Inleiding
Voor de vorming en voortbestaan van een VvE (Vereniging van Eigenaars) is het bouwkundig rapport van grote betekenis. Het rapport geeft inzicht in de technische staat van het gebouw, helpt bij het opstellen van een MJOP (meerjarig onderhoudsplan) en vormt een essentieel onderdeel van de wettelijke verplichtingen zoals de mededelingsplicht bij verkoop of de onderzoeksplicht bij aankoop. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van het bouwkundig rapport, met aandacht voor het verschil tussen rapportages voor VvE’s en eengezinswoningen, de toepassing van het nieuwe model rapportage voor bestaande bouw en de rol van de register bouwkundige inspecteur. Daarnaast wordt ingegaan op de relevante wettelijke veranderingen, zoals de inwerkingtreding van de Wet verbetering functioneren VvE (VvE-wet) op 1 januari 2018, die de rol van het bouwkundig rapport nog verder heeft verankerd in het proces van onderhoud en verduurzaming van woningen.
Bouwkundig rapport: doel en inhoud
Een bouwkundig rapport is een officiële inspectierapportage die een overzicht geeft van de technische staat van een woning of woningcomplex. Het rapport bevat foto’s van de gekeurde onderdelen, een omschrijving van eventuele bouwgebreken, en een schatting van de herstel- en onderhoudskosten, zowel op korte als lange termijn. Het rapport is een essentieel instrument voor VvE’s om een MJOP op te stellen, maar ook voor individuele woningeigenaars bij verkoop of aankoop.
Verschillen tussen rapport voor VvE en eengezinswoningen
Hoewel het bouwkundig rapport in beide contexten dient als technische inspectierapportage, zijn er belangrijke verschillen in de toepassing. Bij eengezinswoningen wordt het rapport vaak gebruikt voor hypothecaire financiering (NHG), verkoop of aankoop. Het rapport dient dan als bewijsmateriaal voor de onderzoeksplicht of mededelingsplicht bij een wettelijke verplichting. Bij VvE’s daarentegen is het rapport een essentieel onderdeel van het MJOP, waarmee de vereniging jaarlijks een minimaal bedrag moet reserveren voor technisch onderhoud. Dit MJOP moet conform de VvE-wet worden opgesteld en dient als basis voor de onderhoudsfinanciële plannen van de VvE.
De inhoud van het rapport bij VvE’s kan dus uitgebreider zijn dan bij eengezinswoningen, aangezien het rapport moet dienen als basis voor een MJOP. Het rapport bevat dan ook meestal een uitgebreidere analyse van de technische staat van het gehele VvE-gebouw, inclusief eventuele funderingsproblemen, energieprestaties en andere relevante bouwkundige aspecten. Het is daarom raadzaam om het rapportagemodel voor VvE’s apart te gebruiken, aangezien het nieuwe rapportageformaat voor bestaande bouw niet geschikt is voor MJOP’s.
Het nieuwe model rapportage voor bestaande bouw
In 2018 is een nieuw model bouwkundig inspectierapportage voor bestaande bouw gelanceerd. Dit model is ontworpen om een uniforme en kwaliteitsbewaakte rapportage te garanderen. Het rapportageformaat helpt de inspecteur bij het onderbouwen van de technische staat van de woning en biedt marktpartijen, ketenpartners en consumenten een duidelijk en controleerbaar overzicht. Het rapport is te gebruiken voor meerdere doeleinden, zoals verkoop, aankoop of hypothecaire financiering.
Een belangrijk aspect van dit nieuwe model is dat het rapportageformaat niet geschikt is voor MJOP’s. VvE’s kunnen het model daarom niet gebruiken voor de opstelling van een meerjarig onderhoudsplan. De Stichting NRBI heeft wel een apart model MJOP goedgekeurd dat door register bouwkundige inspecteurs kan worden gebruikt. Deze modellen, inclusief de bijbehorende opdrachtvoorwaarden, zijn beschikbaar op de website van het NRBI.
Waarom is het nieuwe model rapportage belangrijk?
Het nieuwe model rapportage is ontworpen om kwaliteit en professionaliteit in de bouwkundige inspectie te bevorderen. Het rapportageformaat zorgt voor een consistente opmaak en inhoud, waardoor marktpartijen en consumenten een duidelijk en controleerbaar rapport ontvangen. Dit ondersteunt de transparantie en het vertrouwen in de rapportage, zowel voor individuele woningen als voor VvE-gebouwen.
