Inleiding
In 2018 werd een wetswijziging ingevoerd die het functioneren van Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) in Nederland aanzienlijk veranderde. Deze wijziging, bekend als de Wet verbetering functioneren VvE’s, betrof onder andere het vereiste reserveringssysteem voor toekomstige onderhoudskosten en het instellen van een minimale bijdrage. De VVE-bijdrage in 2018 speelde daarbij een centrale rol, omdat het juridisch verplicht werd voor VvE’s om jaarlijks een bepaald bedrag te reserveren, zowel op basis van een gedegen MJOP (meerjarenonderhoudsplan) als minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex.
Buiten de wettelijke verplichtingen zijn er ook specifieke tarieven en regelingen die de VVE-bijdrage beïnvloeden, zoals de normtarieven voor voorschoolse voorzieningen en de financiële structuur van VvE’s in relatie tot peuteropvang en oudersubsidies. Deze elementen worden in dit artikel uitgebreid behandeld, op basis van wettelijke teksten, lokale regelgeving en praktische toepassingen uit 2018.
Wettelijke wisseling en de VVE-bijdrage in 2018
Invoering van de wetswijziging per 1 januari 2018
Per 1 januari 2018 trad de Wet verbetering functioneren VvE’s in werking. Deze wetswijziging was bedoeld om de VvE’s beter in staat te stellen om noodzakelijk onderhoud te financieren en om complexen duurzamer te maken. De wetswijziging introduceerde onder andere verplichtingen voor het opbouwen van een reservefonds en voor het maken van een MJOP.
Volgens de nieuwe regels moet elke VvE jaarlijks verplicht een bepaald bedrag reserveren. Dit kan op basis van:
- 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex, of
- een gedegen en gebouwspecifiek MJOP (meerjarenonderhoudsplan).
De MJOP is een document dat de technische staat van het gebouw beschrijft en de noodzakelijke onderhoudsmaatregelen voor de komende jaren opneemt, inclusief kostenramingen. Deze kostenraming vormt de basis voor de bepaling van de maandelijkse VVE-bijdrage.
Wettelijke verplichting tot reservering
De wettelijke reservering is een belangrijke onderdeel van de VVE-bijdrage. Het geld in het reservefonds is uitsluitend bedoeld voor (groot) onderhoud van het appartementencomplex. Naast dit reservefonds betalen de eigenaren ook voor reguliere lasten zoals verzekeringen, energiekosten en schoonmaakkosten. Samen vormen deze lasten de totale VVE-bijdrage.
De VvE is verantwoordelijk voor het groot onderhoud van het pand, inclusief gemeenschappelijke onderdelen zoals gevels, trappenhuis, dak, kozijnen en deuren. Deze kosten worden weergegeven in een jaarlijkse begroting, die wordt vastgesteld in de ledenvergadering. Na het einde van het boekjaar wordt de bijdrage definitief bepaald middels een jaarrekening. Eventuele tekorten kunnen worden bijbetaald door de eigenaren of geboekt worden ten laste van het reservefonds, afhankelijk van de splitsingsakte.
Splitsingsakte en verdeelsleutel
In appartementengebouwen kunnen appartementen van grootte verschillen. De hoogte van de maandelijkse bijdrage wordt bepaald door de verdeelsleutel in de splitsingsakte, ook wel aangeduid als breukdelen. Deze verdeelsleutel bepaalt hoe de VVE-bijdrage wordt verdeeld over de eigenaren. Hierdoor kan de bijdrage per appartement verschillen, afhankelijk van de grootte en functie van het appartement.
Normtarieven en bijdrage voor voorschoolse voorzieningen in 2018
Tarievenbesluit voorschoolse voorzieningen 2018
Per 1 januari 2018 trad het Tarievenbesluit voorschoolse voorzieningen 2018 in werking. Dit besluit bepaalde het normtarief voor peuterplaatsen en VVE-peuterplaatsen op € 7,57 per uur. Dit tarief gold voor zowel traditionele peuteropvang als VVE-peuteropvang, waarin kinderen van 2 tot 3 jaar op gestructureerde manier worden voorzien van activiteiten gericht op taal, rekenen, motoriek en sociaal-emotionele ontwikkeling.
