In Nederland is het bouwen op grond in appartementenwoningen – zoals uitbouw, dakopbouw of onderbouw – een veelvoorkomend fenomeen dat vaak ingewikkeld is vanwege de regels van de Vereniging van Eigenaars (VvE). Een VvE is vereniging van appartementseigenaren binnen een appartementscomplex, en deze heeft een formele rol in het bepalen van welke verbouwingen wél of niet toegestaan zijn. Dit artikel geeft een overzicht van de wettelijke verplichtingen, de praktische procedure voor het verkrijgen van toestemming van de VvE, de voorwaarden die vaak worden gesteld, en de juridische consequenties van het bouwen zonder de benodigde toestemming. Bovendien wordt ingegaan op de belangenafweging tussen eigenaar en VvE, met concrete voorbeelden uit jurisprudentie en praktijk.
Inleiding
Bijna alle VvE-splitsingsaktes bevatten regels over het bouwen op grond. Dit betekent dat eigenaars die willen uitbouwen, optillen of verbouwen meestal een toestemming van de VvE nodig hebben. Deze toestemming is niet alleen een juridisch vereiste, maar ook een wettelijk bindend verplichte stap. Als de VvE een verbouwing niet goedkeurt, kan een eigenaar in sommige gevallen via de rechter proberen om toch te mogen verbouwen. Echter, de rechter oordeelt hierin meestal in overeenstemming met de regels en belangen die door de VvE zijn aangegaan.
De toestemming van de VvE kan ook gepaard gaan met voorwaarden, bijvoorbeeld inzake constructieve kwaliteit, bouwtechnische aspecten, onderhoudsverplichtingen en het behoud van het karakter van het complex. Deze voorwaarden zijn bedoeld om het evenwicht tussen individuele en collectieve belangen te bewaren. Bovendien kan het bouwen op grond, zoals een dakopbouw, ook invloed hebben op de financiële situatie van de VvE, bijvoorbeeld door een bijdrage aan het reservefonds of de deling in baten van zonnepanelen.
Wettelijke verplichting van toestemming van de VvE
Algemene regel: verbouwingen op grond vragen toestemming van de VvE
In vrijwel alle appartementencomplexen is in de splitsingsakte vastgelegd dat bepaalde verbouwingen – zoals uitbouw, dakopbouw of onderbouw – enkel uitgevoerd mogen worden met toestemming van de VvE. Dit is een gevolg van artikel 7:12 van het Bouwbesluit, dat stelt dat constructies die het gehele complex of de gemeenschappelijke ruimte beïnvloeden, wettelijk een vergunning of goedkeuring van de VvE vereisen.
De VvE is in dit kader niet zomaar een informele groep, maar een juridische entiteit die de regels vastlegt en beslist op basis van de afspraken in de splitsingsakte. Deze regels kunnen bepalingen bevatten over de vereiste meerderheid in een Algemene Ledenvergadering (ALV) om een verbouwing goed te keuren, of de mogelijkheid tot een informele briefprocedure. De regels zijn dus niet willekeurig, maar gebaseerd op juridisch bindende documenten.
Toestemming en de rol van de ALV
De procedure om toestemming van de VvE te verkrijgen, start bij een Algemene Ledenvergadering. Hierbij wordt een voorstel ingediend om de verbouwing te goedkeuren. De ALV moet dan beslissen, waarbij de stemverhoudingen en het quorum volgens de splitsingsakte worden bepaald. In sommige gevallen kan ook een briefprocedure of informele vergadering worden ingezet, wanneer dit in de splitsingsakte is opgenomen.
Bijvoorbeeld, in de praktijk is het niet ongebruikelijk dat de VvE een briefprocedure toestaat wanneer de verbouwing technisch eenvoudig is en het karakter van het complex niet beïnvloedt. Echter, bij een uitbouw of dakopbouw die de gevel verandert of de gemeenschappelijke ruimte raakt, is het vaak nodig om een formele ALV aan te vragen.