De geldigheidsduur van het rapport is drie maanden na ontvangst, wat betekent dat het rapport binnen die periode moet worden gebruikt voor de doeleinden waarvoor het is opgesteld. Het rapport is alleen geldig indien het is uitgevoerd door een register bouwkundige inspecteur en bevat een lextoolnummer en aanvraagnummer. Daarnaast moet het rapport voldoen aan de inspectierichtlijnen van de Stichting NRBI.
Register bouwkundige inspecteur: rol en betrouwbaarheid
De rol van de register bouwkundige inspecteur is essentieel bij de opstelling van een bouwkundig rapport. De beroepsnaam "bouwkundige inspecteur" is in Nederland namelijk niet formeel beschermd, wat betekent dat iedereen deze functie kan uitoefenen zonder toestemming van een bevoegde autoriteit. Dit maakt het lastig voor consumenten en marktpartijen om te bepalen of ze te maken hebben met een echte deskundige of een zelfverklaarde inspecteur.
De Stichting NRBI biedt daarom een register van gecertificeerde register bouwkundige inspecteurs. Deze inspecteurs hebben aan bepaalde kwaliteits- en kennisvoorwaarden voldaan en kunnen worden ingezet voor bouwkundige inspecties, MJOP’s en andere bouwdeskundigenonderzoeken. Het is daarom raadzaam om bij een bouwkundige inspectie altijd te vragen of de inspecteur is ingeschreven in het register van het NRBI.
Bouwkundig inspectieadviesbureau’s en de kwaliteit van rapportages
Niet alle bouwkundige inspectieadviesbureaus gebruiken hetzelfde rapportageformaat. Sommige bureaus werken met standaard software om een MJOP op te stellen, wat vaak resulteert in een Excel-bestand dat voor VvE-leden lastig te begrijpen is. Andere bureaus, zoals het bouwkundig adviesbureau uit Hilversum dat in de bronnen genoemd wordt, kiezen ervoor om een visueel duidelijk rapport op te stellen met grote foto’s van de gekeurde onderdelen. Dit helpt de VvE-leden om de bouwkundige gebreken en noodzakelijke investeringen beter te begrijpen.
Bovendien is het MJOP van zo’n bureau vaak uitgebreider dan de standaard MJOP’s van andere bedrijven. De inspecteurs klimmen bijna altijd het dak op en voeren een grondige inspectie uit met veiligheidsharnas om ook de moeilijk bereikbare plekken goed te kunnen onderzoeken.
Wettelijke veranderingen en de rol van het bouwkundig rapport
De inwerkingtreding van de Wet verbetering functioneren VvE (VvE-wet) op 1 januari 2018 heeft geleid tot veranderingen in de rol van het bouwkundig rapport. Het doel van deze wet is om de verloedering en verpaupering van VvE-gebouwen te voorkomen en om de verduurzaming van woningen te stimuleren. Een belangrijk speerpunt van de wet is dat elke VvE jaarlijks een minimaal bedrag voor het technisch onderhoud moet reserveren. Dit bedrag dient vaak te worden onderbouwd met een MJOP.
Het bouwkundig rapport is daarom niet alleen een technische inspectierapportage, maar ook een essentieel instrument voor het opstellen van een MJOP. Het rapport moet conform de VvE-wet zijn opgesteld en dient als basis voor de onderhoudsfinanciële plannen van de VvE. Het is daarom belangrijk dat het rapportageformaat voor VvE’s geschikt is voor het opstellen van een MJOP, wat het nieuwe model rapportage voor bestaande bouw niet is.
MJOP en de wettelijke verplichtingen
Een MJOP is een essentieel onderdeel van de wettelijke verplichtingen voor VvE’s. Het plan dient als onderbouwing voor het jaarlijks minimaal bedrag dat moet worden gereserveerd voor het technisch onderhoud. Het MJOP moet conform de VvE-wet zijn opgesteld en dient als basis voor de onderhoudsfinanciële plannen van de VvE.
Het MJOP moet niet alleen een overzicht geven van de huidige technische staat van het gebouw, maar ook een schatting geven van de onderhouds- en herstelkosten op korte en lange termijn. Het plan moet bovendien worden ondersteund door een bouwkundig rapport van een register bouwkundige inspecteur. Het is daarom raadzaam om bij de opstelling van een MJOP te kiezen voor een inspecteur die is ingeschreven in het register van het NRBI.
Funderingsproblemen en de rol van de bouwkundige inspecteur
Een van de belangrijkste bouwkundige problemen die zich kunnen voordoen in VvE-gebouwen zijn funderingsproblemen. Gebouwen die zijn gebouwd voor 1970 hebben vaak een funderingsprobleem, vooral in combinatie met een bepaalde bodemgesteldheid. Via het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) is een digitale funderingsviewer beschikbaar die het aantal panden met een bouwjaar van vóór 1970 per postcodegebied toont. Deze viewer helpt bijvoorbeeld kopers en bouwkundige inspecteurs om inzicht te krijgen in gebieden waar funderingsproblemen kunnen optreden.
