De Nederlandse belastingwetgeving inzake eigenwoningschulden is een complex systeem dat de relatie tussen woningeigenaren en de overheid regelt. Een centraal element in dit systeem is de zogenaamde Wet Hillen, een regeling die speciaal is ontworpen om de belastingdruk te verzachten voor huiseigenaren met een (bijna) afgeloste hypotheek. Deze regeling fungeert als een correctiemechanisme tegen de fiscale last die ontstaat wanneer het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekbare kosten zoals hypotheekrente. Naar mate van de verplichting tot volledig aflossen van hypotheken, ondergaat deze wet een geleidelijke afbouw. Het is essentieel voor investeerders en woningeigenaren om te begrijpen hoe dit mechanisme werkt, hoe het in 2026 eruitziet en wat de consequenties zijn voor de toekomstige belastingdruk tot de volledige invoering in 2041.
De Kern van de Wet Hillen en het Eigenwoningforfait
Om de Wet Hillen volledig te begrijpen, dient eerst de basis van het eigenwoningforfait te worden besproken. In Nederland betaalt elke eigenaar van een woning belasting over een gefictieerd inkomen dat wordt berekend op basis van de WOZ-waarde van de woning. Dit wordt het eigenwoningforfait genoemd. De factor die hierbij wordt toegepast, bedroeg in 2026 ongeveer 0,35% van de WOZ-waarde. Voor een woning met een WOZ-waarde van € 400.000 bedraagt dit forfait dus € 1.400. Dit bedrag wordt in de belastingaangifte opgenomen als belastbaar inkomen uit eigen woning.
Normaal gesproken kunnen eigenaars hun daadwerkelijke kosten voor de eigen woning, zoals de betaalde hypotheekrente, aftrekken van dit forfait. Als de aftrekbare kosten lager zijn dan het eigenwoningforfait, ontstaat er een 'bijtelling' op het belastbare inkomen. Dit betekent dat eigenaars met een bijna volledig afgeloste hypotheek, die dus geen of weinig rente betalen, een hoger belastbaar inkomen hebben dan eigenaars met een grote restschuld. Voor veel mensen voelt dit oneerlijk aan: wie zijn of haar hypotheek volledig heeft afgelost, betaalt meer belasting dan degene die nog veel schuld heeft.
De Wet Hillen is geïntroduceerd om dit onrechtvaardig effect te neutraliseren. De kern van deze wet is dat als het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekbare kosten, er recht ontstaat op een extra aftrekpost. Deze extra aftrekpost is gelijk aan een percentage van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de reeds afgetrokken kosten. Door deze regeling wordt het eigenwoningforfait gedeeltelijk of volledig gecompenseerd, zodat de belastingdruk voor mensen met een kleine of geen eigenwoningschuld niet toeneemt ten opzichte van mensen met een grote schuld. In de praktijk betekent dit dat als je hypotheek volledig is afgelost, je dankzij de Wet Hillen geen extra belasting betaalt over het eigenwoningforfait.
De Mechaniek van de Belastingcorrectie en Bijtelling
Het werkt als volgt: als je hypotheek volledig is afgelost, val je niet meer onder de regel voor hypotheekrenteaftrek. Je betaalt dan geen rente meer en hebt dus geen recht op renteaftrek. Toch blijft het eigenwoningforfait bestaan. Zonder Wet Hillen zou dit betekenen dat je belasting betaalt over het volledige bedrag van het eigenwoningforfait. De Wet Hillen zorgt ervoor dat een deel van dit bedrag van je belastbare inkomen wordt afgetrokken.
Er is echter een nuance die vaak over het hoofd wordt gezien: de belastingcorrectie. Wanneer je wél hypotheekrente betaalt en deze aftrekt, kan dit leiden tot een hogere belastingdruk door de zogenoemde "belastingbijtelling". Als je in de hoogste belastingschijf zit (49,5%), maar de hypotheekrente slechts tegen een effectief tarief van 37,56% mag aftrekken, ontstaat er een correctie. De bijtelling bedraagt 11,94% van het bedrag dat je in de hoogste schijf in aftrek brengt. Dit leidt ertoe dat de inkomsten in de hoogste schijf belast worden tegen 49,5%, terwijl de hypotheekrente slechts tegen 37,56% wordt afgetrokken.
Stel dat je een eigenwoningforfait hebt van € 1.400 (op basis van € 400.000 WOZ-waarde). Je trekt € 600 aan hypotheekrente af. Daarnaast heb je recht op de Wet Hillen-aftrek als je geen of weinig schuld hebt. Als je helemaal geen hypotheekrenteaftrek doet, heb je geen te maken met de belastingbijtelling. Maar als je wel hypotheekrente betaalt, ben je verplicht deze af te trekken. Dit creëert een situatie waarin de aftrekpost vanwege de Wet Hillen zelf niet onder de belastingcorrectie valt, maar de hypotheekrenteaftrek wel.
