De Tweepersoons-VvE: Juridische Complexiteit en Praktische Uitdagingen van Kleine Verenigingen van Eigenaren

In de wereld van onroerend goed bestaat een specifiek fenomeen dat vaak onderschat wordt: de Vereniging van Eigenaren (VvE) bestaande uit slechts twee leden. Terwijl grote complexen met honderden woningen functioneren volgens gestandaardiseerde procedures, stellen VvE's met twee eigenaren unieke juridische en bestuurlijke uitdagingen. Deze kleine entiteiten zijn geen zeldzaamheid; in steden zoals Amsterdam en Rotterdam vinden we tal van zogenaamde 'trappenhuis-VvE's' met slechts twee woningen. De dynamiek in een dergelijke verhouding verschilt fundamenteel van grote verenigingen. Hier staat de menselijke factor centraal, maar juist dit maakt de regeling kwetsbaar voor gebrek aan formele structuur, wat op den duur kan leiden tot ernstige conflicten die alleen via de rechter kunnen worden opgelost.

De noodzaak tot het vormen van een VvE is wettelijk ingebed in de structuur van appartementseigendom. Wanneer het eigendom van een pand over meerdere eigenaren wordt verdeeld, ontstaat er een verplichting tot het oprichten van een vereniging. Dit is geen optionele keuze, maar een wettelijke vereiste bij het ontstaan van appartementsrechten. Het doel van deze vereniging is het behartigen van de gemeenschappelijke belangen, het beheer van gemeenschappelijke delen en de grond, alsook het nemen van beslissingen over onderhoud en nutsvoorzieningen. Als eigenaar van een appartement ben je automatisch mede-eigenaar van het gehele gebouw voor een gedeelte en hebt je het exclusieve gebruiksrecht van je eigenheid. De verplichting tot lidmaatschap is dus onontkoombaar.

In de praktijk van een VvE met twee eigenaren ligt het gevaar op de loer dat zaken niet of puur informeel worden geregeld. Vaak gaat dit jarenlang goed totdat er een incident optreedt. Het ontbreken van een formele structuur leidt ertoe dat onderhoudskosten onderling worden afgerekend of dat één van de eigenaren vooraf betaalt en de ander later een betaalverzoek ontvangt. Deze informele regelingen zijn riskant. Zonder een eigen bankrekening van de VvE, zonder een bestuur en zonder een jaarlijkse vergadering, ontbreekt de transparantie en de juridische zekerheid. Het is cruciaal om te begrijpen dat een VvE met twee leden volledig dezelfde regels moet naleven als grote verenigingen, hoewel de uitvoering in de praktijk anders kan zijn.

Juridische Fundamenten en de Splitsingsakte

De basis van elke VvE ligt in de splitsingsakte en de bijbehorende splitsingstekening. Deze documenten bepalen de verhoudingen tussen de eigenaren. In een tweepersoons-VvE zijn deze documenten vaak de enige bron van rechtsgeldigheid. Een recente uitspraak van het Gerechtshof 's-Hertogenbosch uit 2019 benadrukt het belang van deze documenten bij het oplossen van geschillen over het gebruik van gemeenschappelijke en privégedeelten. In dit specifieke geval ging het om een VvE met twee leden waarin de interpretatie van de splitsingsakte centraal stond. Het hof oordeelde over de vraag of bepaalde daken tot de privégedeelten behoorden of tot de gemeenschappelijke delen.

Volgens het hof vallen daken, zoals beschreven in artikel 9 van het Modelreglement, onder de gemeenschappelijke delen. Artikel 11 stelt dat ieder eigenaar het gebruik van deze delen moet gebruiken volgens de bestemming. Als een eigenaar toestemming wil voor het inrichten van een dakterras op een gemeenschappelijk dak, moet dit conform het modelreglement. In de besproken zaak stelde het hof dat een besluit van de VvE om toestemming te verlenen voor een dakterras in strijd is met het in de splitsingsakte geïncorporeerde reglement als de daken naar de letter van de akte tot de gemeenschappelijke delen behoren en niet tot de privégedeelten van de individuele woningen. De uitspraak laat zien hoe essentieel het is dat de splitsingsakte en de splitsingstekening nauwkeurig worden geïnterpreteerd, aangezien deze documenten de basis vormen voor alle besluiten binnen de vereniging.