Het is niet verplicht om de funderingsviewer te raadplegen bij het opstellen van een MJOP, maar het is wel raadzaam. Als een register bouwkundige inspecteur funderingsproblemen vermoedt, dient hij deze op te nemen in het MJOP. Dit kan bijvoorbeeld door middel van een (scherm)afdruk van de funderingsviewer. Het MJOP kan daarmee worden gebruikt als onderbouwing voor mogelijke investeringen in de fundering van het VvE-gebouw.
Een praktijkvoorbeeld: funderingsonderzoek in Amsterdam
In een praktijkvoorbeeld uit Amsterdam is het belang van een grondige bouwkundige inspectie duidelijk geworden. Een woningeigenaar ontving een rapport over een funderingsonderzoek dat aangaf dat er sprake was van verzakking en dat de fundering opnieuw moest worden aangelegd. Dit zou leiden tot een kostbare renovatie en eventueel leegstand van het huis. Na verdere inspectie bleek echter dat de verzakking binnen normale grenzen viel en dat de muren, inclusief de mandelige muur, niet in gevaar waren. Door het inschakelen van een deskundige inspecteur was het mogelijk om de situatie duidelijk in kaart te brengen en kostbare investeringen te voorkomen.
Bouwdeskundigenonderzoek: bindend of eenzijdig advies
Een bouwdeskundigenonderzoek kan bij bouw- of verbouwgeschillen een bindend of eenzijdig advies uitbrengen. Het is aan de aanvrager(s) om te bepalen hoe het onderzoek moet worden ingezet. Het onderzoek kan bijvoorbeeld dienen als een bindend advies dat voor beide partijen verbindend is, of als een eenzijdig advies dat alleen voor de aanvrager geldt.
Het duur van een bouwdeskundigenonderzoek hangt af van de complexiteit van het geschil en de omvang van het bouwwerk. Een standaard onderzoek op locatie kan enkele uren duren, terwijl het opstellen van het rapport enkele dagen tot weken in beslag kan nemen. De kosten van het onderzoek variëren afhankelijk van de complexiteit en de tijdsduur.
Het is raadzaam om bij een bouwgeschil te kiezen voor een register bouwkundige inspecteur die is ingeschreven in het register van het NRBI. Deze inspecteurs hebben aan bepaalde kwaliteits- en kennisvoorwaarden voldaan en kunnen betrouwbare rapportages opstellen.
Conclusie
Het bouwkundig rapport speelt een essentiële rol bij de inspectie van woningen en VvE-gebouwen. Het rapport geeft een overzicht van de technische staat van het gebouw en helpt bij het opstellen van een MJOP of het onderbouwen van wettelijke verplichtingen. Het nieuwe model rapportage voor bestaande bouw biedt een uniforme en kwaliteitsbewaakte rapportage, maar is niet geschikt voor MJOP’s. Voor VvE’s is het daarom belangrijk om het goedgekeurde model MJOP van het NRBI te gebruiken.
De rol van de register bouwkundige inspecteur is van groot belang bij de opstelling van het rapport. Omdat de beroepsnaam "bouwkundige inspecteur" niet formeel beschermd is, is het raadzaam om een inspecteur te kiezen die is ingeschreven in het register van het NRBI. Dit zorgt voor betrouwbaarheid en kwaliteit in de rapportage.
Funderingsproblemen vormen een van de belangrijkste bouwkundige risico’s in VvE-gebouwen. Het gebruik van een digitale funderingsviewer kan helpen bij het identificeren van problemen, maar is niet verplicht. Het is wel raadzaam om de funderingsviewer te raadplegen bij het opstellen van een MJOP.
Bij bouw- of verbouwgeschillen kan een bouwdeskundigenonderzoek een bindend of eenzijdig advies uitbrengen. Het is aan de aanvrager om te bepalen hoe het onderzoek moet worden ingezet. Het is raadzaam om bij dergelijke geschillen een register bouwkundige inspecteur in te schakelen die ervaring heeft met dergelijke situaties.
Het bouwkundig rapport is dus niet alleen een technische inspectierapportage, maar ook een essentieel instrument voor VvE’s en individuele woningeigenaars. Het dient als basis voor het MJOP, onderbouwt wettelijke verplichtingen en helpt bij het voorkomen van bouwkundige problemen.