Inleiding
In de context van een Vereniging van Eigenaren (VvE) spelen zowel financiële voorzieningen als juridische verantwoordelijkheden een belangrijke rol bij het beheer van schadegevallen. Uit de beschikbare bronnen blijkt dat schadegevallen, zoals brand, schade door bouwstoffen of bacteriële besmettingen, vaak niet volledig zijn voorzien. Daarnaast is duidelijk dat schade die verband houdt met nalatigheid of bijzondere omstandigheden, zoals vandalisme of onvoorziene incidenten, vaak niet volledig door de gemeente of derden wordt gedekt. Dit artikel bespreekt hoe schadeverdeling in VvE’s werkt, wat de rol van voorzieningen is, en hoe verantwoordelijkheid bij schadegevallen wordt toegeschreven, met name bij gevallen van eigen risico en verwijtbare schade.
De rol van voorzieningen in VvE
In VvE’s worden voorzieningen aangesteld om mogelijke schadegevallen en verplichtingen te dekken. Deze voorzieningen worden gevoed via dotaties die verantwoord worden aan de passiva-zijde van de exploitatierekening. Uitbreidingen en onttrekkingen vinden plaats op basis van noodzakelijke schadeverwerkingen, zoals bijvoorbeeld schade door brand of legionella-infecties. De voorzieningen zijn echter meestal niet gericht op schadegevallen die niet voorkomen konden worden of die niet redelijkerwijs kwantificeerbaar zijn.
Bij incidenten als de instorting van een parkeerdak of de bezwijkende platte dakconstructies, zoals beschreven in de bronnen, is het duidelijk dat de VvE’s hier weinig grip op hebben. In zulke gevallen is het mogelijk dat schade niet volledig wordt gedekt via de voorziening, wat leidt tot ad hoc overleg met hogere instanties zoals het Ministerie van Financiën en het Ministerie van VROM, als het om aanzienlijke schade gaat. In dergelijke gevallen moet worden gekeken of schade aan bodemsanering of andere noodzakelijke maatregelen aanvullend wordt gedekt.
Verantwoordelijkheid bij schadegevallen
Een belangrijk aspect van schadeverdeling in VvE’s is de vraag wie verantwoordelijk is voor de schade. Uit de bronnen blijkt dat schade die veroorzaakt wordt door nalatigheid van het bevoegd gezag, zoals bijvoorbeeld inbraak door onvoldoende afsluiting van ramen, niet gedekt wordt door de gemeente. In dergelijke gevallen komen de kosten volledig op rekening van het bevoegd gezag of de VvE. Dit geldt ook in de context van onderwijsscholen, waar bijzondere schadegevallen – zoals brand of vandalisme – niet verhaalbaar zijn op een derde.
In de VvE-omgeving kan dit bijvoorbeeld betreffen opslag van bouwmaterialen, verkeerd onderhoud van daken of installaties, of het onvoldoende saneren van asbest. Hierbij geldt dat preventieve maatregelen, zoals het verwijderen van asbest, niet in aanmerking komen voor vergoeding tenzij het noodzakelijk is. De gemeente blijft verantwoordelijk voor de sanering van noodzakelijke schade, maar dit omvat niet automatisch preventie.
Schade en eigen risico
Een van de kernvragen die zich in de praktijk voordoen, is hoe schade die niet voorzien is, of die niet verhaalbaar is op een derde, wordt gedekt. Uit de bronnen blijkt dat dergelijke schade eerst en vooral binnen de exploitatie van de VvE of het bevoegd gezag moet worden gedekt. Dit betekent dat schade die niet voorzien was en niet verhaalbaar is, op het eigen vermogen van de VvE of het bevoegd gezag wordt geladen. Dit is in lijn met de regelgeving die wordt genoemd in de bronnen.
Bijvoorbeeld bij een brand of schade door bouwstoffen die niet voorzien was, is de VvE verantwoordelijk voor de kostendekking. In zulke gevallen kan het nodig zijn dat de VvE extra verliezen ondergaat, die in eerste instantie zelf moeten worden gedekt. Dit geldt ook bij incidenten die buiten de reguliere voorzieningsregeling vallen, zoals bijvoorbeeld schade die voortkomt uit een onvoorziene verandering in de bruikbaarheid van panden na het aflopen van huurcontracten.
Schadeverdeling bij bijzondere omstandigheden
De bronnen tonen aan dat schadegevallen die voortkomen uit bijzondere omstandigheden, zoals inbraak, ruitbreuk of storm, vaak niet volledig gedekt worden. In dergelijke gevallen is het belangrijk dat schadeverdeling op basis van verantwoordelijkheid plaatsvindt. Zo kan bijvoorbeeld bij een totaal afgebrande school, afhankelijk van de leerlingenprognose, worden besloten om de vervanging te beperken tot een kleinere school of een andere locatie. Dit betekent dat de schade niet automatisch volledig gedekt wordt, maar dat het bevoegd gezag of de VvE een keuze moet maken over de vervanging of herstel.
