De VVE (Vereniging van Eigenaren) Ellen in Assen is een pionierproject in de Nederlandse woningbouw. Het betreft een complex van 28 appartementen dat volledig is gerenoveerd naar de Nul-op-de-Meter (NOM) standaard. Dit is een belangrijke mijlpaal in de energietransitie, aangezien het project niet alleen technisch en esthetisch indruk maakt, maar ook een innovatieve financieringsoplossing introduceert die in de toekomst grootschalig toepasbaar is. Het project is uitgevoerd in samenwerking met verschillende partijen, waaronder A3 Architecten, Renolution, BouwNext en de gemeente Assen. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de projectontwikkeling, de technische uitwerking, de financiering en de betekenis van VVE Ellen voor de toekomstige duurzame woningbouw in Nederland.
Inleiding
De VVE Ellen in Assen is het eerste complex in Nederland dat een gebouwgebonden financiering heeft gebruikt om een volledige renovatie naar Nul-op-de-Meter te realiseren. Dit betekent dat de flat niet alleen energiezuinig is, maar ook dat de financiering van de renovatie op een manier is georganiseerd die woonlasten voor de bewoners niet verhoogt. De renovatie is uitgevoerd door middel van prefab bouwelementen van Renolution, ondersteund door BouwNext voor de technische uitwerking en A3 Architecten voor het esthetisch ontwerp. Deze combinatie van technologie, duurzaamheid en financiering maakt het project uniek en betekent een belangrijke doorbraak in de woningbouwsector.
De renovatie van VVE Ellen is ontstaan uit een driejarig pilotproject dat gestart is op basis van een oproep van de gemeente Assen in 2015. Het project is afgerond in 2018 en heeft inmiddels ook landelijke aandacht gekregen, met een uitkomst in de Cobouw Award 2019. De financiering is op een zodanige manier geregeld dat de woonlasten voor de bewoners gelijk blijven aan de oude situatie. Dit is mogelijk gemaakt via een Asser Servicekostenmodel, waarbij de verhoging van de servicekosten wordt gecompenseerd door de besparing op energie- en onderhoudskosten. Deze financieringsoplossing is een voorbeeld van hoe duurzame verduurzaming toegankelijk gemaakt kan worden voor VVE's en andere woningcorporaties.
Technische uitwerking van de renovatie
De renovatie van de VVE Ellen is technisch gezien een uitgebalanceerde en innovatieve oplossing. Het complex is volledig ingepakt met prefab bouwelementen van Renolution, wat betekent dat het een geïntegreerde schil heeft die zowel thermisch efficiënt is als visueel aansprekend. De oude buitenwanden, balkons en galerijen zijn vervangen door nieuwe prefab-elementen die zijn ontworpen om optimaal aansluiting te hebben met de bestaande structuur.
Een belangrijk technisch kenmerk van de renovatie is de ingepakte schil, die een 95% besparing op warmteverwarming oplevert. De prefab-elementen zijn ontworpen om zo min mogelijk energie verlies te genereren. Dit is bereikt door middel van goede isolatie, aansluitingen en het gebruik van luchtdicht bouwen. De schil is geïntegreerd met een ventilatiesysteem dat in het plafond is aangebracht en dat verantwoordelijk is voor de luchtkwaliteit binnen de woningen. Dit systeem is gekoppeld aan een spiraalverwarming die het gebouw verwarnt.
Daarnaast is het complex uitgerust met zonnepanelen op het dak, die het gehele energieverbruik van het gebouw dekken. De zonnepanelen leveren voldoende elektriciteit om de verlichting, het ventilatiesysteem en eventueel nog andere apparaten te voeden. Het energiegebruik per woning is zo laag dat het eigen verbruik van de bewoners in het project geen invloed meer heeft op de energievoorziening van het complex.
De prefab-elementen zijn ook uitgerust met speciale glasconstructies. Zo zijn de oude balkons vervangen door zogenaamde Frans balkons met openslaande deuren. Deze constructie zorgt voor een betere lichtinval en een verbeterde thermische prestatie. De galerijen zijn uitgerust met een glassysteem dat automatisch opengaat bij een temperatuur van 24 graden of bij rookontwikkeling, wat zorgt voor passieve ventilatie en extra veiligheid.
De prefab-bouwmethodiek is uitgewerkt in BIM (Building Information Modeling), waarbij alle bouwelementen vooraf zijn ontworpen en gefabriceerd in een fabriek. Dit zorgt voor een hoge mate van precisie en kwaliteit, terwijl ook de bouwtijd aanzienlijk verkort is in vergelijking met traditionele bouwmethoden.
Financiering van de renovatie
De financiering van de renovatie van VVE Ellen is een unieke en innovatieve oplossing die een voorbeeld is voor toekomstige projecten. Het Asser Servicekostenmodel is ontwikkeld in samenwerking met de gemeente Assen en is bedoeld om de financiering van duurzame renovaties voor VVE's toegankelijk te maken. In dit model neemt de VVE een lening aan bij de gemeente Assen, die wordt afgelost via verhoogde servicekosten. De verhoging van deze kosten wordt gecompenseerd door de aanzienlijke besparing op energie- en onderhoudskosten die ontstaat na de renovatie.