De verdeling van stemrechten is een ander kritisch punt. In een VvE met twee eigenaren kan het aantal stemmen vastgesteld worden op een maximum van twee, waarbij elk appartementsrecht één stem vertegenwoordigt, ongeacht de grootte van het aandeel in het pand. In de praktijk komt het voor dat de een tegen is en de ander voor. Dit leidt tot een patstelling. In grote VvE's kan een gekwalificeerde meerderheid worden bereikt, maar in een tweepersoons-VvE is dit onmogelijk omdat een meerderheid van 66% (of 2/3) vereist is voor belangrijke besluiten, wat in feite unanimiteit betekent. Als er geen eensgezindheid is, ontstaat een impasse.

De Uitdagingen van Informeel Beheer

Een van de meest voorkomende problemen in kleine VvE's is de neiging tot informeel handelen. Omdat er maar twee eigenaren zijn, lijkt het voor de hand te liggen om alles onderling te regelen. Dit werkt vaak goed zolang er geen geschil is. Echter, zodra men van mening verschilt, is er geen structuur om het conflict op te lossen. Het gebrek aan een formeel bestuur, een kascommissie en een jaarrekening zorgt voor een gebrek aan transparantie.

In veel gevallen wordt de opstalverzekering of onderhoudskosten door één van de eigenaren voorgeschoten. De andere eigenaar ontvangt dan een betaalverzoek. Dit is riskant omdat het ontbreekt aan een formele financiële administratie. Als de VvE geen spaargeld heeft en de eigenaren niet kunnen overeenkomen over de kostenverdeling, ontstaat er een juridisch en financieel risico. Dit kan leiden tot situaties waarbij onderhoud wordt uitgesteld of waarbij er geschillen ontstaan over wie wat moet betalen. De wetgeving vereist echter wel dat de VvE een eigen bankrekening heeft, een bestuur heeft en jaarlijkse vergaderingen houdt. Het negeren van deze vereisten leidt ertoe dat de VvE niet voldoet aan de wettelijke verplichtingen.

De situatie wordt nog ingewikkelder als de andere eigenaar niet bereikbaar is of niet mee wil werken. Dit is een veelvoorkomend probleem, zoals beschreven in een geval uit Rotterdam waar een eigenaar probeerde een VvE op te richten met slechts twee leden, maar de andere eigenaar niet reageerde op e-mails of een beheerder niet kon vinden. In dergelijke gevallen is het noodzakelijk om te kijken naar de regelingen in het modelreglement die voorzien in oplossingen bij gebrek aan medewerking.

Het Nieuwe Modelreglement voor Kleine VvE's

Om aan de specifieke behoeften van kleine verenigingen tegemoet te komen, is er een nieuw modelreglement ontwikkeld, speciaal voor VvE's met twee of drie appartementsrechten, maar ook geschikt voor iets grotere verenigingen tot maximaal vijf appartementen. Dit modelreglement is eenvoudiger opgezet dan de standaard modelreglementen en bevat minder artikelen die niet strikt noodzakelijk zijn omdat ze al in de wet zijn geregeld.

Een van de belangrijkste wijzigingen in dit nieuwe modelreglement is de aanpak van de besluitvorming. Omdat een gekwalificeerde meerderheid bij twee eigenaren vaak niet te bereiken is, heeft het nieuwe reglement een oplossing voor het geval van een gelijke stemming. In deze situatie neemt een deskundige een bindend besluit. Dit is essentieel om impasses te voorkomen. Als de eigenaren niet overeen kunnen komen, kan een onafhankelijke partij worden ingeschakeld om een definitieve beslissing te nemen.

