Het faillissement van een VvE-beheerder is voor appartementseigenaren geen abstracte administratieve kwestie, maar een direct existentieel risico dat de financiële veerkracht van een vastgoedproject kan verpletteren. De recente val van VvE-beheerder De Horst B.V. uit Waalwijk dient als een schrikbarend voorbeeld van hoe slechte governance, gebrekkige toezichtsystemen en de "kaasschaafmethode" voor onrechtmatige overmakingen tot verduistering van half miljoen euro kunnen leiden. Deze casus onthult niet alleen het falen van individuele beheerders, maar wijst op structurele zwaktes in de huidige regeling voor VvE-financiering en het gebrek aan een vier-ogenprincipe bij bankrekeningen van verenigingen. Voor de vastgoedsector is het begrijpen van de mechaniek van deze fraude, de juridische positie van slachtoffers en de mogelijke preventiemaatregelen van cruciaal belang.
De Casus De Horst: Een Anatomie van Fraude
Het faillissement van De Horst B.V. is niet geïsoleerd; het is het resultaat van jarenlange, methodische verduistering die pas zichtbaar werd toen het faillissementsdossier door de rechtbank Breda werd geopend. Op 3 maart 2026 werd het bedrijf failliet verklaard, met mr. F.M.Y. Wertenbroek aangesteld als curator. De schaal van de schade is verbluffend: ongeveer 590.000 euro uit de rekeningen van tientallen Verenigingen van Eigenaars (VvE's) is verdwenen.
De manier waarop dit geld verdween wordt beschreven als de "kaasschaafmethode". Volgens de curator begon de huidige eigenaar, Kees van Loon, al in 2019 met deze praktijken na overname van het bedrijf. Het mechanisme bestond uit het "opschaven" van kleine bedragen van de ene VvE-rekening naar de andere, of naar onbekende bestemmingen. Dit proces was zo subtiel dat het lange tijd onopgemerkt bleef, ook bij de eigenaren. De fraude was zodanig dat bij één specifieke VvE bijna 300.000 euro ontbrak en bij een andere ongeveer 160.000 euro.
In het onderzoek van de curator kwamen vreemde financiële stromen aan het licht. Naast de rechtstreekse verduistering bleek dat De Horst zelf voor een bedrag van 70.000 euro in het krijt stond bij een vijftiental VvE's. Dit impliceert dat het beheerbedrijf zelf schulden aan de VvE's had, mogelijk als gevolg van het onttrekken van middelen aan de ene vereniging om de tekorten van de andere op te vullen of om eigen schulden te compenseren. De curator merkte op dat werknemers van de beheerder soms vraagtekens hadden bij bepaalde transacties, maar de eigenaar had voor elke verdachte beweging altijd een "plausibele verklaring". Deze psychologische manipulatie zorgde ervoor dat de interne controle binnen het bedrijf nergens aan het licht kwam.
De omvang van de schade per vereniging varieerde aanzienlijk, wat de complexiteit van de nalatenschap benadrukt. De onderstaande tabel toont de geconstateerde schadebedragen en de status van de rekeningen bij enkele van de betrokken VvE's.
| VvE Locatie | Geschatte schade (Euro) | Status rekening | Opmerkingen |
|---|---|---|---|
| Generaal Barberstraat (Tilburg) | ± 300.000 | 600 euro overgebleven | Grote slachtoffers; renovatieplannen in gevaar |
| Waalwijkse VvE | ± 160.000 | Verloren | Een van de eerste gevallen van de schaaftactie |
| Vijftiental andere VvE's | Diverse bedragen | Variabel | De Horst zelf stond in het krijt voor ± 70.000 euro |
| Totaal vastgestelde schade | ± 590.000 | - | Verduisterd via de 'kaasschaafmethode' |
Juridische Gevolgen en de Positie van de Eigenaar
De juridische positie van de eigenaren in een faillissement van een beheerder is vaak zwakker dan verwacht. Een cruciaal aspect dat in de jurisprudentie naar voren komt is de status van de bankrekeningen. Bij eerdere gevallen, zoals het faillissement van Redema VvE BV, bleek dat geld op zogenaamde "inzake"-rekeningen stond (bijv. "Redema VvE BV inzake VvE XXstraat"). De curator van het faillissement rekent deze tegoeden tot het vermogen van de failliete hoofdgroep. Hierdoor verliest de VvE elke preferente (voorrangs-)positie en wordt het slachtoffer genoodzaakt om als gewone schuldeiser mee te concurreren met andere vorderingen in het faillissement. Dit betekent dat de kans op terugbetaling van het verduisterde geld zeer klein is.
