Het proces van het verwerven van vastgoed brengt aanzienlijke bijkomende kosten met zich mee die bovenop de overeengekomen koopsom komen. In de volksmond worden deze kosten aangeduid als de kosten koper. Voor veel potentiële kopers, en in het bijzonder voor starters, vormt de vraag of deze kosten meegenomen kunnen worden in de hypotheek een centraal punt in de financiële planning. Sinds de wetswijzigingen in 2018 is het landschap van hypothecaire financiering in Nederland fundamenteel veranderd, waardoor het meefinancieren van deze kosten in de meeste standaardscenario's niet langer is toegestaan. Toch zijn er specifieke juridische en financiële mechanismen waardoor een deel van deze kosten indirect gefinancierd kan worden of waardoor de druk op het eigen vermogen wordt verlicht.
De kern van de problematiek ligt in de wettelijke begrenzing van de Loan-to-Value (LTV) ratio. Sinds 2018 is de maximale hypotheek wettelijk vastgesteld op 100% van de marktwaarde van de woning. Dit betekent dat een geldverstrekker niet meer mag lenen dan de getaxeerde waarde van het onderpand. Omdat de kosten koper extra posten zijn die niet bijdragen aan de waarde van de woning zelf, vallen zij buiten deze 100%. Wanneer een koper een woning koopt voor een bedrag dat exact gelijk is aan de taxatiewaarde, is het simpelweg onmogelijk om de kosten koper mee te financieren via de hypotheek, aangezien dit zou resulteren in een lening van meer dan 100% van de marktwaarde.
De Anatomie van de Kosten Koper
Om te begrijpen wat er gefinancierd moet worden, is het essentieel om de kosten koper in detail te ontleden. Deze kosten variëren doorgaans tussen de 3% en 6% van de aankoopsom, afhankelijk van de specifieke situatie van de koper en het type woning.
De kosten koper bestaan uit de volgende componenten:
- Notariskosten voor de leveringsakte en de hypotheekakte
- Advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheekaanvraag
- Taxatiekosten voor het vaststellen van de marktwaarde
- Kosten voor een bouwkundige keuring van de woning
- Overdrachtsbelasting (onder voorwaarden 2% of vrijstelling)
- Kadastrale rechten voor de registratie van de hypotheekakte
- Aanvraagkosten voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
- Bankgaranties
In een concreet rekenvoorbeeld van een aankooptraject kunnen deze kosten als volgt worden gespecificeerd:
| Post | Geschat Bedrag |
|---|---|
| Advies- en bemiddelingskosten | € 2.435 |
| Aanvraagkosten NHG | € 1.600 |
| Taxatierapport | € 559 |
| Bankgarantie | € 400 |
| Bouwkundig rapport | € 396 |
| Overige notariskosten en belastingen | Variabel |
De impact hiervan is dat een koper bij een woning van bijvoorbeeld € 400.000 met 5% kosten koper direct een bedrag van € 20.000 aan eigen middelen moet kunnen aantonen. Veel kopers onderschatten dit bedrag en rekenen enkel op de financiering van de koopsom, terwijl de liquiditeit voor de bijkomende kosten een harde eis is bij het passeren bij de notaris.
Strategieën voor het Meefinancieren van Kosten Koper
Hoewel de 100%-grens strikt is, bestaan er scenario's waarin het toch mogelijk is om een deel van de kosten koper indirect te financieren. Dit gebeurt primair via het verschil tussen de koopsom en de taxatiewaarde.
De Methode van de Hogere Taxatiewaarde
Wanneer een woning door een gecertificeerde taxateur (met een NWWI-gevalideerd rapport) hoger wordt gewaardeerd dan de prijs die de koper daadwerkelijk betaalt, ontstaat er een financiële ruimte die benut kan worden.
Het technische proces werkt als volgt: als de koopsom € 300.000 bedraagt, maar de taxatiewaarde op € 310.000 wordt vastgesteld, staat de geldverstrekker toe dat er tot 100% van de taxatiewaarde wordt geleend. De koper kan in dit geval dus € 310.000 lenen. De extra € 10.000 die boven de koopsom uitkomt, kan vervolgens worden aangewend om een substantieel deel van de kosten koper te dekken.
De realiteitswaarde hiervan is dat dit proces vaak wordt ingezet door ervaren kopers die bewust onderhandelen over de prijs of door partijen die gebruikmaken van gespecialise own adviesbureaus zoals Lexwonen, die expertise hebben in het optimaliseren van de hypotheekruimte. Let wel dat niet elke bank deze regels identiek hanteert, wat een grondige check bij de specifieke geldverstrekker noodzakelijk maakt.
Overbieden en Financiering
In een concurrerende markt is overbieden gebruikelijk. Het bedrag dat boven de vraagprijs wordt geboden, samen met de kosten koper, kan in bepaalde gevallen tussen de 40% en 75% worden meegefinancierd, mits de taxatiewaarde dit ondersteunt en het inkomen van de koper toereikend is. Dit betekent dat de hypotheek in totaal hoger wordt. Echter, zelfs in deze optimistische scenario's blijft eigen geld noodzakelijk. Men dient rekening te houden met een eigen inleg van ongeveer 8% tot 12% van de vraagprijs om de volledige transactie veilig te stellen.
Fiscale Aspecten en de Startersvrijstelling
Een cruciale factor bij het berekenen van de benodigde eigen middelen is de overdrachtsbelasting en de mogelijke vrijstellingen hiervan.
