Het beheer van een vereniging van eigenaren (VvE) vormt de fundamenten van een stabiel vastgoedbezit. Voor elk appartement, maar ook voor bepaalde woningen met gedeelde faciliteiten zoals hal, tuin, lift, lift, dak of parkeergarage, geldt dat de bewoners gezamenlijk eigenaar zijn van het pand. Deze gezamenlijke eigendom brengt met zich mee dat onderhoud, verbeteringen en de financiën gezamenlijk worden beheerd. Een cruciaal aspect van dit beheer is het creëren van een financieel veilige omgeving voor het pand. Per 1 januari 2021 is er een nieuwe wettelijke verplichting ingevoerd die alle VvE's verplicht geld te sparen voor toekomstig onderhoud. Deze wetgeving streeft ernaar de achterstalling van onderhoud en de risico's van verkrotting te voorkomen.
De kern van deze verplichting ligt in het creëren van een reservefonds. Dit fonds dient als een financiële buffer voor toekomstige uitgaven, onafhankelijk van de wisselingen in de financiële situatie van individuele eigenaren of het verhuizen van bewoners. Zonder dit fonds kunnen grote, onverwachte kosten, zoals het herstel van een lekkend dak of grote schilderwerkzaamheden, leiden tot financiële crisissen waarbij individuele eigenaren niet in staat zijn hun aandeel te betalen. De wetgeving schrijft voor dat elke VvE moet kiezen tussen twee methodes voor het sparen: het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of het sparen op basis van de herbouwwaarde van het pand.
De Wetgeving en de Twee Spaarstrategieën
De wetgever heeft de verplichting om te sparen geïmplementeerd om te voorkomen dat de helft van de VvE's geen geld reserveert voor toekomstige uitgaven. Een VvE die geen geld opzij zet, wordt vaak een "slapende VvE" genoemd. Deze term verwijst naar verenigingen die geen vergaderingen houden en geen financiële reservering hebben. Het kabinet heeft daarom minimumbedragen ingesteld die jaarlijks moeten worden gespaard. De keuze voor de methode van sparen ligt bij de VvE zelf, mits er wordt voldaan aan de minimumvereisten.
Er zijn twee hoofdwegen om aan de wettelijke verplichting te voldoen. De eerste en voorkeursmethode is het opstellen van een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Dit plan biedt een nauwkeurig inzicht in de staat van het gebouw en de verwachte onderhoudskosten. Een MJOP wordt doorgaans opgesteld door een bouwkundige en dekt een periode van 25 tot 30 jaar. Het plan geeft aan welke werkzaamheden op termijn uitgevoerd moeten worden en wat de verwachte kosten zullen zijn. Hierdoor kan de VvE jaarlijks een bedrag reserveren dat precies toereikend is voor het geplande onderhoud. Belangrijk is dat het plan iedere 5 jaar moet worden vernieuwd en onderdeel uitmaakt van de jaarlijkse begroting.
De tweede methode, indien er geen MJOP is of er geen draagvlak is voor het opstellen ervan, is het sparen op basis van de herbouwwaarde. In dit geval moet jaarlijks 0,5 procent van de herbouwwaarde worden gespaard. De herbouwwaarde is het bedrag dat nodig is om de woning of het appartement weer op te bouwen in de dezelfde staat na een ramp, zoals een brand. Dit bedrag is doorgaans lager dan de verkoopwaarde van het pand. Voor dit zelfde bedrag is ook de opstalverzekering afgesloten, wat aantoont dat de verzekering en de spaarverplichting direct met elkaar verbonden zijn.
| Vergelijking van Spaarmethodes | Op Basis van MJOP | Op Basis van Herbouwwaarde |
|---|---|---|
| Basis | Gedetailleerd onderhoudsplan (25-30 jaar) | 0,5% van de herbouwwaarde |
| Frequentie | Plan moet elke 5 jaar worden vernieuwd | Jaarlijkse berekening |
| Voordelen | Nauwkeurig inzicht in toestand en kosten | Eenvoudig en snel te berekenen |
| Nadelen | Vereist een bouwkundige en planning | Kan onder- of overschatting van kosten opleveren |
| Verplichting | Ja (voorkeursmethode) | Ja (alternatieve methode) |
De keuze voor de MJOP wordt aangeraden omdat dit plan een nauwkeurig inzicht geeft in de staat van het gebouw en het verwachte onderhoud. Een MJOP brengt doorgaans 25 of 30 jaar in beeld, zodat voor de VvE duidelijk is welke onderhoudskosten zij kunnen verwachten. Dit is essentieel voor een verantwoord beheer. Een VvE kan ook kiezen voor het spaarbedrag op basis van de herbouwwaarde, maar dit is minder nauwkeurig dan een MJOP.
Het Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan (DMJOP) en Verduurzaming
Het beheer van een VvE gaat verder dan slechts het onderhouden van het bestaande gebouw. In een MJOP kunnen ook maatregelen worden gezet om het gebouw duurzamer te maken. Dit specifieke type plan heet een duurzaam meerjarenonderhoudsplan (DMJOP). Dit plan stelt de VvE in staat om niet alleen te sparen voor traditioneel onderhoud, maar ook voor verduurzaming van het gebouw. Een voorbeeld hiervan is het vervangen van enkel- of dubbelglas door hr++- of tripleglas.