Rekenvoorbeeld: - Eigenwoningforfait: 0,35% van € 400.000 = € 1.400. - Aftrek voor hypotheekrente: € 600. - Aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld (Wet Hillen): € 572. - Belastbaar inkomen uit eigen woning = € 1.400 - € 600 - € 572 = € 228.
Omdat je € 600 aan rente af hebt getrokken tegen een tarief van 49,5%, krijg je hierover een belastingcorrectie. De bijtelling is 11,94% van € 600, wat neerkomt op € 71,04 extra belasting. Dit illustreert hoe de verschillende elementen (renteaftrek en Wet Hillen) samenwerken in de belastingberekening.
De Versnelde Afbouw van de Regeling
De Wet Hillen is niet statisch; het is een tijdelijke regeling die langzaam wordt afgebouwd. De oorspronkelijke intentie van de regeling was om eigenaren te stimuleren om verder af te lossen op hun hypotheek. Echter, aangezien het tegenwoordig verplicht is om een hypotheek volledig af te lossen om recht te hebben op renteaftrek, is de extra stimulans volgens de overheid overbodig geworden. Sinds 2019 is begonnen met de stapsgewijze afbouw van de regeling.
De oorspronkelijke planning was dat de Wet Hillen op 1 januari 2048 volledig zou vervallen. De afbouw zou dan plaatsvinden in 30 jaar. Echter, bij de behandeling van het Belastingplan 2026 heeft de Tweede Kamer besloten de afbouw te versnellen. De nieuwe planning is dat de regeling volledig stopt op 1 januari 2041, in plaats van 2048.
Deze versnelling betekent dat het percentage dat mag worden afgetrokken jaarlijks daalt. In 2026 bedraagt de compensatie 76,867 procent van de bijtelling. Voor 2026 werd de Wet Hillen-aftrek met 3,33 procent afgebouwd. De nieuwe regeling zorgt ervoor dat de afbouw jaarlijks 4,8 procent bedraagt. Dit betekent dat de regeling sneller verdwijnt dan oorspronkelijk gepland.
Financiële Impact in 2026 en Verschillen per WOZ-waarde
De impact van de Wet Hillen en de afbouw is direct zichtbaar in de belastingrekeningen van 2026. Als je je hypotheek volledig hebt afgelost, val je onder het eigenwoningforfait. Als de Wet Hillen volledig zou zijn afgeschaft, zou je belasting moeten betalen over het volledige forfait. Bij een WOZ-waarde van € 400.000 is het forfait € 1.400. Bij een marginaal belastingtarief van 37,56%, zou je € 525,84 aan extra belasting moeten betalen.
In 2026 heb je echter nog gedeeltelijk recht op de Wet Hillen-aftrek. Het percentage dat in aanmerking komt is 76,867%. Dit betekent dat je een bedrag van € 1.101,38 mag aftrekken (76,867% van € 1.400). De resterende bijtelling op je inkomen is dan € 298,62 (€ 1.400 - € 1.101,38). Hierover moet je belasting betalen tegen 37,56%, wat neerkomt op € 112,16. Het voordeel ten opzichte van een volledige afschaffing is dus € 413,68 (verschil tussen € 525,84 en € 112,16).
De tabel hieronder toont het verschil tussen de oude en de nieuwe afbouwregeling voor verschillende WOZ-waarden in 2026. De tabel geeft aan hoeveel je meer betaalt als de nieuwe, snellere afbouw wordt toegepast.
| WOZ-waarde | Eigenwoningforfait (0,35%) | Oude aftrek Wet Hillen (73,33%) | Nieuwe aftrek Wet Hillen (71,86%) | Verschil per jaar in 2026 |
|---|---|---|---|---|
| € 200.000 | € 700 | € 513,31 | € 503,02 | – € 10,29 |
| € 300.000 | € 1.050 | € 769,97 | € 754,53 | – € 15,43 |
| € 400.000 | € 1.400 | € 1.026,62 | € 1.006,04 | – € 20,58 |
| € 500.000 | € 1.750 | € 1.283,28 | € 1.257,55 | – € 25,72 |
| € 600.000 | € 2.100 | € 1.539,93 | € 1.509,06 | – € 30,87 |
| € 700.000 | € 2.450 | € 1.796,59 | € 1.760,57 | – € 36,01 |
| € 800.000 | € 2.800 | € 2.053,24 | € 2.012,08 | – € 41,16 |
| € 900.000 | € 3.150 | € 2.309,90 | € 2.263,59 | – € 46,30 |
Deze tabel toont duidelijk dat de impact van de versnelde afbouw lineair toeneemt met de WOZ-waarde. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe groter het eigenwoningforfait en hoe groter het verlies aan aftrekrecht bij de nieuwe regeling. Voor een woning met een waarde van € 400.000 betekent dit een verlies van € 20,58 per jaar aan aftrekpotentieel, wat resulteert in een hoger belastbaar inkomen en dus hogere belastingen.