De Startersvrijstelling
Kopers die jonger zijn dan 35 jaar en nog nooit gebruik hebben gemaakt van de startersvrijstelling, kunnen onder bepaalde voorwaarden zijn vrijgesteld van betaling van de overdrachtsbelasting.
- Leeftijd: Onder de 35 jaar.
- Woningwaarde: De woning mag niet duurder zijn dan € 555.000 (let op: er wordt ook gerefereerd aan een grens van € 440.000 in specifieke contexten voor maximale besparing).
- Gebruik: De vrijstelling is eenmalig geldig.
Wanneer een koper recht heeft op deze vrijstelling, dalen de kosten koper aanzienlijk. In plaats van een percentage van de koopsom, betaalt de koper dan enkel de notariskosten en andere administratieve kosten. Dit kan een besparing opleveren tot maximaal € 8.800.
Fiscale Aftrekbaarheid van Kosten
Een groot deel van de kosten koper is niet verloren, maar fiscaal aftrekbaar. Dit betekent dat de koper een deel van de gemaakte kosten via de belastingaangifte terugkrijgt.
De volgende posten zijn doorgaans aftrekbaar:
- Kosten voor de hypotheekadviseur en bemiddelingskosten
- De bereidstellingsprovisie
- Notariskosten specifiek voor de hypotheekakte (niet de leveringsakte)
- Kadastrale rechten voor de hypotheekakte
- De kosten voor het taxatierapport
- De aanvraagkosten voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Deze aftrekbaarheid vermindert de netto kosten van de woningverwerving, hoewel het bedrag op het moment van passeren bij de notaris wel volledig in cash beschikbaar moet zijn.
Alternatieven voor het Gebrek aan Eigen Vermogen
Wanneer de taxatiewaarde niet hoger is dan de koopsom en er geen sprake is van een startersvrijstelling, is meefinancieren in de hypotheek wettelijk onmogelijk. In dat geval moet er gekeken worden naar alternatieve financieringsvormen.
Gebruik van Overwaarde
Voor doorstromers is de meest effectieve methode het inzetten van de overwaarde uit een vorige woning. Wanneer een woning met winst wordt verkocht, kan deze opbrengst direct worden gebruikt om de kosten koper van de nieuwe woning te betalen. Technisch gezien is dit geen meefinanciering in de nieuwe hypotheek, maar het inzetten van eigen vermogen dat is vrijgekomen uit vastgoed.
Persoonlijke Leningen
Het is mogelijk om een persoonlijke lening af te sluiten naast de hypotheek om de kosten koper te dekken. Echter, dit heeft een directe negatieve impact op de maximale leencapaciteit. Geldverstrekkers nemen de maandelijkse lasten van een persoonlijke lening mee in de toetsing van het inkomen, waardoor de maximale hypotheek die men kan krijgen daalt. Dit wordt daarom slechts geadviseerd als laatste redmiddel.
Schenkingen
Een schenking van ouders of derden is een veelgebruikte methode om het tekort aan eigen geld aan te vullen. Dit moet correct worden gedocumenteerd voor de Belastingdienst om problemen met schenkbelasting te voorkomen.
Analyse van Risico's en Praktische Implementatie
Het proces van het kopen van een huis zonder of met minimaal eigen geld is riskant. Indien een koper rekent op een hogere taxatie om de kosten koper mee te financieren, maar de taxateur komt uit op een waarde die gelijk is aan of lager is dan de koopsom, ontstaat er een financieringsgat. In het slechtste geval heeft de koper wel kosten gemaakt voor de taxatie en advies, maar kan de koop niet worden gesloten omdat het eigen geld ontbreekt.
Daarom is het essentieel om voorafgaand aan het bieden een grondige analyse te maken. Het uitvoeren van een BKR-check is hierbij een noodzakelijke stap om de exacte leencapaciteit te bepalen. Alleen wanneer er een reële kans is op een gunstige taxatie of wanneer er voldoende overwaarde is, kan het proces van meefinancieren succesvol zijn.
De betaling van de kosten koper vindt altijd plaats op het moment van passeren bij de notaris. Dit betekent dat er geen ruimte is voor uitstel van betaling; het bedrag moet op dat moment volledig beschikbaar zijn op de rekening van de notaris.
Conclusie
De mogelijkheid om kosten koper mee te financieren in een hypotheek is sinds 2018 zeer beperkt door de wettelijke LTV-grens van 100%. In de standaardmarkt is het uitgangspunt dat kosten koper uit eigen zak betaald moeten worden. Er zijn echter strategische uitzonderingen. De meest effectieve methode is het creëren van een gat tussen de aankoopprijs en de taxatiewaarde, waarbij de overschrijdende waarde wordt gebruikt om de bijkomende kosten te dekken. Voor starters biedt de vrijstelling van overdrachtsbelasting een aanzienlijke verlichting van de initiële kostenlast, mits zij aan de leeftijd- en prijsvoorwaarden voldoen.
Voor wie geen overwaarde heeft en niet in aanmerking komt voor een gunstige taxatie, blijft de noodzaak van eigen spaargeld of een schenking onverminderd groot. Het gebruik van een persoonlijke lening is mogelijk, maar verlaagt de totale leenruimte en verhoogt de maandelijkse lasten. De meest solide benadering is het budgetteren van 4% tot 6% van de aankoopsom als liquide middelen, waarbij men rekening houdt met de fiscale teruggaaf van aftrekbare posten na het einde van het belastingjaar.