht zou gelden tot en met januari 2023. Dit betekent dat eigenaren nu al lager belast zouden kunnen worden, afhankelijk van de eventuele goedkeuring door de Eerste Kamer.
Het heffingsvrije vermogen en belastingsituaties
Het heffingsvrije vermogen in 2023 is € 57.000. Als het aandeel in het VvE-vermogen onder deze grens valt, is er geen belasting te betalen. Voor een huishouden met twee personen is deze grens dubbel zo hoog, namelijk € 114.000. Als het aandeel in het VvE-vermogen boven deze grens ligt, wordt het vermogen belast op basis van een forfaitair rendement.
Bijvoorbeeld: een eigenaar met een aandeel in het VvE-vermogen van € 20.000 en een fiscale partner met € 100.000 spaargeld. In deze situatie komt het totale vermogen € 6.000 boven de heffingsvrij grens uit. De belasting wordt berekend over een forfaitair rendement, wat in dit geval € 19 belasting oplevert.
Aftrekposten en schulden
Eigenaren van appartementen in een VvE hebben meerdere mogelijkheden om het belastbare vermogen en daarmee de belasting te verminderen. Twee belangrijke aftrekposten zijn renteaftrek en in mindering brengen van schulden aan de VvE.
Renteaftrek is mogelijk voor eigenaren die een hypothecair krediet hebben afgesloten om hun appartement te kopen. De rente die betaald wordt op dit krediet is aftrekbarend uit de belastbare inkomsten. Dit kan leiden tot een vermindering van het belastbare vermogen in Box 3.
In mindering brengen van schulden aan de VvE is ook mogelijk. Als een eigenaar achterstallig is met het betalen van eigenaarsbijdragen, kan deze schuld worden ingemind tegen het aandeel in het VvE-vermogen. Dit betekent dat het belastbare vermogen daalt. Omgekeerd, als een eigenaar vooruit heeft betaald, moet dit bedrag worden meegenomen in de berekening van het aandeel in het vermogen van de VvE.
Een concreet voorbeeld: een eigenaar met een aandeel in het VvE-vermogen van € 3.198 heeft een schuld aan de VvE van € 500. In dit geval is het belastbare vermogen € 2.698. Dit verminderde bedrag wordt meegenomen in de belastingberekening.
Belastingtechnische aandachtspunten
Voor de belastingaangifte 2024 zijn er een aantal belangrijke aandachtspunten voor eigenaren van appartementen in een VvE. Deze aandachtspunten zijn van essentieel belang om ervoor te zorgen dat de aangifte correct is en dat geen onnodige belasting wordt betaald.
1. Waarde van het aandeel in het vermogen van de VvE
De waarde van het aandeel in het vermogen van de VvE moet worden bepaald per 1 januari 2023. Dit is hetzelfde als de waarde per 31 december 2022. Deze waarde wordt afgeleid uit de balans van de VvE, en specifiek van de rechterkant van de balans (de creditzijde). Het gaat niet alleen om het aandeel in de reserve groot onderhoud, maar om het aandeel in het totale (eigen) vermogen van de VvE.
2. Het aandeel in het reservefonds
Het aandeel in het reservefonds is een onderdeel van het aandeel in het totale vermogen van de VvE. In Box 3 wordt het aandeel in het reservefonds belast met een forfaitair rendement. Echter, zoals het Gerechtshof in Leeuwarden heeft aangegeven, kan het reservefonds in sommige gevallen gezien worden als spaargeld, met een veel lager rendement. Voorlopig behandelt de Belastingdienst dit aandeel nog als overige bezittingen, tot de regels worden herzien. Dit betekent dat een eigenaar tijdelijk een hogere belasting kan betalen, afhankelijk van de categorie waar het inkomen onder valt.
3. Aftrek van schulden aan de VvE
Als een eigenaar een schuld heeft aan de VvE – bijvoorbeeld door achterstallig te zijn met eigenaarsbijdragen – kan deze schuld worden ingemind tegen het aandeel in het vermogen van de VvE. Dit verminderde bedrag wordt meegenomen in de belastingberekening.
4. Aangeven van het aandeel in de belastingaangifte
Bij de inkomstenbelastingaangifte 2024 moet het aandeel van de eigenaar in het vermogen van de VvE worden opgenomen. Dit aandeel moet worden bepaald aan de hand van de balans van de VvE. Het aandeel wordt berekend als een fractie van het totale eigen vermogen van de VvE. Bijvoorbeeld, in een VvE met tien identieke appartementen is het aandeel van één eigenaar één tiende van het totale eigen vermogen.
5. Uitzonderingen op het reservefonds
In sommige gevallen mag een eigenaar afzien van een storting in het reservefonds. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de VvE-regeling dit niet vereist of als de eigenaar een bankgarantie heeft verstrekt ten behoeve van zijn aandeel. In dergelijke gevallen heeft de VvE een vordering op de eigenaar. De waarde van het reservefonds is dan even hoog als wanneer de eigenaar zijn bijdrage wel zou hebben gestort. De eigenaar heeft een lidmaatschapsrecht van de VvE met een waarde ter grootte van zijn aandeel in de vereniging en daarnaast een schuld aan de VvE ter hoogte van de schuldig gebleven bijdragen aan het reservefonds.
Conclusie
Het aandeel in het vermogen van een VvE is een belangrijk onderdeel van de belastingaangifte. In het Belastingplan 2024 wordt voorgesteld om dit aandeel te behandelen als een banktegoed, wat het veronderstelde rendement aanzienlijk laat dalen. Dit heeft gevolgen voor de belasting die moet worden betaald en kan leiden tot een lager belastingbedrag. De wijziging is al bekrachtigd door het Gerechtshof in Leeuwarden en kan met terugwerkende kracht gelden vanaf 1 januari 2023.
Voor eigenaren zijn er een aantal aandachtspunten bij de aangifte inkomstenbelasting 2024. Het is belangrijk om de waarde van het aandeel in het vermogen van de VvE correct te bepalen, rekening te houden met eventuele schulden aan de VvE, en eventuele aftrekposten zoals renteaftrek te gebruiken. Bovendien is het belangrijk om de aangifte correct in te vullen, met name wat betreft het aandeel in het reservefonds.
De wijzigingen in het Belastingplan 2024 zijn van groot belang voor eigenaren van appartementen in een VvE. Het is daarom aan te raden om deze wijzigingen goed door te nemen en eventueel professionele advies in te winnen bij het invullen van de aangifte inkomstenbelasting 2024.