Om deze maatregelen te kunnen uitvoeren, is het belangrijk om te weten van wie het glas is. In de splitsingsakte staat precies geregeld wie eigenaar is van specifieke onderdelen. De splitsingsakte bevat ook informatie over welke verzekeringen verplicht zijn. Zo moet elke VvE een opstalverzekering hebben. Vaak is ook een aansprakelijkheidsverzekering nodig. Deze documenten vormen de basis voor het nemen van beslissingen over verduurzaming.
Een VvE heeft als taak het gebouw goed te onderhouden en hiervoor geld te sparen. Het DMJOP maakt het mogelijk om deze taak uit te breiden met duurzaamheidsdoelen. Dit is essentieel omdat de kosten voor verduurzaming vaak hoog zijn en een lange levensduur hebben. Door dit te integreren in het MJOP wordt de verduurzaming een geïntegreerd onderdeel van het beheer. De wet stelt dat een VvE ook individueel mag kiezen om geen geld te sparen met de VvE, maar alleen als er sprake is van specifieke redenen.
Uitzonderingen en Alternatieve Regelingen
De wet voorziet in uitzonderingen op de verplichting om het geld op een aparte bankrekening te plaatsen. Een VvE mag van de verplichting afwijken als ten minste 80% van de stemmen hiertoe besluit. Dit betekent dat de VvE kan besluiten om niet als vereniging te sparen, maar de financiële verantwoordelijkheid te leggen bij de individuele eigenaren. Ook bij deze uitzondering moet er nog steeds worden gespaard, maar er is geen verplichting om het geld op een aparte rekening te storten. Dit betekent dat jaarlijks inzichtelijk moet worden gemaakt hoeveel geld iedere eigenaar verschuldigd is aan de VvE en, in geval van uitvoering van werkzaamheden of verkoop van het appartement, moet bijdragen aan de gezamenlijke onderhoudskosten.
De tweede uitzondering betreft de bankgarantie. Het verschuldigde geld voor het reservefonds wordt dan niet overgemaakt aan de VvE, maar voor het bedrag wordt een bankgarantie afgegeven. Het geld staat dan nog steeds op rekening van de eigenaar, maar is gereserveerd voor onderhoud aan het pand. Er kunnen een aantal redenen zijn waarom een VvE niet samen spaart: - In het splitsingsreglement is bepaald dat er geen geld op de rekening van de VvE wordt gestort. - Er is een bankgarantie afgegeven aan de VvE door de bank van de eigenaar die geen periodieke bijdrage wil storten. - Een meerderheid (minimaal 80 procent van alle stemmen van de eigenaren binnen de VvE) heeft besloten geen geld te storten in het reservefonds.
Ondanks de mogelijkheid tot afwijken, blijft de plicht bestaan. De VvE, of de individuele eigenaren, moet(en) wel betalen als onderhoud van het pand noodzakelijk is. Een VvE mag ook altijd geld lenen als de algemene vergadering (ALV) daar een geldig besluit over neemt, tenzij het splitsingsreglement uitdrukkelijk bepaalt dat dat niet mag. Bij de meeste leningen moet je verduurzamingsmaatregelen toepassen. Dit toont aan dat lening en verduurzaming vaak hand in hand gaan.
Risico's van een Slapende VvE en Financiële Consequenties
Een VvE die niet actief is, geen vergaderingen houdt en geen geld opzij zet voor toekomstige uitgaven voor onderhoud, wordt een "slapende VvE" genoemd. Deze situatie baart het kabinet zorgen, omdat de helft van de 121.000 VvE's in Nederland geen geld reserveert voor toekomstige uitgaven. Moet er geschilderd worden of moet er een lekkend dak gerepareerd worden? Dan is er vaak geen geld voor en de bewoners kunnen het niet ophoesten. Dit leidt bij veel appartementen tot achterstallig onderhoud en uiteindelijk tot verkrotting.
Er is geen VvE-politie die controleert of u en uw buren jaarlijks sparen voor toekomstig onderhoud. Toch kunt u zich spreekwoordelijk in de vingers snijden door niet aan de wettelijke verplichting te voldoen. Onderhoud moet (op den duur) altijd worden uitgevoerd en de kosten betalen de eigenaren samen. Uitstel kan zelfs voor hogere onderhoudskosten zorgen, doordat bijvoorbeeld noodreparaties nodig zijn of het gebouw in verval raakt.
Bij de verkoop van een appartement wordt door de hypotheekverstrekkers geïnformeerd naar het reservefonds. Zij maken een inschatting of de VvE voldoende geld in kas heeft om het (toekomstige) onderhoud uit te (laten) voeren. Een gebrek aan een adequaat reservefonds kan de verkoop van een appartement bemoeilijken, omdat potentiële kopers en banken de financiële stabiliteit van de VvE zullen beoordelen.