Buiten het normtarief bepaalde het besluit ook de VVE-vergoeding voor ingevulde VVE-peuterplaatsen in 2018 op € 368 per jaar. Deze vergoeding was bedoeld om de financiële lasten van de VVE-peuteropvang voor instellingen te ondersteunen. Daarnaast bepaalde het besluit de ouderbijdragen voor VVE-peuterplaatsen en traditionele peuterplaatsen, gebaseerd op een ouderbijdragentabel.
Verklaring van VVE en VVE-peuterplaats
Volgens de beschikbare definities uit de bronnen is een VVE (Voor- en vroegschoolse educatie) een voorziening gericht op kinderen van 2 tot 3 jaar, waarin op gestructureerde en samenhangende wijze activiteiten worden aangeboden. De VVE is gericht op het stimuleren van de ontwikkeling van kinderen in de gebieden van rekenen, taal, motoriek en sociaal-emotionele groei.
Een peuterplaats is gedefinieerd als peuteropvang van twee dagdelen van 3,5 uur per week gedurende 40 weken per jaar. Een VVE-peuterplaats daarentegen biedt peuteropvang van 10-12 uur, verdeeld over 3 of 4 dagdelen per week, gedurende 40 weken per jaar.
Deze definities zijn belangrijk om het verschil te begrijpen tussen reguliere peuteropvang en VVE-peuteropvang, wat direct invloed heeft op de bijdrage en de verdeling van kosten tussen ouders en instellingen.
Praktijk en uitdagingen van VVE-bijdrage in 2018
Financiële verantwoordelijkheid van VvE’s
Sinds 2018 is het voor VvE’s verplicht om jaarlijks een bepaald bedrag te reserveren voor groot onderhoud. Dit systeem was bedoeld om financiële onzekerheid te voorkomen en om onvoorziene uitgaven te kunnen dekken. Toch blijkt uit praktijkonderzoek dat ruim 1 op de 6 appartementen in Nederland geen deel uitmaakt van een VvE met een reservefonds. Dit betekent dat voor deze appartementen het risico bestaat dat onverwachte kosten geleid worden tot eenmalige contributies of hogere maandelijkse bijdragen.
Risico’s van financiële ongezondheid
Een financieel ongezonde VvE kan grote impact hebben op de waarde van een appartement. Slecht onderhoud of onverwachte kostenverhogingen kunnen de verkoopprijs negatief beïnvloeden. Inwoners van dergelijke VvE’s kunnen ook last hebben van een onduidelijke of inefficiënte beheerstructuur, wat leidt tot ontevredenheid en verhoogde conflictkosten.
VvE’s die geen reservefonds hebben of onvoldoende in de spaarpot steken, zijn vaak genoodzaakt om de maandelijkse bijdrage plotseling te verhogen. Dit kan voor eigenaren lastig zijn, vooral voor starters of bejaarden die weinig buffer hebben. Daarnaast kunnen VvE’s ook eenmalige contributies vragen, wat extra financiële druk kan opleggen.
Invloed op hypotheekverstrekkers
De wettelijke verplichtingen en financiële structuur van een VvE kunnen ook invloed hebben op hypotheekverstrekkers. Hypotheekmaatschappijen evalueren de financiële gezondheid van VvE’s als onderdeel van de risicoanalyse bij de verstrekkingsbeslissing. Een VvE zonder reservefonds of met hoge variabiliteit in bijdragen kan als risicovoller worden beschouwd, wat kan leiden tot hogere rentetarieven of extra voorwaarden bij het verstrekken van een hypotheek.
Aansprakelijkheid bij leningen
Een andere wetswijziging introduceerde duidelijkheid over de aansprakelijkheid van individuele leden bij leningen die door de VvE worden aangegaan. Eerder was het mogelijk dat individuele leden voor de gehele lening aansprakelijk werden gesteld. Nu is duidelijk dat een individueel lid slechts aansprakelijk is voor zijn aandeel in de gemeenschap. Deze aansprakelijkheid gaat over op het moment dat een appartement overgaat op een nieuwe eigenaar.
