Bij de aankoop van een appartement of woning in een appartementscomplex wordt de eigenaar automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Deze VvE is verantwoordelijk voor het beheer, onderhoud en eventueel de verkoop van gemeenschappelijke delen van het complex. Buiten de praktische en juridische aspecten van het VvE-bestuur, is er ook een fiscale context: het aandeel van de VvE in het vermogen van een particulier eigenaar kan fiscaal relevant zijn.
In dit artikel wordt ingegaan op de rol van de VvE in de fiscale verantwoordelijkheid van een eigenaar, met name in relatie tot de Belastingdienst. Wat zijn de fiscale implicaties van het lidmaatschap van een VvE? Moet dit aandeel per saldo of als geheel opgenomen worden in de aangifte? En hoe dient dit doorgegeven te worden aan de Belastingdienst in het kader van fiscale verplichtingen?
Belastingaangifte en het aandeel in een VvE
Een VvE is een juridische entiteit, vergelijkbaar met een vereniging, die verantwoordelijk is voor het beheer van gemeenschappelijke delen van een appartementscomplex. Eigenaren van appartementen in een dergelijk complex zijn automatisch lid van de VvE en hebben een aandeel in de VvE. Dit aandeel kan fiscaal relevant zijn, omdat het gerekend wordt in de bezittingen in box 3 van de aangifte Inkomstenbelasting.
Volgens de fiscale regelgeving, zoals opgenomen in de fiscale informatie 2022, valt het aandeel in een VvE onder de categorie "overige bezittingen" in box 3. Dit betekent dat het aandeel in een VvE moet worden opgenomen in de aangifte, tenzij het onder een vrijstelling valt.
Aandeel in VvE en waardebeoordeling
De waarde van het aandeel in een VvE wordt meestal bepaald aan de hand van de waarde van het appartement zelf. De Belastingdienst gebruikt voor de bepaling van de waarde van bezittingen in box 3 de WOZ-waarde (Woningwaarde Onderzoek Zelfbevoorrading). Belangrijk is dat de WOZ-waarde van het appartement niet automatisch de waarde van het aandeel in de VvE is. De waarde van het aandeel in de VvE is beperkt tot de waarde van het eigen appartement, exclusief de gemeenschappelijke delen, die bij de VvE horen.
In de praktijk betekent dit dat de WOZ-waarde van het appartement eventueel moet worden aangepast om de waarde van de gemeenschappelijke delen te onttrekken. Dit wordt gedaan door de Belastingdienst of via de gemeente, die de WOZ-waarde bepaalt. De aandachtspunten bij deze aanpassing zijn belangrijk, omdat het bepalen van de juiste waarde van het aandeel in de VvE van invloed is op de aangifte en eventuele belastingverplichtingen.
VvE inschrijven in het Handelsregister en de Belastingdienst
Het inschrijven van een VvE in het Handelsregister is een juridisch verplichte stap, maar heeft fiscaal geen automatische betekenis. De Kamer van Koophandel (KvK) heeft in het verleden geconstateerd dat sommige VvE's automatisch een formulier van de Belastingdienst ontvangen als gevolg van hun inschrijving in het Handelsregister. Dit gebeurde vooral in gevallen waarbij de Belastingdienst het aandeel van de VvE verward met een onderneming. Echter, sinds deze kwestie is opgemerkt, is er een aanpassing gemaakt in de standaardprocedure van de Belastingdienst.
De Belastingdienst stelt nu vooraf bepaalde criteria in om te bepalen of een VvE onder de categorie 'vereniging met onderneming' valt. Slechts een klein deel van de VvE's valt onder deze categorie, waardoor het automatisch toezenden van een formulier voor 'startende ondernemingen' niet wenselijk is. De regiokantoren van de Belastingdienst bepalen nu per geval of er contact opgenomen moet worden met de VvE.
