Inleiding
Voor eigenaars van appartementen in een Vereniging van Eigenaars (VvE) is het huishoudelijk reglement een belangrijk instrument om samenleven en gebruik van de gemeenschappelijke en particuliere delen van het woningbouwcomplex te reguleren. Het huishoudelijk reglement is een aanvulling op de wet en de splitsingsakte, en het moet duidelijk zijn wat mag en wat niet mag in dit reglement worden opgenomen.
In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de mogelijkheden en beperkingen bij het opstellen of wijzigen van een huishoudelijk reglement. Daarbij worden ook aandachtspunten behandeld bij het opnemen van besluiten van de VvE in het reglement. Het artikel richt zich aan eigenaren, beheerders, juridische adviseurs en andere partijen die betrokken zijn bij de VvE.
Wat is het huishoudelijk reglement?
Het huishoudelijk reglement is een document dat regels bevat over het gebruik van het woningbouwcomplex, zoals het gedrag van bewoners, het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes en bepaalde beperkingen voor eigenaars. Het reglement wordt opgesteld door de VvE en geldt voor alle eigenaars van het appartementencomplex. Het is een aanvulling op de wet en de splitsingsakte, die de fundamentele regels bepalen.
Het huishoudelijk reglement is niet verplicht, maar het wordt sterk aanbevolen om conflicten te voorkomen en het gezamenlijke gebruik van de woning te reglementeren. Bijvoorbeeld, als een bewoner overlast veroorzaakt, kan de VvE op basis van het huishoudelijk reglement handhavend optrad.
Wat mag in het huishoudelijk reglement?
Het huishoudelijk reglement mag regels bevatten over het gebruik van de woning en de gemeenschappelijke delen. Daartoe kunnen regels worden opgenomen over:
- Plaatsing van antennes en andere installaties op de gevel of daken
- Het houden van huisdieren, inclusief eventuele beperkingen of aantallen
- Het leggen van vloerbedekkingen zoals vinyl of tegels
- Het ophangen van wasgoed aan de buitengevel
- Het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes zoals halen, trappenhuizen en terrassen
- Het onderhoud van tuinen bij appartementen met tuinrechten
- Het gebruik van geluid en het voorkomen van geluidsoverlast
- Het aanbrengen van bepaalde regels bij vergaderingen van de VvE, zoals stemmingregels en de bevoegdheden van het bestuur
- Het stellen van richtlijnen voor het gedrag van bewoners ten opzichte van elkaar
Deze regels zijn bedoeld om het gezamenlijke gebruik van de woning te faciliteren en conflicten te voorkomen. Ze moeten echter niet in strijd zijn met de splitsingsakte of de wet.
Wat mag niet in het huishoudelijk reglement?
Hoewel het huishoudelijk reglement een flexibel instrument is, zijn er bepaalde regels die niet in dit reglement mogen worden opgenomen. Dit geldt voor beperkingen die een grote inbreuk maken op het gebruiksrecht van de appartementseigenaar. Zulke beperkingen moeten uitsluitend in de splitsingsakte worden opgenomen.
De volgende onderwerpen mogen niet in het huishoudelijk reglement staan:
- Verbod op bewoning door meer dan 2 personen
- Verbod op kamerverhuur of onderverhuur
- Verbod op verhuur langer dan 8 weken
- Verplichting om verhuur via een verhuurorganisatie te doen
- Ballotage- en toelatingsregelingen
- Branchebeschermende regelingen bij winkelcentra
- Aanbiedingsplicht voor andere eigenaars
- Verbod op het uitoefenen van bed & breakfast-activiteiten
- Verbod op het gebruik van de woning door instanties die begeleid wonen faciliteert
Deze beperkingen vallen onder het gebruiksrecht en kunnen dus niet worden opgenomen in een huishoudelijk reglement. Ze moeten in de splitsingsakte worden vastgelegd als onderdeel van de splitsingsakkoordementen. Als zulke regels toch in het huishoudelijk reglement worden opgenomen, kunnen ze nietig zijn of vernietigbaar.
Besluiten van de VvE: Mag het in het huishoudelijk reglement?
Een belangrijke vraag is of besluiten van de VvE automatisch gelden voor nieuwe eigenaars of of deze expliciet in het huishoudelijk reglement moeten worden opgenomen.
Volgens de discussie op een bekend VvE-forum is een huishoudelijk reglement vastgesteld door de vergadering van de VvE automatisch geldig voor de nieuwe eigenaar. De verkoper is verplicht om de koper in te lichten over het bestaan van het reglement. Bovendien is er vanaf 2006 een plicht om het reglement in openbare registers te publiceren.
Een wijziging van het reglement of een aanvulling op het reglement kan op een ALV worden aangenomen. In sommige modellen, zoals het modelreglement uit 1983, is het niet verplicht om een wijziging te ondertekenen; deze gaat automatisch in, zolang het correct is vastgesteld op een ALV.
