Het aanwezigheid van loden waterleidingen in woningen bouwt een significant gezondheidsrisico op, met name voor kwetsbare groepen zoals kinderen tot zeven jaar, zwangere vrouwen en vrouwen die een zwangerschap beogen. De Gezondheidsraad adviseert dringend tot vervanging van deze leidingen, aangezien het loodgehalte in het drinkwater in gebouwen met oude leidingen te hoog kan zijn. Voor Verenigingen van Eigenaren (VvE's) is dit niet alleen een kwestie van gezondheid, maar ook van juridische verantwoordelijkheid, eigendomsverhoudingen en procesvoering binnen de vereniging. De complexiteit ligt in de vraag of de leidingen als gemeenschappelijk of als privédelen worden aangemerkt, en hoe beslissingen over vervanging binnen de VvE moeten worden genomen.
De wetenschappelijke onderbouwing van het risico op loodvergiftiging is helder. Lood is een zwaar metaal dat door de tijd aan de binnenkant van oude leidingen kan losraken en in het drinkwater terechtkomt. Hoewel volwassenen en kinderen van acht jaar en ouder het kraanwater tijdelijk (maximaal een paar maanden) kunnen blijven drinken als de leidingen nog niet zijn vervangen, geldt dit uitsluitend nadat de leidingen goed zijn doorgespoeld. Voor andere doeleinden, zoals douchen, wassen en toiletgebruik, is het water onbeperkt veilig te gebruiken, mits het niet voor consumptie wordt ingezet. De dringendheid van vervanging wordt benadrukt door de mogelijke juridische consequenties voor verhuurders en de verantwoordelijkheden die binnen een VvE ontstaan.
Identificatie en Technisch Herken van Loden Leidingen
Het eerste cruciale stap in het beheer van een VvE is het controleren of er nog steeds loden leidingen aanwezig zijn. Geschat wordt dat eind 2019 ongeveer 200.000 woningen in Nederland nog over loden waterleidingen beschikten. Deze leidingen komen vooral voor in woningen die gebouwd zijn vóór 1960. Hoewel veel hiervan reeds zijn vervangen, blijft er een substantieel aantal over dat actie vereist.
De herkenning van een loden waterleiding vereist een zorgvuldige inspectie. Er zijn enkele duidelijke fysieke kenmerken waaraan men kan herkennen of een leiding uit lood bestaat. Lood heeft een kenmerkende grijze kleur, al kan de leiding soms zijn geverfd. Om zekerheid te krijgen, wordt geadviseerd om de leiding lokaal op te schuren of te krassen met een mesje. Als onder de verf of het oppervlak een zilverkleurige, grijsachtige kleur zichtbaar wordt, is er sprake van lood.
Een andere methode is het gebruik van een lepel om tegen de waterleiding aan te tikken. Loden leidingen geven een dof, gedempt geluid, in tegenstelling tot het scherpe geluid dat bij koperen of ijzeren leidingen optreedt. Deze test kan uitgevoerd worden aan beide kanten van de watermeter. De inspectie moet vooral gericht zijn op de aansluiting, vaak gelegen onder het trapluik bij de voordeur. In de praktijk is het vaak zo dat de leidingen in een woongebouw meerdere privégedeelten van water voorzien, wat erop wijst dat ze als gemeenschappelijk worden beschouwd.
| Kenmerk | Omschrijving |
|---|---|
| Geluid | Dof geluid bij tikken met een lepel. |
| Kleur | Grijze tint; kan zijn geverfd. Na schuren komt zilverkleur lood tevoorschijn. |
| Vorm | Vaak onregelmatige vorm en variabele dikte. |
| Locatie | Meestal bij de wateraansluiting onder het trapluik of bij de meter. |
Voor de VvE is het essentieel om deze inspectie uit te voeren. Als er twijfel is, kan een erkende installateur een zichtinspectie uitvoeren om de aanwezigheid van lood te bevestigen en het vervangingsplan op te stellen.
Verdeling van Verantwoordelijkheden: Gemeenschappelijk versus Privé
De kern van de uitdaging voor een VvE is het bepalen wie de verantwoordelijkheid draagt voor het vervangen van loden leidingen. Dit hangt af van de indeling van de leidingen in het splitsingsreglement. Het reglement bepaalt of de leiding tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw behoort of dat het een privé-aangelegenheid is.
