Inleiding
Voor eigenaren en beheerders van Verenigingen van Eigendom (VvE) die woning- of woning-garage-eenheden beheren, is het opnemen van elektrische oplaadpunten in parkeergarages een onderwerp dat zowel juridische, technische als organisatorische aandacht vereist. In dit artikel worden de relevante besluiten, procedures en voorwaarden voor de opname van elektrische oplaadpunten in gemeenschappelijke parkeergarages van VvE’s besproken, met een focus op de juridische en technische vereisten, kostenverdeling en veiligheidsmaatregelen. De informatie is opgebouwd op basis van actuele richtlijnen, beleidsregels en praktijkbeelden uit gemeentelijke besluiten en VvE-handboeken.
Verplichte besluiten en voorwaarden
1. Algemene Ledenvergadering
Volgens de VvE-regels is het aanbrengen van wijzigingen aan gemeenschappelijke delen van het VvE-geouw enkel toegestaan met de toestemming van de Algemene Ledenvergadering (ALV). Dit geldt ook voor het plaatsen van elektrische oplaadpunten in gemeenschappelijke parkeergarages. De toestemming van de ALV is dus een voorwaarde om het oplaadpunt te kunnen realiseren.
2. Veiligheidsvoorschriften
Elektrische oplaadpunten in parkeergarages zijn gevoelig voor brandveiligheidsrisico’s. Tijdens de aanleg van een oplaadpunt dient rekening te worden gehouden met de volgende veiligheidsmaatregelen:
- Gasdetectie in parkeergarages: Als in een parkeergarage een gasdetectiesysteem verplicht is, moeten extra veiligheidsmaatregelen worden getroffen bij de aanleg van elektrische oplaadpunten.
- Brandveiligheid elektrische auto’s: Volgens de brandweer zijn elektrische auto’s niet te blussen bij brand. De brand stopt pas wanneer de energie in de accu’s is opgebrand, wat langer kan duren dan bij conventionele auto’s. Dit zorgt voor grotere schade en maakt het noodzakelijk om de brandveiligheid in de parkeergarage nogmaals te beoordelen.
- Bouwvergunning: Veel VvE’s zijn bij de bouwvergunning van het gebouw niet verder gegaan dan de installatie van gas- of benzinevoertuigen. Het opnemen van elektrische oplaadpunten kan dus leiden tot situaties waarin de bouwvergunning niet langer volledig wordt nageleefd, wat invloed heeft op de opstalverzekering.
3. Beveiliging en onderhoud
Het beheer van elektrische oplaadpunten vereist ook aandacht voor beveiliging en onderhoud. De volgende contracten en afspraken worden aanbevolen:
- BMC onderhoudscontract
- Gasdetectie onderhoudscontract
- Overeenkomst voor maandelijkse controle van de BMI (Brandmeldinstallatie)
- Onderhoudscontract voor elektrische garagepoorten
Daarnaast is het verstandig om in de technische ruimte instructies op te hangen en contactpersonen vooraf te instrueren.
Kostenverdeling en financiële verantwoordelijkheid
1. Besluitenlijst en verdeelsleutels
Voor het verdelen van de kosten die bij elektrische oplaadpunten horen, zijn duidelijke verdeelsleutels van belang. Oudere splitsingsaktes kenden vaak één kostenverdeling op basis van breukdeel van de gemeenschappelijke delen. Nieuwere aktes, zoals die op basis van MR 2006 en 2017, kennen vaak meerdere verdeelsleutels, zoals:
- Volgens breukdeel van de gemeenschappelijke delen
- Gelijke delen
Het is essent dat alleen de eigenaren die bijdragen aan de kosten mogen besluiten over deze kosten. Een VvE mag bijvoorbeeld niet besluiten om het positief exploitatieresultaat van een verdeelgemeenschappelijke zaak te gebruiken om het algemene exploitatietekort aan te zuiveren, omdat dat zou leiden tot onjuiste verdeling van de kosten.
2. Offerte en PAC
Het aanvragen van een offerte voor een PAC (Provisoire Aansluiting Contract) is een aanbevolen stappenplan voor VvE’s die overwegen om elektrische oplaadpunten in te richten. De kosten van beveiligingsbedrijven zijn vaak overzichtelijk en kunnen bewoners en bestuurders een hoop gemak bieden.