Voorwaarden bij toestemming van de VvE
Als de VvE toestemming verleent voor een verbouwing op grond, kan dit gepaard gaan met voorwaarden. Deze voorwaarden zijn niet willekeurig, maar zijn bedoeld om de belangen van alle eigenaren en de integriteit van het complex te behouden. De voorwaarden kunnen bijvoorbeeld betrekking hebben op:
- Omgevingsvergunning: De eigenaar moet bewijzen dat hij een noodzakelijke omgevingsvergunning heeft gekregen, en een kopie aan de VvE overleggen.
- Constructieve kwaliteit: De verbouwing moet voldoen aan bouwtechnische eisen, zoals voldoende fundering of draagmuren.
- Onderhoudsverplichtingen: De eigenaar is vaak verantwoordelijk voor de onderhoudskosten van de verbouwde delen, zoals ramen, kozijnen of terrassen.
- Bijdrage aan het reservefonds: De VvE kan vragen dat de eigenaar een bepaalde bijdrage levert aan het reservefonds van de VvE. Bijvoorbeeld in een geval waarin drie eigenaars wilden optillen, werd een bijdrage van €18.000,- voorgesteld als onderdeel van de voorwaarden.
- Beheer van gemeenschappelijke delen: De VvE kan eisen dat het nieuwe dak of andere constructies niet de mogelijkheid beperken om zonnepanelen of dakterassen te plaatsen.
Deze voorwaarden zijn vaak geciteerd in jurisprudentie. Zo oordeelde een hof in Gelderland dat een eigenaar verplicht was zijn uitbouw te verwijderen omdat hij de gestelde voorwaarden niet had nageleefd. De rechter volgde hierin de redenering van de VvE, en stelde dat de voorwaarden wettelijk bindend waren.
Belangenafweging bij het optillen van woningen
Een specifiek voorbeeld van bouwen op grond is het optillen van woningen – ook wel “optoppen” genoemd – waarbij op een bestaande woning een extra verdieping of dak wordt gebouwd. Dit is in recente jaren een veelbesproken onderwerp, met name in de context van de woningnood. Het optillen kan inderdaad een win-winsituatie vormen: het levert extra woningen op, en de VvE krijgt extra inkomsten, bijvoorbeeld via een bijdrage aan het reservefonds of via huurverhoging.
Echter, de rechter oordeelt hierin ook met het oog op de belangen van alle eigenaars. In een bekend geval oordeelde het hof dat de tegenstemmers van een optillingsplan voldoende onderbouwd hadden gesteld dat de beoogde verbouwing blijvende negatieve gevolgen voor hen zou hebben. De tegenstemmers zouden hiermee niet gecompenseerd worden door de dakopbouwers. Al met al oordeelde het hof dat de tegenstemmers hun medewerking niet zonder redelijke grond hadden onthouden.
Deze jurisprudentie benadrukt het belang van een eerlijke belangenafweging. In dit geval stonden de belangen van de voorstemmers – zoals ruimte voor meer huurders of een positief advies van de welstandscommissie – tegenover de belangen van de tegenstemmers – zoals het behoud van het karakter van het complex en de veiligheid van de constructie.
Bouwen zonder toestemming van de VvE: juridische risico’s
Hoewel het verleiden is om te proberen om direct te bouwen zonder de benodigde toestemming van de VvE, ligt hierin juridische risico’s. In sommige gevallen is het bouwen zonder toestemming van de VvE niet alleen een overtreding van de splitsingsakte, maar ook een schending van het Bouwbesluit of het Bouw-en-Verkeerwetboek (Bvw). Dit kan leiden tot een dwangsom of het verplicht worden om de verbouwing te verwijderen.
In een geval waarin twee van de drie eigenaars wilden optillen, werd bijvoorbeeld aangegeven dat onvoldoende aangetoond was dat de fundering en draagmuren van het complex sterk genoeg waren om de dakopbouwen te dragen. Dit is een duidelijk voorbeeld van een juridische beperking die kan voorkomen dat een verbouwing wordt toegestaan.
