De oprichting van een Vereniging van Eigenaren (VvE) is verplicht bij het splitsen van een woning in appartementen, zoals aangegeven in de wet. In veel gevallen ontstaat een VvE met slechts twee eigenaren, bijvoorbeeld bij een woning die is gesplitst in twee appartementen of een appartement en een kantoor. Hoewel dit een kleinere groep vormt dan een typische VvE met tien of twintig leden, zijn er toch juridische, beheer- en praktische kansen en uitdagingen die specifiek van toepassing zijn op zo’n situatie. Deze artikelen behandelen de juridische opbouw van de VvE, de rol van de splitsingsakte en splitsingstekening, het beheer, de administratie en mogelijke uitbreidingen zoals het optoppen van een extra woning in het dak.
Juridische opbouw van een VvE met twee eigenaren
De VvE wordt automatisch opgericht bij het opstellen van een splitsingsakte door een notaris. In deze akte wordt de VvE juridisch gedefinieerd, samen met de statuten en de spelregels waaraan de eigenaren zich moeten houden. In het geval van een VvE met slechts twee eigenaren is de structuur van de VvE qua juridische opbouw hetzelfde als bij grotere VvE’s. De vereniging beheert de gemeenschappelijke delen van het woningbouwproject en zorgt ervoor dat de regels van het huishoudelijk reglement en het splitsingsreglement worden nageleefd.
De statuten van de VvE zijn een onderdeel van de splitsingsakte en bepalen hoe de vereniging functioneert. Hierin kunnen bepalingen gedaan worden over de verdeling van lasten, het besluitvormingsrecht en de rol van de bestuurders. In de praktijk is het echter vaak zo dat de VvE in deze situatie weinig actief is, met weinig vergaderactiviteiten en geen actief bestuur. Dit kan leiden tot een “slapende VvE”, zoals omschreven in bron [4].
Een VvE met twee eigenaren kan dus zowel goed functioneren als in een passieve toestand belanden. De keuze hoe de VvE eruitziet, ligt volledig bij de eigenaren.
Splitsingsakte en splitsingstekening
De splitsingsakte is het juridisch fundament van de VvE. Deze akte bevat belangrijke informatie over het aantal appartementen, hun grootte en hun toewijzing aan eigenaren. In de splitsingsakte worden ook de rechten en plichten van de appartementseigenaren opgenomen. De splitsingsakte wordt opgemaakt door een notaris en is een officieel juridisch document dat in het kadaster is ingeschreven.
Daarnaast bevat de splitsingsakte ook een splitsingstekening. Deze tekening geeft een visuele weergave van het appartementsrecht van elk appartement. In bron [2] wordt een juridische uitspraak verwerkt waarin het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch een zaak behandelt over de uitleg van de splitsingstekening in een VvE met twee eigenaren. Hierin wordt onder andere geoordeeld of daken die behoren tot een appartement ook daadwerkelijk in de splitsingsakte zijn verwerkt.
In dit voorbeeld was het dak van een appartement niet duidelijk verwerkt in de splitsingsakte. De rechter concludeerde dat het gebruik van het dak niet als een exclusief recht van de eigenaar kon worden gezien, omdat het niet duidelijk was uit de splitsingsakte of splitsingstekening. Dit benadrukt de belangrijkheid van een goed opgemaakte splitsingsakte en splitsingstekening, die alle rechten en plichten van de eigenaren duidelijk moeten omschrijven.
Beheer van een VvE met twee eigenaren
Hoewel de VvE een juridisch orgaan is, is het beheer van de vereniging in de praktijk vaak in handen van een beheerder. Een VvE-beheerder is geen officieel orgaan binnen de VvE, maar voert taken uit namens het bestuur. Deze beheerder kan bijvoorbeeld zorgen voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen, het bijhouden van administratie en het organiseren van vergaderingen.
In de praktijk is het voor een VvE met twee eigenaren vaak efficiënt om een beheerder in te huren, omdat de taken niet te veel zijn om zelf te doen. Bron [1] laat zien dat in zo’n geval de beheerder vaak ook een digitale platform zoals Twinq gebruikt om informatie voor de eigenaren beschikbaar te stellen. In dit geval is Twinq echter nog niet volledig ingezet en zijn er vragen over of de beheerder of het platform zelf verantwoordelijk is voor het uploaden van documenten.
Een beheerder kan ook zorgen voor het beheer van de VvE-bankrekening. In bron [1] wordt melding gemaakt van een situatie waarin het openen van een spaarrekening voor de VvE niet digitaal mogelijk is, wat leidt tot extra communicatie met de bank. Dit benadrukt dat zelfs bij een kleine VvE administratieve taken niet altijd even simpel zijn.