De rechtsstaat stelt bovendien beperkingen op voor het indienen van vorderingen. Een VvE die klaagt over gebrekkige administratie moet dit tijdig doen. Een bekend voorbeeld toont dat als een VvE pas na circa drie jaar na het verschijnen van de jaarrekeningen bij de beheerder klaagt, de beheerder beroep kan doen op artikel 6:89 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit artikel stelt een verjaringstermijn in die kan leiden tot het afwijzen van vorderingen voor schadevergoeding. De VvE wordt hiermee in een lastige positie gebracht: te laat klagen resulteert in het verlies van de mogelijkheid om schadevergoeding te vorderen, zelfs als er duidelijke fouten in de administratie zijn geconstateerd.
Bij de zaak De Horst werd geconstateerd dat ongeveer twintig bankrekeningen van VvE's zijn geraakt. De curator, mr. Floor Wertenbroek, geeft aan dat er meer onderzoek nodig is om te bepalen of geld ook is overgemaakt naar privé-rekeningen van de eigenaar. Totdat dit duidelijk is, blijft de financiële positie van de eigenaren onzeker. Voor de eigenaren betekent dit dat niet alleen de direct verduisterde bedragen verloren zijn, maar dat ook toekomstige onderhouds- en verduurzamingsplannen in het geding komen. Bij de VvE aan de Generaal Barberstraat in Tilburg, bijvoorbeeld, waren plannen voor het bestrijden van betonrot en het aanbrengen van galerijcoating in voorbereiding. Met de verdwijning van het spaargeld is de doorvoering van dit onderhoud zeer onzeker geworden, waardoor de waarde van de woningen op de lange termijn in het gedrang komt.
Systemische Zwaktes en het Gebrek aan Toezicht
De zaak De Horst onthult fundamentele zwaktes in het systeem van VvE-beheer. Een van de meest dringende vragen die door professionals wordt gesteld is het ontbreken van een vier-ogenprincipe bij bankrekeningen van VvE's. In de huidige praktijk is het vaak niet mogelijk om voor een VvE-rekening twee machtigheidsniveaus te eisen, waarbij twee personen nodig zijn voor elke transactie. Dit is een groot risico dat het systeem openstelt voor de "kaasschaaf"-methode, zoals gezien bij De Horst.
Een tweede issue betreft het lidmaatschap en certificering. De Horst B.V. vermeldde op hun eigen website dat ze lid waren van de Branchevereniging VvE Beheerders (BVVB). Uit navraag door Nederlandvve.nl bleek echter dat dit niet klopt. De Horst was geen lid en ook niet gecertificeerd door de BVVB. Dit onderstreept het gebrek aan transparantie en het risico dat een niet-gecertificeerde beheerder toch toezicht uitoefent op miljoenen aan vastgoedvermogen. De betrokkenheid van verbonden vennootschappen zoals Suzjer Beheer B.V. en Licusta B.V. maakt het beeld nog complexer, aangezien deze bedrijven niet failliet zijn verklaard, maar wel onderdeel van de constructie lijken te zijn.
Daarnaast is er het probleem van de "inzake"-rekeningen. Als geld niet op naam van de VvE zelf staat, maar als "inzake", verliest de VvE de eigendom en de voorrangspositie in een faillissement. Dit is een structureel risico dat door de huidige bankpraktijken wordt versterkt. De curator wijst erop dat er geen enkele bank lijkt te zijn die een vier-ogensysteem voor deze specifieke situatie biedt, wat de kwetsbaarheid van het systeem benadrukt.
De Menselijke Impact: Paniek en Onzekerheid
Voor de eigenaren is de situatie een nachtmerrie. Het gaat niet alleen om geld, maar om de toekomst van hun woning en hun spaargeld voor onderhoud. De curator wordt "gebombardeerd" met e-mails en telefoontjes van bezorgde eigenaren die de dupe zijn van het faillissement. De menselijke impact is zichtbaar in de reacties van voorzitters van de VvE's. Jochum van Schijndel, voorzitter van de VvE aan de Generaal Barberweg in Tilburg, vertelde hoe hij het nieuws ontving van een medewerker die hem persoonlijk berichtte: "We zijn failliet".
