Inleiding
De Vereniging van Eigenaren (VvE) speelt een centrale rol in de onderhouds- en beheersverantwoordelijkheid van appartementswoningen in Nederland. Daarnaast kan de VvE ook fiscaal relevant zijn, met name op het gebied van de btw. In bepaalde omstandigheden kan een VvE aangemeld worden als btw-plichtige, waardoor zij het recht krijgt tot aftrek van omzetbelasting. Bovendien kan de VvE onder bepaalde voorwaarden de btw op kosten doorvoeren naar haar leden, en in sommige gevallen zelfs de transparantiemethode gebruiken in samenwerking met gemeenten.
Deze artikkel biedt een overzicht van de mogelijkheden voor btw-aftrek bij VvE’s, inclusief de voorwaarden voor het doorschuiven van btw en het gebruik van de transparantiemethode. De nadruk ligt op de praktische toepassing van de regels, aangevuld met verwijzingen naar relevante fiscale voorschriften.
BTW-plicht van VvE’s
Een VvE is standaard niet als btw-plichtig aangemeld, omdat het niet opgenomen is in de lijst van btw-plichtige organisaties. Toch kan een VvE zelf kiezen om BTW-plichtig te worden door een BTW-nummer aan te vragen bij de Belastingdienst. Dit kan fiscaal voordelig zijn, met name voor VvE’s die verduurzamingsprojecten uitvoeren of een groot aantal kosten maken die btw-afrekenbaar zijn.
Voordelen van BTW-plicht voor VvE’s
Het aanvragen van een BTW-nummer heeft verschillende voordelen, zoals:
- Terugvragen van BTW op verduurzamingsprojecten: Wanneer een VvE BTW-plichtig is, kan zij de betaalde BTW op verduurzamingsprojecten, zoals de installatie van zonnepanelen, terugvragen bij de Belastingdienst. Dit kan leiden tot aanzienlijke besparingen op de totale kosten van het project.
- Doorschuiven van BTW naar leden-ondernemers: Een BTW-plichtige VvE kan de BTW op kosten die gemaakt zijn voor het beheer en onderhoud van het appartementsgebouw, doorvoeren naar haar leden-ondernemers. Deze leden kunnen de btw vervolgens in aftrek brengen op hun eigen BTW-aangifte.
- Verbeterde financiële transparantie: Het gebruik van een BTW-nummer zorgt voor een duidelijker overzicht van de in- en uitgaven van de VvE, wat positief werkt op de financiële transparantie binnen de organisatie.
- Toegang tot subsidies en regelingen: In sommige gevallen kunnen VvE’s die BTW-plichtig zijn, in aanmerking komen voor subsidies of andere regelingen die specifiek voor ondernemers zijn bedoeld.
Het is belangrijk om op te merken dat deze voordelen afhankelijk zijn van de specifieke situatie van de VvE. Het is daarom raadzaam om in overleg te treden met een belastingadviseur om te bepalen of het aanvragen van een BTW-nummer in een bepaald geval gunstig is.
Doorschuiven van BTW naar leden
Een van de belangrijkste fiscale voordelen van het aanvragen van een BTW-nummer voor een VvE is het mogelijk maken van het doorschuiven van btw. Dit betekent dat de VvE de btw op kosten die gemaakt zijn voor het beheer en onderhoud van het appartementsgebouw, door kan voeren naar haar leden-ondernemers. Deze leden-ondernemers kunnen deze btw vervolgens in aftrek brengen op hun eigen BTW-aangifte.
Voorwaarden voor het doorschuiven van btw
Het doorschuiven van btw is echter niet zonder voorwaarden mogelijk. Volgens het Besluit 'Omzetbelasting. Aftrek van omzetbelasting' van 24 november 2020, nr. 2020-167584, mag een VvE de btw op kosten alleen doorvoeren als zij geen btw-ondernemer is. Dit betekent dat de VvE zelf geen omzet belast met btw maakt, zoals bijvoorbeeld via huur of andere commerciële activiteiten.
De aftrek van btw door de leden-ondernemers vindt plaats naar rato van hun financiële bijdrage aan de VvE. Dit betekent dat de hoeveelheid btw die ieder lid kan in aftrek brengen afhangt van het aandeel dat het lid draagt in de totale financiële bijdrage van de VvE.
Toepassing bij gemeentelijke deelname
Het doorschuiven van btw kan ook voorkomen bij VvE’s waarin een gemeente betrokken is. In dergelijke gevallen kan een deel van de btw op kosten worden doorgevoerd naar de gemeente, die deze btw vervolgens kan terugvragen of verrekenen op haar eigen BTW-aangifte. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer een gemeente ruimtes in een appartementsgebouw beheert die belast zijn met btw, zoals een parkeergarage of een sportaccommodatie.