In vergelijkbare situaties in VvE’s kan een dergelijke aanpak ook worden aangewend. Zo kan bij een brand of schade door inbraak de VvE kiezen voor herstel van slechts een deel van de schade of voor het aanpassen van de gebouwconstructie in overleg met de gemeente of eigenaren. In deze gevallen is het van belang dat de VvE duidelijk communiceert over de schadeverdeling en eventuele keuzes die gemaakt worden.
Voorzieningsregeling en risicoanalyse
In de context van VvE’s is de voorzieningsregeling ook van toepassing op risico’s die zich kunnen voordoen in de toekomst. Zo is bijvoorbeeld het risico op legionella-infecties een voorzieningsgebied. In de bronnen is te lezen dat ruim 50% van de VvE’s of bevoegde gezegheden de Tijdelijke Regeling legionella-preventie in leidingwater uitvoeren. Echter, sinds halverwege 2002 is deze regeling vervangen door een minder strengere wet. Voor de meeste VvE’s geldt dat deze panden binnen tien jaar een risicoanalyse moeten uitvoeren. Tot die tijd is er een overgangstermijn, en worden geen dwangmaatregelen genomen.
Voor panden zonder aërosol tappunten is zelfs geen risicoanalyse nodig. Hieruit blijkt dat de voorzieningsregeling in VvE’s ook afhankelijk is van de risicoanalyse. Het is dus belangrijk dat VvE’s regelmatig risico’s opnemen en analyseren, zodat schade en kosten zoveel mogelijk voorzien worden. In het geval van schade die niet is voorzien, moet de VvE de verantwoordelijkheid nemen en deze schade in het eigen vermogen onderbrengen.
Schadevergoeding bij klokkenluiders en rechtsbijstand
Hoewel klokkenluiders niet direct relevant zijn voor VvE’s, is het belangrijk om te weten dat schade- of onkostenvergoedingen voor klokkenluiders een voorbeeld vormen voor het principe van rechtvaardige schadeverdeling. Uit de bronnen blijkt dat klokkenluiders in de openbare sector rechten op schadevergoeding en rechtsbijstand hebben wanneer schade is veroorzaakt door hun melding van een vermoeden van misstanden. Deze rechtsbijstand wordt geleverd via een verzekering op naam van de provincie en is bedoeld om financiële belemmeringen te voorkomen.
Hoewel VvE’s niet onder deze regeling vallen, is het principe relevant bij schadeverdeling in VvE’s. Als bijvoorbeeld een schadegeval wordt onthuld door een eigenaar of huurder, kan het belangrijk zijn dat schadevergoeding of dekking niet automatisch wordt geweigerd, mits de schade niet verhaalbaar is op een derde. In zulke gevallen kan rekening worden gehouden met het principe van gelijke behandeling en rechtvaardige schadeverdeling.
Fraudebeleid en schadeverdeling
Het fraudebeleid is ook relevant bij schadeverdeling in VvE’s. Uit de bronnen blijkt dat VROM in 2002 intensieve opsporingsactiviteiten heeft uitgevoerd, met aandacht voor schadegevallen die verband houden met huursubsidiefraude. In dat jaar zijn er 427 schadegevallen in behandeling genomen, waarvan 127 positief uitkwamen met een totale schade van €404.469. Deze schade moet worden gedekt door de VvE of het bevoegd gezag, aangezien het vaak niet verhaalbaar is op een derde.
In vergelijkbare situaties in VvE’s kan het fraudebeleid een rol spelen bij schadeverdeling. Zo kan bijvoorbeeld schade door misbruik van huurtoeslagen of huursubsidies niet volledig door de gemeente worden gedekt. In zulke gevallen moet de VvE of het bevoegd gezag de verantwoordelijkheid nemen, omdat het om eigen nalatigheid of verkeerde toekenning gaat.
Conclusie
Schadeverdeling in VvE’s is een complex proces dat niet alleen afhankelijk is van de schade zelf, maar ook van de verantwoordelijkheid en voorzieningsregelingen. Uit de beschikbare bronnen blijkt dat schadegevallen die niet verhaalbaar zijn op een derde, of die niet voorkomen konden worden, vaak op het eigen vermogen van de VvE of het bevoegd gezag worden geladen. In zulke gevallen is het belangrijk dat de VvE duidelijk communiceert over de schadeverdeling en eventuele keuzes die worden gemaakt.
Daarnaast is duidelijk dat voorzieningen slechts beperkt kunnen worden ingezet bij schade die niet kwantificeerbaar is of die buiten de reguliere regeling valt. In dergelijke gevallen moet worden gekeken of schade aan bodemsanering of andere noodzakelijke maatregelen aanvullend wordt gedekt. De rol van risicoanalyse en schadepreventie is hierin cruciaal, omdat voorzieningen meestal gericht zijn op schade die redelijkerwijs kan worden voorspeld.
Bij schadegevallen die verband houden met nalatigheid of bijzondere omstandigheden, zoals inbraak of brand, is het belangrijk dat verantwoordelijkheid duidelijk is. In zulke gevallen kan de VvE kiezen voor herstel van slechts een deel van de schade, of voor het aanpassen van de gebouwconstructie in overleg met de gemeente of eigenaren. Het is essentieel dat schadeverdeling eerlijk en transparant is, en dat keuzes die worden gemaakt, goed onderbouwd worden.