Dit betekent dat de meeste VvE's geen fiscale aandacht nodig hebben, behalve als het aandeel van de VvE opgenomen dient te worden in de belastingaangifte van de particuliere eigenaar. In dat geval dient het aandeel als overige bezitting in box 3 verwerkt te worden.
Aangifte van aandeel in VvE in de Belastingdienst
Het aandeel in een VvE dient opgenomen te worden in de aangifte Inkomstenbelasting in box 3, tenzij het onder een vrijstelling valt. In de fiscale regelgeving wordt duidelijk gesteld dat bezittingen zoals aandelen in een VvE, onverdeelde boedel of beperkt eigendom in een spaarrekening of pand onder de categorie van overige bezittingen vallen.
Aanvragen van vrijstelling
Niet alle bezittingen in box 3 zijn belastbaar. Voor bepaalde categorieën is een vrijstelling mogelijk. Zo is bijvoorbeeld een vrijstelling mogelijk voor bezittingen die geen tegenprestatie bevatten of die op verplichte gronden niet belast worden. Voor de VvE is een vrijstelling in de meeste gevallen niet mogelijk, omdat het aandeel in een VvE gezien wordt als een belastbare bezitting.
Een eigenaar die een vrijstelling aanvraagt voor het aandeel in een VvE dient hierbij rekening te houden met de persoonlijke situatie en de fiscale regelgeving. De Belastingdienst bepaalt per geval of een vrijstelling verleend kan worden.
Kwijtschelding
In uitzonderlijke gevallen, zoals bij lage inkomsten of bijstandsniveau, kan een eigenaar ook aanspraak maken op kwijtschelding. Dit betekent dat de belasting niet hoeft te worden betaald. Kwijtschelding is echter niet van toepassing op alle belastingen, en de uitspraak hangt af van de individuele situatie van de eigenaar.
Belastingaangifte en VvE: Praktische stappen voor de eigenaar
Voor de particuliere eigenaar die lid is van een VvE zijn er een aantal praktische stappen om de fiscale verplichting correct af te handelen. Deze stappen zijn belangrijk om te voorkomen dat er fouten of verzuim ontstaan in de aangifte.
1. Informatie verzamelen over het aandeel in de VvE
De eerste stap is het verkrijgen van informatie over het aandeel in de VvE. Dit aandeel is meestal opgenomen in het verenigingsstatuut of in de verkoopakte van het appartement. De waarde van het aandeel kan worden bepaald door de WOZ-waarde van het appartement. Aangezien de VvE de gemeenschappelijke delen beheert, dient deze waarde eventueel aangepast te worden om de waarde van de gemeenschappelijke delen te onttrekken.
2. Aanvragen van WOZ-waarde en eventuele aanpassingen
De WOZ-waarde van het appartement kan worden ingezien via de gemeente of via de website van de Belastingdienst. Als er aandacht is voor de waarde van het aandeel in de VvE, kan het noodzakelijk zijn om een aanpassing te vragen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de gemeenschappelijke delen van aanzienlijke waarde zijn.
3. Opnemen van het aandeel in de aangifte
Het aandeel in de VvE dient opgenomen te worden in de aangifte Inkomstenbelasting in box 3. Dit dient te gebeuren bij de categorie "overige bezittingen". Het is belangrijk om hierbij de juiste waarde op te nemen, namelijk de waarde van het aandeel in de VvE exclusief de gemeenschappelijke delen.
4. Vraag eventueel om vrijstelling
Als het aandeel in de VvE onder een vrijstelling valt, dient dit aangevraagd te worden. Dit kan via de Belastingdienst of via de gemeente. De aanvraag dient per geval behandeld te worden, en de uitspraak hangt af van de individuele situatie van de eigenaar.
Aangifte voor meerdere eigenaren of bewoners
In gevallen waarin een appartement in bezit is van meerdere personen of waarin de eigenaar ook bewoner is, kan dit fiscaal van invloed zijn. De Belastingdienst onderscheidt tussen eigenaren en bewoners. De eigenaar is verantwoordelijk voor de aangifte van het aandeel in de VvE, terwijl de bewoner verantwoordelijk kan zijn voor de aangifte van bewonersbelastingen.