Controlepunten voor Appartementseigenaren en Kopers
Voor iemand die een appartement koopt of als VvE-lid wil fungeren als actieve beheerder, zijn er specifieke controlepunten die moeten worden doorlopen. Het is verplicht om een actieve VvE te hebben en om te sparen voor het onderhoud. Hiervoor moet een aantal zaken worden geregeld. Koopt u een appartement, bijvoorbeeld in Utrecht, dan bent u automatisch lid van een vereniging van eigenaren (VvE). Goed samenwerken in uw VvE is belangrijk omdat samen beslist u over onderhoud, verbeteringen en energiebesparing in het gebouw.
Voor de controle van de financiële gezondheid van een VvE kunnen de volgende punten worden gebruikt als checklist: - Is de VvE ingeschreven bij de Kamer van Koophandel? - Vergadert de VvE elk jaar? Vraag het verslag van de laatste vergadering op. - Controleer of er een meerjarig onderhoudsplan (MJOP) voor het gebouw is opgesteld. - Spaart de VvE voldoende voor het onderhoud op een gezamenlijke bankrekening? - Heeft uw VvE een gezamenlijke opstalverzekering? - Is het reservefonds gevormd en voldoet dit aan de wet?
Als de VvE niet actief is, kunnen eigenaren gebruik maken van een stappenplan om de VvE actief te maken. Informatie hierover is beschikbaar op de website van VvE Belang. Het is ook belangrijk om te weten wat precies onder uw VvE valt. Hiervoor moet in de splitsingsakte worden gekeken of deze opgehaald worden bij het Kadaster. De splitsingsakte geeft duidelijkheid over de verdeling van kosten en verantwoordelijkheden.
Praktische Uitvoering van het Reservefonds
De praktische uitvoering van het reservefonds vereist een duidelijke administratie. De VvE moet jaarlijks inzichtelijk maken hoeveel geld iedere eigenaar verschuldigd is. Bij de uitvoering van werkzaamheden of bij verkoop van een appartement moet er worden bijgedragen aan de gezamenlijke onderhoudskosten. Dit betekent dat de financiële verantwoordelijkheid blijft liggen bij de individuele eigenaren, zelfs als er geen apart reservefonds is.
Een VvE mag ook altijd geld lenen als de ALV daar een geldig besluit over neemt. Dit is echter niet altijd mogelijk als het splitsingsreglement dit uitdrukkelijk verbiedt. Bij de meeste leningen moet je verduurzamingsmaatregelen toepassen. Dit toont aan dat lening en verduurzaming vaak hand in hand gaan. De wet geeft de VvE de keuze om te sparen op basis van een MJOP of op basis van de herbouwwaarde, maar benadrukt dat het spaarbedrag moet worden overgemaakt naar een gezamenlijke bankrekening.
De Rol van de Wetgever en Toekomstperspectief
De wetgever heeft met de invoering van de verplichting tot sparen per 1 januari 2021 een duidelijke richtlijn gegeven. Deze regelgeving is bedoeld om de financiële stabiliteit van VvE's te waarborgen en de verkoop van appartementen te faciliteren. Het kabinet heeft minimumbedragen ingesteld die jaarlijks moeten worden gespaard. De wet streeft ernaar de achterstalling van onderhoud en de risico's van verkrotting te voorkomen.
Deze wetgeving is niet statisch. Het plan moet elke 5 jaar worden vernieuwd. Dit zorgt voor een dynamisch beheer dat reageert op de veranderende staat van het gebouw. De wetgever erkent dat de VvE zelf mag kiezen tussen de methodes, maar benadrukt dat de MJOP de voorkeur heeft vanwege het nauwkeurig inzicht dat het biedt. De focus ligt op het creëren van een gezonde financiële basis voor het pand, onafhankelijk van de individuele situatie van de eigenaren.
De rol van de VvE is dus niet beperkt tot het simpelweg sparen van geld, maar het omvatten van een breed scala aan verantwoordelijkheden. De VvE moet zorgen voor het onderhoud van het gebouw, zoals de fundering, het dak en de gevels. Beslissingen worden samen genomen: de meerderheid beslist, maar het belang van alle eigenaren telt mee. De wet zorgt ervoor dat deze beslissingen op een solide financiële basis rusten.
Conclusie
De invoering van de wettelijke spaarplicht per 1 januari 2021 vormt een mijlpaal in het beheer van verenigingen van eigenaren. Deze maatregel garandeert dat er altijd middelen beschikbaar zijn voor noodzakelijk onderhoud en verduurzaming. Door de keuze tussen een MJOP en het spaarpercentage van de herbouwwaarde, biedt de wetgeving flexibiliteit met als doel de financiële stabiliteit van het pand te waarborgen. Voor appartementseigenaren is het van cruciaal belang om actief deel te nemen aan het beheer van de VvE en de financiële gezonde staat van het reservefonds te controleren. Alleen door samen te werken en te voldoen aan de wetgeving kan verkrotting worden voorkomen en kan de waarde van het vastgoedbehoud behouden blijven.