3. Kascontrole
Tijdens de kascontrole is het van belang dat een VvE die een BMC (Brandmeldcentrale) heeft, beschikt over de volgende documenten:
- BMC onderhoudscontract
- Aansluitbevestiging van Siemens
- Gasdetectie onderhoudscontract
- Overeenkomst voor maandelijkse controle van de BMI
- Onderhoudscontract voor de elektrische garagepoorten
Praktische aandachtspunten
1. Schoonmaakcontracten
Wanneer er sprake is van problemen met schoonmaakbedrijven of glazenwassers, is het verstandig om het bedrijf eerst een redelijke verbeterkans te bieden. Bij het einde van de contracttermijn en bij het opzeggen van het contract om een nieuw bedrijf in te schakelen, is er wel een risico dat dezelfde medewerker terugkomt. Dit is bepááld door artikel 38 van de CAO van het schoonmaak- en glazenwassersbedrijf, die bepaalt dat een nieuw schoonmaakbedrijf bij contractwisseling medewerkers van het vorige bedrijf een arbeidsovereenkomst moet aanbieden.
2. Brandmeldinstallatie
Een maandelijkse controle van de brandmeldinstallatie (BMI) is verplicht bij VvE’s met een BMC. Dit kan via een aparte overeenkomst worden geregeld, waarbij de BMI-technicus maandelijks het systeem controleert.
3. Gasdetectie
Bij VvE’s waarin een gasdetectiesysteem verplicht is, is het aanleggen van een elektrische oplaadinstallatie gevoelig voor extra veiligheidsmaatregelen. Hierbij is het aanbevolen om een apart onderhoudscontract af te sluiten met een gasdetectiebedrijf.
Juridische en beleidsgerichte voorwaarden
1. Beperkingen voor elektrische oplaadpunten
In sommige gemeenten, zoals Arnhem, gelden beperkingen voor het realiseren van kleinschalige bedrijfsverzamelgebouwen, bedrijfsunits en garageboxen. Deze beperkingen kunnen ook van toepassing zijn op VvE’s die elektrische oplaadpunten in hun parkeergarage willen realiseren. De gemeente Arnhem heeft bijvoorbeeld besloten dat het niet langer mogelijk is om op bedrijfskavels kleinschalige bedrijfsverzamelgebouwen of garageboxen kleiner dan 200 of 300 m² te realiseren, afhankelijk van de locatie.
2. Verplichte voorzieningen
Bij de beoordeling van initiatieven voor het aanleggen van elektrische oplaadpunten in VvE’s worden ook bepaalde voorzieningen meegenomen in de evaluatie. Deze omvatten:
- Ruimte voor afvalcontainers (bij voorkeur inpandig)
- Verlichting
- Groen
- Fietsenstallingen
Deze eisen zijn bedoeld om duurzaam fietsverkeer te stimuleren en een aantrekkelijk milieu te creëren.
3. VVE-richtlijnen
De oprichting van een VvE is verplicht bij het realiseren van grotere bedrijfsverzamelgebouwen, bedrijfsunits of garageboxen. Dit geldt ook voor VvE’s die elektrische oplaadpunten willen opnemen in hun gemeenschappelijke parkeergarage.
Conclusie
Het aanbrengen van elektrische oplaadpunten in parkeergarages van VvE’s vereist een gedetailleerde aanpak die rekening houdt met juridische, technische en financiële aspecten. De toestemming van de Algemene Ledenvergadering is een voorwaarde, evenals het naleven van alle veiligheidsvoorschriften, zoals gasdetectie en brandmeldinstallatie. De kostenverdeling moet duidelijk en eerlijk zijn, met het gebruik van passende verdeelsleutels. Daarnaast is het belangrijk om aandacht te besteden aan het beheer van elektrische oplaadpunten, inclusief beveiliging, onderhoud en schoonmaakcontracten. Uiteindelijk is het aanbevolen om vooraf advies in te winnen bij experts, zoals VvE-beheerders, bouwtechnische specialisten en juridische adviseurs, om een juridisch en technisch waterdichte oplossing te garanderen.