Transparantiemethode voor VvE’s
Naast het doorschuiven van btw, kan een VvE onder bepaalde voorwaarden ook de transparantiemethode gebruiken. Deze methode maakt het mogelijk om btw op kosten door te voeren naar een lid van de VvE dat een compensatiegerechtigd lid is. Dit betekent dat het lid in staat is om de btw via het BTW-compensatiefonds terug te vragen.
Voorwaarden voor de transparantiemethode
Volgens het Besluit ‘Omzetbelasting. Omzetbelasting en compensatie van omzetbelasting bij publiekrechtelijke lichamen’ van 24 december 2020, nr. 2020-249875, kan een VvE onder voorwaarden gebruik maken van de transparantiemethode als deze slechts één compensatiegerechtigd lid heeft. Dit betekent dat de VvE geen andere leden heeft die als publiekrechtelijke lichamen zijn aangemeld en in staat zijn om de btw te compenseren.
De transparantiemethode is vooral van toepassing in gevallen waarin een VvE grotendeels of volledig bestaat uit een publiekrechtelijk lid, zoals een gemeente of een waterschap. In dergelijke gevallen kan de VvE de btw op kosten die gemaakt zijn, doorgeschoven worden naar het compensatiegerechtigde lid, waarna deze via het compensatiefonds teruggevraagd kan worden.
Praktijktoepassing
Het is aan te raden voor gemeenten om te controleren in welke VvE’s zij betrokken zijn en of deze de transparantiemethode of de doorschuifregeling gebruiken. Dit is van belang om ervoor te zorgen dat de btw die aan de VvE is betaald, correct wordt verrekenen of gecompenseerd. Dit vermindert fiscaal risico en zorgt voor een efficiënt gebruik van middelen.
Financiële verantwoordelijkheid en reservering
Naast fiscale regelingen zoals het doorschuiven van btw, is het ook belangrijk dat VvE’s zich richten op de financiële verantwoordelijkheid en het correct opbouwen van het reservefonds. Dit heeft niet alleen betrekking op de juridische verplichtingen, maar ook op de praktische mogelijkheden voor het aanvragen van leningen of het ontvangen van subsidies.
Verplichte minimale reservering
In 2013 en 2014 is er bij overleg met vertegenwoordigers van VvE’s en andere partijen uit het veld gesproken over de noodzaak van een verplichte minimale jaarlijkse reservering in het reservefonds. De voorgestelde oplossing is om een percentage van de herbouwwaarde van het appartementsgebouw jaarlijks in te leggen in het reservefonds.
Volgens artikel 136 van het wetsvoorstel is een VvE verplicht om een brand- en opstalverzekering af te sluiten. De herbouwwaarde die in deze verzekering verwerkt is, wordt gezien als een goede maatstaf voor de minimale jaarlijkse reservering. Het standaard percentage dat voorgesteld wordt, is 0,5% van de herbouwwaarde. Dit percentage is onderbouwd door een rapport van Companen uit 2008 en bevestigd door een onderzoek van een extern bureau.
Belastingaangifte en inkomstenbelasting
Het bedrag dat in het reservefonds wordt opgenomen, is onderhevig aan inkomstenbelasting. Dit is echter niet wezenlijk anders dan voor eigenaren van vrijstaande woningen. Ook deze eigenaren reserveren geld voor onderhoud, en ook zij zijn belast met inkomstenbelasting op dit bedrag.
In het wetsvoorstel is bovendien een overgangstermijn van drie jaar opgenomen. Hiermee wordt VvE’s die op het moment van inwerkingtreding van het wetsvoorstel nog geen verplichte reservering maken, de mogelijkheid gegeven om deze regeling geleidelijk in te voeren.
Financiële kredietwaardigheid
De verplichte minimale reservering helpt ook bij het verbeteren van de financiële kredietwaardigheid van VvE’s. Geldverstrekkers, zoals banken of andere leningsinstituten, zien een VvE met een duidelijke reserveringsstrategie als een betrouwbaardere partij. Hierdoor zijn VvE’s beter in staat om leningen aan te trekken voor verduurzamingsprojecten of andere investeringen.
Conclusie
De Vereniging van Eigenaren speelt een cruciale rol in het beheer en onderhoud van appartementswoningen. Bovendien biedt de VvE fiscale mogelijkheden, zoals het aanvragen van een BTW-nummer, het doorschuiven van btw naar leden, en in bepaalde gevallen het gebruik van de transparantiemethode. Deze fiscale regelingen kunnen leiden tot aanzienlijke besparingen en verbeterde financiële transparantie.
Naast de fiscale aspecten is het ook belangrijk dat VvE’s zich richten op de verplichte minimale reservering en de financiële verantwoordelijkheid. Hierdoor wordt het reservefonds beter opgebouwd en is het makkelijker om subsidies of leningen te verkrijgen.
Het is aan te raden voor VvE’s om in overleg te treden met een belastingadviseur of notaris om ervoor te zorgen dat de fiscale regelingen en wettelijke verplichtingen correct worden toegepast. Dit zorgt voor een solide basis voor de toekomstige financiering en beheer van het appartementsgebouw.