De financiering is op een zodanige manier geregeld dat de woonlasten voor de bewoners niet stijgen. Dit is een belangrijke voorwaarde voor de toepassing van het model, omdat het anders leidt tot verzet van de bewoners. De looptijd van de financiering is 30 jaar, wat betekent dat de lening overdraagbaar is bij de verkoop van een woning. Dit zorgt voor continuïteit in de financiering en zorgt ervoor dat de energiebesparing gedurende de hele levenscyclus van de woning wordt behouden.
In de praktijk betekent het Asser Servicekostenmodel dat de VVE een lening opneemt bij de gemeente Assen. Deze lening wordt afgelost via de servicekosten, die worden verhoogd. De verhoging van de servicekosten is echter zo geregeld dat deze wordt gecompenseerd door de besparing op energiekosten. Dit betekent dat de bewoners in de praktijk geen extra kosten maken en juist profiteren van de verduurzaming van hun woning.
Het model is ontwikkeld in samenwerking met BouwNext en Segon, die verantwoordelijk zijn voor de technische en financiële uitwerking van het project. Het model is ook deel geweest van een Lighthouse Award, waarbij het project is uitgeroepen tot een huzarenstukje van 4 jaar werken. De financiering is een belangrijke factor in de realisatie van het project, omdat het de duurzame renovatie maakt zonder extra lasten voor de bewoners.
Betekenis voor de toekomstige woningbouw
Het project VVE Ellen is niet alleen een technisch en esthetisch succes, maar ook een belangrijke mijlpaal in de woningbouwsector. Het project toont aan dat duurzame renovaties mogelijk zijn zonder dat bewoners extra kosten maken. De innovatieve financiering is een sleutelrolspeler in deze realisatie en biedt een haalbare oplossing voor andere VVE's en woningcorporaties die willen meewerken aan de energietransitie.
Het model is ontworpen om in de toekomst grootschalig uitgerold te kunnen worden. De ervaring opgedaan bij VVE Ellen kan worden toegepast op andere VVE's in Nederland, wat leidt tot een breed aanpak van de verduurzaming van appartementencomplexen. De betrokkenheid van de gemeente Assen, de provincie Drenthe en andere partijen toont aan dat dit soort initiatieven ondersteund worden door overheidsinstellingen die de energietransitie hoog op de agenda hebben staan.
Het project heeft ook landelijke aandacht gekregen, zoals bijvoorbeeld in de Cobouw Award 2019, waarbij het juryrapport positief is over de innovatieve financiering. De jury noemt het project een "steen verlegd" in de financieringswereld en benadrukt de betekenis van het project voor de toekomstige woningbouw. Het juryrapport wijst ook op het feit dat het project een doorzetter is geweest in het opzetten van het financieringsmodel, ondanks soms de uitdagingen die gepaard gingen met het project.
Het succes van het project heeft geleid tot plannen voor grootschalige uitrol in andere steden, zoals Rijswijk, Den Haag, Amsterdam, Groningen en Drenthe. De potentie van het model is groot, aangezien er in Nederland ruim 20.000 VVE's zijn die mogelijk kunnen profiteren van deze financieringsoplossing. Dit betekent dat het project VVE Ellen een landelijke invloed kan hebben op de verduurzaming van appartementencomplexen.
Conclusie
De renovatie van VVE Ellen in Assen is een pionierproject in de Nederlandse woningbouwsector. Het complex is volledig gerenoveerd naar de Nul-op-de-Meter standaard, wat betekent dat het energiezuinig is en dat de financiering van de renovatie is geregeld op een manier die woonlasten voor de bewoners niet verhoogt. De renovatie is uitgevoerd met prefab bouwelementen van Renolution, ondersteund door BouwNext voor de technische uitwerking en A3 Architecten voor het esthetisch ontwerp. De financiering is geregeld via het Asser Servicekostenmodel, wat een innovatieve oplossing biedt voor andere VVE's en woningcorporaties die willen meewerken aan de energietransitie.
Het project is een belangrijke mijlpaal in de woningbouwsector en toont aan dat duurzame renovaties mogelijk zijn zonder dat bewoners extra kosten maken. Het model is ontworpen om in de toekomst grootschalig uitgerold te kunnen worden en heeft landelijke aandacht gekregen, waaronder een uitkomst in de Cobouw Award 2019. De ervaring opgedaan bij VVE Ellen kan worden toegepast op andere VVE's in Nederland, wat leidt tot een breed aanpak van de verduurzaming van appartementencomplexen.
Het succes van het project heeft geleid tot plannen voor grootschalige uitrol in andere steden, zoals Rijswijk, Den Haag, Amsterdam, Groningen en Drenthe. De potentie van het model is groot, aangezien er in Nederland ruim 20.000 VVE's zijn die mogelijk kunnen profiteren van deze financieringsoplossing. Dit betekent dat het project VVE Ellen een landelijke invloed kan hebben op de verduurzaming van appartementencomplexen.
Het project VVE Ellen is dus niet alleen een technisch en esthetisch succes, maar ook een belangrijke mijlpaal in de woningbouwsector. Het toont aan dat duurzame renovaties mogelijk zijn zonder dat bewoners extra kosten maken en dat innovatieve financieringsoplossingen een sleutelrol spelen in de realisatie van dergelijke projecten. Het project biedt een haalbare oplossing voor andere VVE's en woningcorporaties die willen meewerken aan de energietransitie en toont aan dat het mogelijk is om appartementencomplexen duurzaam te verduurzamen zonder extra lasten voor de bewoners.