Als de leidingen in het splitsingsreglement als gemeenschappelijke delen zijn aangemerkt, ligt de verantwoordelijkheid voor vervanging volledig bij de VvE. De vereniging moet besluiten om een aannemer in te schakelen voor het vervangen van de leidingen. Een individuele eigenaar kan in dit geval niet zomaar zelf besluiten om gemeenschappelijke leidingen te laten vervangen. Dit vereist een formele procedure binnen de vereniging.
In geval de leidingen tot de privégedeelten behoren, ligt de verantwoordelijkheid bij de individuele eigenaar. De eigenaar moet zelf opdracht geven aan een aannemer voor een inspectie en vervanging. Dit geldt ook als de eigenaar de woning verhuurt; zelfs als de eigenaar zelf niet woont in de woning, blijft hij verantwoordelijk voor de vervanging van de leidingen in zijn eigendom.
Een complexe situatie ontstaat in gemengde complexen met zowel huur- als koopappartementen. In deze situaties kan het voorkomen dat de eigenaar van de huurwoning gehouden is tot het verwijderen van gemeenschappelijke loden leidingen, terwijl de eigenaar van de koopwoning niet dergelijke verplichtingen heeft. Dit kan leiden tot een situatie waarin de eigenaar van de huurwoning van de VvE verlangt dat de leidingen worden verwijderd, terwijl andere eigenaren daartoe niet verplicht zijn.
Het rechtssysteem geeft hier een helder beeld: indien de leidingen gemeenschappelijk zijn, is voor vervanging een meerderheid van stemmen nodig in de vergadering van eigenaars. Als er geen directe, afdwingbare verplichting is tot vervanging, kunnen eigenaren in strijd handelen met de redelijkheid en billijkheid door weigering om in te stemmen met een voorstel tot vervanging van alle leidingen. Echter, als de kosten voor de vergadering een belemmering vormen, kan dit leiden tot een beslissing om de leidingen niet te vervangen, tenzij de gezondheidsrisico's dit noodzakelijk maken.
Besluitvorming en Juridische Implicaties binnen de VvE
De besluitvorming binnen een VvE over het vervangen van loden leidingen is een strikt juridisch en procedureel proces. Wanneer de leidingen gemeenschappelijk zijn, heeft een individuele eigenaar geen enkele bevoegdheid om wijzigingen aan gemeenschappelijke delen aan te brengen zonder toestemming van de vergadering van eigenaars. Dit betekent dat de VvE als entiteit moet beslissen over de vervanging.
Voor het nemen van een beslissing is een meerderheid van stemmen vereist in de algemene vergadering. De kosten voor de verwijdering of vervanging kunnen een reden zijn voor eigenaren om tegen te stemmen. Als de kosten te hoog worden geacht, kan de VvE besluiten dat de leidingen niet worden vervangen. Dit is echter problematisch gezien de gezondheidsrisico's. In de Kamerbrief van 16 februari 2021 wordt benadrukt dat individuele eigenaren, waaronder verhuurders, niet zelf mogen besluiten over gemeenschappelijke leidingen als de verantwoordelijkheid bij de VvE ligt.
Voor verhuurders geldt een specifieke juridische plicht. Een hoog loodgehalte in het drinkwater vormt een gebrek in het huurrecht. Als een verhuurder nalatig is in het saneren van de leidingen, kunnen huurders zich wenden tot de gemeente voor handhaving, of zich tot de huurcommissie wenden voor een huurverlaging en eventueel tot de rechter. Dit kan leiden tot het toekennen van huurkorting door de rechter. Een verhuurder die eigenaar is van een woning met loden leidingen, is daarom verplicht tot vervanging, ook als hij zelf niet in de woning woont.
In een VvE kan het voorkomen dat er een conflict ontstaat tussen eigenaren die hun woning verhuren en eigenaren die zelf inwonen. De eigenaar van de huurwoning heeft een directe verplichting tot vervanging, terwijl de eigenaar van de koopwoning (als de leiding gemeenschappelijk is) afhankelijk is van de meerderheid van de VvE. Als de VvE weigert om de leidingen te vervangen vanwege kosten, kan de verhuurder in moeilijkheden komen omdat hij zijn verplichtingen jegens de huurder niet kan nakomen.
De Rol van de Gemeente en Erkende Installateurs
Gemeentes spelen een actieve rol bij de uitvoering van vervangingen in openbare en particuliere gebouwen. In de gemeente Nuenen is bijvoorbeeld vastgesteld dat gemeentelijk vastgoed en scholen geen loden leidingen hebben. De gemeente heeft gebruikers van gebouwen van vóór 1960 aangeschreven over de noodzaak van vervanging. Particuliere eigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor eventuele vervangingen in hun eigen eigendom.
