De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) fungeert al jaren als een cruciaal vangnet voor huiskopers in Nederland, maar voor ondernemers met een Besloten Vennootschap (BV) bleef de toegang tot deze regeling historisch complex. Waar loontrekkenden zich enkel hoeven te baseren op vaste salarisstrookgegevens, moesten BV-ondernemers (Directeur-Grootaandeelhouders, DGA’s) langere tijd kamppen met een vaststellingsmethode die hun financiële realiteit vaak onvolledig weerspiegelde. De traditionele aanpak, gebaseerd op het gebruikelijke minimumloon, leidde tot een onderbelichte leencapaciteit, terwijl tegelijkertijd financiële middelen die binnen de onderneming zaten, zoals overwinst of dividend, buiten beschouwing bleven bij de NHG-toets.
De invoering van de inkomensverklaring ondernemers, verplicht gesteld sinds 1 januari 2019, markeert een fundamentele verschuiving in het landschap van hypothecaire financiering. Deze ontwikkeling niet alleen normaliseert de positie van de DGA ten opzichte van de ZZP’er, maar creëert ook een precedent dat doorbreedt tot het bredere kredietbeleid van geldverstrekkers. Door de integratie van deze verklaring in de Voorwaarden en Normen (V&N) van de NHG, ontstaat een situatie waarin het inkomen van de ondernemer realistischer wordt beoordeeld. Dit artikel analyseert de technische nuances van deze wijziging, de impact op de maximale financieringsruimte en de procedures rondom koopsom en kwaliteitsverbeteringen binnen de NHG-kadering.
De problematiek van het gebruikelijke loon
Voor de DGA was de oorspronkelijke methodiek van de NHG gebaseerd op een zeer star interpretatie van inkomsten. De Belastingdienst hanteert de zogenaamde gebruikelijk loonregeling, waarbij ervan uitgegaan wordt dat de DGA zichzelf minimaal het wettelijk minimumloon uitkeert. Voor de doeleinden van de NHG berekening is dit bedrag vastgesteld op 45.000 euro bruto per jaar.
Met dit basisinkomen van 45.000 euro kan, gebaseerd op een toetsrente van 2,1 procent, een hypotheek van circa 205.000 euro worden gefinancierd. Dit bedrag ligt al in de buurt van de toenmalige NHG-grens voor de koopsom van 265.000 euro. Voor veel ondernemers met een BV is dit echter een onrealistisch lage afspiegeling van hun werkelijke draagkracht. De meeste DGA’s hebben een aanzienlijk hoger inkomen en aspireren op woningen die duurder zijn dan deze lage drempel toelaat.
De kern van het probleem lag in de onvolledigheid van deze berekening. Naast het minimumloon hebben veel DGA’s andere financiële verbintenissen met hun BV. Denk hierbij aan:
- Een rekening courant tussen de DGA en de BV
- Geldleningen bij de BV
- Onuitgekeerde winst (overwinst) die in de onderneming blijft zitten
Voor de eerste twee categorieën, rekening courant en geldleningen, pasten hypotheekaanbieders en de NHG vaak correcties toe. Deze correcties leidden doorgaans tot een bijstelling van het inkomen naar beneden, wat de leencapaciteit verder verlaagde. Dit creëerde een oneerlijke situatie: negatieve correcties werden toegepast die het leenbedrag inkrompen, maar er bestond geen regeling voor positieve correcties. De DGA kon wel dividend uitkeren, of de winst laten zitten, maar de NHG bood op dat moment geen mogelijkheid om deze overwinst of potentieel dividend mee te wegen in de vaststelling van het toetsinkomen. Hierdoor ontstond een asymmetrie waarbij de risico’s en lasten werden meegewogen, maar de financiële buffer en winstgevendheid van de onderneming negeerd werden.
De inkomensverklaring ondernemers als oplossing
De invoering van de inkomensverklaring ondernemers, verplicht per 1 januari 2019, is de directe response op deze structurele tekortkoming. Deze verklaring, die oorspronkelijk al bestond voor startende ZZP’ers, is uitgebreid naar gevestigde ondernemers met een eigen BV. De inkomensverklaring ondernemers wordt opgesteld door een externe, onafhankelijke partij, zoals een accountant of administratiekantoor.
De essentie van deze verklaring ligt in de volledigheid van de financiële data. In tegenstelling tot het oude model, houdt de inkomensverklaring ondernemers rekening met:
- Het uitgekeerde dividend
- De niet uitgekeerde winstreserve (overwinst)
Door deze posten te integreren in de vaststelling van het toetsinkomen, ontstaat een realistischer beeld van de financiële positie van de DGA. Waar de oude methode slechts uitging van een minimale uitkering, erkent de nieuwe regeling dat de waarde van de onderneming en de potentiële uitkeringsmogelijkheden onderdeel uitmaken van de draagkracht. Voor de DGA betekent dit dat het toetsinkomen hoger kan uitvallen, wat direct vertaalt naar een grotere leencapaciteit.