Bij meerdere eigenaren is het belangrijk om te bepalen wie verantwoordelijk is voor de aangifte. In de meeste gevallen is de persoon die als eerste genoemd staat in het Kadaster verantwoordelijk. Als deze persoon ook de woning bewoont, zijn zij verantwoordelijk voor zowel het aandeel in de VvE als voor de bewonersbelastingen.
In het geval van huwelijksverbreking of erfverdeling kan het noodzakelijk zijn om de naam op de aanslag aan te passen. Dit kan via het Kadaster of via de Belastingdienst. Het is belangrijk om dit op tijd aan te vragen om verzuim in de aangifte te voorkomen.
Automatische incasso en betaling van belasting
Voor eigenaren die hun belastingen via automatische incasso willen betalen, is dit mogelijk. De Belastingdienst biedt de mogelijkheid om een automatische incasso te aanvragen via de website. Hierbij kan de eigenaar zelf bepalen welke betaaldag en welk aantal betalingen per jaar gewenst zijn. Als dit niet mogelijk is, kan contact opgenomen worden met de Belastingdienst voor alternatieve betalingsmethoden.
Betaling via eHerkenning
Voor eigenaren die willen regelen of betalen via Mijn Belastingdienst Zakelijk, is het noodzakelijk om eHerkenning te gebruiken. Dit is een digitaal identiteitsbewijs dat toegang geeft tot fiscale diensten. De eigenaar dient via de Belastingdienst een machtiging aan te vragen voor eHerkenning. Hierbij dient gekozen te worden voor de juiste diensten, zoals "Omzetbelasting voor Fiscale Eenheden" of "Inkomenbelasting".
Het gebruik van eHerkenning maakt het mogelijk om snel en veilig betalingen te doen, aangiften in te zien en eventueel wijzigingen aan te brengen. In het geval van problemen met machtigingen of inloggen kan contact opgenomen worden met de beheerder van het inlogmiddel binnen de organisatie.
Conclusie
Het aandeel in een Vereniging van Eigenaren (VvE) is fiscaal relevant en moet meestal opgenomen worden in de aangifte Inkomstenbelasting in box 3. De waarde van dit aandeel wordt bepaald aan de hand van de WOZ-waarde van het appartement, waarbij eventueel aandacht is voor de waarde van de gemeenschappelijke delen. In de meeste gevallen is een vrijstelling niet mogelijk, en dient het aandeel opgenomen te worden in de aangifte.
Het inschrijven van de VvE in het Handelsregister heeft geen automatische fiscale betekenis, maar kan wel leiden tot aandacht van de Belastingdienst in bepaalde gevallen. In de praktijk wordt voorgesteld om de Belastingdienst te informeren als het aandeel in de VvE onder de categorie "vereniging met onderneming" valt.
Voor de particuliere eigenaar zijn er een aantal praktische stappen om de fiscale verplichting correct af te handelen. Deze stappen zijn belangrijk om te voorkomen dat er fouten of verzuim ontstaan in de aangifte. De Belastingdienst biedt daarnaast de mogelijkheid om automatische incasso te gebruiken of betalingen via eHerkenning te doen. In het geval van meerdere eigenaren of bewoners is het belangrijk om duidelijk te bepalen wie verantwoordelijk is voor de aangifte.
In het kader van veranderingen in de bezitssituatie, zoals huwelijksverbreking of erfverdeling, is het noodzakelijk om de naam op de aanslag aan te passen. Dit dient gedaan te worden via het Kadaster of via de Belastingdienst.
In totaal is het belangrijk dat de eigenaar van een appartement zich bewust is van de fiscale verantwoordelijkheid die gepaard gaat met het lidmaatschap van een VvE. Door de juiste stappen te nemen en de juiste informatie te verzamelen, kan de aangifte correct en tijdig worden afgegeven.