Voor de daadwerkelijke uitvoering is het cruciaal dat de aannemer of loodgieter erkend is. Een erkende loodgieter is aangesloten bij een branchevereniging. Lijsten van erkende en gecertificeerde installateurs zijn beschikbaar in het kwaliteitsregister voor de bouw- en installatiesector QBISnl. Dit register kan worden geraadpleegd via www.qbisnl.nl. Het inhuren van een niet-erkende installateur kan leiden tot onvolledige of foutieve werken, wat de veiligheid van het drinkwater niet garandeert.
De gemeente Rotterdam en andere autoriteiten stellen dat als er geen andere mogelijkheid is dan kunnen volwassenen en kinderen van 8 jaar en ouder tijdelijk het kraanwater blijven drinken, mits de leidingen worden doorgespoeld. Voor overig gebruik zoals douchen, wassen en toilet is het water veilig. Als er geen directe verplichting is, kan de gemeente optreden met een handhavingsoptreden als de verhuurder nalatig is.
Strategieën voor VvE's: Van Identificatie tot Vervanging
Het proces voor een VvE omvat een duidelijke volgorde van stappen. Allereerst moet de VvE controleren of er nog steeds loden leidingen aanwezig zijn. Dit kan door visuele inspectie of door het inhuren van een expert. Als er twijfel is, kan een erkende installateur een inspectie uitvoeren.
Als de leidingen gemeenschappelijk zijn, moet de VvE een vergadering inroepen om over vervanging te besluiten. Dit vereist een meerderheid van stemmen. De kosten zijn een belangrijk gespreksonderwerp. Als de kosten te hoog zijn, kunnen eigenaren weigeren. Echter, de Gezondheidsraad adviseert dringend tot vervanging vanwege de gezondheidsrisico's. Een VvE kan besluiten om een aannemer in te schakelen voor het vervangen van de leidingen door koperen, stalen of kunststof leidingen.
Als de leidingen privé zijn, ligt de verantwoordelijkheid bij de eigenaar. De eigenaar moet zelf een inspectie en vervanging laten uitvoeren. Dit geldt ook voor verhuurders. Als de eigenaar de woning verhuurt, is hij verantwoordelijk voor de vervanging.
In een VvE kan het voorkomen dat er een conflict ontstaat tussen eigenaren die hun woning verhuren en eigenaren die zelf inwonen. De eigenaar van de huurwoning is gehouden tot vervanging, terwijl de eigenaar van de koopwoning afhankelijk is van de meerderheid. Als de VvE weigert, kan de verhuurder in moeilijkheden komen. De gemeente kan handhaven als de verhuurder nalatig is.
De meest voor de hand liggende oplossing in een woongebouw met loden leidingen is het geheel vervangen van alle loden leidingen. Dit komt omdat de leidingen vaak meerdere privégedeelten van water voorzien en daarmee gemeenschappelijk zijn. Het vervangen van slechts een deel van de leidingen is vaak ondoelmatig en kan de loodwaarden niet voldoende verlagen.
Conclusie
Het vervangen van loden waterleidingen in een Vereniging van Eigenaren is een complex proces dat vereist een nauwkeurige analyse van de eigendomsverhoudingen en de toepassing van de VvE-reglementen. De Gezondheidsraad adviseert dringend tot vervanging vanwege de ernstige gezondheidsrisico's voor kinderen en zwangere vrouwen. De verantwoordelijkheid ligt afhankelijk van de indeling in het splitsingsreglement: gemeenschappelijke leidingen vallen onder de VvE, terwijl privé-leidingen onder de individuele eigenaar vallen.
Besluitvorming binnen de VvE vereist een meerderheid van stemmen. Kosten kunnen een belemmering vormen, maar de juridische verplichtingen voor verhuurders en de mogelijke sancties (huurkorting, handhaving door gemeente) maken het onontkoombaar om actie te ondernemen. Het gebruik van erkende installateurs via het QBIS-register is essentieel voor de kwaliteit van de uitvoering. Een VvE die dit proces correct beheert, vermindert niet alleen de gezondheidsrisico's, maar voorkomt ook juridische conflicten met verhuurders en de gemeente. De meest effectieve strategie is het volledige vervangen van alle loden leidingen in het gebouw, gezien het feit dat deze vaak als gemeenschappelijke delen functioneren.