Deze wijziging heeft echter niet alleen impact op aanvragen die expliciet vallen onder de NHG. Adviseur Sander Roos van De Financiële Makelaar wijst erop dat de NHG hiermee een voorbeeldfunctie vervult. De verwachting is dat de meeste hypotheekaanbieders, ook voor aanvragen zonder NHG, het NHG-beleid zullen volgen en de inkomensverklaring ondernemers zullen integreren in hun eigen kredietbeleid. Hierdoor krijgt de DGA meer keuze uit geldverstrekkers en betere toegang tot hypotheekfinanciering, zowel met als zonder de garantie. In zekere zin baant de NHG-regelgeving hierdoor de weg voor de DGA in het bredere landschap van hypotheekaanbieders.
NHG en de ZZP’er: Procedures en vereisten
Hoewel de focus voor de BV-ondernemer ligt op de DGA, is het belangrijk om de parallelle constructie voor de ZZP’er (Zelfstandige Zonder Personeel) te begrijpen, aangezien de NHG hier specifieke eisen stelt die vergelijkbaar zijn in termen van bewijslast, maar verschillen in structuur.
Voor een ZZP’er die aanspraak wilt maken op NHG, gelden specifieke inkomenseisen en procedurele stappen:
- De ZZP’er moet minimaal 12 maanden actief zijn geweest als ondernemer.
- Er moet een inkomensverklaring ondernemer worden aangevraagd.
- Deze inkomensverklaring voor de NHG-aanvraag moet door een externe partij worden vastgesteld.
Het is cruciaal om onderscheid te maken tussen de vaststelling van inkomen voor een hypotheekadviseur (voor de kredietaanvraag bij de bank) en de inkomensverklaring specifiek voor de NHG. De NHG-eis is strikt en vereist deze externe validatie. Zonder deze verklaring is er geen sprake van NHG-toewijzing, ongeacht de financiële gezondheid van de onderneming.
Voor ZZP’ers en DGA’s kan de processingtijd van een hypotheekaanvraag verschillen van die van loontrekkenden. Als het inkomen vooraf is vastgesteld (via de inkomensverklaring), duurt een aanvraag voor een ondernemer niet veel langer dan een standaard aanvraag. Is het inkomen niet vooraf vastgesteld, dan duurt de aanvraag langer omdat de geldverstrekker het inkomen uit onderneming zelf moet vaststellen. Sommige geldverstrekkers, zoals Viisi, hanteren zeer snelle verwerkingstijden, mits alle relevante documenten snel worden aangeleverd. Dit onderstreept het belang van goede voorbereiding en het inschakelen van gespecialiseerde adviseurs die in staat zijn het dossier compleet en correct in te dienen.
De NHG-grens en koopsom berekening
Een centraal element binnen de NHG-regelgeving is de limiet voor de koopsom. Om aanspraak te kunnen maken op NHG, mag de koopsom van de woning niet hoger zijn dan 470.000 euro. Deze grens is van kritisch belang voor DGA’s die, ondanks een hoger inkomen, beperkt blijven in de type woningen waarvoor ze de garantie kunnen gebruiken. Voor veel ondernemers met een BV die een huis kopen dat duurder is dan deze norm, lijkt de verruiming van de regels weinig directe zin te hebben, omdat ze sowieso buiten de NHG-grens vallen. Echter, de normalisatie van de inkomensvaststelling zoals hierboeschreven, blijft relevant voor de non-NHG markt die dit beleid overneemt.
Bij de toetsing aan de NHG-grens voor een bestaande woning, is de berekening van de 'aanschafwaarde' gedetailleerd en strikt. De NHG definieert niet alleen de koopprijs, maar neemt ook bijkomende kosten en verbeteringen mee in de berekening. De volgende posten worden bij elkaar opgeteld om te bepalen of de limiet van 470.000 euro wordt overschreden:
- Het laagste bedrag van:
- De marktwaarde vrij van huur en gebruik (volgens een taxatierapport dat voldoet aan de NHG-regels)
- De kosten voor kwaliteitsverbetering
- Maximaal 6% over de som van de bovenstaande posten voor bijkomende kosten (zoals makelaarskosten, notaris, etc.)
- De kosten voor energiebesparende voorzieningen
Het is essentieel te begrijpen wat er onder kwaliteitsverbeteringen wordt verstaan, aangezien deze kosten meetellen in de NHG-grens. Kwaliteitsverbeteringen omvatten:
- Herstel van achterstallig onderhoud
- Verbetering van de woning
- Uitbreiding van de woning
Deze verbeteringen moeten een integraal onderdeel gaan uitmaken van de woning. Losse toevoegingen die niet structureel of vast aan de woning gekoppeld zijn, vallen hieronder mogelijk niet onder.