De rol van de VvE in het onderhoud van gemeenschappelijke delen
Een van de belangrijkste taken van de VvE is het onderhoud van gemeenschappelijke delen van het woningbouwproject. Dit omvat bijvoorbeeld de gevels, het dak, de riolering en de raamkozijnen. In het geval van een VvE met slechts twee eigenaren kan het onderhoud van deze delen vaak lastig worden geregeld, omdat het moeilijk is om een duidelijk onderhoudsplan op te stellen en om te zetten in acties.
In bron [4] wordt beschreven dat een slapende VvE – waarin er geen actief bestuur is en het onderhoud van gemeenschappelijke delen wordt genegeerd – vaak in problemen komt. De gemeente kan dan actie ondernemen en de eigenaren verplichten tot het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud. Dit kan leiden tot hoge kosten, vooral als het onderhoud verlaat is gegaan. Het is daarom verstandig om binnen een VvE met twee eigenaren een onderhoudsplan op te stellen en dit periodiek te herzien.
Instemming en wijzigingen in de splitsingsakte
Een andere belangrijke aandachtspunt is de wijziging van de splitsingsakte. In het appartementsrecht is het zo dat aanpassingen aan het pand – bijvoorbeeld het veranderen van de grenzen van appartementen of het bouwen van een extra woning in het dak – vaak de instemming van 80 procent van de VvE-leden vereist. In het geval van een VvE met slechts twee eigenaren betekent dit in de praktijk vaak dat 100 procent instemming nodig is.
In bron [5] wordt deze praktijk benadrukt. Het artikel wijst erop dat het veranderen van de splitsingsakte in de praktijk vaak problematisch is, omdat het moeilijk is om de benodigde instemming te verkrijgen. Dit is vooral het geval bij verduurzamingen van het pand, waarbij eigenaren vaak bereid zijn om verbeteringen door te voeren, maar de juridische eisen complicaties opleveren.
Een voorbeeld hiervan is het optoppen van een woning in het dak. Dit vereist in de meeste gevallen zowel wijziging van de splitsingsakte als instemming van alle eigenaren, omdat het dak gezamenlijk eigendom is. In het geval van een VvE met twee eigenaren betekent dit dus dat beide eigenaren instemmen moeten. Dit maakt het optoppen in dit geval minder complex dan in VvE’s met meer eigenaren, waarbij het bereiken van 80 procent instemming vaak lastig is.
Beheerplatforms en digitale administratie
De digitale beheerplatforms zoals Twinq worden steeds vaker ingezet bij VvE’s. Deze platforms kunnen gebruikt worden om informatie voor de eigenaren beschikbaar te stellen, zoals notulen van vergaderingen, meerjarenplannen en huishoudelijke reglementen. In bron [1] wordt melding gemaakt van een situatie waarin de beheerder slechts een klein deel van de beschikbare functionaliteit gebruikt. Hieruit blijkt dat het platform in de praktijk nog niet volledig is ingezet, wat leidt tot vragen over de oorzaak: ligt het aan de beheerder of aan het platform zelf?
In dit geval is het niet duidelijk of de beheerder in staat is om documenten zelf te uploaden naar Twinq of of dit altijd via de beheerder moet gebeuren. Dit benadrukt dat het gebruik van digitale platformen binnen VvE’s nog niet volledig geoptimaliseerd is, zelfs bij kleine verenigingen. Het is daarom verstandig om binnen een VvE met twee eigenaren te overwegen hoe digitale tools gebruikt kunnen worden om het beheer te verbeteren.
Conclusie
Een VvE met twee eigenaren biedt zowel kansen als uitdagingen. Vanuit juridisch oogpunt is de structuur van de VvE vergelijkbaar met die van grotere verenigingen, maar in de praktijk is het beheer vaak minder complex. De splitsingsakte en splitsingstekening zijn essentieel voor de juridische opbouw van de VvE, en het is belangrijk dat deze documenten duidelijk zijn opgesteld. Het beheer van een VvE met twee eigenaren kan efficiënt worden uitgevoerd via een beheerder, die zorgt voor het onderhoud van gemeenschappelijke delen en de administratie.
De instemming voor wijzigingen aan het pand, zoals het optoppen van een woning in het dak, vereist in de meeste gevallen instemming van 80 procent van de eigenaren. In het geval van een VvE met twee eigenaren betekent dit in de praktijk 100 procent instemming, wat het optoppen eenvoudiger maakt dan in grotere VvE’s. De digitale administratie via tools zoals Twinq kan hierbij een rol spelen, maar is nog niet volledig geoptimaliseerd in de praktijk.
In het geval van een slapende VvE kan het ontbreken van onderhoud leiden tot problemen met de gemeente en hoge kosten. Het is daarom verstandig om binnen een VvE met twee eigenaren een actief beheer te organiseren, met een duidelijk onderhoudsplan en een goed functionerend bestuur.