Daarnaast bevat het nieuwe reglement een regeling voor de situatie dat de andere eigenaar niet bereikbaar is of nergens aan meewerkt. Dit is een cruciale toevoeging voor kleine VvE's waarin communicatie vaak verbrokkelt. Verder voorziet het reglement in een oplossing voor de situatie dat er geen kascommissie kan worden ingesteld. Bij kleine VvE's is het vaak niet haalbaar om een volledige kascontrole uit te voeren. Daarom valt de verplichting tot kascontrole weg als de jaarrekening unaniem wordt goedgekeurd door beide eigenaren. Dit vergemakkelijkt de administratie zonder de juridische veiligheid op te offeren.

Het nieuwe modelreglement verandert ook de manier waarop gemeenschappelijk eigendom wordt gedefinieerd. In plaats van een opsomming van wat wel gemeenschappelijk is, staat er een opsomming van wat niet gemeenschappelijk is. Dit verduidelijkt de verdeling van verantwoordelijkheden tussen de eigenaren en de vereniging. In een kleine VvE is het vaak niet mogelijk om een uitgebreide lijst van gemeenschappelijke delen op te nemen; daarom is het efficiënter om de uitzonderingen te specificeren.

Beheer, Bestuur en Financiele Verantwoording

Ook al is een VvE met twee eigenaren klein, de wet vereist toch een zekere mate van structuur. De VvE moet een eigen bankrekening hebben, een bestuur en een jaarlijkse vergadering houden. De vraag rijst: hoe wordt er gestemd binnen een VVE met twee eigenaren? Wanneer het maximum aantal stemmen twee is en elk appartementsrecht één stem heeft, is het mogelijk dat de stemming gelijk eindigt. In dergelijke gevallen is de uitspraak van het hof van belang. Als de een tegen is en de ander voor, en er is geen meerderheid, dan is er een impasse. Het nieuwe modelreglement voorziet in een oplossing door het inschakelen van een deskundige.

De financiële verantwoordelijkheid ligt bij de VvE. De vereniging is verantwoordelijk voor het onderhoud van het gebouw, de grond en de nutsvoorzieningen. Als er geen spaargeld is, kunnen kosten voor onderhoud worden verstrekt door een van de eigenaren, maar dit leidt vaak tot onduidelijkheid over wie wat moet betalen. Een formele administratie is essentieel om dit te voorkomen. De wet vereist dat de VvE een eigen bankrekening heeft, maar in de praktijk wordt dit vaak genegeerd in kleine verenigingen. Dit is riskant omdat er geen transparantie is over de uitgaven en inkomsten.

In gevallen waarin een eigenaar niet meewerkt, zoals beschreven in de situatie in Rotterdam, is het noodzakelijk om te kijken naar de regelingen in het modelreglement. Als de andere eigenaar niet reageert of een beheerder niet vindt, is het moeilijk om de VvE op te richten. De wetgeving voorziet in oplossingen voor dergelijke situaties, maar dit vereist actieve betrokkenheid van de eigenaar die wel wil werken aan de VvE.

Juridische Disputes en de Rol van de Rechter

De rol van de rechter wordt duidelijk in de uitspraak van het Gerechtshof 's-Hertogenbosch. In dit geval ging het om een VvE met twee leden waarbij er geschil was over het gebruik van daken. Het hof oordeelde dat de daken tot de gemeenschappelijke delen behoren, conform artikel 9 en 11 van het modelreglement. Dit betekent dat toestemming voor het inrichten van een dakterras niet zomaar kan worden verleend, omdat dit in strijd is met de bestemming van de gemeenschappelijke delen.

Deze uitspraak benadrukt het belang van de splitsingsakte en de splitsingstekening. Als er een geschil ontstaat over het gebruik van gemeenschappelijke delen, kan de rechter oordelen op basis van deze documenten. In een VvE met twee eigenaren is het risico op geschillen groter omdat er geen onafhankelijk bestuur is dat kan bemiddelen. Dit leidt er vaak toe dat er naar de rechter wordt gegaan voor een definitieve beslissing.