Deze mededeling leidde tot directe actie, maar ook tot onzekerheid over de toekomst. De eigenaren van de 44 appartementen aan de Generaal Barberstraat waren al op zoek naar een andere beheerder en van plan om de samenwerking met De Horst te beëindigen. Ze hadden gekozen om bij De Horst te blijven omdat de juridische en financiële stromen bij een andere partij te onoverzichtelijk dreigden te worden. Deze twijfel illustreert hoe complex de keuze voor een nieuwe beheerder kan zijn in tijden van crisis.
De schade is niet alleen financieel, maar ook psychologisch. Eigenaren kijken tegen hun spaargeld dat jarenlang is opgebouwd voor onderhoud en verduurzaming. Plannen voor renovatie van betonrot of coating van galerijen kunnen niet doorgaan als het geld ontbreekt. Dit heeft directe gevolgen voor de marktwaarde van de appartementen. Als het onderhoud achterblijft, neemt de waarde van de vastgoed bezitting af, wat de financiële positie van de investeerder verder ondermijnt.
Oplossingen en Preventie: Het Pad Vooruit
Gezien de ernst van deze situaties is er een dringend beroep op systeemveranderingen. De volgende maatregelen worden door experts als noodzakelijk beschouwd om toekomstige fraudes te voorkomen:
- Een vier-ogenprincipe op bankrekeningen moet mogelijk worden gemaakt door de banksector. Momenteel ontbreekt dit voor VvE-rekeningen.
- Het wegzetten van geld in een stichting derdengelden is een oplossing die veel advocaten adviseren, waardoor het geld juridisch gescheiden is van de beheerder.
- De rekening van de VvE upgraden tot een kwaliteitsrekening, zoals notarissen en deurwaarders hebben. Hierbij wordt door de beheerstructuur heen gekeken en blijft het geld eigendom van de VvE, ongeacht het faillissement van de beheerder.
- Tot er een betere oplossing is, is het advies om de VvE zelf de controle over de rekening te houden. Echter, dit vereist dat de persoon die de controle uitvoert betrouwbaar is, wat opnieuw een risico inhoudt.
Daarnaast wordt gepleit om het beheer van de bankrekening mee te nemen in de professionele standaard voor VvE-beheer die recent is gepubliceerd. Dit zou de vereisten voor beheerders veranderen en de veiligheid van de VvE-gelden verhogen. De VvE zelf moet de controle behouden, maar dit blijft een zwakke oplossing als de persoon die de controle uitvoert niet te vertrouwen is.
Ook de oprichting van een klachtenlijn door VvE Belang is een stap in de goede richting. Deze lijn dient als een centraal punt voor eigenaren die problemen ondervinden met hun beheerder, waardoor signalen van onregelmatigheden eerder kunnen worden geïdentificeerd en geadresseerd.
De overname van de beheertaken door een andere partij na het faillissement is een noodzakelijke stap om de dagelijkse organisatie van de verenigingen voort te zetten. De bedoeling is dat de beheertaken worden overgenomen zodat de verenigingen niet stilvallen. Echter, dit lost het financiële probleem van de verduisterde bedragen niet op. De eigenaren blijven geconfronteerd met de leegte in hun spaarrekeningen.
Conclusie
Het faillissement van VvE-beheerder De Horst B.V. is een scherp licht op de kwetsbaarheid van het huidige systeem voor het beheer van verenigingen van eigenaars. De "kaasschaafmethode" waarmee 590.000 euro is verduisterd, demonstreert hoe een enkele eigenaar jarenlang onopgemerkt geld van tientallen VvE's kan ontvreemden, vaak terwijl werknemers door een plausibele verklaring werden gerustgesteld. De schade is niet alleen financieel, maar tast de levenskwaliteit van eigenaren aan door het blokkeren van noodzakelijk onderhoud en de daling van de waarde van de woning.
De juridische realiteit is ruw: VvE's verliezen hun voorrangspositie als hun geld op "inzake"-rekeningen staat, en verjaringstermijnen kunnen vorderingen onmogelijk maken. Dit vereist een fundamentele herijking van de bancaire en juridische structuren. De noodzaak van een vier-ogensysteem, het gebruik van derdenrekeningen en het opnemen van bankbeheer in de professionele standaarden is dringender dan ooit. Tot deze structurele veranderingen worden ingevoerd, blijven eigenaren kwetsbaar voor frauduleuze praktijken. De casus De Horst dient als een noodzaak voor de vastgoedsector om actie te ondernemen, niet alleen voor de slachtoffers van deze specifieke zaak, maar voor de preventie van toekomstige incidenten. De toekomst van het VvE-systeem hangt af van het vermogen om deze structurele zwaktes te corrigeren en de financiële veiligheid van de eigenaren te garanderen.