Energiebesparende voorzieningen en extra lening
Naast de algemene kwaliteitsverbeteringen, kent de NHG specifieke categorieën voor energiebesparende voorzieningen. Deze worden expliciet genoemd in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet en de NHG Voorwaarden en Normen. Voor deze voorzieningen is een specifieke constructie mogelijk waarbij een extra lening van 470.000 euro toegestaan is voor energiebesparing, los van de koopsomgrens, mits aan strenge eisen voldaan wordt.
De volgende voorzieningen worden erkend als energiebesparend:
- Gevelisolatie
- Dakisolatie
- Vloerisolatie
- Leidingisolatie
- Hoog rendement beglazing, minstens HR ++
- Energiezuinige deuren
- Douche-warmteterugwinningsysteem
- Warmtepompen
- Zonnecellen
Deze lijst is exhaustief; andere vormen van verduurzaming die niet expliciet hierin genoemd staan, vallen mogelijk niet onder deze specifieke faciliteit. Voor ondernemers die een bestaande woning kopen of een bestaande hypotheek willen oversluiten/verhogen (hoofdstukken C.2.3 en C.2.4 in de V&N), is de toetsing aan deze grenzen en de definitie van wat onder NHG valt, van groot belang. De NHG biedt niet alleen toegang tot financiering, maar ook ondersteuning bij beheer en behoud van de woning, en fungeert als vangnet in kwetsbare situaties, zoals bij betalingsproblemen.
Praktische implicaties voor adviseurs en ondernemers
De complexiteit van de NHG-toetsing voor ondernemers vereist expertise die verder gaat dan standaard hypotheekadvies. Adviesbureaus zoals Viisi benadrukken het belang van gespecialiseerde adviseurs. Hun ondernemersadviseurs zijn vaak universitair geschoold in Fiscal Economie of Accountancy en gecertificeerd als FFP’er (Federatie Financieel Planners). Deze achtergrond is essentieel omdat de kruising tussen fiscale loonregelingen, BV-structuur, dividendpolitiek en hypothecaire eisen zeer technisch is.
Een goede adviseur biedt zekerheid voordat een bod wordt gedaan. Voor een ZZP’er of DGA is het risico groot dat een bod wordt gedaan op basis van een schatting, terwijl de daadwerkelijke NHG-aanvraag faalt door een fout in de inkomensverklaring of de toetsing van de koopsom. Door het inkomen vooraf te laten vaststellen en het dossier compleet in te richten (jaarcijfers, balans, inkomensverklaring), kan de aanvraag efficiënt worden afgerond.
De Voorwaarden en Normen (V&N) van de NHG, waaronder het Document werkprocessen, bieden de juridische en technische basis. Dit document bevat links naar essentiële bijlagen zoals:
- Checklist dossier
- Checklist brondata
- Model bouwkundig rapport NHG
- Model werkgeversverklaring
- Financieringslasttabel beheer 2026 (PDF en Excel)
Deze tools zijn noodzakelijk voor een correcte invulling van de aanvraag. De wijzigingen in de V&N voor 2025-2026 blijven de regelgeving actualiseren, wat betekent dat adviseurs en ondernemers continu op de hoogte moeten blijven van de laatste interpretaties. De definitie van 'consument' binnen de NHG omvat de persoon of personen die de lening aanvragen, aan wie het bindend aanbod wordt gedaan, en aan wie de lening wordt verstrekt. De 'woning' omvat het bouwwerk, de grond (of ligplaats voor drijvende woningen), en andere bijbehorende bouwwerken zoals een garage of steiger. Deze definities zijn streng en bepalen de reikwijdte van de garantie.
Conclusie
De evolutie van de NHG-regelgeving voor BV-ondernemers markeert een overgang van een rigide, op minimumloon gebaseerde toetsing naar een flexibele, op realiteit gebaseerde benadering via de inkomensverklaring ondernemers. Door de integratie van dividend en overwinst in het toetsinkomen, wordt de leencapaciteit van DGA’s realistischer weergegeven. Hoewel de absolute NHG-grens van 470.000 euro voor veel vermogende ondernemers een plafond blijft, heeft de normalisatie van de inkomensvaststelling een bredere impact: het dwingt de non-NHG markt tot een vergelijkbaar, eerlijker beleid.
Voor de ondernemer is de sleutel tot succes niet alleen de financiële gezondheid van de BV, maar ook de correcte administratieve invulling van de inkomensverklaring en de nauwkeurige toetsing van de koopsom, inclusief kwaliteitsverbeteringen en energiebesparende voorzieningen. De complexiteit van deze processen onderstreept de noodzaak van gespecialiseerd advies, waarbij fiscale en hypothecaire expertise hand in hand gaan. De NHG blijft, ondanks de specifieke grenzen, een cruciale pijler in de Nederlandse woningmarkt, en de aanpassingen voor ondernemers versterken de toegankelijkheid en rechtvaardigheid van dit systeem.