Bovendien kan het bouwen zonder toestemming ook gevolgen hebben op het niveau van de kantonrechter. In een aantal gevallen proberen eigenaars om via een kantonrechter te verkrijgen dat de VvE hun toestemming moet verlenen. De rechter oordeelt hierin echter meestal in overeenstemming met de regels en belangen die door de VvE zijn aangegaan. Zoals in een jurisprudentie gebleken is, kan het hof concluderen dat de tegenstemmers hun medewerking zonder redelijke grond hebben onthouden, maar in veel gevallen is dit niet het geval.
Technische aspecten van bouwen op grond
Bij het bouwen op grond – zoals uitbouw of dakopbouw – zijn ook bouwtechnische aspecten van belang. Deze aspecten zijn vaak onderdeel van de voorwaarden die door de VvE worden gesteld. Bijvoorbeeld:
- Fundering en draagconstructie: De fundering en draagmuren van het complex moeten voldoende sterk zijn om de extra lading van de verbouwing te dragen. In een geval waarin drie eigenaars wilden optillen, was er onvoldoende aangetoond dat de fundering en draagconstructie voldoende sterk waren.
- Constructieve kwaliteit: De verbouwing moet voldoen aan de bouwtechnische eisen, zoals brandveiligheid, geluidsisolatie en thermische isolatie. Deze eisen zijn vaak vastgelegd in het Bouwbesluit.
- Onderhoudsverplichtingen: De eigenaar is vaak verantwoordelijk voor de onderhoudskosten van de verbouwde delen. In een voorbeeld was het duidelijk dat de VvE de kosten van het onderhoud van de extra bouwlaag voor rekening zou nemen, maar dat de eigenaar verantwoordelijk was voor de ramen, kozijnen en terrassen.
Deze technische aspecten zijn vaak van invloed op de toestemming die door de VvE wordt verleend. Als de VvE twijfelt aan de veiligheid of duurzaamheid van de verbouwing, kan het de toestemming weigeren of voorwaarden stellen.
Financiële aspecten van bouwen op grond
Bij bouwen op grond kunnen ook financiële aspecten een rol spelen. Zoals in een geval waarin drie eigenaars wilden optillen, werd een bijdrage van €18.000,- voorgesteld aan het reservefonds van de VvE. Deze bijdrage was onderdeel van de voorwaarden die door de VvE werden gesteld. Daarnaast is het ook mogelijk dat de VvE een deling in baten van zonnepanelen of andere energieopwekking wil garanderen. In het geval van de optillingsverbouwing werd bijvoorbeeld aangegeven dat de dakopbouwers bereid waren om zonnepanelen te plaatsen, maar dat ze niet wilden delen in de baten uit de exploitatie van het dak.
Daarnaast kan het bouwen op grond ook een impact hebben op de onderhoudskosten van de VvE. In een geval werd aangegeven dat het nieuwe dak, dat weer gemeenschappelijk zou worden, in gelijke mate zou kunnen dienen aan de gezamenlijke eigenaars. Dit benadrukt het belang van een eerlijke financiering en een goede afweging van belangen.
Conclusie
Bouwen op grond in een appartementscomplex vraagt om een zorgvuldige afweging van juridische, technische en financiële aspecten. De toestemming van de VvE is vaak verplicht en kan gepaard gaan met voorwaarden die gericht zijn op het behoud van het karakter van het complex en de belangen van alle eigenaren. Deze voorwaarden zijn niet willekeurig, maar zijn wettelijk bindend en moeten serieus worden genomen.
In sommige gevallen is het mogelijk om via de rechter te proberen om toch te mogen verbouwen, maar de rechter oordeelt hierin meestal in overeenstemming met de regels en belangen die door de VvE zijn aangegaan. Bovendien is het bouwen zonder toestemming van de VvE een juridisch risico, en kan leiden tot een dwangsom of het verplicht worden om de verbouwing te verwijderen.
In het kader van bouwen op grond is het dus belangrijk dat eigenaars niet alleen hun individuele belangen in overweging nemen, maar ook de belangen van de VvE en de andere eigenaars. Dit vraagt om een open en transparante communicatie, en een eerlijke afweging van het prof en nadeel voor alle betrokken partijen.