Een besluit van de VvE, zoals een wijziging in het reglement of een nieuwe regel, mag in het huishoudelijk reglement worden opgenomen mits het niet in strijd is met de splitsingsakte of de wet. Bijvoorbeeld: als een besluit wordt genomen om bepaalde geluidsniveaus in het complex te beperken, kan deze regel in het huishoudelijk reglement worden opgenomen.
Een besluit dat in strijd is met de splitsingsakte of de wet, zoals een verbod op het woonrecht voor een bepaald aantal personen, mag niet in het reglement worden opgenomen. Een dergelijk besluit is nietig vanaf het begin. De VvE kan in dat geval handelingen die zijn genomen op basis van dit besluit, zoals boetes of andere maatregelen, niet rechtvaardigen voor de rechter.
Handhaving en boetes
Wanneer een eigenaar of gebruiker zich niet aan het huishoudelijk reglement houdt, kan de VvE handhavend optrad. Dit kan in de vorm van een boete of, in ernstige gevallen, in de vorm van ontzegging van het gebruik.
Het splitsingsreglement bepaalt welke stappen de VvE moet doorlopen voordat een boete kan worden opgelegd. Het is belangrijk om deze stappen nauwkeurig te volgen, omdat anders een boete aangevochten kan worden. In een recente uitspraak van de rechtbank Gelderland werd bijvoorbeeld een boete niet goedgekeurd, omdat de procedure niet correct was gevolgd.
De boete is een bevoegdheid die in alle modelreglementen is opgenomen. De VvE moet echter eerst contact opnemen met de eigenaar of gebruiker en hem of haar inlichten over de overtreding. Pas als dit niet leidt tot verbetering, kan een boete worden opgelegd.
Ontzegging van het gebruik
In ernstige gevallen kan de VvE zelfs overgaan tot ontzegging van het gebruik van het appartementsrecht. Dit kan het geval zijn als een eigenaar bijvoorbeeld langdurig en bewust regels van het huishoudelijk reglement of het splitsingsreglement overtredt. Ook kan ontzegging worden overwogen in geval van ernstige financiële schulden of onbehoorlijk gedrag jegens andere bewoners.
De regels voor ontzegging zijn afhankelijk van het modelreglement dat van kracht is. In modelreglementen vanaf 1992 tot 2017 is ontzegging toegestaan bij:
- Ernstige verstoring van de rust in het gebouw door een eigenaar
- Niet nakoming van financiële verplichtingen jegens de VvE
Een belangrijk voorbehoud is dat niet elke overtreding rechtvaardigt om tot ontzegging over te gaan. Ontzegging moet als laatste redmiddel worden ingezet, vooral bij langdurige en ernstige problematiek waarbij verbetering niet voorzien is.
Wijzigingen en nietigheid van besluiten
Het is belangrijk om te onthouden dat een besluit van de VvE nietig of vernietigbaar kan zijn. Een nietig besluit is vanaf het begin ongeldig, bijvoorbeeld wanneer het in strijd is met de wet of het splitsingsreglement. Een vernietigbaar besluit is tijdelijk ongeldig, maar kan door een partij worden aangevochten voor de rechter.
Als een besluit nietig is, kan het niet worden gehandhaafd. Als het vernietigbaar is, kan het nog in stand worden gehouden, maar alleen als het in strijd is met regelgeving of procedure.
Bij het opstellen of wijzigen van het huishoudelijk reglement is het dus belangrijk om te controleren of het besluit rechtsgeldig is. De VvE kan in dat kader overwegen om juridisch advies in te winnen om zeker te weten dat alle regels in het reglement volgens de wet zijn vastgelegd.
Conclusie
Het huishoudelijk reglement is een krachtig hulpmiddel voor een VvE om het gebruik van het woningbouwcomplex te reguleren. Het mag echter niet zomaar worden opgesteld of gewijzigd. De inhoud moet overeenkomen met de regels uit de wet en de splitsingsakte, en het moet duidelijk zijn wat mag en wat niet mag in het reglement.
Besluiten van de VvE kunnen in het reglement worden opgenomen, mits ze niet in strijd zijn met de splitsingsakte of de wet. Handhaving van regels moet worden gedaan met voorzichtigheid en in overeenstemming met de procedure die in het splitsingsreglement is vastgelegd. In geval van overtredingen of niet-nakoming kan het reglement een belangrijke rol spelen bij het oplossen van problemen.
Voor een VvE is het verstandig om regelmatig te controleren of het huishoudelijk reglement nog up-to-date is en of het nog goed aansluit bij de feitelijke situatie. Als dat niet het geval is, is het verstandig om het reglement aan te passen of, indien nodig, juridisch advies in te winnen.