Het is essentieel om te begrijpen dat een VvE met twee eigenaren dezelfde wettelijke verplichtingen heeft als grote verenigingen. Dit betekent dat er een bestuur moet zijn, een eigen bankrekening en een jaarlijkse vergadering. Als deze structuur ontbreekt, kunnen er ernstige juridische gevolgen optreden, zoals de vernietiging van besluiten.

Vergelijking tussen Standaard en Nieuwe Modelreglementen

Om de verschillen tussen de bestaande en het nieuwe modelreglement duidelijk te maken, is de volgende tabel opgesteld. Deze vergelijking toont de specifieke voordelen voor kleine VvE's.

De tabel laat zien dat het nieuwe modelreglement is ontworpen om de complexiteit te verminderen en de praktische uitvoerbaarheid in kleine verenigingen te verbeteren. Door het wegnemen van onnodige artikelen en het bieden van specifieke oplossingen voor impasses, wordt de functioneren van een kleine VvE efficiënter en minder conflictvol.

Praktische Stappen voor het Opzetten van een Kleine VvE

Voor eigenaren die een VvE met twee leden willen opzetten, is het belangrijk om een duidelijk stappenplan te volgen. Dit voorkomt de informele regelingen die vaak tot problemen leiden. De volgende stappen zijn essentieel:

• Controleer de splitsingsakte en de splitsingstekening om de verdeling van rechten en verplichtingen te bepalen.
• Kies het nieuwe modelreglement voor kleine VvE's dat specifiek is ontworpen voor 2 tot 5 appartementen.
• Stel een bestuur in, bestaande uit één of twee leden, afhankelijk van de voorkeuren van de eigenaren.
• Open een eigen bankrekening voor de VvE om alle inkomsten en uitgaven transparant te houden.
• Houd jaarlijkse vergaderingen om besluiten te nemen over onderhoud en kosten.
• Registreer de VvE bij het handelsregister als dit vereist is voor de specifieke situatie.
• Bied een oplossing voor de situatie dat de andere eigenaar niet meewerkt of niet bereikbaar is, conform het nieuwe modelreglement.

Het volgen van deze stappen zorgt voor een solide basis voor een functionerende VvE. Het is belangrijk om te benadrukken dat een formele structuur essentieel is om geschillen te voorkomen en de wetgeving na te leven.

Conclusie

Een VvE met twee eigenaren is een uniek fenomeen in de Nederlandse vastgoedwereld. Hoewel het lijkt alsof dit een eenvoudige situatie is, zijn de juridische en bestuurlijke uitdagingen significant. Het gebrek aan een grote groep eigenaren maakt de vereniging kwetsbaar voor informeel handelen, wat op den duur leidt tot ernstige conflicten. Het nieuwe modelreglement biedt een oplossing door specifieke regelingen voor kleine verenigingen te introduceren, waaronder de mogelijkheid tot een bindend besluit door een deskundige bij gelijke stemming en een verlichte financiële controle.

Het is essentieel dat eigenaren van kleine VvE's de wettelijke verplichtingen naleven, inclusief het hebben van een eigen bankrekening, een bestuur en jaarlijkse vergaderingen. De uitspraak van het hof toont aan dat geschillen over gemeenschappelijke delen kunnen leiden tot ingewikkelde juridische procedures. Door het nieuwe modelreglement toe te passen en de splitsingsakte nauwkeurig te interpreteren, kunnen eigenaren een stabiele en functionerende vereniging creëren. De sleutel ligt in de overgang van informeel naar formeel beheer, wat de zekerheid en de rechtvaardigheid binnen de vereniging verhoogt.

Bronnen

1. Wooninfo: In een VvE met z'n twee
2. Startpagina: Hoe wordt er gestemd binnen een VVE met 2 eigenaren
3. Eigenhuis Community: Een VvE starten met 2 eigenaren
4. Advocatenkantoor VVE: Uitleg splitsingsakte en vernietiging besluit
5. Advivve Beheer: Nieuw modelreglement kleine VvE's
6. Hypotheker: Vereniging van Eigenaren (VvE)