De Toekomst: Volledige Vervanging van de Regeling in 2041
De Wet Hillen is een overgangskrediet dat uiteindelijk volledig zal verdwijnen. De oorspronkelijke planning was dat de regeling eindigde in 2048, maar door de beslissing van de Tweede Kamer eindigt deze nu op 1 januari 2041. Dit betekent dat na deze datum er geen enkele compensatie meer zal zijn voor het eigenwoningforfait voor mensen zonder hypotheekschuld.
De logica achter dit einde is dat de huidige wetgeving reeds verplicht om hypotheken binnen 30 jaar af te lossen om recht te hebben op renteaftrek. Omdat deze verplichting reeds bestaat, wordt de Wet Hillen als extra stimulans overbodig geacht. De overheid redeneert dat als men reeds verplicht is te lossen, er geen extra stimulans meer nodig is.
Toekomstige eigenaren moeten zich daarom voorbereiden op een situatie waarin, na 2041, het volledige eigenwoningforfait belastbaar zal zijn als de hypotheek volledig is afgelost. Dit betekent dat voor mensen met een volledig afgeloste hypotheek het belastbare inkomen stijgt met het volledige bedrag van het forfait. Voor een woning van € 400.000 (forfait € 1.400) zou dit betekenen dat er over € 1.400 belasting moet worden betaald, wat bij een tarief van 37,56% neerkomt op een extra last van ongeveer € 525,84 per jaar.
Strategische Implicaties voor Investeerders en Eigenaren
Voor zowel particuliere eigenaren als investeerders is het cruciaal om de tijdschaal en de financiële impact te begrijpen. De Wet Hillen is een tijdelijk mechanisme dat de overgang naar een volgend systeem van volledig aflossen faciliteert. De versnelde afbouw betekent dat het fiscale voordeel sneller verdwijnt dan oorspronkelijk gepland.
Voor een investeerder is het van belang om te weten dat de wetgeving de druk op hypotheekrenteaftrek verhoogt. De verplichting tot aflossen zorgt ervoor dat mensen minder rente betalen en dus minder aftrek hebben. De Wet Hillen was de buffer die dit compenseerde. Nu deze buffer snel verdwijnt, wordt het voor eigenaren met een volledig afgeloste hypotheek duurder om hun woning te behouden.
De strategie voor eigenaren met een kleine of geen schuld is dus om te weten dat hun belastingdruk in de toekomst zal toenemen. Voor mensen met een grote schuld is de impact anders; zij hebben nog steeds recht op renteaftrek, maar de bijtelling van het eigenwoningforfait wordt niet gecompenseerd door de Wet Hillen als de schuld te laag is. Dit creëert een situatie waarin het aflossen van de hypotheek, hoewel het een financieel verstandig besluit is, op de middellange termijn kan leiden tot hogere belastingdruk.
Conclusie
De Wet Hillen is een essentieel onderdeel van de Nederlandse belastingwetgeving rondom eigenwoningschulden. Het is een regeling die de belastingdruk verzacht voor eigenaren met een volledig of bijna volledig afgeloste hypotheek, door een extra aftrekpost toe te passen op het eigenwoningforfait. De huidige wetgeving voorziet in een stapsgewijze afbouw van deze regeling, die oorspronkelijk in 2048 zou eindigen, maar nu door een beslissing van de Tweede Kamer in 2041 volledig zal verdwijnen.
Deze versnelde afbouw betekent dat eigenaren met een volledig afgeloste hypotheek in de nabije toekomst met een hogere belastinglast zullen worden geconfronteerd. De berekeningen voor 2026 tonen aan dat het verschil tussen de oude en nieuwe regeling al merkbaar is, afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning. Voor een woning met een waarde van € 400.000 bedraagt dit verschil ongeveer € 20,58 per jaar aan verminderde aftrek. Met de tijd zal dit verschil toenemen tot de regeling volledig is ingetrokken in 2041.
Voor de toekomst betekent dit dat eigenaren die hun hypotheek hebben afgelost, moeten rekenen op een volledig belastbaar inkomen van het eigenwoningforfait. Dit heeft aanzienlijke gevolgen voor de financiële planning van huiseigenaren en investeerders. De wetgeving lijkt te impliceren dat de overheid wil dat eigenaars hun woning bezitten zonder de "belastingvoordeel" van de Wet Hillen. Het is essentieel om deze veranderingen in de wet te volgen en de financiële gevolgen te anticiperen, zodat eigenaren hun strategie voor het aflossen van hun hypotheek en hun belastingplanning kunnen aanpassen.