Uitbetaling en controles bij VVE-bijdrage
Uitbetaling aan kinderopvangorganisaties
De uitbetaling van de VVE-bijdrage aan kinderopvangorganisaties is een georganiseerd proces. Voor in aanmerking komen voor de bijdrage dient de kinderopvangorganisatie maandelijks een factuur in bij de gemeente. Deze factuur geeft aan welke peuters daadwerkelijk VVE hebben gevolgd over de voorgaande maand. De bijdrage VVE wordt vervolgens aan de kinderopvangorganisatie overgemaakt.
Controle en steekproeven
De gemeente kan jaarlijks steekproefsgewijs controleren of de peuter met VVE daadwerkelijk aanwezig is geweest of de VVE heeft ontvangen. Het kinderdagverblijf is verplicht hieraan mee te werken en de gegevens te overleggen. Deze controles zijn bedoeld om fraude te voorkomen en de geldige toekenning van bijdrage te waarborgen.
Veranderingen in bijdrage VVE na 2018
Indexering van de bijdrage
Ingaande 1 januari 2022 werd bepaald dat de VVE-bijdrage jaarlijks verhoogd moest worden met het gewogen gemiddelde indexpercentage, vastgesteld in de gemeenteraadsbegroting. Dit betekent dat de bijdrage sinds 2022 automatisch aangepast wordt aan de inflatie, wat de VvE’s in staat stelt om hun kosten te volgen zonder jaarlijks opnieuw vast te stellen.
Extra bijdrage voor pedagogisch beleidsmedewerker
Sinds 2022 ontvangt het kinderdagverblijf jaarlijks een extra bijdrage voor een pedagogisch beleidsmedewerker in het kader van VVE. Deze bijdrage bedraagt € 350 per VVE-peuter per kinderdagverblijf per jaar. De bijdrage wordt vastgesteld op basis van het aantal VVE-peuters op 1 januari van dat jaar.
Conclusie
In 2018 traden belangrijke wetswijzigingen in werking die het functioneren en de financiële structuur van VvE’s aanzienlijk veranderden. De wettelijke verplichting tot reservering van een bepaald bedrag per jaar, op basis van een MJOP of 0,5% van de herbouwwaarde, werd ingevoerd om financiële onzekerheid te voorkomen en om VvE’s in staat te stellen het benodigde onderhoud aan het appartementencomplex te laten verrichten.
Buiten deze wetswijziging werden ook normtarieven vastgesteld voor VVE-peuterplaatsen en traditionele peuteropvang, wat invloed had op de bijdrage en de verdeling van kosten tussen ouders en instellingen. De uitbetaling en controles van de VVE-bijdrage zijn georganiseerd en worden jaarlijks gecontroleerd om fraude te voorkomen.
De praktijk toont echter aan dat niet alle VvE’s adequaat zijn voorbereid op deze wetswijzigingen. De ontbrekende reservefonds in ruim 1 op de 6 appartementen in Nederland leidt tot extra risico’s voor eigenaren, zoals plotselinge verhogingen van de bijdrage of eenmalige contributies. Bovendien heeft de wettelijke structuur van VvE’s ook invloed op hypotheekverstrekkers en aansprakelijkheid bij leningen, wat betekent dat de financiële gezondheid van VvE’s een directe impact heeft op de verkoopbaarheid en waarde van appartementen.
Tevens is de indexering van de bijdrage sinds 2022 een belangrijke verandering die VvE’s in staat stelt om de kosten aan te passen aan de inflatie. De introductie van een extra bijdrage voor pedagogisch beleidsmedewerkers versterkt het kader van VVE en ondersteunt de kwaliteit van de educatie voor peuters.
In samenvattend is de VVE-bijdrage in 2018 niet alleen een wettelijke verplichting, maar ook een essentieel instrument om de financiële gezondheid van VvE’s en de leefbaarheid van appartementencomplexen te waarborgen. Het is belangrijk dat zowel eigenaren als beheerders zich bewust zijn van de regelgeving en verantwoordelijkheden die hierbij horen om onverwachte uitgaven en conflicten te voorkomen.